Cassazione n. 20432/2022

te vendita SiìkiNALAZIONE [OSCURATO:PERSONA]. la art. 13 co. 1 (Nata DPR 115/02 sul ricorso iscritto al NRG 28565-2017 proposto da: [OSCURATO:PERSONA] e CATARINOZZI Loredana, rappresentati e difesi dall'[OSCURATO:PERSONA]; - ricorrente - contro [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dall'[OSCURATO:PERSONA], con domicilio eletto presso il suo studio in Roma, [OSCURATO:PERSONA], n. 9; - ccintroricorrente - per la cassazione della sentenza n. 6661/2017 della Corte d'Appello di Roma, pubblicata il 19 ottobre 2017. Udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 1° giugno 2022 dal [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] 1. - Con atto di citazione notificato il 27 luglio 2007, [OSCURATO:PERSONA] conveniva in giudizio [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], affinché venisse accertato il grave inadempimento dei convenuti in ordine al preliminare stipulato inter partes in data 24 settembre 2006, dovuto al fatto che l'immobile promesso in vendita, posto in Ardea, si era rivelato gravato da trascrizioni pregiudizievoli non dichiarate nel contratto, di cui egli, promissario acquirente, era venuto a conoscenza solo in epoca successiva alla stipula. L'attore chiedeva pertanto che, accertato il grave inadempimento dei promittenti venditori, venisse dichiarato risolto o nullo il preliminare de quo, con conseguente condanna dei convenuti al pagamento del doppio della caparra confirmatoria già versata in esecuzione del contratto o, in via subordinata, alla restituzione della somma versata a titolo di caparra. [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] si costituivano in giudizio sostenendo l'infondatezza delle pretese avversarie. I convenuti formulavano altresì domanda riconvenzionale con la quale chiedevano che venisse accertato l'inadempimento del promissario acquirente, con conseguente diritto dei promittenti venditori di trattenere la caparra confirmatoria già versata. 2. - Con sentenza n. 1536/2012, l'adito Tribunale di Velletri ha dichiarato risolto il preliminare per cui è causa in ragione del grave inadempimento dei convenuti [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], condannandoli per l'effetto a restituire all'attore la somma di euro 5.000, versata dal promissario acquirente a titolo di caparra confirmatoria. Il Tribunale ha accertato che, in base alle risultalize istruttorie, il promissario acquirente aveva avuto contezza dell'esistenza di un'ipoteca e di un pignoramento gravanti sul bene promesso in vendita solo dopo la stipula del preliminare, non essendo rinvenibile alcun riferimento agli stessi nella scrittura privata stipulai:a tra le parti. Sicché, ha osservato il Tribunale, l'esistenza di iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli gravanti sull'immobile garantito libero dai promittenti venditori costituiva fatto idoneo ad integrare un grave inadempimento ai sensi dell'art. 1453 cod. civ. Il Tribunale ha invece respinto la domanda di condanna dei convenuti a pagare in favore dell'attore il doppio della caparra versata, sul rilievo che la stessa, qualora parte adempiente agisca per la risoluzione del contratto, perde la sua funzione di preventiva e forfettaria liquidazione del danno, che va provato nell'an e nel quantum. In tale ipotesi, così come nel caso di specie, la caparra costituisce una somma indebitamente trattenuta, sicché essa va restituita a favore della parte adempiente, non nel doppio ma nella sua originaria consistenza. Il Tribunale ha infine dichiarato inammissibile, in accoglimento dell'eccezione all'uopo formulata dall'attore, la domanda riconvenzionale formulata dai convenuti, in ragione della tardività della comparsa di risposta, depositata oltre i termini di cui all'art. 166 cod. proc. civ. 3. - Con sentenza n. 6661/2017, emessa in data 19 ottobre 2017, la Corte d'appello di Roma ha rigettato il gravarne interposto dal Loglisci e dalla Catarinozzi, confermando la decisione impugnata. La Corte territoriale ha rilevato che l'attore ha •fornito evidenza documentale del grave inadempimento dei promittenti venditori, consistente nel non aver reso edotto il promissario acquirente, all'atto della stipula del preliminare, dell'esistenza di trascrizioni pregiudizievoli sul bene oggetto del contratto. Nella scrittura privata contenente il preliminare non vi è alcuna menzione delle predette trascrizioni pregiudizievoli.Le parti convenute, invece, non avevano fornito la prova del loro adempimento, non essendosi rivelate in tal senso decisive le dichiarazioni rese dalla teste [OSCURATO:PERSONA], figlia degli appellanti, tenuto conto della rigorosa valutazione che delle stesse bisognava effettuarsi in ragione dello stretto rapporto di parentela con i promittenti venditori e delle altre risultanze probatorie acquisite in giudizio. 4. - Per la cassazione della sentenza della Corte d'appello [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] hanno proposto ricorso, con atto notificato in data 27 novembre 2017, sulla base di tre motivi. [OSCURATO:PERSONA] ha resistito con controricorso. 5. - Il ricorso è stato avviato alla trattazione camerale ai sensi dell'art. 380-bis.1 cod. proc. civ. In prossimità dell'adunanza in camera di consiglio i ricorrenti hanno depositato una memoria. [OSCURATO:PERSONA] 1. - Con il primo motivo (violazione dell'art. 1351 cod. civ., in combinato disposto con l'art. 1482 cod. civ., in relazione all'art. 115 cod. proc. civ., con riferimento all'art. 360, primo cornma, n. 3, cod. proc. civ.) si censura il mancato accertamento della effettiva natura giuridica della scrittura privata per cui è causa. Ad avviso dei ricorrenti, la Corte d'appello avrebbe errato nel qualificare la scrittura privata del 24 settembre 2009 come contratto preliminare anziché come pattuizione di un vincolo contrattuale finalizzato ad ulteriori accordi. I ricorrenti sostengono che detta scrittura avrebbe, invero, natura di preliminare di preliminare, concretandosi in una dichiarazione preparatoria - parte di un più articolato processo negoziale - con contestuale assunzione di un obbligo a stipulare un futuro contratto preliminare, mediante il quale sarebbero state definite le modalità ed i termini di pagamento del prezzo concordato e la data di consegna dell'immobile promesso in vendita. Seguendo questa impostazione, la Corte d'appello avrebbe dovuto prendere atto della inapplicabilità, al caso di specie, dell'art. 1482 cod. civ. 2. - Con il secondo motivo (violazione degli arti:. 1453 e 1455 cod. civ., in relazione all'art. 2697 cod. civ., nonché degli artt. 115 e 116 cod. proc. civ., con riferimento all'art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ.) ci si duole del ravvisato grave inadempimento degli odierni ricorrenti, pur a fronte della mancata prova della specifica obbligazione assunta dai promittenti venditori. Si sostiene che la Corte d'appello avrebbe omesso di verificare la natura delle obbligazioni assunte dalle parti con la sottoscrizione della scrittura privata, la quale non costituirebbe un contratto preliminare e dalla quale, comunque, non risulterebbe che i promittenti venditori avessero garantito che l'immobile fosse libero da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli. Inoltre, i ricorrenti deducono che il giudice d'appello avrebbe omesso di valutare le dichiarazioni rese dalla teste [OSCURATO:PERSONA], dalle quali emergerebbe chiaramente che i promissari acquirenti erano stati resi edotti dell'esistenza di trascrizioni pregiudizievoli in relazione all'immobile promesso in vendita prima della stipula della scrittura privata del 24 settembre 2009. La Corte d'appello avrebbe poi errato ad attribuire rilevanza decisiva alle dichiarazioni dei itesti addotti da controparte, ancorché gli stessi avessero riferito su circostanze apprese de relato, mentre la teste [OSCURATO:PERSONA] aveva assistito direttamente ai fatti sui quali è stata chiamata a rispondere. A giudizio dei ricorrenti, la Corte d'appello avrebbe dovuto tenere in debito conto le risultanze dell'istruttoria e, specificamente, l'essere stata dimostrata la buona fede dei promittenti venditori, i quali avrebbero tempestivamente reso edotto il promissario acquirente delle formalità gravanti sull'immobile. 3. - Con il terzo motivo (violazione dell'art. 2697 cod. civ., in relazione agli artt. 115, 116, 246 e 247 cod. proc. civ., con riferimento all'art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ.) si censura che il giudice 5 d'appello non abbia proceduto ad una organica e complessiva valutazione dei vari elementi istruttori acquisiti al giudizio. Ad avviso dei ricorrenti, il [OSCURATO:PERSONA] si sarebbe limitato a dedurre l'inadempimento dei promittenti venditori, pur tuttavia non fornendone adeguata prova, atteso che la scrittura privata del 24 settembre 2009 non contiene riferimento alcuno ai gravami, ma neppure ne esclude l'esistenza. Di contro, il Loglisci e la Catarinozzi avrebbero prodotto documentazione comprovante l'inefficacia del pignoramento e, con prova testimoniale, avrebbero comunque dimostrato di aver riferito al promissario acquirente dell'esistenza della trascrizione pregiudizievole. La Corte d'appello, a giudizio dei ricorrenti, non avrebbe fatto ricorso ai medesimi parametri di valutazione circa l'attendibilità dei testi, laddove non avrebbe considerato che i testi indicati da [OSCURATO:PERSONA] erano suoi prossimi congiunti. 4. - I motivi possono essere esaminati congiuntamente, data la loro stretta connessione. Essi vanno dichiarati inammissibili. 4.1. - La Corte d'appello di Roma ha confermato la sentenza del Tribunale di Velletri che ha ritenuto rilevante, e integrante il grave inadempimento dei promittenti venditori, l'esistenza di iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli gravanti sull'immobile garantito libero. In punto di diritto, l'esito al quale sono pervenuti i giudici di merito è conforme alla giurisprudenza di questa Corte, la quale ha già affermato che, in tema di contratto preliminare, l'esistenza di un vincolo reale sul bene oggetto del futuro trasferimento, che non sia stato dichiarato dal promittente venditore e non fosse conosciuto dal promissario compratore, legittima quest'ultimo all'attivazione dei rimedi a tutela della propria posizione, quali l'istanza di risoluzione del contratto (Cass., Sez. II, 22 ottobre 2013, n. 23956). Infatti, la norma contenuta nell'art. 1482 cod. civ. (applicabile analogicamente anche al contratto preliminare di vendita), secondo cui se la cosa venduta risulta gravata da garanzie reali o da vincoli derivanti da pignoramento o da sequestro dà facoltà al promissario acquirente di ottenere la liberazione dei pesi gravanti sul bene, non preclude, in alternativa, la possibilità di agire per la risoluzione del contratto se ricorrono gli estremi del grave inadempimento (Cass., Sez. II, 12 marzo 2002, n. 3565). I ricorrenti contestano questa conclusione, innanzitutto sostenendo che la scrittura privata del 24 settembre 2006 non sarebbe in realtà qualificabile quale preliminare di compravendita, giacché - si assume - si tratterebbe di un vincolo contrattuale finalizzato ad ulteriori accordi, ossia di una dichiarazione preparatoria con contestuale assunzione di un obbligo a stipulare un futuro preliminare. Sennonché la censura sollevata, attinente alla,, asseritamente errata, qualificazione della scrittura del 24 settembre 2006, pone una questione nuova, che non è stata oggetto della sentenza della Corte d'appello e del dibattito processuale svoltosi nel precedente grado di giudizio. Invero, il Tribunale di Velletri ha ritenuto "pacifico che le parti hanno concluso un contratto preliminare di compravendita" e questa statuizione non è stata messa in discussione dagli appellanti Loglisci e Catarinozzi, i quali, con il loro gravame alla Corte d'appello, hanno concentrato le censure sull'insussistenza del grave inadempimento dei promittenti venditori (per essere stato l'acquirente a conoscenza della reale situazione dell'immobile) e sull'errata valutazione delle prove testimoniali. Ponendo con il ricorso per cassazione il tema della qualificazione giuridica della scrittura privata del 24 settembre 2006, i ricorrenti hanno introdotto, inammissibilmente, un nuovo tema di indagine che implica un accertamento in fatto sulla ricostruzione della volontà delle parti. E' noto, infatti, che il procedimento di qualificazione giuridica consta di due fasi, delle quali la prima - consistente nella ricerca e nella individuazione della comune volontà dei contraenti - è un tipico accertamento di fatto riservato al giudice di merito, sindacabile in sede di legittimità solo per vizi relativi ai canoni di ermeneutica contrattuale di cui agli artt. 1362 e ss. cod. civ., mentre la seconda - concernente l'inquadramento della comune volontà nello schema legale corrispondente - risolvendosi nell'applicazione di norme giuridiche - può formare oggetto di verifica e riscontro in sede di legittimità sia per quanto attiene alla descrizione del modello tipico della fattispecie legale, sia per quanto riguarda la rilevanza qualificante degli elementi di fatto così come accertati, sia infine con riferimento alla individuazione delle implicazioni effettuali conseguenti alla sussistenza della fattispecie concreta nel paradigma normativo (C:ass., Sez. I, 5 dicembre 2017, n. 29111). Con specifico riferimento alla ricognizione della volontà delle parti, si è ribadito che costituisce accertamento riservato al giudice di merito valutare se l'intesa raggiunta dai contraenti abbia ad oggetto un regolamento definitivo del rapporto ovvero un documento con funzione meramente preparatoria di un futuro negozio; nel compiere tale verifica, il giudice può fare ricorso ai criteri dettati dagli artt.1362 e ss. cod. civ. per ricostruire la volontà delle parti, tenendo conto sia del loro comune comportamento, anche successivo, sia della disciplina complessiva dalle stesse dettata (Cass., Sez. II, 7 maggio 2020, n. 8638). 4.2. - Sono del pari inammissibili le altre censure articolate con il ricorso, con le quali: si contesta che i promittenti venditori abbiano garantito che l'immobile fosse libero; si deduce che non sarebbe mai stata nascosta la circostanza dell'esistenza di una iscrizione ipotecaria a garanzia di un mutuo residuo; ci si duole della errata valutazione delle prove orali, le quali non consentirebbero di qualificare come grave l'inadempimento dei promittenti venditori, tanto più che l'ipoteca sussisteva in quanto resa a garanzia del mutuo di cui sarebbe stato estinto il residuo dovuto a mezzo del corrispettivo di vendita; si lamenta che il giudice del merito non abbia proceduto ad una organica e complessiva valutazione dei vari elementi istruttori e sia pervenuto "alla conferma di una statuizione ingiusta e non coerente alle risultanze istruttorie acquisite"; si prospetta che "in netto contrasto con la previsione normativa di cui all'art. 2697 cod. civ." il giudice del gravame avrebbe ritenuto "provata la non conoscenza, da parte del [OSCURATO:PERSONA], dei gravami sull'immobile"; ci si duole, ancora, che, recependo acriticamente la statuizione di primo grado, la Corte capitolina abbia ritenuto attendibili le dichiarazioni rese dai testi del [OSCURATO:PERSONA] e irrilevante la testimonianza della Catarinozzi. Va osservato che la Corte d'appello ha evidenziato che il punto di partenza del ragionamento del Tribunale è un dato riscontrato per via documentale e che dalle prove acquisite ha ricevul:o conferma la circostanza che, all'epoca del preliminare, il [OSCURATO:PERSONA] non era stato posto a conoscenza degli oneri gravanti sull'immobile. La Corte territoriale ha sottolineato che ciò è stato confermato dai testi indotti dal [OSCURATO:PERSONA] e che ulteriori elementi di convincimento ben potevano dedursi dalla mancata risposta all'interrogatorio formale deferito a [OSCURATO:PERSONA], non comparsa. Quanto, poi, alla deposizione della teste [OSCURATO:PERSONA], figlia dei promittenti venditori, la Corte d'appello l'ha ritenuta "implicitamente irrilevante e non idonea a porre in dubbio le altre univoche risultanze, tenuto conto della rigorosa valutazione che della stessa deve effettuarsi in ragione dello stretto rapporto di parentela con gli appellanti". Tanto premesso, è evidente che, quantunque formalmente deducano la violazione e falsa applicazione di legge, evocando gli artt.1453, 1455 e 2697 cod. civ. e 115 e 116 cod. proc. civ., in realtà i motivi tendono a censurare, inammissibilmente, l'accertamento in punto di fatto compiuto dalla Corte di merito e la valutazione delle risultanze probatorie e della maggiore o minore attendibilità dei testi dalla stessa compiuta. Invero, in tema di ricorso per cassazione, la viollazione dell'art.2697 cod. civ. si configura soltanto nell'ipotesi in cui il giudice abbia attribuito l'onere della prova ad una parte diversa da quella su cui esso avrebbe dovuto gravare secondo le regole di scomposizione delle fattispecie basate sulla differenza tra fatti costitutivi ed eccezioni, mentre, per dedurre la violazione dell'art. 115 cod. proc. civ., occorre denunziare che il giudice, contraddicendo espressamente o implicitamente la regola posta da tale disposizione, abbia posto a fondamento della decisione prove non introdotte dalle parti, ma disposte di sua iniziativa fuori dei poteri officiosi riconosciutigli, non anche che il medesimo, nel valutare le prove proposte dalle parti, abbia attribuito maggior forza di convincimento ad alcune piuttosto che ad altre, essendo tale attività consentita dall'art. 116 :od. proc. civ. (Cass., Sez. VI-3, 23 ottobre 2018, n. 26769). Infatti, la valutazione delle prove raccolte costituisce un'attività riservata in via esclusiva all'apprezzamento discrezionale del giudice di merito, le cui conclusioni in ordine alla ricostruzione della vicenda fattuale non sono sindacabili in cassazione, sicché rimane estranea al vizio previsto dall'art. 360 cod. proc. civ. qualsiasi censura volta a criticare il "convincimento" che il giudice si è formato in esito all'esame del materiale istruttorio mediante la valutazione della maggiore o minore attendibilità delle fonti di prova, non essendo consentito di censurare la complessiva valutazione delle risultanze processuali, contenuta nella sentenza impugnata, contrapponendo alla stessa una diversa interpretazione al fine di ottenere la revisione da parte del giudice di legittimità degli accertamenti di fatto compiuti dal giudice di merito (Cass., Sez. II, 19 luglio 2021, n. 20553). 5. - Il ricorso va pertanto rigettato.Le spese processuali, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza. 6. - Poiché il ricorso è stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013 ed è rigettato, ricorrono i presupposti processuali per dare atto - ai sensi dell'art. 1, comma 17, della legge n. 228 del 2012, che ha aggiunto il comma 1 -quater all'art. 13 del testo unico di cui al d.P.R. n. 115 del 2002 - della sussistenza dell'obbligo di versamento, da parte dei ricorrenti, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per la stessa impugnazione, se dovuto. P.Q.M. rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti al rimborso delle spese processuali del giudizio di cassazione, che liquida in complessivi euro 2.700, di cui euro 2.500 per compensi, oltre alle spese generali nella misura del 15% e agli accessori di legge. Ai sensi dell'art. 13, comma 1 -quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall'art. 1, comma 17, della legge n. 228 del 2012, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dei ricorr