Cassazione n. 19897/2024

o la seguente ORDINANZA sul ricorso (iscritto al N.R.G. 29148/2019) proposto da: [OSCURATO:PERSONA] S.r.l. ([OSCURATO:PARTITA_IVA]), in persona del suo legale rappresentante pro – tempore , rappresentata e difesa, giusta procura in calce al ricorso, dagli Avv.ti [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA]; -ricorrente - contro [OSCURATO:SOCIETA]. ([OSCURATO:CODICE_FISCALE_SOCIETA]), in persona del suo legale rappresentante pro – tempore, rappresentata e difesa, giusta procura in calce al controricorso, dagli Avv.ti [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA]; -controricorrente - avverso la sentenza della Corte d’appello di Venezia n. 2649/2019, pubblicata il 24 giugno 2019, notificata a mezzo PEC il 25 giugno 2019; R.G.N. 29148/19 C.C.12/7/2024 Vendita – Preliminare – Mancata stipulazione definitivo – Termine essenziale e recesso udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 12 luglio 2024 dal Consigliere relatore [OSCURATO:PERSONA]; lette le memorie illustrative depositate nell’interesse delle parti, ai sensi dell’art. 380-bis.1. c.p.c. [OSCURATO:PERSONA] 1.– Con ricorso ex art. 702 - bis c.p.c. vigente ratione temporis, depositato il 15 giugno 2012, la [OSCURATO:PERSONA] di [OSCURATO:PERSONA] S.a.s. adiva il Tribunale di Verona, al fine di sentire dichiarare, nei confronti della [OSCURATO:SOCIETA]., l’intervenuta risoluzione del contratto preliminare concluso il 9 giugno 2011 – di trasferimento della quota di un mezzo dell’immobile sito in Verona, via [OSCURATO:PERSONA] n. 19 –, dalla [OSCURATO:PERSONA] alla [OSCURATO:SOCIETA], che già era titolare della residua quota di un mezzo, per scadenza del termine essenziale, ovvero dichiarare comunque lo scioglimento del preliminare per il legittimo esercizio del diritto di recesso della [OSCURATO:PERSONA], con l’accertamento, in ogni caso, del diritto della promittente alienante al trattenimento della caparra confirmatoria ricevuta di euro 20.000,00, rimettendo l’istante nel compossesso dell’entità immobiliare emarginata. Si costituiva in giudizio la [OSCURATO:SOCIETA]., la quale chiedeva che le domande spiegate fossero rigettate, poiché l’inadempimento doveva essere ascritto alla promittente venditrice in ordine alle irregolarità urbanistiche dell’immobile, stante altresì la natura non essenziale del termine indicato in contratto, avendo le parti reciprocamente manifestato l’interesse alla stipulazione del definitivo anche successivamente alla data indicata nel preliminare. In via riconvenzionale, chiedeva che fosse pronunciata la risoluzione del preliminare per effetto delle denunciate irregolarità di carattere catastale e urbanistico, con la conseguente condanna della [OSCURATO:PERSONA] alla restituzione della caparra confirmatoria ricevuta, e – in via riconvenzionale subordinata – chiedeva che fosse pronunciata la risoluzione del contratto per eccessiva onerosità sopravvenuta, in ragione del nuovo piano di interventi approvato dal Comune di Verona nel settembre 2011, incidente sull’indice di edificabilità del lotto promesso in vendita e conseguentemente sul suo valore. Nel corso del giudizio era assunta la prova orale ammessa ed era espletata consulenza tecnica d’ufficio. Quindi, il Tribunale adito, con ordinanza n. 16/2015, depositata il 4 febbraio 2015, accertava il legittimo esercizio del diritto di recesso della [OSCURATO:PERSONA] dal contratto preliminare del 9 giugno 2011, con il conseguente scioglimento del vincolo contrattuale, dichiarava la [OSCURATO:PERSONA] legittimata a ritenere la caparra confirmatoria versata dalla promissaria acquirente, per l’importo di euro 20.000,00, e ordinava alla [OSCURATO:SOCIETA] di rimettere la ricorrente nel compossesso dell’immobile oggetto del preliminare. Rigettava poi le spiegate domande riconvenzionali. 2.–Con atto di citazione notificato il 5 marzo 2015, proponeva appello avverso la pronuncia di primo grado la [OSCURATO:SOCIETA]., la quale lamentava: 1) l’incompatibilità logica tra la domanda di risoluzione per mancato rispetto del termine essenziale, rigettata implicitamente dall’ordinanza di prime cure, e l’accoglimento della domanda di recesso, con il conseguente scioglimento del contratto; 2) la mancata considerazione delle ragioni poste a fondamento della domanda riconvenzionale di risoluzione per inadempimento, alla stregua delle difformità urbanistiche e catastali dell’immobile, che avevano giustificato il rifiuto del pagamento; 3) il mancato rilievo della circostanza addotta circa l’approvazione, successivamente alla stipula del preliminare, del nuovo piano di intervento attuativo del piano regolatore, con la conseguente determinazione di una riduzione delle potenzialità edificatorie dell’immobile e con effetti riflessi sul prezzo, che era divenuto eccessivamente oneroso. Si costituiva nel giudizio di impugnazione la [OSCURATO:PERSONA] di [OSCURATO:PERSONA] S.a.s., la quale chiedeva che l’appello fosse dichiarato inammissibile ovvero respinto nel merito. Decidendo sul gravame interposto, la Corte d’appello di Venezia, con la sentenza di cui in epigrafe, rigettava l’appello e, per l’effetto, confermava integralmente l’ordinanza impugnata. A sostegno dell’adottata pronuncia la Corte di merito rilevava per quanto di interesse in questa sede: a) che la proposizione della domanda di risoluzione di diritto del contratto per una delle cause previste dagli artt. 1454, 1456 e 1457 c.c. non precludeva affatto alla parte adempiente, laddove fosse stata contrattualmente prevista una caparra confirmatoria, l’esercizio della facoltà di recesso, ai sensi dell’art. 1385 c.c., per ottenere, invece del risarcimento del danno, la ritenzione della caparra confirmatoria ovvero la restituzione del suo doppio, poiché dette domande avevano una minore ampiezza rispetto a quella di risoluzione e potevano perciò essere proposte anche nel caso in cui si fosse verificata di diritto la risoluzione; b) che il Tribunale, sulla scorta degli esiti dell’espletata consulenza tecnica d’ufficio, aveva accertato la sussistenza di alcune lievi difformità (una porta priva di serramento di collegamento tra le unità abitative sub 5 e sub 6 e la trasformazione del locale W.C., con la realizzazione di un antibagno, nell’appartamento sub 8), per eliminare le quali sarebbe stata necessaria una semplice procedura di regolarizzazione, con la comunicazione agli uffici comunali e col pagamento di una minima sanzione, regolarizzazione che sarebbe potuta avvenire nel termine di un mese; c) che [OSCURATO:SOCIETA] era già in possesso dell’immobile, per effetto del titolo di comproprietà vantato, sicché avrebbe potuto e dovuto operare in tal senso, anche considerato il fatto che lo stesso contratto ammetteva tale eventualità, ponendone il costo a carico di entrambe le parti, circostanza, questa, che non avrebbe potuto impedire la stipula del definitivo; d) che non ricorreva, pertanto, la legittimità del rifiuto di [OSCURATO:SOCIETA] di stipulare il definitivo, anche a fronte della disponibilità del compendio; e) che il possibile mutamento delle normative urbanistiche era del tutto prevedibile, anche in considerazione della posizione delle parti e delle loro conoscenze del settore immobiliare (in quanto operanti nel settore delle costruzioni immobiliari), con la conseguenza che l’intervenuto mutamento delle condizioni urbanistiche, alla stregua del nuovo piano di fattibilità, con la riduzione della capacità edificatoria del lotto, non costituiva un avvenimento straordinario e imprevedibile, idoneo a dar luogo alla risoluzione per eccessiva onerosità. 3.– Avverso la sentenza d’appello ha proposto ricorso per cassazione, affidato a due motivi, la [OSCURATO:SOCIETA]. Ha resistito, con controricorso, l’intimata [OSCURATO:PERSONA] di [OSCURATO:PERSONA] S.a.s. 4.–Le parti hanno depositato memorie illustrative. [OSCURATO:PERSONA] 1.– Con il primo motivo la ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione o falsa applicazione degli artt. 1385, 1453 e 1454 c.c., per avere la Corte di merito ritenuto che la proposizione della domanda di risoluzione di diritto, per scadenza del termine essenziale pattuito, non precludesse alla parte adempiente l’esercizio della facoltà di recesso, al fine di ottenere, in luogo del risarcimento del danno, la ritenzione della caparra o la restituzione del suo doppio. Obietta la ricorrente che l’azione di risoluzione e di risarcimento integrale dei danni, da un lato, e l’azione di recesso e di ritenzione della caparra confirmatoria, dall’altro, si sarebbero poste in termini di assoluta incompatibilità strutturale e funzionale, sicché, una volta proposta la domanda di risoluzione, volta al riconoscimento del diritto al risarcimento integrale dei danni, non sarebbe stato possibile esperire la domanda di recesso, con l’accertamento del diritto a ritenere la caparra, pena la vanificazione della funzione della caparra, atta a consentire una liquidazione anticipata e convenzionale del danno. 1.1.–Il motivo è infondato. La formulazione della censura non considera, infatti, che –sin dall’origine del giudizio – la [OSCURATO:PERSONA], quale promittente alienante, ha richiesto la dichiarazione di risoluzione del preliminare per l’intervenuta scadenza del termine essenziale in esso pattuito ovvero l’accertamento dello scioglimento del contratto, in forza del legittimo esercizio del diritto di recesso. Entrambe le domande sono state corredate dalla specifica richiesta accessoria di riconoscimento del diritto a trattenere la caparra confirmatoria ricevuta, senza che fosse stata mai formulata una domanda di risarcimento del danno integrale subito per effetto della condotta asseritamente inadempiente posta in essere dalla promissaria acquirente. Il Tribunale, prima, e la Corte d’appello, poi, prendendo atto del tenore delle domande avanzate, hanno disatteso la domanda di risoluzione per scadenza del termine essenziale (come si evince dalle argomentazioni sviluppate nel corpo delle motivazioni delle due pronunce di merito), accogliendo la domanda di accertamento dello scioglimento del contratto in ragione del legittimo esercizio della facoltà di recesso ex art.1385 c.c. e dando così seguito alla richiesta di accertamento del diritto di trattenere la caparra confirmatoria versata dalla promissaria acquirente per l’importo di euro 20.000,00. Ora, la risoluzione (recte la domanda di risoluzione) del contratto di diritto per una delle cause previste dagli artt. 1454, 1456 e 1457 c.c. – e, nella specie, per scadenza del termine essenziale previsto ex art. 1457 c.c. – non preclude alla parte adempiente, nel caso in cui sia stata contrattualmente prevista una caparra confirmatoria, l’esercizio della facoltà di recesso ai sensi dell’art. 1385 c.c. per ottenere, invece del risarcimento del danno, la ritenzione della caparra o la restituzione del suo doppio, poiché dette domande hanno una minore ampiezza rispetto a quella di risoluzione e possono perciò essere proposte anche nel caso in cui si sia verificata di diritto la risoluzione stessa (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 13640 del 16/05/2024; Sez. 2, Ordinanza n. 26856 del 13/09/2022; Sez. 2, Sentenza n. 26206 del 03/11/2017; Sez. 2, Ordinanza n. 14014 del 06/06/2017; Sez. 2, Sentenza n. 21838 del 25/10/2010). 2.– Con il secondo motivo la ricorrente prospetta, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione o falsa applicazione dell’art. 1453 c.c., per avere la Corte territoriale disatteso il motivo di gravame con cui si insisteva nell’accoglimento della domanda riconvenzionale di risoluzione del contratto per inadempimento della promittente alienante, che avrebbe dovuto eliminare le difformità e irregolarità urbanistiche e catastali presenti nell’immobile prima di procedere alla stipula del definitivo. E ciò perché, contrariamente all’assunto della Corte distrettuale, le variazioni catastali e urbanistiche rilevate non avrebbero potuto definirsi minime, poiché tra i mappali sub 5 e sub 6 vi era un’apertura tra i muri divisori che consentiva la comunicazione tra le due unità abitative, tra i mappali sub 7 e sub 8 esisteva un’apertura dei muri divisori e nel cortile antistante al fabbricato era presente un manufatto adibito ad autorimessa, fisicamente ancorato al terreno e non presente nelle planimetrie catastali e nel progetto di costruzione dell’immobile, in difetto della cui sanatoria la stipulazione del definitivo sarebbe stata preclusa. Né il fatto che tali difformità fossero state qualificate dal consulente tecnico d’ufficio come lievi, richiedendo pertanto una semplice procedura di regolarizzazione, avrebbe giustificato il rifiuto della [OSCURATO:PERSONA] di provvedere alla loro sistemazione, con la conseguente esclusione di alcun addebito a carico della promissaria acquirente per non aver stipulato il definitivo. 2.1.–Il motivo è inammissibile. E ciò perché, sotto l’apparente veste di vizio di violazione di legge, la censura mira in realtà ad ottenere una nuova valutazione sulle circostanze di fatto attinenti alla causa, rivalutazione preclusa in questa sede (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 8773 del 03/04/2024; Sez. 5, Ordinanza n. 32505 del 22/11/2023; Sez. 1, Ordinanza n. 5987 del 04/03/2021; Sez. U, Sentenza n. 34476 del 27/12/2019; Sez. U, Sentenza n. 8053 del 07/04/2014). Ebbene, sul punto, la sentenza impugnata ha valorizzato, nell’ordine, le seguenti significative circostanze: A) la sussistenza di alcune lievi difformità, per eliminare le quali sarebbe stata necessaria una semplice procedura di regolarizzazione, con la comunicazione agli uffici comunali e col pagamento di una minima sanzione, regolarizzazione che sarebbe potuta avvenire nel termine di un mese; B) il possesso dell’immobile in favore di [OSCURATO:SOCIETA], per effetto del titolo di comproprietà vantato, con la conseguente possibilità di provvedere immediatamente alla sanatoria, anche considerato il fatto che lo stesso contratto ammetteva tale eventualità, ponendone il costo a carico di entrambe le parti; C) la conseguente illegittimità del rifiuto di [OSCURATO:SOCIETA] di stipulare il definitivo, anche a fronte della disponibilità del compendio in favore della promissaria acquirente. Sicché è stato escluso che, in mancanza di modifiche incidenti sullo stato, la consistenza, l’attribuzione della categoria e della classe, fosse necessario operare una vera e propria variazione catastale, con un atto di aggiornamento, essendo all’uopo sufficiente una semplice comunicazione di regolarizzazione. In secondo luogo, è stato rilevato che entrambe le parti si erano impegnate a procedere a tali regolarizzazioni, in vista della stipula del definitivo, con costi da ripartire tra entrambe. In conseguenza, potendo procedersi a tale regolarizzazione nell’arco temporale di un mese dalla stipula del preliminare, l’integrazione di tali irregolarità non avrebbe consentito di escludere l’inadempienza grave della promissaria acquirente nella stipula del definitivo, valutazione, questa, insindacabile in questa sede, alla luce delle argomentazioni congrue offerte. In questa sede non può dunque essere compiuto un nuovo vaglio dell’entità delle irregolarità rilevate e della loro incidenza sulla procedura di sanatoria. E tanto considerato altresì che il mancato inserimento, nel contratto preliminare di compravendita immobiliare, delle indicazioni circa la c.d. conformità catastale oggettiva, ovvero l’identificazione catastale del bene, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto, la dichiarazione o attestazione di conformità dei dati catastali e delle planimetrie allo stato di fatto, non ne comporta la nullità, in quanto le prescrizioni previste dall’art. 29, comma 1-bis, della legge n. 52/1985, aggiunto dall’art. 19, comma 14, del d.l. n. 78/2010 conv., con modif., dalla legge n. 122/2010, si riferiscono ai soli contratti traslativi, non trovando quindi applicazione ai contratti aventi effetti meramente obbligatori (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 7521 del 08/03/2022). Per l’effetto, nella fattispecie, con apprezzamento congruo e logicamente motivato, si è ritenuto che la semplice procedura di regolarizzazione a cui le parti avrebbero potuto dare corso nell’arco di un mese, con spese ripartite tra entrambe, non fosse una condizione inibitoria della pronta stipulazione del definitivo all’esito di tale esigibile regolarizzazione e non integrasse un inadempimento di non scarsa importanza addebitabile alla promittente venditrice. 3.–In definitiva, il ricorso deve essere rigettato. Le spese e compensi di lite seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo. Sussistono i presupposti processuali per il versamento - ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 -, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto. P. Q. M. La Corte Suprema di Cassazione rigetta il ricorso e condanna la ricorrente alla refusione, in favore della controricorrente, delle spese di lite, che liquida in complessivi euro 7.200,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre accessori come per legge. Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della