Cassazione n. 14805/2026

rente-contro[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA], rappresentato e difeso dall'avvocatoGIUSEPPE PIZZONIA unitamente all’avvocato [OSCURATO:PERSONA]-controricorrente-avverso la SENTENZA della COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALEdel Piemonte, in TORINO, n. 810/2018 depositata il 04/05/2018.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 26/02/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 35931/2018Numero sezionale 1813/2026Numero di raccolta generale 14805/2026Data pubblicazione 18/05/20261. La contribuente ASPI ha proposto ricorso avverso l’avviso diaccertamento catastale n. N00026788/2015 con il quale l’Agenzia delleEntrate aveva rettificato la categoria catastale da E/9 in B/1 delfabbricato sito nel Comune di [OSCURATO:PERSONA], adibito a “caserma dipubblica sicurezza”, preposta esclusivamente all’attività dimonitoraggio, controllo e vigilanza della rete autostradale gestita daASPI, in qualità di concessionaria del Ministero delle Infrastrutture edei Trasporti. Originariamente detto immobile era ricompreso in uncorpo di fabbricati classati in categoria catastale “E”.Successivamente, vi fu un frazionamento catastale del corpo difabbricati citati, attuato con DOCFA dalla stessa contribuente, e venne2. Pertanto, l’ASPI ha impugnato l’avviso di accertamento citatoe la C.T.P. ha accolto il ricorso con sentenza n. 226/2016.3. L’Agenzia delle Entrate ha interposto appello, e la C.T.R. conla sentenza in epigrafe meglio indicata, lo ha respinto, confermando laclassificazione dell’immobile in categoria “E”.4. La decisione di gravame si fonda sul fatto che ASPI svolgeun’attività di pubblico interesse come concessionario dello Stato: larete autostradale è pubblica e l’immobile è destinato alla PoliziaStradale in base a specifiche convenzioni. La sentenza ha inoltrevalorizzato il legame funzionale dell’immobile con l’infrastrutturaautostradale, poiché la caserma si trova all’interno del recintoautostradale ed è parte integrante della struttura pubblica e lacircostanza che il fabbricato è privo di autonomia funzionale ereddituale, risultando esclusivamente strumentale e asservitoall’esercizio dell’attività autostradale.5. Avverso la suddetta sentenza di gravame l’Agenzia delleEntrate ha proposto ricorso per cassazione affidato a due motivi, cuiha resistito con controricorso la società intimata.Numero registro generale 35931/2018Numero sezionale 1813/2026Numero di raccolta generale 14805/2026Data pubblicazione 18/05/2026RAGIONI DELLA DECISIONE1. Va in primo luogo respinta l’eccezione di inammissibilità,formulata sul presupposto che la ricorrente chiederebbeinammissibilmente una riqualificazione del fatto, individuato nellariferibilità del manufatto alla categoria catastale E. Invero, non si trattadi rivalutazione del fatto, ma di interpretazione giuridica del fattosottostante ai fini della attribuzione della categoria catastale.2. Con il primo motivo di ricorso, si deduce la violazione e falsaapplicazione del R.D.L. 13 aprile 1939 n. 652. D.P.R. 1° dicembre 1949n. 1142 nonché D.M. 2 gennaio 1998 n. 28.2.1. In particolare, l’Agenzia delle Entrate denuncia la violazionedelle norme sul classamento catastale, sostenendo che la CTR abbiaerrato nel qualificare l’immobile in categoria “E”: secondol’amministrazione, la caserma possiede autonomia funzionale ereddituale, poiché è dotata di tutti i locali necessari al proprio utilizzoed è quindi idonea a produrre un reddito indipendente. Viene inoltrecontestato il ricorso al solo criterio della collocazione all’interno delrecinto autostradale, ritenuto superato dall’evoluzionedell’ordinamento catastale, che oggi privilegia la destinazione effettivadell’immobile. In tale prospettiva, una caserma autonoma dovrebbeessere censita in categoria B/1. L’Agenzia sottolinea infatti che lacaserma presenta una tipologia costruttiva ordinaria, diversa dagliimmobili a destinazione speciale del gruppo “E”, e richiama ilcomportamento della stessa ASPI che, con il frazionamento del 2008,aveva individuato la caserma come unità autonoma, riconoscendoneimplicitamente l’indipendenza funzionale.3. Con il secondo motivo di ricorso, parte ricorrente contesta laviolazione e falsa applicazione del D.L. 3 ottobre 2006 n. 262 convertitocon modificazioni nella legge 24 novembre 2006 n. 286.3.1. Il D.L. n. 262/2006 impone l’accatastamento separato delleporzioni immobiliari dotate di autonomia funzionale e reddituale, e, aNumero registro generale 35931/2018Numero sezionale 1813/2026Numero di raccolta generale 14805/2026Data pubblicazione 18/05/2026seguito della riforma del 2006, le unità del gruppo “E” non possono piùcomprendere porzioni destinate a usi diversi se autonome, le qualidevono essere censite separatamente. La precedente conciliazione del2006, che attribuiva la categoria E/3 all’intero compendio, sarebbequindi superata dal frazionamento del 2008, che ha suddivisol’immobile in più unità, rendendo necessario un autonomo classamentodella caserma. L’Agenzia sottolinea dunque che la stessa ASPI, con laDocfa del 2008, aveva attribuito alla caserma la categoria B/1 inapplicazione consapevole delle nuove norme, e non per un mero erroremateriale. Richiamando le circolari applicative, evidenzia inoltre che lecaserme devono essere censite separatamente se utilizzabili in modoindipendente e capaci di produrre un reddito proprio: si contesta quindila sussistenza di una strumentalità esclusiva della caserma rispettoall’autostrada, ritenendo che l’attività di polizia stradale sia un serviziopubblico generale e non indispensabile al funzionamentodell’infrastruttura.4. I motivi possono essere trattati congiuntamente, stante laconnessione, e risultano fondati.4.1. Questa Corte ha già più volte affrontato la questione deipresupposti di attribuzione della categoria catastale chiarendo che aifini del classamento di un immobile nella categoria E, come previstodal D.L. n. 262 del 2006, art. 2, comma 40, conv. in L. n. 286 del 2006,è necessario che lo stesso presenti caratteristiche tipologico-funzionalitali da renderlo estraneo ad ogni uso commerciale o industriale (Cass.n. ord. 10674/19). I passaggi fondamentali del ragionamento sottesoalla decisione, si possono così riassumere : la qualificazione nel gruppoE è propria di quegli immobili (stazioni, ponti, fari, edifici di culto,cimiteri ecc.) che presentano una marcata caratterizzazione tipologico-funzionale, costruttiva e dimensionale tale da rendersi sostanzialmenteincommerciabili ed estranei ad ogni logica di libero scambio; l'art. 2comma 40 L. 262/2006 conferma "a contrario" questa osservazione,Numero registro generale 35931/2018Numero sezionale 1813/2026Numero di raccolta generale 14805/2026Data pubblicazione 18/05/2026stabilendo che tra le "unità immobiliari censite nelle categorie catastaliE/1, E/2, E/3, E/4, E/5, E/6 ed E/9 non possono essere compresiimmobili o porzioni di immobili destinati ad uso commerciale,industriale, ad ufficio privato ovvero ad usi diversi, qualora gli stessipresentino autonomia funzionale e reddituale", il che instaura una verae propria incompatibilità tra classificazione in categoria E, da un lato,e destinazione dell'immobile ad uso commerciale o industriale,dall'altro. La rilevanza che la legge attribuisce al tipo di destinazioned'uso dell'immobile vale anche in ambito autostradale, in relazione alquale non può parimenti risultare dirimente il criterio della meralocalizzazione in area adibita a servizio pubblico (ricovero di veicoli),dovendosi invece fare applicazione del diverso criterio di funzione oautonomia funzionale e reddituale rinveniente dall'impiego dell'areaper scopi imprenditoriali di natura commerciale, industriale, d'ufficioprivato e simili. La (pacifica) natura di pubblico interesse dell'attivitàautostradale non può, neppure essa, ritenersi dirimentenell'assegnazione della categoria in questione, dal momento che non èescluso che il relativo servizio sia in concreto esercitato secondomodalità economiche e remunerative tipiche dell'impresa commerciale:la circostanza che si tratti di attività svolte in forza di regimeconcessorio non esclude, di per sè, che queste ultime venganoassoggettate a forme di sfruttamento economico ed imprenditorialecon autonomia funzionale e reddituale, atteso che "lo sfruttamentodell'area da parte di un operatore commerciale in forma privatistica edesclusiva, non può non avere incidenza in tema di ICI in quanto "ciòche conta ai fini dell'imposizione è che l'area in considerazione siasuscettibile di costituire un'autonoma unità immobiliare,potenzialmente produttiva di reddito" (Cass. 8/9/2020, n. 18651).4.2. Alla luce del principio sopra richiamato, risulta chiaro che lecaserme collocate all’interno del perimetro autostradale nonNumero registro generale 35931/2018Numero sezionale 1813/2026Numero di raccolta generale 14805/2026Data pubblicazione 18/05/2026beneficiano automaticamente dell’esonero proprio degli immobiliclassificabili in categoria catastale “E”, in quanto dotate di autonomiafunzionale e reddituale.La classificazione nel gruppo “E” è riservata a immobili con unamarcata e peculiare caratterizzazione tipologico-funzionale, tali darenderli sostanzialmente incommerciabili e strutturalmente estranei aqualsiasi logica di scambio o sfruttamento economico. Si tratta di beniche, per natura, dimensioni e funzione, non sono suscettibili diprodurre un reddito autonomo.4.3. Il D.L. n. 262/2006, art. 2, comma 40, conferma questoprincipio a contrario, escludendo espressamente dalla categoria “E” leunità o porzioni di immobili che, pur inserite in contesti di serviziopubblico, siano destinate a usi diversi e presentino autonomiafunzionale e reddituale. Tale previsione introduce una vera e propriaincompatibilità tra la categoria “E” e l’esistenza di un’utilizzazioneautonoma potenzialmente produttiva di reddito. Deve quindi ritenersiche, anche in ambito autostradale, non è decisivo il mero criterio dellalocalizzazione all’interno del perimetro di un’infrastruttura pubblica. Ciòche rileva è la funzione concretamente svolta dall’immobile: se l’unitàè autonomamente utilizzabile ed è idonea a generare reddito, deveessere esclusa dalla categoria “E”, indipendentemente dal fatto che sitrovi all’interno di un’area destinata a pubblico servizio.4.4. Nemmeno la natura di pubblico interesse dell’attivitàautostradale - né il regime concessorio in cui essa si inserisce - possonogiustificare l’inclusione automatica nella categoria “E”: anche attivitàsvolte in concessione possono essere esercitate secondo modalitàtipiche dell’impresa commerciale, con conseguente autonomiafunzionale e reddituale dei singoli immobili utilizzati.4.5. In questo quadro, le caserme ubicate nel perimetroautostradale, se dotate di una propria autonomia strutturale efunzionale e astrattamente idonee a produrre reddito, non possonoNumero registro generale 35931/2018Numero sezionale 1813/2026Numero di raccolta generale 14805/2026Data pubblicazione 18/05/2026essere considerate parte inscindibile dell’infrastruttura autostradale.Esse costituiscono unità immobiliari autonome e, proprio per talecaratteristica, restano escluse dal regime agevolato previsto per gliimmobili del gruppo “E”.5. Va difatti rilevato che, secondo il consolidato orientamentodella Corte, il provvedimento di attribuzione della rendita catastale èun atto che inerisce al bene in una prospettiva di tipo reale, riferita allecaratteristiche oggettive che connotano la sua destinazione ordinaria,poiché l'idoneità dell'immobile a produrre ricchezza è riconducibileprioritariamente alla destinazione funzionale e produttiva dello stesso,accertata con riferimento alle potenzialità di utilizzo, e non al concretouso che di esso venga fatto, senza che rilevi la qualità di soggettopubblico o privato in capo al proprietario, né le eventuali funzionilatamente sociali svolte da quest'ultimo (così Cass., 30 ottobre 2020,n. 24078; v., altresì, Cass., 14 ottobre 2020, n. 22166; Cass., 10giugno 2015, n. 12025).5.1. In una siffatta prospettiva, il fine di lucro – che continua adessere considerato nel (pur) risalente quadro generale delle categorie(pubblicato nel 1942 in allegato alle Istruzioni II e IV della DirezioneGenerale del Catasto; v. la stessa Circolare n. 4/2006, del 16 maggio2006) – deve essere preso in considerazione sempre in terminioggettivi, desumendone la sussistenza dalle caratteristiche strutturalidell'immobile, e la stessa attività in concreto svolta nella unitàimmobiliare può costituire un criterio meramente complementare manon alternativo o esclusivo ai fini del classamento (v. la giurisprudenzasopra citata, cui adde Cass., 11 settembre 2018, n. 22103).5.2. Tenendo presenti detti rilievi, deve quindi considerarsi ancheche il giudice del gravame ha considerato (solo) la destinazione d’uso,non anche le caratteristiche oggettive che connotano la suadestinazione ordinaria. Dette caratteristiche debbono essere, perl’appunto, ricondotte alla nozione di autonomia funzionale e reddituale.Numero registro generale 35931/2018Numero sezionale 1813/2026Numero di raccolta generale 14805/2026Data pubblicazione 18/05/2026La gravata sentenza ha quindi risolto la lite contestata senz’alcunaconsiderazione delle connotazioni tipologiche e funzionali dell’unitàimmobiliare, così risolvendo il decisum sulla sola base dell’attività nellafattispecie svolta in concreto e nella sua connotazione soggettiva (intesi senza fine di lucro).5.3. Sotto tale profilo, quindi, il ricorso necessita di un riesame daparte del giudice di merito.6. In conclusione, alla luce di quanto sopra argomentato, il ricorsova accolto e la sentenza impugnata va cassata, con rinvio della causaalla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Piemonte indiversa composizione, che provvederà anche in ordine alle spese dilegittimità. P.Q.MLa Corte accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata e rinvia lacausa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Piemonte indiversa composizione, che provvederà anche in ordine alle spese dilegittimità.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 26/02/2026.Il PresidenteLIBERATO PAOLITTO