Cassazione n. 23525/2023

unciato la seguente SENTENZA sul ricorso 25506-2018proposto da: [OSCURATO:PERSONA], in proprio e nella qualità di erede di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], entrambi nella qualità di eredi di [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliati in ROMA, [OSCURATO:PERSONA] N. 10 A, presso lo studio dell'Avv. [OSCURATO:PERSONA], rappresentati e difesi congiuntamente dagli Avv. [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA]; -ricorrenti - contro [OSCURATO:SOCIETA], in persona del legale rappresentante pro tempore, [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliata in ROMA, [OSCURATO:PERSONA]. 9, presso l’Avv. [OSCURATO:PERSONA], rappresentata e difesa dagli Avv. [OSCURATO:PERSONA] e Avv. [OSCURATO:PERSONA]; -resistente - avverso la sentenza della CORTE di [OSCURATO:PERSONA] n. 455/2018, depositata il 19/06/2018 e notificata il 21/06/2018; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 20/12/2022 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]; [OSCURATO:PERSONA] 1. [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] citarono in giudizio innanzi al Tribunale di Perugia la ditta [OSCURATO:SOCIETA]., al fine di sentirla condannare alla demolizione delle opere costruite in difformità dalle pattuizioni contenute nell’atto di vendita del [OSCURATO:PERSONA] del 28 luglio 1995 ed in violazione delle norme urbanistiche del Comune di Città di Castello. Con tale atto, [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] avevano acquistato dalla [OSCURATO:SOCIETA]. un appezzamento di terreno edificabile confinante con il terreno della società venditrice e all’art.2 avevano così convenuto: “le parti, anche per i loro aventi causa, si concedono il reciproco assenso di edificare nel confine, sui lati evidenziati nella planimetria stessa con lettere CD e DE in deroga al vigente regolamento edilizio comunale;per l'esercizio di tale diritto gli oneri saranno interamente a carico della parte che costruisce per prima, consentendo la parte stessa, al confinante, l'acquisizione gratuita della proprietà della parete". 1.2. Gli attori esposero che la ditta [OSCURATO:SOCIETA] aveva realizzato per prima una costruzione di tipo industriale e, in relazione ai tratti cb, si era posta ad una distanza di cm. 17 mentre nel tratto b- a la distanza variava da 17 ml a 5,32. 1.2. Si costituì in giudizio la [OSCURATO:SOCIETA]. per resistere alla domanda. 1.3. Nel corso del giudizio di primo grado, deceduto [OSCURATO:PERSONA], si costituirono gli eredi, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA]. 1.4. Il Tribunale di Perugia accertò la violazione delle distanze con riferimento all’art.42 del PRG del Comune di Città di Castello, che prevedeva la distanza di mt 10 tra parerti finestrate e di mt 5 dal confine. 1.5.[OSCURATO:PERSONA] S.r.l. impugnò l a sentenza di primo grado innanzi alla Corte di appello di Perugia, deducendo l’erronea interpretazione dell’accordo previsto dall’art. 2 dell’atto per notar Calè poiché il Tribunale non avrebbe considerato che le parti avevano formulato la clausola in questione per permettere ad entrambe di giovarsi appieno delle capacità edificatorie previste dal piano e, con detto accordo, si sarebbe costituita una reciproca servitù ad edificare su l confine; tale disposizione – osservava l’appellante - non si tradu ceva in un obbligo a procedere congiuntamente nell'opera edificatoria. Infine, la distanza del muro di fabbrica dal confine rientr erebbe nei limiti di tolleranza catastale. 1.4. Si costituirono [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], per resistere all’appello, e spiegarono appello incidentale. 1.5. La Corte di appello di Perugia con sentenza depositata il 19.6.2018, in accoglimento dell’appello principale , rigettò la domanda. 1.6. La Corte territoriale ritenne applicabile il principio di prevenzione e, avendo la [OSCURATO:SOCIETA]. costruito per prima, i prevenuti avrebbero potuto richiedere la comunione forzosa del muro o costruire in aderenza alla fabbrica già eretta sul confine o a distanza inferiore alla metà del distacco fissato dalla norma regolamentare. Il distacco del fabbricato della [OSCURATO:SOCIETA]. dal confine era trascurabile e non integrava, secondo la Corte di merito, una violazione delle distanze. 2. Avverso la sentenza della Corte d’appello hanno proposto ricorso per cassazione [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] ed hanno depositato memoria illustrativa in prossimità della camera di consiglio. 2.1. [OSCURATO:SOCIETA]. ha resistito con controricorso. 2.2.[OSCURATO:PERSONA] in persona del Dott. [OSCURATO:PERSONA] ha chiesto l’accoglimento del primo, secondo e quinto motivo di ricorso. 2.3. L’udienza è stata cameralizzata, non avendo nessuna delle parti chiesto la discussione orale. [OSCURATO:PERSONA] 1.Con il primo motivo di ricorso, si deduce la violazione e la falsa applicazione degli artt. 872, 873, 874, 875 e 877 c.c. nonché dell'art. 41 del [OSCURATO:PERSONA] del Comune di Città di Castello, in relazione all’ art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c., per aver la Corte d’appello erroneamente ritenuto che fosse applicabile il principio della prevenzione, sulla base di un’erronea lettura della sentenza delle Sezioni Unite n.10318 del 19.5.2016. Osservano i ricorrenti che, secondo la citata decisione, il principio della prevenzione non trova applicazione nell’ipotesi in cui il PRG preveda non solo una distanza minima tra costruzioni ma anche delle stesse dal confine. Nel caso di specie, poiché vi era stata una violazione dell’accordo stabilito con atto del [OSCURATO:PERSONA] del 28 luglio 1995, la [OSCURATO:SOCIETA]. avrebbe avuto solamente due possibilità: costruire sul confine, sfruttando la deroga al regolamento comunale convenuta tra le parti, o a distanza di m 5 dallo stesso, nel rispetto del predetto regolamento. La costruzione realizzata non rispetterebbe, invece, la distanza dal confine prevista dal PRG del Comune di Città di Castello e non consentirebbe la costruzione in appoggio. 2.Con il secondo motivo di ricorso, si deduce la v iolazione e la falsa applicazione degli artt. 872, 873, 874, 875 e 877 c.c. nonché dell'art. 41 del [OSCURATO:PERSONA] del Comune di Città di Castello, con riguardo agli accordi intervenuti tra le parti con l'atto pubblico a rogito del [OSCURATO:PERSONA], in relazione all’ art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.; la censura riguarda le medesime violazioni dedotte nel precedente motivo con riferimento al contenuto dell’accordo in quanto la costruzione della [OSCURATO:SOCIETA]. si troverebbe ad una distanza “ a scalare” lungo un tratto del confine e ad una distanza inferiore nei diversi tratti. La violazione dell’accordo riguarderebbe una parte rilevante del perimetro del fabbricato e non sarebbe, pertanto, trascurabile, come ritenuto dalla Corte territoriale. 3.Con il terzo motivo di ricorso, si deduce la violazione e la falsa applicazione degli artt. 872, 873, 874, 875 e 877 c.c. nonché dell'art. 41 del [OSCURATO:PERSONA] del Comune di Città di Castello e dell’art. 9 del DM n. 1444/1969, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c. in quanto la Corte d ’appello, nell’applicare il principio della prevenzione, non avrebbe considerato che i confinanti non potevano costruire in aderenza o in appoggio sulla parte di edificio realizzata in obliquo sul confine D-E poiché la parete esterna di tale parte d i costruzione non era un muro perimetrale privo di aperture e vedute, bensì di un corpo di fabbrica con porta di accesso e finestre, così come sul confine B-C, in cui la parete retrostante alla terrazza era finestrata. 4.Con il quarto motivo di ricorso, si deduce l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio oggetto di discussione tra le parti, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c. perché la Corte d’appello non avrebbe valutato la non conformità dell’immobile sia al progetto approvato dal Comune di Città di Castello, sia alle previsioni contenute nell’atto per notar Calè del [OSCURATO:DATA_NASCITA]. L’omesso esame riguarda la mancata considerazione delle distanze indicate d a l secondo CTU Strapaghetti , che sarebbero differenti rispetto a quelle rilevate dal primo CTU, recepitein sentenza. 5.Con il quinto motivo di ricorso si deduce la violazione e falsa applicazione dell’art. 112 c.p.c., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 4 c.p.c. per omessa pronuncia sulla domanda di condanna alla demolizione della terrazza posta sul lato C-B del confine. 6.Con il sesto motivo di ricorso, si deduce la violazione e falsa applicazione dell’art. 872, comma 2 c.c., in relazione all’ art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c., per aver e la Corte d’appello erroneamente ritenutol’insussistenza dei presupposti per la condanna in favore dei ricorrenti al risarcimento del danno. 6.1.Il primo e secondo motivo, che vanno trattati congiuntamente per la loro connessione, sono fondati. 6.2.E’ incontestato - e risulta dall’accertamento svolto dalla Corte di merito-che la [OSCURATO:SOCIETA]. ha violato l’accordo previsto con atto per notar [OSCURATO:PERSONA] del 28 luglio 1995, con cui le parti si davano reciproco assenso ad edificare nel confine, sui lati evidenziati nella planimetria allegata all’atto con le lettere CD e DE , in deroga al vigente regolamento edilizio comunale. L’accordo prevedeva che la parte che costruiva successivamente potesse acquisire la proprietà della parete a titolo gratuito, costruendo, evidentemente in appoggio o in aderenza. 6.3.La Corte d’appello ha accertato che la [OSCURATO:SOCIETA]. aveva costruito per prima, realizza ndo una costruzione di tipo industriale , ponendosi, in relazione ai tratti cb, ad una distanza di cm17 mentre nel tratto b-a la distanza variava da 17 ml a 5,32. 6.4. Poiché la costruzione non era stata realizzata al confine e vi era stata una violazione degli accordi, trova applicazione l’art.41, comma 2 del [OSCURATO:PERSONA] di Città di Castello, che prevede la distanza di mt 10 tra parerti finestrate e di mt 5 dal confine. 6.5.La Corte d’appello ha richiamato la sentenza delle Sezioni Unite n.10318 del 19.5.2016, secondo cui il principio della prevenzione si applica anche nell'ipotesi in cui il regolamento edilizio locale preveda unadistanza tra fabbricati maggiore di quella prevista dal codice civile; non ha, però, tenuto conto che il principio della prevenzione non si applica qualora il regolamento imponga unadistanza minima delle costruzioni dal confine. 6.6.Le Sezioni Unite hanno osservato che il meccanismo della prevenzione, come congegnato dal codice civile, consente di regolare armonicamente il rapporto di successione temporale tra le costruzioni che sorgono su fondi contigui, senza assicurare posizioni di vantaggio a colui che costruisce per primo in danno di colui che costruisce per secondo: alle facoltà riconosciute al preveniente, infatti, fanno da contrappeso quelle attribuite al prevenuto, alle quali il primo non può opporsi. 6.7.Poiché i regolamenti locali hanno portata integrativa del codice civile, il principio della prevenzione è applicabile allorchè essi si limitino ad imporre un distacco minimo tra costruzioni ma non nelle ipotesi in cui sia prevista una distanza minima dal confine. 6.8.Il primo costruttore ha quindi la scelta tra l'edificare a distanza regolamentare e l'erigere la propria fabbrica fino ad occupare l'estremo limite del confine medesimo, ma non anche quella di costruire a distanza inferiore dal confine, poiché detta prescrizione ha lo scopo di ripartire tra i proprietari confinanti l'onere della creazione della zona di distacco(Sez. 2 - , Ordinanza n. 11664 del 14/05/2018 ). 6.9. In successive decisioni, questa Corte ha ribadito che, nell’ipotesi in cui il regolamento preveda una distanza della costruzione dal confine, in caso di violazione delle distanze, l'obbligo di arretrare la costruzione è assoluto, come il corrispondente divieto di costruire sul confine, a meno che una specifica disposizione del regolamento edilizio non consenta espressamente di costruire in aderenza ( Cass. Civ, Sez. 2 - , Ordinanza n. 25191 del 17/09/2021; Cassazione civile sez. II, 12/01/2022, n.804 non massimata) 6.10.Ne consegue che la costruzione della [OSCURATO:SOCIETA]. è stata illegittimamente realizzata in violazione delle distanze dal confine perché posta, in relazione ai tratti cb, ad una distanza di cm17 mentre nel tratto ba la distanza variava da 17 ml a 5,32. 6.11.A nulla rileva che la circostanza che l’edificazione della [OSCURATO:SOCIETA] sia stata realizzata discostandosi dal confine per alcuni tratti “ in misura trascurabile” (pag.9 della sentenza) in quanto, in materia di distanze, ilcarattere assoluto della prescrizione codicistica è frutto di una scelta operata dal legislatore ab origine in via generale e astratta ed è, pertanto, di per sé idonea ad escludere qualsiasi margine di discrezionalità del giudice. 7.Il ricorso deve, pertanto , essere accolto; la sentenza impugnata va cassata con rinvio, ancheper le spese del giudizio di legittimità, alla Corte di Appello di Perugia in diversa composizione. 7.1.Il giudice di rinvio provvederà anche in ordine alle spese relative al presente giudizio di legittimità. 7.2.Vanno dichiarati assorbiti i restanti motivi. P. Q. M. accoglie il primo ed il secondo motivo di ricorso, dichiara assorbiti i restanti; cassa la sentenza impugnata in relazione alle censure accolte e rinvia, anche per le spese del giudizio di legi