Cassazione n. 28778/2023

CC ha pronunciato la seguente ORDINANZAINTERLOCUTORIA sul ricorso iscritto al n.6346/2021 R.G. proposto da: [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliato in Roma, via [OSCURATO:PERSONA] d’Acquino 80 presso lo studio dell’avv.[OSCURATO:PERSONA] (CF [OSCURATO:CODICE_FISCALE]) e rappresentato e difeso dall’avv.[OSCURATO:PERSONA] (CF PCQCMSB20H926J) e dall’avv.[OSCURATO:PERSONA] (CF [OSCURATO:CODICE_FISCALE]) -ricorrente- contro [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], domiciliati ex lege in Roma presso la Cancelleria della Corte di Cassazione e rappresentati e difesi dall’avvocato [OSCURATO:PERSONA] (CF [OSCURATO:CODICE_FISCALE]) e dall’avv.[OSCURATO:PERSONA] (CF [OSCURATO:CODICE_FISCALE]) -controricorrenti- avverso la sentenza della Corte d'appello Bari n. 1366/2020 depositata il 24.7.2020. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 12.10.2023 dal [OSCURATO:PERSONA] Scotti. [OSCURATO:PERSONA] 1.Con atto di citazione del 9.1.2014 i coniugi [OSCURATO:PERSONA] ed [OSCURATO:PERSONA] proposero opposizione dinanzi al Tribunale di Foggia ai sensi dell’art.3 del r.d. 639 del 1910 nei confronti dell’ingiunzione emessa dal Comune di Torremaggiore per l’importo di € 5.631,58 per il recupero pro-quota di assegnazi one suolo, oneri di urbanizzazione e spese, quali costi sostenuti dall’Ente per il pagamento dei suoli destinati alla realizzazione del piano di edilizia economica e popolare (PEEP), sostenendo il difetto di titolarità passiva del rapporto, l’insussistenza della pretesa creditoria, il decorso della prescrizione e l’erroneità del conteggio. Il Comune eccepì il difetto di giurisdizione del giudice ordinario. Con sentenza del 24.7.2017 il Tribunale di Foggia, ritenuta la propria giurisdizione, accolse l’opposizione, condannando il Comune alle spese. 2. Avverso la predetta sentenza di primo grado propose appello il Comune di Torremaggiore, a cui opposero resistenza gli appellati Fortinguerra e Garofalo. La Corte di appello di Bari con sentenza del 24.7.2020 ha respinto l’appello con aggravio di spese. La Corte di appello ha ritenuto che si fosse formato il giudicato interno sulla spettanza della giurisdizione al giudice ordinario; che correttamente il Tribunale avesse escluso la titolarità passiva dell’obbligazione in capo ai coniugi Fortinguerra-Garofalo, resisi acquirenti dell’immobile in data [OSCURATO:DATA_NASCITA] dai precedenti proprietari, coniugi Fortinguerra-Schiavone, già cessionari del diritto di proprietà sull’unità immobiliare dalla [OSCURATO:PERSONA], originaria cessionaria delle aree; che l’atto di acquisto del [OSCURATO:DATA_NASCITA] a rogito [OSCURATO:PERSONA] nulla diceva in tema di conguaglio degli oneri di urbanizzazione previsto dalla Convenzione, dovendosi quindi escludere un accollo da parte degli acquirenti; che l’obbligazione di provvedere alle opere di urbanizzazione aveva natura propter rem e si estendeva a chi richiedeva la concessione e realizzava l’edificazione, ma non ai soggetti che utilizzavano le opere di urbanizzazione senza avere con chi le aveva realizzate alcun rapporto. 3.Avverso la predetta sentenza, non notificata, con atto notificato il 24.2.2021 ha proposto ricorso per cassazione il Comune di Torremaggiore, svolgendo due motivi. Con atto notificato il 2.4.2021 hanno proposto controricorso [OSCURATO:PERSONA] ed [OSCURATO:PERSONA], chiedendo la dichiarazione di inammissibilità o il rigetto dell’avversaria impugnazione. Entrambe le parti hanno presentato memoria illustrativa. [OSCURATO:PERSONA] 4. Con il primo motivo di ricorso, proposto ex art.360, n.3, cod.proc.civ., il Comune ricorrente denuncia violazione o falsa applicazione di legge in relazione all’istituto dell’accollo interno e agli artt. 1273 e 1322 cod.civ. Secondo il Comune, nel caso in esame gli appellati, tramite accollo interno contenuto nell’atto di acquisto, avevano accettato di pagare quanto oggetto di ingiunzione. Il Comune osserva che nella convenzione fra il Comune di Torremaggiore e la [OSCURATO:PERSONA], stipulata ai sensi dell’art.35 della legge n.865 del 1971 in data 18.11.1981 a rogito [OSCURATO:PERSONA] e trascritta presso la Conservatoria del registro immobiliare di Lucera era prevista la clausola di conguaglio con cui il Comune si riservava di chiedere il pagamento dei costi sopportati per l’acquisizione dei suoli e degli oneri di urbanizzazione, dopo la loro determinazione definitiva. Aggiunge poi il ricorrente che nell’atto del [OSCURATO:DATA_NASCITA], a rogito [OSCURATO:PERSONA], fra i coniugi Fortinguerra-Garofalo e gli originari assegnatari coniugi Fortinguerra-Schiavone, la parte acquirente aveva dato atto di ben conoscere i vincoli edilizi, obblighi e divieti derivanti dalla predetta convenzione del 18.11.1981, nonché della disciplina legislativa, regolarmente e contrattuale. Diversamente, quindi, da quanto ritenuto dalla Corte territoriale gli appellati si erano espressamente accollati il pagamento del costo dei suoli e nell’atto di acquisto non vi era solo un generico richiamo con formula di stile a ogni altro diritto, azione, ragione, pertinenza o dipendenza. Il Comune conclude rilevando che esso con la richiesta ingiuntiva aveva mostrato di voler aderire ai sensi dell’art.1273 cod.civ. alla pattuizione di accollo esterno contenuta nell’atto di vendita. 5. Con il secondo motivo di ricorso, proposto ex art.360, n.3, cod.proc.civ., il Comune ricorrente denuncia violazione o falsa applicazione di legge in relazione agli artt.2643, 2644, 2645 cod.civ. e dell’art.35 della legge 865 del 1971 e sostiene che la Convenzione avente ad oggetto i terreni del PEEP era stata trascritta nei registri immobiliari ed era pertanto opponibile ai successivi acquirenti a prescindere dall’accollo. Secondo il Comune era sufficiente la convenzione predetta, debitamente trascritta, a concretare vincoli generali di contenuto reale e una obbligazione propter rem opponibile ai successivi aventi causa, mentre non aveva rilievo nella fattispecie la noma dell’art.16 del d.p.r. 380 del 2001 in tema di oneri di urbanizzazione, al quale aveva fatto riferimento la Corte di appello. [OSCURATO:PERSONA] 6. [OSCURATO:PERSONA] ritiene che il secondo motivo di ricorso proponga una questione di rilievo nomofilattico meritevole di trattazione in pubblica udienza. 7. L’art.35 della legge [OSCURATO:DATA_NASCITA] n. 865, recante «Programmi e coordinamento dell'edilizia residenziale pubblica; norme sulla espropriazione per pubblica utilità; modifiche ed integrazioni alle leggi 17 agosto 1942, n. 1150; 18 aprile 1962, n. 167; 29 settembre 1964, n. 847; ed autorizzazione di spesa per interventi straordinari nel settore dell'edilizia residenziale, agevolata e convenzionata», ha previsto l’espropriazione delle aree comprese nei piani approvati a norma della legge 18.4.1962, n. 167, dai comuni o dai loro consorzi e la loro destinazione, salvo quelle cedute in proprietà ai sensi dell'undicesimo comma, a far parte del patrimonio indisponibile del comune o del consorzio, con la concessione del diritto di superficie per la costruzione di case di tipo economico o popolare e dei relativi servizi urbani e sociali. La concessione è deliberata dal consiglio comunale o dall'assemblea del consorzio e con la stessa delibera viene determinato il contenuto della convenzione da stipularsi, per atto pubblico, da trascriversi presso il competente ufficio dei registri immobiliari, tra l'ente concedente ed il richiedente. La convenzione (secondo il comma 8) deve prevedere, tra l’altro, il corrispettivo della concessione e le modalità del relativo versamento, determinati dalla delibera di cui al settimo comma con l'applicazione dei criteri previsti dal dodicesimo comma e il corrispettivo delle opere di urbanizzazione da realizzare a cura del comune o del consorzio, ovvero qualora dette opere vengano eseguite a cura e spese del concessionario, le relative garanzie finanziarie, gli elementi progettuali delle opere da eseguire e le modalità del controllo sulla loro esecuzione, nonché i criteri e le modalità per il loro trasferimento ai comuni od ai consorzi. Inoltre i corrispettivi della concessione in superficie ed i prezzi delle aree cedute in proprietà devono, nel loro insieme, assicurare la copertura delle spese sostenute dal comune o dal consorzio per l'acquisizione delle aree comprese in ciascun piano approvato a norma della legge 18 aprile 1962, n. 167. 9. La giurisprudenza di questa Corte ha avuto modo di precisare che in applicazione dell'art. 35, comma 12, della l. 865 del 1971, il prezzo della cessione delle aree destinate alla costruzione di case economiche e popolari deve assicurare al comune - in applicazion e del principio di perfetto pareggio economico, operante anche prima dell'entrata in vigore della l. n. 662 del 1996 - la copertura di tutte le spese sostenute per l'acquisizione delle aree, ivi comprese quelle riguardanti i giudizi relativi alla determinazione delle indennità di esproprio (Sez. 1, n. 21572 del 7.7.2022; Sez. 1, n. 14782 del 10.7.2020; Sez. 1, n. 13595 del 2.7.2020; Sez. 1, 18.5.2017, n. 12545). L’art.35 predetto non afferma però come contenuto necessario delle convenzioni fra comuni e concessionari la previsione dell’impegno dei futuri cessionari dei diritti immobiliari al subentro nel lato passivo dell’obbligazione di pagamento dei conguagli al soggetto beneficiario stipulante la convenzione e si limita a prevedere lo strumento idoneo a renderne possibile l’opponibilità, con la trascrizione nei registri immobiliari. 10. Al riguardo sono possibili due diverse interpretazioni. Secondo una prima ricostruzione, perché l’obbligazione di pagamento si trasmetta in capo ai successivi cessionari, se essi non se la sono espressamente accollata con il loro atto di acquisto, è necessario che la trasmissione sia prevista nell’atto di convenzione fra il comune e il concessionario. Si osserva a tal proposito che l’art.35 predetto, di per sé, non esige il subentro dei successivi acquirenti e le finalità di interesse pubblico al pareggio di bilancio possono essere astrattamente soddisfatte con l’attribuzione dell’obbligazione di conguaglio a carico del concessionario, che, peraltro, ha tutto l’interesse, a prevedere in convenzione il meccanismo traslativo e a imporlo negli atti di successiva assegnazione; inoltre lo stesso Comune può esigere l’introduzione di una siffatta clausola nella convenzione. Se tuttavia neppure la convenzione contempla la clausola relativa al subentro, l’obbligazione di rimborso ex art.35 l.865/1971 non si trasferisce agli acquirenti delle unità immobiliari perché tale effetto non è previsto dalla legge; inoltre la trascrizione, se pur rende opponibile la convenzione agli aventi causa, non può creare una obbligazione che non è prevista dalla convenzione stessa. Si aggiunge che le obbligazioni propter rem sono tipiche e presuppongono una previsione normativa. Si osserva ancora che la giurisprudenza di questa Corte che ha affermato che il comune può agire nei confronti degli assegnatari degli alloggi realizzati dalla cooperativa edilizia concessionaria, per ottenere il pagamento pro quota dei maggiori oneri derivanti dal contenzioso relativo all’acquisto dei suoli (potendo a loro volta gli assegnatari eccepire la mala gestio dell'ente quale causa dell'insorgenza delle ulteriori spese) presupponeva l’esistenza dell’obbligazione, senza chiarirne la fonte, ben potendo questa derivare nei casi concreti da una previsione espressa della convenzione trascritta. Si ricorda infine che in tema di convenzioni di lottizzazione e di recupero delle spese inerenti gli oneri di urbanizzazione la giurisprudenza afferma che l'adempimento dell'obbligazione di realizzare le opere di urbanizzazione (primaria e secondaria), assunta dal privato lottizzatore nei confronti del Comune con la convenzione di lottizzazione (ai sensi dellalegge n. 765 del 1967) non può essere preteso in via giurisdizionale e coattiva a carico degli aventi causa dal lottizzatore resisi acquirenti di singoli lotti di terreno edificati, stante la loro estraneità alla convenzione; l'assunzione, da parte del proprietario del fondo, degli oneri relativi alle opere di urbanizzazione primaria e di una quota degli oneri delle opere di urbanizzazione secondaria (cui è subordinata l'autorizzazione per la lottizzazione) costituisce un'obbligazione propter rem, dovendo dette opere essere eseguite da coloro che sono proprietari al momento del rilascio della concessione edilizia, i quali ben possono essere soggetti diversi da quelli che stipularono la convenzione, per avere da questi acquistato una parte del suolo su cui far sorgere singoli (o gruppi di) lotti. Tuttavia, la natura reale dell'obbligazione non riguarda le persone che utilizzano le opere di urbanizzazione da altri realizzate per una loro diversa edificazione, senza avere con questi ultimi alcun rapporto, e che, per ottenere la loro diversa concessione edilizia, sono tenute a pagare al comune concedente, per loro conto, i relativi oneri di urbanizzazione. Conseguentemente, se la qualificazione di obbligazione propter rem ha rilievo nel rapporto tra comune e soggetto proprietario dell'area fabbricabile (cui viene rilasciato il provvedimento permissivo della costruzione), al di fuori di tale rapporto, qualora il soggetto titolare del provvedimento concessorio, avendo eseguito le opere di urbanizzazione, intenda rivalersi della spesa già sostenuta presso i diversi soggetti successivamente divenuti proprietari della medesima area fabbricabile, tale prestazione è ottenibile soltanto in virtù di un'espressa pattuizione negoziale, nella quale non rileva più il carattere reale dell'obbligazione. (Sez. 2, n. 16401 del 28.6.2013; Sez.3, n. 16999 del 20.8.2 015). 11. Secondo una diversa ricostruzione, l’obbligazione di tener indenne il c omune dai costi sostenuti per l’acquisto dei suoli mediante le procedure espropriative, in omaggio all’esigenza pubblicistica preminente del pareggio di bilancio, deve gravare sui successivi acquirenti degli immobili costruiti sui terreni espropriati, in guisa di obbligazione propter rem, con inserzione automatica della relativa clausola nelle convenzioni, non avendo altrimenti senso e funzione la previsione vincolante della necessaria trascrizione delle convenzioni, che serve appunto a trasferire la responsabilità di tener indenne il c omune in capo a chi ha conseguito l’unità immobiliare costruita sul terreno espropriato. 12. Per queste ragioni occorre rinvia