Cassazione n. 22504/2026

ll'avvocato [OSCURATO:PERSONA] unitamente agliavvocati [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA];-ricorrente-controAgenzia delle Entrate, rappresentata e difesa dall'[OSCURATO:PERSONA];-controricorrente-avverso la sentenza della [OSCURATO:PERSONA] di Genova n.923/2019 depositata il 26/07/2019.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 11/06/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].1. [OSCURATO:PERSONA] (CTR) della Liguria accoglieval’appello della Agenzia delle Entrate (ADE) contro la sentenza di primogrado che, a sua volta, aveva accolto il ricorso della [OSCURATO:SOCIETA] (diseguito più brevemente anche solo la SOCIETA’) avverso l’avviso diliquidazione delle imposte ipocatastali concernenti tre contestuali e distintecompravendite concernenti immobili strumentali accatastati in categoriaNumero registro generale 8639/2020Numero sezionale 4873/2026Numero di raccolta generale 22504/2026Data pubblicazione 30/06/2026D/1 che, secondo la contribuente, era illegittimo in quanto oggetto di talinegozi erano immobili destinati alla demolizione, ricadenti nel campo IVA,e soggetti pertanto, ad imposte ipocatastali in misura fissa. In particolare,la CTR riteneva, sulla scorta delle pronunce di legittimità citate nel corpodella motivazione, che oggetto delle compravendita, così come posta inessere dalle parti, fosse un fabbricato, non un’area edificabile, confinandonell’intenzione l’eventuale demolizione degli stessi per sfruttarnesuccessivamente l’ulteriore capacità edificatoria, considerato che ladestinazione dei primi alla demolizione costituiva un evento futuro rispettoagli atti oggetto di tassazione, rimesso alla potestà dell’acquirente.2. Ricorre in cassazione contro tale pronunciamento la SOCIETA’ che siaffida a due motivi di censura.3. L’ADE resiste con controricorso.4. In prossimità dell’adunanza camerale la ricorrente ha depositatomemoria illustrativa.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Ragioni logico-giuridiche impongono di trattare preliminarmente ilsecondo motivo con cui la ricorrente lamenta la nullità della sentenza per“apparenza” e “perplessità della motivazione” e per la sua “obiettivaincomprensibilità”, in violazione dell’art. 111 Cost., dell’art. 132, primocomma, n. 4, c.p.c., dell’art. 36, d.lgs. n. 546/92, in relazione all’art. 360,primo comma, n. 4, c.p.c., sotto un duplice profilo: i) incomprensibilitàdel richiamo da parte della CTR alla giurisprudenza di legittimità afferenteesclusivamente all’interpretazione dell’articolo 67 del TUIR alla fattispecieconcreta che attiene all’applicazione dell’IVA e la conseguente applicazionedelle imposte ipocatastali; ii) incomprensibilità della ragione che haindotto la CTR a ritenere che l’atto di compravendita a rogito Notaiosul valore aggiunto sia da considerarsi una cessione di un fabbricato dademolire (ed in quanto tale esente IVA e soggetto ad imposta ipotecaria eNumero registro generale 8639/2020Numero sezionale 4873/2026Numero di raccolta generale 22504/2026Data pubblicazione 30/06/2026catastale in misura proporzionale) anziché un terreno edificabileconsiderate le palesate condizioni del fabbricato e le determinazioni delleparti in proposito.1.1. Il motivo è infondato.1.2. Secondo giurisprudenza unanime di questa Corte, il sindacato dilegittimità sulla motivazione resta circoscritto alla sola verifica del rispettodel "minimo costituzionale" richiesto dall'art. 111, comma 6, Cost. (Cass.n. 13248/2020; n. 17196/2020), che viene violato qualora la motivazionesia totalmente mancante o meramente apparente, ovvero si fondi su uncontrasto irriducibile tra affermazioni inconcilianti o risulti perplessa edobiettivamente incomprensibile, purché il vizio emerga dal testo dellasentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanzeprocessuali (Cass. 23580/2025; 23577/2025; 7090/2022; 22598/2018;sez. U. 8053/2014).1.3. Resta, invece, esclusa qualunque rilevanza del semplice difetto disufficienza della motivazione non è, cioè, consentito alla ricorrenteimpugnare la sentenza per criticare la sufficienza del discorsoargomentativo a giustificazione della decisione adottata sulla base deglielementi fattuali acquisiti e ritenuti dal giudice di merito determinantiovvero scartati in quanto non pertinenti o recessivi (ex multis, Cass.22748/2025, che cita Cass. 13366/2016; 21174/2024; 2689/2023).1.4. Né può - in senso contrario - obiettarsi che il giudice del merito siatenuto a dar conto di ogni argomento difensivo sviluppato dalla parte, cioèa discutere ogni singolo elemento o ad argomentare sulla condivisibilità oconfutazione di tutte le deduzioni difensive, essendo, invece, necessario esufficiente, in base all'art. 132, secondo comma, num. 4, cod. proc. civ.,che esponga gli elementi in fatto e di diritto posti a fondamento della suadecisione, dovendo in tal modo ritenersi disattesi, per implicito, tutti gliargomenti non espressamente esaminati, ma considerati subvalentirispetto alle ragioni della decisione (cfr. Cass. 12732/2024; 3108/2022,Numero registro generale 8639/2020Numero sezionale 4873/2026Numero di raccolta generale 22504/2026Data pubblicazione 30/06/2026che richiama Cass. 12652/2020; 18103/2021; 10937/2016).1.5. Ebbene, alla stregua dei su richiamati princìpi, la motivazione dellasentenza si pone ben al di sopra del c.d. minino costituzionale perché daessa, a prescindere da ogni considerazione sulla correttezza giuridica dellasoluzione adottata, si evince chiaramente l’iter logico giuridico posto afondamento della decisione che si coglie nella qualificazione operata dallaCTR dell’atto tassato come compravendita di fabbricato, non di areaedificabile, come invece sostenuto dalla contribuente, in virtù dellaconsiderazione che la demolizione fosse una mera intenzione, rimessa allapotestà dell’acquirente.1.6. E non è sufficiente a determinare il vizio radicale della nullità dellasentenza una diversa valutazione dei fatti di causa, come operata dalmotivo in esame, né, tanto meno, l'evenienza che la motivazione nonsoddisfi le aspettative di chi è rimasto soccombente (Cass. 21420/2025).2. A questo punto occorre passare all’esame del primo motivo con cuila ricorrente deduce la violazione e falsa applicazione del D.P.R. 26 ottobre1972, n. 633, art. 1, comma 1, n. 8-ter, da cui è conseguita l'erroneaapplicazione delle imposte ipotecarie e catastali in misura proporzionaleD.Lgs. 31 ottobre, 1990, n. 347, ex art. 10, comma 1, e D.Lgs. 31ottobre, 1990, n. 347, tariffa, art. 1, allegata, in relazione all'art. 360c.p.c., comma 1, n. 3, per non aver assoggettato la compravendita delterreno con sovrastante fabbricato da demolire ad imposte ipotecarie ecatastali in misura fissa D.Lgs. 31 ottobre, 1990, n. 347, ex art. 10,comma 2, e nota all’art.1 della tariffa allega al D.Lgs. 31 ottobre, 1990, n.347.2.1. Il motivo è infondato.2.2. Come già ritenuto da questa Corte in un caso del tutto analogo aquello in esame (vedi Cass.n.39133/2021), la decisione della presentecontroversia postula un riesame unitario della fattispecie dellacompravendita di fabbricati da demolire ai fini delle imposte dirette edNumero registro generale 8639/2020Numero sezionale 4873/2026Numero di raccolta generale 22504/2026Data pubblicazione 30/06/2026indirette alla luce della giurisprudenza nazionale ed Europea.2.3. Con riguardo alle imposte dirette, la disposizione del D.P.R. 22dicembre 1986, n. 917 , art. 67, comma 1, lett. b, e art. 68, cheassoggetta a tassazione, quali "redditi diversi", le plusvalenze realizzate aseguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazioneedificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento dellacessione, non è applicabile alle cessioni aventi ad oggetto, non un terreno"suscettibile di utilizzazione edificatoria", ma un terreno sul quale insorgeun fabbricato e che, quindi, è da ritenersi già edificato; l'entità sostanzialedel fabbricato non può essere mutata in terreno suscettibile di potenzialitàedificatoria, sulla base di presunzioni derivate da elementi soggettivi,interni alla sfera dei contraenti, e, soprattutto, la cui realizzazione (nelcaso di specie, attraverso la demolizione del fabbricato) è futura (rispettoall'atto oggetto di tassazione), eventuale e rimessa alla potestà disoggetto diverso (l'acquirente) da quello interessato dall' imposizionefiscale (Cass., Sez. 5, 21 febbraio 2014, n. 4150; Cass., Sez. 5, 9 luglio2014, n. 15629; Cass., Sez. 5, 12 novembre 2016, n. 7853; Cass., Sez.6-5, 23 gennaio 2018, n. 1674; Cass., Sez. 6-5, 12 aprile2019,n.10393;Cass.,Sez.6-5,6 settembre 2019, n.22409; Cass., Sez. 5,22 ottobre 2020, n. 23077; Cass., Sez. 6"-5, 8 febbraio 2021, n.3006; Cass., Sez. 5, 16 marzo 2021, n. 7377; Cass., Sez. 6-5, 19marzo 2021, n. 7917; Cass., Sez. 5, 12 maggio 2021, n. 12528; Cass.,Sez. 5, 10 giugno 2021, n. 13674).2.4. Tanto vale anche qualora l'alienante abbia presentato domanda diconcessione edilizia per la demolizione e la ricostruzione dell' immobilecompravendita, l'acquirente e, successivamente alla abbia richiesto lavoltura nominativa dell'istanza, in quanto la ratio ispiratrice delladisposizione citata tende ad assoggettare ad imposizione la plusvalenzache trovi origine non da un'attività produttiva del proprietario opossessore ma dall'avvenuta destinazione edificatoria del terreno in sedeNumero registro generale 8639/2020Numero sezionale 4873/2026Numero di raccolta generale 22504/2026Data pubblicazione 30/06/2026di pianificazione urbanistica (Cass., Sez. 5, 9 luglio 2014, n. 15629; Cass.,Sez. 6"-5, 23 gennaio 2018, n. 1674; Cass., Sez. 6-5, 12 aprile 2019, n.10393).2.5. Ciò che rileva, dunque, ai fini dell'applicabilità della norma in esame,è la destinazione edificatoria originariamente conferita ad area nonedificata, in sede di pianificazione urbanistica, e non quella ripristinata,conseguentemente ad intervento - su area già edificata - operata dalcedente o dal cessionario (Cass., Sez. 5, 21 febbraio 2019, n. 5088). Nonè, quindi, possibile porre a carico del venditore dell'edificio sorto suterreno (già) edificabile una (affermata) plusvalenza anche solocommisurata all'ulteriore capacità edificatoria non (ancora) sviluppata,perchè si tratterebbe di porre su un soggetto diverso (il venditore) unatassazione che il legislatore ha fissato già in capo al compratore.2.6. Nè si deve pensare che in tal modo il venditore si sottragga ai propriobblighi fiscali: infatti, nel prezzo di cessione dell'edificio, come nellarendita catastale, è computata anche la capacità edificatoria inespressa.Detta in altri termini, la norma in oggetto non intende colpire la capacitàedificatoria residua (c.d. volumetria, cubatura o superficie copertarimanente), bensì solo la plusvalenza nella cessione di un terreno aseguito della primigenia edificabilità prevista in sede di pianificazioneurbanistica. Diversamente opinando sarebbero da considerare soggette aplusvalenza da cessioni di terreno edificabile tutte le alienazioni a titolooneroso di edifici che non abbiano sviluppato integralmente la potenzialitàedificatoria del lotto su cui insistono, poichè potrebbero sempre essereabbattuti e ricostruiti o semplicemente ampliati, a prescindere dall'intenzione delle parti (tra le tante: Cass., Sez. 5, 21 febbraio 2019, n.5088; Cass., Sez. 6-5, 8 febbraio 2021, n. 3006).2.7. Dalla ricognizione dei precedenti sul D.P.R. 22 dicembre 1986, n.917 , art. 67, comma 1, lett. b, se ne può concludere che: a) la distinzionefra edificato e non ancora edificato si pone in termini di alternativaNumero registro generale 8639/2020Numero sezionale 4873/2026Numero di raccolta generale 22504/2026Data pubblicazione 30/06/2026esclusiva che in via logica non ammette un tertium genus; b) la cessionedi un edificio non può essere riqualificata come cessione del terrenoedificabile sottostante, neppure se l'edificio non assorbe integralmente lacapacità edificatoria del lotto su cui insiste; c) nella cessione di edificio, lapattuizione delle parti di demolire e ricostruire, anche con ampliamento divolumetria, non può essere riqualificata come cessione di terrenoedificabile; d) il potere generale dell'amministrazione finanziaria diriqualificare un negozio giuridico in ragione dell'operazione economicasottesa trova un limite nell' indicazione precisa di carattere tassativo dellegislatore, ove - nell'esercizio di discrezionalità politica che non trascendei limiti costituzionali di cui agli artt. 3 e 53 Cost. - ha previsto per lacessione di edifici un regime fiscale/temporale e per la cessione di terreniedificabili un diverso regime fiscale (Cass., Sez. 6-5, 8 febbraio 2021, n.3006).2.8. Venendo alle imposte indirette, l'orientamento favorevoleall'amministrazione finanziaria, che era maturato in materia di imposta diregistro ( Cass., Sez. 5, 19 agosto 2015, n. 16983; Cass., Sez. 5, 21novembre 2014, n. 24799; Cass., Sez. 65, 9 gennaio 2018, n. 313), èormai superato dai più recenti arresti (da ultima: Cass., Sez. 5, 22 aprile2021, n. 10688), essendo approdata la riflessione giurisprudenziale aduna ricostruzione uniforme della fattispecie sia ai fini delle imposte diretteche ai fini delle imposte indirette.2.9. Tale ripensamento si pone in linea con la giurisprudenzaEurounitaria, la quale ritiene che, tra gli elementi oggettivi pertinenti daprendere in considerazione ai fini della qualificazione di un'operazione dataai fini dell'IVA, figurano lo stato di avanzamento, alla data di cessione diun bene immobile composto da un terreno e da un fabbricato, dei lavori didemolizione o di trasformazione effettuati dal venditore, l'uso di taleproprietà alla stessa data nonchè l'impegno del venditore allarealizzazione dei lavori di demolizione al fine di permettere unaNumero registro generale 8639/2020Numero sezionale 4873/2026Numero di raccolta generale 22504/2026Data pubblicazione 30/06/2026costruzione futura (Corte Giust., 12 luglio 2012, causa n. C-326/11, IlKomen en [OSCURATO:PERSONA], punto 34; Corte Giust., 17gennaio 2013, causa n. C-543/11, [OSCURATO:PERSONA], punto 33).Per cui, si deve applicare il regime IVA previsto per le cessioni di fabbricatialla vendita di fabbricati demoliti solo in parte ed utilizzati ancora comefabbricati alla data della cessione, le cui opere di demolizione sonocompletate dall'acquirente; mentre, nel caso in cui, all'atto della cessione,la demolizione era solo iniziata e non completata, ma l'obbligo didemolizione sia stato assunto dal venditore, le operazioni di cessione e didemolizione formano un'operazione unica sotto il profilo IVA, avente adoggetto non la cessione del fabbricato esistente e del suolo attiguo, maquella di un terreno, indipendentemente dallo stato di avanzamento deilavori di demolizione del vecchio fabbricato al momento dell'effettivacessione del terreno (Corte Giust., 19 novembre 2009, causa n. C-461/08,[OSCURATO:PERSONA] BV vs. Staatssecretaris van Financièn, punti40, 41 e 44; Corte Giust., 4 settembre 2019, causa n. C-71/18,Skatteministeriet vs. KPC Herning, punti 42, 43, 61, 62 e 63). Per cui,un'operazione di cessione di un terreno che incorpora, alla data di talecessione, un fabbricato non può essere qualificata come cessione di un"terreno edificabile" quando tale operazione è economicamenteindipendente da altre prestazioni e non forma, con queste ultime, un'unicaoperazione, anche se l'intenzione delle parti era che il fabbricato fossetotalmente o parzialmente demolito per fare posto ad un nuovo fabbricato.2.10. All'orientamento univoco della giurisprudenza di legittimità si èuniformata la circolare emanata dall'Agenzia delle Entrate il 29 luglio 2020n. 23/E, che ha escluso, ai fini della tassazione delle plusvalenze, che lacessione di un edificio possa essere riqualificata come cessione del terrenoedificabile, in tal modo, superando le indicazioni contenute nellarisoluzione resa dalla stessa Agenzia delle Entrate il 22 ottobre 2008 n.395/E, con la quale era stato precisato che la vendita a titolo oneroso diNumero registro generale 8639/2020Numero sezionale 4873/2026Numero di raccolta generale 22504/2026Data pubblicazione 30/06/2026fabbricati ricadenti in un'area oggetto di un piano di recupero, approvatoin via definitiva dal Comune, fosse riconducibile alla fattispecie dellacessione di area edificabile, con conseguente plusvalenza tassabileindipendente dal periodo di possesso del cespite. L'amministrazionefinanziaria, pertanto, ha ormai escluso che possa attribuirsi rilievo adelementi di fatto, quali, ad esempio, l'avvenuto rilascio del permesso didemolizione e di ricostruzione, l'esistenza di un piano di recupero o diriqualificazione dell'area, o il prezzo di cessione del fabbricato superiore alvalore venale dello stesso e che i richiamati elementi possano portare aqualificare la cessione di un fabbricato come una cessione di terreno, conconseguente tassazione della plusvalenza.2.11. Nel caso di specie, la CTR, confinando nell’intenzione l’eventualedemolizione degli stessi per sfruttarne successivamente l’ulteriorecapacità edificatoria, ossia al di fuori di specifichi obblighi assunti tra leparti in ordine all’esecuzione della demolizione stessa, non ha violato iprincipi di cui sopra per aver individuato l’oggetto della compravendita inun fabbricato da demolire, considerato che in tal caso la qualificazionedella compravendita come cessione di aree edificabili resta preclusa, perl’appunto, dall’assenza di una specifica pattuizione che imponga alla partevenditrice, nei confronti dell’acquirente, di eseguire siffatta demolizione.Come, infatti, precisato da questa Corte, la sola intenzione delle parti nonpuò assumere, di per sé, rilevanza prevalente rispetto alle risultanzeoggettive dell’operazione immobiliare (Cass. 19953/2025). Del resto, ostaalla riqualificazione della compravendita di fabbricati "in corso didemolizione" alla stregua di compravendita di aree edificabili (all'esitodella demolizione) la testuale descrizione dell'oggetto della compravendita(secondo la trascrizione fattane alle pagine 10 e 11 ricorso, in ossequio alcanone dell'autosufficienza) che ha confermato la volontà comune dicedere ed acquistare i fabbricati con le aree pertinenziali, non rilevando lapresentazione della SCIA presso gli uffici comunali per la futuraNumero registro generale 8639/2020Numero sezionale 4873/2026Numero di raccolta generale 22504/2026Data pubblicazione 30/06/2026demolizione dei fabbricati nè l'inizio della demolizione dei fabbricati daparte dell'alienante, al di fuori di una pattuizione espressamente intercorsain tal senso con l'acquirente.3. In definitiva, il ricorso va rigettato.4. Le spese del giudizio di legittimità seguono la soccombenza.5. Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, sidà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, acarico della parte ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributounificato pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1-bis delcitato art. 13, se dovuto. P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso.Condanna la ricorrente al pagamento, in favore dellacontroricorrente, delle spese del presente giudizio di legittimità che liquidain Euro 5.000,00, oltre al rimborso delle spese prenotate a debito.Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, sidà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, acarico della parte ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributounificato pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1-bis delcitato art. 13, se dovuto.Così deciso a Roma, nella camera di consiglio della SezioneTributaria del 11/6/2026.Il PresidenteUgo Candia