Cassazione n. 08180/2026

to e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] unitamenteall’avvocato [OSCURATO:PERSONA].-ricorrente-contro[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA] in persona del legale rappresentante pro tempore,rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] unitamenteall’avvocato [OSCURATO:PERSONA].-controricorrente-avverso la sentenza della Corte Di Giustizia Tributaria di II Grado dellaLombardia n. 578/2025 depositata il 25/02/2025.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 12/02/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].1. Dalla sentenza impugnata emerge quanto segue.Numero registro generale 8422/2025Numero sezionale 1430/2026Numero di raccolta generale 8180/2026Data pubblicazione 02/04/2026Beton [OSCURATO:SOCIETA]. ha presentato tre ricorsi alla Corte di giustiziatributaria di primo grado di Brescia avverso altrettanti avvisi diaccertamento emessi dal Comune di [OSCURATO:PERSONA] per insufficienteversamento dell’IMU relativa agli anni 2018, 2019 e 2020.Le vertenze riguardano un immobile adibito a cava, iscritto in catastofabbricati dal 2016 con rendita e classamento (cat. D), all’esito delladefinitività della rettifica della rendita catastale attribuita dall’Agenzia delleEntrate nel 2019 a seguito di presentazione di DOCFA in variazione del2018.In sede di ricorso la società contribuente, che non avevapreliminarmente contestato la rettifica catastale e che dal 2016 versaval’IMU in base alla rendita proposta, sosteneva che la cava era un terrenoda assoggettare ad imposizione come area edificabile in base al valorevenale, indipendentemente dall’avvenuto censimento in catasto fabbricatie dall’esistenza di una rendita definitiva, asseritamente errata.La base imponibile dell’imposta doveva pertanto essere determinata inbase al valore venale e non secondo la rendita catastale, consideratoaltresì il progressivo depauperamento della cava derivante dal suo utilizzo.2.Il giudice di primo grado aveva accolto il ricorso.Il primo giudice aveva, in particolare, rilevato che l’attività estrattivanon rientrava tra le attività agricole, ma tra quelle industriali e per l’effettola cava andava iscritta al catasto fabbricati in categoria D1. Diconseguenza, la tassazione andava effettuata considerando il suo valore incomune commercio al primo gennaio, correlato altresì all’attività estrattivae alla capacità della cava.La decisione era stata impugnata dall’ente impositore e l’appello erastato disatteso.La C.G.T.2 aveva affermato, per quel che rileva in questa sede, chel’assegnazione della categoria catastale D/1 non impediva l'equiparazionedella cava ad un’area edificabile ai fini della determinazione del suo valore.Numero registro generale 8422/2025Numero sezionale 1430/2026Numero di raccolta generale 8180/2026Data pubblicazione 02/04/2026Da un lato le attività estrattive, ricomprendendo interventi di rilevantetrasformazione del territorio, integravano senz'altro attività di naturaindustriale; dall’altro lato tale vincolo di destinazione dell’area nonescludeva il carattere edificabile del bene, ma incideva solamente sulladeterminazione del valore venale del bene. Era esplicitamente richiamataal riguardo Cass. Sez. 5 n. 23814/2016.Veniva quindi evidenziata l’irrilevanza ai fini dell’imposta che il benefosse, in concreto, destinato a cava e ad attività di estrazione, ma la suapotenzialità edificatoria, con la conseguenza che “i redditi derivantidall’attività di sfruttamento di miniere, cave, torbiere, saline, laghi, stagnie altre acque interne sono qualificati dall’ordinamento come redditid’impresa (D.Lgs. n. 344 del 2002, art. 55, lett. b) la cui tassazioneavviene sulla base del reddito effettivamente prodotto, e nonsull’attitudine del bene a produrre reddito, con esclusione, quindi, dellarilevanza degli estimi catastali”. Era richiamata al riguardo Cass. Sez. T,22574/2024. Il giudice di merito concludeva che per l'effetto dovessetrovare applicazione la disposizione normativa secondo la quale per learee fabbricabili, la base imponibile era costituita dal valore venale incomune commercio al primo gennaio dell'anno di imposizione, non larendita catastale.Avverso questa decisione ricorre il Comune di [OSCURATO:PERSONA], resistecon controricorso [OSCURATO:PERSONA] s.r.l.E’ stata formulata proposta di definizione anticipata ed il ricorrente hatempestivamente richiesto la decisione.Le parti in prossimità dell’udienza hanno depositato memorieillustrative.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Il Comune di [OSCURATO:PERSONA] con il primo motivo di ricorso deduce, inrelazione all’art. 360, primo comma, n. 3 c.p.c., la violazione e falsaapplicazione dell’art. 2 lett. a) e b) e art. 5, commi 2 e 5, d.lgs n.Numero registro generale 8422/2025Numero sezionale 1430/2026Numero di raccolta generale 8180/2026Data pubblicazione 02/04/2026504/1992, dell’art. 13, commi 2, 3 e 4 del d.l. n. 201 del 2011, dell’art. 1commi 741, 745, e 746 della legge n.160 del 2019; violazione e falsaapplicazione degli artt. 4, 5, 10 del r.d.l. n. 652/1939; dell’art. 2, comma1 e 3 d.m. n. 28 del 1998. Con la citata censura ci si duole dellastatuizione di irrilevanza dell’iscrizione dell’opificio in catasto fabbricati el’applicabilità della disciplina prevista per le aree edificabili.Secondo il ricorrente, il decisum attribuisce al censimento in catastofabbricati effetti diversi da quelli disciplinati dall’art. 5, comma 2, dall’art.13, comma 3, del d.l. n. 201/2011 e dall’art 1, comma 745, della l. n. 160del 2019 che vincolano la base imponibile delle unità immobiliari iscritte incatasto alla rendita in atti. Contestualmente, si denuncia la falsaapplicazione alla fattispecie di fabbricato il disposto dell’art. 5, comma 5,del d.lgs n. 504 del 1992, richiamato dall’art. 13, comma 3, del d.l. n. 201del 2011 e replicata al comma 746 della l. n. 160 del 2019, viceversainerente le aree edificabili. Secondariamente, la corte tributariadesumerebbe dalle sentenze Cass. Civ., sent. n. 23814/2016 e n.22574/2024 un’inesistente regola generale, astrattamente applicabile algenus cave, asseritamente imponibili solo come aree edificabili.2.Con la seconda censura si denuncia la violazione, ex art. 360 n. 4c.p.c., degli artt. 19, 20, 21 del d.lgs. n. 546 del 1992.La sentenza ha annullato gli accertamenti comunali disapplicando ildato catastale, ritenuto irrilevante, ed ha accolto le ragioni dell’originariodi ricorso della contribuente che avrebbe, viceversa, dovuto dichiarareinammissibili per la mancata impugnazione dell’accertamento catastalepresupposto.3.Il primo motivo di ricorso è fondato.Deve premettersi che la cava va pacificamente accatastata incategoria D/1 (come stabilito, tra le tante, da Cass. Sez. T, n. 2280/2023e Cass. Sez. T, n. 27194/2022).Numero registro generale 8422/2025Numero sezionale 1430/2026Numero di raccolta generale 8180/2026Data pubblicazione 02/04/2026Tale accatastamento, tuttavia, comporta delle conseguenze bendiverse da quelle ritenute dal giudice di merito.L’iscrizione in catasto e l’attribuzione di rendita determinano ilpresupposto impositivo (Cass. Sez. T, n. 29225/2024) e la correlata baseimponibile.Sicché, il provvedimento di attribuzione della rendita, una voltadivenuto definitivo (per mancata impugnazione da parte del contribuente,unico legittimato a tanto, o per intervenuta definitività del relativo giudiziodi impugnazione), vincola invero non solo il contribuente ma anche l'enteimpositore tenuto per legge ad applicare l'imposta unicamente sulla basedi quella rendita, la quale costituisce il presupposto di fatto necessario edinsostituibile per l'imposizione fiscale che la legge commisura a tale dato,con la conseguenza che il contribuente, in sede di impugnazionedell'avviso di accertamento emesso dal Comune relativo all'impostacomunale sugli immobili, non può proporre doglianze relative alladeterminazione della rendita, che avrebbero dovuto essere proposte indiversa causa, pregiudiziale rispetto a quella relativa alla liquidazionedell'ICI (tra le tante Cass. Sez. T n. 8079/2019; Cass. Sez. T, n.16215/2010; Cass. Sez. T, 9894/2017).Quindi, nel caso che ci occupa, una volta determinata la rendita dellacava, quale immobile iscritto in catasto, non impugnata, era quello l’unicoparametro rilevante ai fini della determinazione della base imponibile.Risulta non pertinente al caso di specie la pronuncia n. 22574/2024citata dalla Corte regionale, come non lo è l’ordinanza n. 1404/2022(sempre) di questa Corte, che hanno riguardato il diverso tema della nonriconducibilità, ai fini che interessano, della cava ad un terreno agricolo,dovendo precisarsi sul punto che il riferimento ivi contenuto alla cd.irrilevanza degli estimi catastali o meglio ancora l’esclusione delle cavedalla stima fondiaria per la determinazione del reddito dominicale (v.Corte cost. n. 285/2000), è argomento che è stato utilizzato per affermareNumero registro generale 8422/2025Numero sezionale 1430/2026Numero di raccolta generale 8180/2026Data pubblicazione 02/04/2026che la destinazione estrattiva dell’area esclude che essa possa esserequalificabile come agricola, non anche per negare l’operatività dellarendita castale attribuita con l’assegnazione definitiva in categoria D/1.Il motivo è quindi accolto.2. E’ altresì fondato il secondo motivo.L’immobile è un opificio industriale costituito da capannone e area diescavazione, iscritto in catasto cat. D dal 2016.L’Agenzia delle entrate nel 2019, a seguito di un DOCFA di variazionedel 2018, ha rettificato consistenza e valore del terreno di escavazione,aumentando la rendita.Tale rettifica non è stata oggetto di impugnazione ed è pertantodivenuta definitiva.La società contribuente, che dal 2016 versava l’IMU in base allarendita proposta, anziché impugnare la rettifica catastale, ha impugnato isuccessivi accertamenti IMU eccependo l’inutilizzabilità della rendita el’applicabilità della disciplina relativa alle aree edificabili.Nel caso che ci occupa il bene è stato accatasto nella categoria D/1 percui opera la disposizione di cui al già citato art. 5, comma 2, che prevede,ai fini ICI/IMU, che la base imponibile sia determinata in base alla renditacatastale, che già ha considerato il valore dell’edificato.La società contribuente, che si è vista rettificare la rendita catastale suDOCFA, avrebbe dovuto impugnare detta rendita, non potendo opporre alComune successivamente una diversa base imponibile.In conclusione, il ricorso è accolto, la sentenza deve in conseguenzaessere cassata e, non essendo necessari ulteriori accertamenti, la causapuò essere decisa nel merito con rigetto dell’originario ricorso della societàcontribuente.Le spese di tutti i gradi di giudizio devono essere compensate inragione della novità della specifica questione trattata. P.Q.MNumero registro generale 8422/2025Numero sezionale 1430/2026Numero di raccolta generale 8180/2026Data pubblicazione 02/04/2026accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e, decidendo nelmerito, rigetta l’originario ricorso della società contribuente.Compensa le spese di tutti i gradi di giudizio.Così deciso in Roma, il 12.2.2026Il PresidenteUgo Candia