Cassazione n. 18558/2026

Biasolo;- ricorrenti -contro[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] Marco e GHIRINGHELLIEugenio, rappresentati e difesi dall’Avv. [OSCURATO:PERSONA];- controricorrenti -avverso la sentenza della Corte d’appello di Milano n. 2758/2022,pubblicata il 25 agosto 2022;udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 5giugno 2026 dal Consigliere relatore [OSCURATO:PERSONA];vista l’istanza di decisione tempestivamente spiegata dai ricorrentiall’esito della proposta di definizione accelerata del giudizio ex art.380-bis c.p.c.;Numero registro generale 379/2023Numero sezionale 1520/2026Numero di raccolta generale 18558/2026Data pubblicazione 08/06/2026lette le memorie illustrative depositate nell’interesse delle parti, aisensi dell’art. 380-bis.1. c.p.c.1.– Con atto di citazione notificato il 28 novembre 2018, MarioVivido ed [OSCURATO:PERSONA] convenivano, davanti al Tribunale diVarese, [OSCURATO:PERSONA], al fine di sentire dichiarare larisoluzione del contratto preliminare di vendita immobiliarestipulato tra le parti il 29 settembre 2014 per inadempimentoimputabile al convenuto, promittente alienante, in ordine ai “pattispeciali” – con i quali il promittente venditore si era impegnato arealizzare, a propria cura e spese, la trasformazione urbanistica erelativa convenzione con il Comune, riguardante il “[OSCURATO:PERSONA]” e il “Lotto A agricolo” –, nonostante le ripetute diffidead adempiere inviate; con la condanna di quest’ultimo alversamento, in favore degli attori promissari acquirenti, deldoppio della caparra confirmatoria versata di euro 10.000,00,nonché al risarcimento dei danni quantificati in euro 3.025,00.Si costituiva in giudizio [OSCURATO:PERSONA] – cuisubentravano, a seguito del suo decesso, gli eredi RenatoGhiringhelli, [OSCURATO:PERSONA] ed [OSCURATO:PERSONA] –, il qualeconcludeva per il rigetto della domanda proposta dagli attori, perdifetto di alcun inadempimento a sé imputabile; in viariconvenzionale, chiedeva che fosse dichiarata la risoluzione didiritto, ai sensi dell’art. 1454 c.c., del contratto preliminare divendita immobiliare per inadempimento dei promissari acquirentiall’obbligo di stipulare il definitivo, con il conseguenteNumero registro generale 379/2023Numero sezionale 1520/2026Numero di raccolta generale 18558/2026Data pubblicazione 08/06/2026accertamento del diritto del promittente venditore a trattenere lacaparra confirmatoria ricevuta di euro 10.000,00.Quindi, il Tribunale adito, con sentenza n. 185/2021,depositata il 16 febbraio 2021, dichiarava la risoluzione delcontratto preliminare di vendita immobiliare del 29 settembre2014 per fatto e colpa dei promissari acquirenti e, in accoglimentodella spiegata domanda riconvenzionale, dichiarava il diritto deglieredi del promittente alienante a trattenere la somma di euro10.000,00, versata dai promissari acquirenti a titolo di caparraconfirmatoria, ciascuno in proporzione alla rispettiva quotaereditaria.2.– Con atto di citazione notificato il 3 settembre 2021, MarioVivido ed [OSCURATO:PERSONA] proponevano appello avverso lapronuncia di primo grado, lamentando: 1) la mancataconsiderazione della circostanza contenuta nel contrattopreliminare, secondo cui la precisa identificazione del “lotto Aagricolo”, oggetto del futuro contratto di compravendita, sarebbestata meglio effettuata, ogni eccezione esclusa, entro e non oltrela data dell’atto notarile, a cura e spese della promittentevenditrice, con giusto frazionamento; sicché da detta statuizionesarebbe derivato che il frazionamento di cui al patto speciale n. 1avrebbe dovuto essere eseguito entro e non oltre la data dell’attonotarile, in quanto adempimento necessario ed essenziale per ladeterminazione delle caratteristiche del bene oggetto deldefinitivo atto di vendita; quanto al patto speciale n. 3, cheprevedeva la trasformazione urbanistica esterna ai lotti, come gliimpianti (fognatura, acqua, luce, gas, telefono), compresa lafinitura e asfaltatura della strada d’accesso ai singoli lotti, con soleNumero registro generale 379/2023Numero sezionale 1520/2026Numero di raccolta generale 18558/2026Data pubblicazione 08/06/2026derivazioni all’esterno di tutte le utenze menzionate, pur nonessendo adempimenti indispensabili alla stipula del definitivo, laloro realizzazione si sarebbe dovuta ugualmente verificare entro ladata del rogito, in quanto essenziali ai fini della determinazionedel prezzo e del valore complessivo dei terreni nonchédell’interesse e dell’utilità di concludere l’acquisto; 2) la legittimitàdel recesso esercitato dai promissari acquirenti, stante il ritardonell’adempimento che si sarebbe protratto oltre ogni ragionevolelimite di tolleranza, facendo venir meno l’interesse alla stipula deldefinitivo; 3) il mancato esame di quanto attestato dal Comune diCaronno Varesino, in merito all’esecuzione delle opere previste nelpiano attuativo AT4, attestazione rilasciata il 19 aprile 2017, ossiaoltre il termine del 15 ottobre 2016 per la stipula del definitivoindicato nella raccomandata del 27 settembre 2016; 4) l’erroneainterpretazione del preliminare, dal cui tenore letterale sarebbeemersa l’effettiva volontà di addivenire alla stipula del definitivo,una volta adempiuti tutti gli impegni assunti dal promittentevenditore.Si costituivano nel giudizio di impugnazione RenatoGhiringhelli, [OSCURATO:PERSONA] ed [OSCURATO:PERSONA], i qualiinstavano per il rigetto dell’appello, con la conseguente confermadella pronuncia appellata.Decidendo sul gravame interposto, la Corte d’appello diMilano, con la sentenza di cui in epigrafe, rigettava l’appello e, perl’effetto, confermava la pronuncia impugnata.A sostegno dell’adottata pronuncia la Corte di merito rilevava,per quanto di interesse in questa sede: a) che, una volta rilevatoche la data fissata per la stipula del rogito del 30 marzo 2015 eraNumero registro generale 379/2023Numero sezionale 1520/2026Numero di raccolta generale 18558/2026Data pubblicazione 08/06/2026stata – di comune accordo – prorogata alla data del 1° agosto2016, a quella data il frazionamento di cui al patto speciale n. 2,previsto per la data del rogito, era stato pacificamente realizzatoda parte promittente venditrice, né vi era prova di quanto asseritodai promissari acquirenti, ossia che vi fosse disomogeneità tra imappali, risultando, anzi, la corrispondenza tra la superficiepromessa e quella frazionata; b) che, con riferimentoall’obbligazione di cui ai patti speciali nn. 1 e 3, l’impegno di partepromittente alienante, come disciplinato nell’accordo, eraesclusivamente quello di farsi carico della pratica amministrativa edelle relative spese inerenti alla trasformazione urbanistica delfondo, impegno contrattualmente non subordinato al rogito; c)che, pertanto, con il frazionamento, parte promittente alienanteaveva adempiuto all’obbligazione sulla stessa gravante diconsegnare il bene frazionato e parte promissaria acquirente eratenuta, da tale momento, alla stipula del definitivo; d) che parteappellata aveva adempiuto, non solo alle obbligazioni sulla stessagravanti al momento della consegna, e – quindi – del rogito, maanche alle ulteriori obbligazioni non condizionanti la stipula deldefinitivo.3.– Avverso la sentenza d’appello hanno proposto ricorso percassazione, affidato a tre motivi, [OSCURATO:PERSONA] ed EmanuelaCattaneo.Hanno resistito, con controricorso, [OSCURATO:PERSONA], MarcoGhiringhelli ed [OSCURATO:PERSONA].All’esito, è stata formulata proposta di definizione anticipatadel giudizio depositata il 3 novembre 2025, comunicata il 5Numero registro generale 379/2023Numero sezionale 1520/2026Numero di raccolta generale 18558/2026Data pubblicazione 08/06/2026novembre 2025, ai sensi dell’art. 380-bis c.p.c., alla stregua dellaritenuta manifesta infondatezza del ricorso.Con istanza depositata l’11 dicembre 2025, [OSCURATO:PERSONA] edEmanuela Cattaneo hanno chiesto la decisione della causa.In prossimità dell’adunanza camerale, fissata per il 5 giugno2026, le parti hanno depositato memorie illustrative e all’esitodella camera di consiglio la Corte ha riservato il depositodell’ordinanza.RAGIONI DELLA DECISIONE1.– Si premette che il consigliere delegato che ha formulatola proposta di definizione può far parte e anche essere nominatorelatore del collegio investito della definizione del giudizio ai sensidell’art. 380-bis.1 c.p.c., non versando in situazione diincompatibilità agli effetti degli artt. 51, primo comma, n. 4, e 52c.p.c. (Cass. Sez. U, Sentenza n. 9611 del 10/04/2024).2.– Tanto premesso, con il primo motivo i ricorrentidenunciano, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., laviolazione o falsa applicazione dell’art. 132, secondo comma, n.4, c.p.c., in relazione agli artt. 1453 e 1385 c.c., per avere laCorte di merito mancato di considerare il seguente fatto decisivo,ossia che sarebbe risultato dagli atti del processo che ilfrazionamento che i ricorrenti reputavano assente avrebbedovuto riguardare anche il “Lotto A edificabile” e non giàunicamente il “Lotto A agricolo”, al quale solo si sarebbe riferitala sentenza d’appello ai fini della valutazione dell’adempimentodegli obblighi contrattuali.Numero registro generale 379/2023Numero sezionale 1520/2026Numero di raccolta generale 18558/2026Data pubblicazione 08/06/2026Osservano gli istanti che detto errore avrebbe avutoun’influenza decisiva sulla ricostruzione del fatto.2.1.– Il motivo è inammissibile nella parte in cui si adducel’omesso esame di un fatto decisivo ed è, invece, infondato nellaparte in cui si contesta la motivazione incomprensibile.2.1.1.– Sotto il primo profilo, si ricade, infatti, in un’ipotesi di“doppia conforme” ex art. 348-ter, ultimo comma, c.p.c. vigenteratione temporis (norma ora ripresa dall’art. 360, quarto comma,c.p.c.), a fronte di un giudizio d’appello instaurato dopo l’11settembre 2012, ipotesi in ordine alla quale il vizio di omessoesame di fatto decisivo non può essere dedotto.E tanto appunto perché nei due gradi di merito le “questionidi fatto”, relative all’avvenuta esecuzione del frazionamento,sono state decise in base alle “stesse ragioni” e ripercorrendo ilmedesimo iter logico-argomentativo in relazione ai fatti principalioggetto della causa (Cass. Sez. 6-2, Ordinanza n. 7724 del09/03/2022; Sez. 6-3, Ordinanza n. 2506 del 27/01/2022; Sez.6-2, Ordinanza n. 33483 del 11/11/2021; Sez. 2, Ordinanza n.29222 del 12/11/2019; Sez. 1, Sentenza n. 26774 del22/12/2016; Sez. 2, Sentenza n. 5528 del 10/03/2014).D’altronde, è onere del ricorrente indicare, allo scopo diescludere la declaratoria di inammissibilità, le ragioni di fattoposte a base, rispettivamente, della decisione di primo grado edella sentenza di rigetto dell’appello, dimostrando che esse sonotra loro eterogenee (Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 5947 del28/02/2023; Sez. 6-2, Ordinanza n. 8320 del 15/03/2022; Sez.L, Sentenza n. 20994 del 06/08/2019; Sez. 1, Sentenza n. 26774del 22/12/2016); di tale specificazione nel corpo dell’attoNumero registro generale 379/2023Numero sezionale 1520/2026Numero di raccolta generale 18558/2026Data pubblicazione 08/06/2026introduttivo del giudizio di legittimità non vi è traccia, mentre nonrileva a tal fine il contenuto della memoria depositata ex art.380-bis.1 c.p.c. (in quanto il vizio del ricorso per cassazione nonpuò essere sanato da integrazioni, aggiunte o chiarimenticontenuti nella successiva memoria, la cui funzione è meramenteillustrativa, Cass. Sez. 1, Ordinanza n. 30760 del 28-11-2018,per tutte).2.1.2.– Quanto al secondo aspetto, nessuna motivazioneincomprensibile, al di sotto della soglia del minimo costituzionale(Cass. Sez. 1, Ordinanza n. 7090 del 03/03/2022; Sez. 6-3,Ordinanza n. 22598 del 25/09/2018; Sez. 3, Sentenza n. 23940del 12/10/2017; Sez. 6-3, Ordinanza n. 21257 del 08/10/2014;Sez. U, Sentenza n. 8053 del 07/04/2014), è dato ravvisare,stante che, con l’atto di gravame, i promissari acquirenti hannodedotto esclusivamente che l’inadempimento persistente fosseconsistito nel mancato frazionamento del “lotto A agricolo” –evidentemente sull’implicito presupposto che il frazionamento del“lotto A edificabile” fosse regolarmente avvenuto – mentre solocon il ricorso di legittimità è stato contestato che il frazionamentodel “lotto A edificabile” non fosse avvenuto.Segnatamente, per quanto risulta dalla sentenza impugnata edal ricorso (pag. 14) e diversamente da quanto sostenuto nellamemoria illustrativa, con il primo motivo di gravame siaddebitava al Tribunale la mancata considerazione dellacircostanza contenuta nel contratto preliminare, secondo cui laprecisa identificazione del “lotto A agricolo”, oggetto del futurocontratto di compravendita, sarebbe stata meglio effettuata entrola data prevista per la stipula del definitivo.Numero registro generale 379/2023Numero sezionale 1520/2026Numero di raccolta generale 18558/2026Data pubblicazione 08/06/2026Conseguentemente, con argomentazioni del tutto logiche erispondenti alla doglianza sollevata, la Corte d’appello ha esclusoche vi fosse tale inadempimento, appunto in ragionedell’avvenuto frazionamento del “lotto A agricolo”.Nei termini anzidetti è stata introdotta solo nel giudizio dilegittimità una circostanza, invece, non contestata nel giudizio diappello, circostanza che risulta nuova e perciò non può essereesaminata in questa sede (Cass. Sez. L, Ordinanza n. 18018 del1/7/2024; Sez. 2, Sentenza n. 20694 del 9/8/2018, per tutte).3.– Con il secondo motivo i ricorrenti lamentano, ai sensidell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione o falsaapplicazione dell’art. 116 c.p.c., in relazione agli artt. 1453 e1385 c.c., per avere la Corte territoriale attribuito ai documentiprodotti di cui ai nn. 3 e 12 – ossia al contratto preliminare e alfrazionamento – un significato del tutto opposto a quello che essieffettivamente avrebbero avuto, atteso che il contrattopreliminare avrebbe posto a carico del promittente venditore ilfrazionamento dei mappali nn. 349 e 351, e non soltanto delmappale n. 349, mentre il frazionamento realizzato avrebberiguardato il solo mappale n. 349.Per converso, ad avviso degli istanti, nulla sarebbe statoscritto in tale documento circa il mappale n. 351, con ilconseguente macroscopico errore commesso, che avrebbe avutoun’influenza decisiva sulla ricostruzione del fatto.4.– Con il terzo motivo i ricorrenti prospettano, ai sensidell’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., la violazione o falsaapplicazione degli artt. 115 e 116 c.p.c., in relazione agli artt.1453 e 1385 c.c., per avere la Corte distrettuale commesso unNumero registro generale 379/2023Numero sezionale 1520/2026Numero di raccolta generale 18558/2026Data pubblicazione 08/06/2026errore sul contenuto oggettivo della prova, reputando esistente laprova sul fatto controverso dell’avvenuto frazionamento, benchédal documento n. 12 non potesse desumersi che il promittentevenditore avesse realizzato il frazionamento dei mappali comeindicato nel preliminare.4.1.– I motivi – che possono essere scrutinaticongiuntamente, in quanto avvinti da evidenti ragioni diconnessione logica e giuridica – sono inammissibili.Le censure non colgono, infatti, la ratio decidendi su cui sifonda la pronuncia impugnata.La Corte d’appello ha, in proposito, accertato che ilfrazionamento di cui gli appellanti avevano lamentato la mancataeffettuazione – ossia del solo “lotto A agricolo” – in realtà erastato regolarmente eseguito prima della data prorogata fissataper la stipula del definitivo.D’altronde, il richiamo alla violazione degli artt. 115 e 116c.p.c. è del tutto incongruente, rispetto ai termini di esplicazionedella doglianza formulata.In tema di ricorso per cassazione, per dedurre la violazionedell’art. 115 c.p.c., occorre, infatti, denunciare che il giudice, incontraddizione espressa o implicita con la prescrizione dellanorma, abbia posto a fondamento della decisione prove nonintrodotte dalle parti, ma disposte di sua iniziativa fuori dei poteriofficiosi riconosciutigli (salvo il dovere di considerare i fatti noncontestati e la possibilità di ricorrere al notorio), mentre èinammissibile la diversa doglianza che egli, nel valutare le proveproposte dalle parti, abbia attribuito maggior forza diconvincimento ad alcune piuttosto che ad altre prove, essendoNumero registro generale 379/2023Numero sezionale 1520/2026Numero di raccolta generale 18558/2026Data pubblicazione 08/06/2026tale attività valutativa consentita dall’art. 116 c.p.c. (Cass. Sez.5, Ordinanza n. 16016 del 09/06/2021; Sez. U, Sentenza n.20867 del 30/09/2020).Quanto alla doglianza circa la violazione dell’art. 116 c.p.c.,essa è ammissibile solo ove si alleghi che il giudice, nel valutareuna prova o, comunque, una risultanza probatoria, non abbiaoperato – in assenza di diversa indicazione normativa – secondoil suo “prudente apprezzamento”, pretendendo di attribuirle unaltro e diverso valore, oppure il valore che il legislatoreesempio, valore di prova legale), oppure, qualora la prova siasoggetta a una specifica regola di valutazione, abbia dichiarato divalutare la stessa secondo il suo prudente apprezzamento;invece, ove si deduca che il giudice ha solamente male esercitatoil proprio prudente apprezzamento della prova, la censura èammissibile, ai sensi del novellato art. 360, primo comma, n. 5,c.p.c., solo nei rigorosi limiti in cui esso ancora consente ilsindacato di legittimità sui vizi di motivazione (Cass. Sez. 2,Ordinanza n. 5800 del 14/03/2026; Sez. U, Sentenza n. 20867del 30/09/2020).Non rileva neppure la deduzione in ordine al travisamentodella prova svolta nel terzo motivo di ricorso in quanto, secondol’indirizzo delle Sezioni Unite, il travisamento del contenutooggettivo della prova che rifletta la lettura del fatto probatoriosostanziale prospettata da una delle parti va fatta valere soltantoproponendo motivo ex art. 360, primo comma, n. 5 c.p.c. (Cass.,Sez. Un., Sentenza n. 5792 del 5/3/2024).5.– In definitiva, il ricorso deve essere respinto.Numero registro generale 379/2023Numero sezionale 1520/2026Numero di raccolta generale 18558/2026Data pubblicazione 08/06/2026Le spese e compensi del giudizio di legittimità seguono lasoccombenza e si liquidano come da dispositivo.Poiché il giudizio è definito in conformità alla proposta didefinizione accelerata, ai sensi dell’art. 380-bis, ultimo comma,c.p.c., deve essere applicato l’art. 96, terzo e quarto comma,c.p.c., con la conseguente condanna ulteriore dei ricorrentisoccombenti al pagamento, in favore della controparte, di unasomma equitativamente determinata nonché, in favore dellacassa delle ammende, di una somma di denaro non inferiore aeuro 500,00 e non superiore a euro 5.000,00, somme che siliquidano come da dispositivo. Come evidenziato da Cass., Sez.U, Ordinanza n. 27433 del 27/9/2023, per tutte, l’art. 380-bis,ultimo comma, c.p.c. codifica un’ipotesi di abuso del processo,giacché non attenersi alla delibazione del proponente che troviconferma nella decisione finale lascia presumere unaresponsabilità aggravata della parte ricorrente.Sussistono i presupposti processuali per il versamento - aisensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. 30 maggio 2002,n. 115 -, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo dicontributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, sedovuto. P.Q.MLa Corte Suprema di Cassazione rigetta il ricorso e condanna iricorrenti, in solido, alla rifusione, in favore dei controricorrenti,delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in complessivieuro 3.200,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre accessoricome per legge; condanna altresì i ricorrenti al pagamento, inNumero registro generale 379/2023Numero sezionale 1520/2026Numero di raccolta generale 18558/2026Data pubblicazione 08/06/2026favore dei controricorrenti, della somma equitativamentedeterminata in euro 2.000,00 e al pagamento, in favore dellacassa delle ammende, della somma di euro 1.000,00.Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002,dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per ilversamento, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo atitolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, anorma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della SecondaSezione civile, in data 5 giugno 2026.La PresidenteLinalisa Cavallino