Cassazione n. 24744/2022

Consigliere rel. ha pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso R.G. n. 14683/2017 vertente tra [OSCURATO:PERSONA] di Siena, in persona del presidente pro tempore, elettivamente domiciliata in Roma, via Cola di Rienzo 180, presso lo studio dell’avv. [OSCURATO:PERSONA], che la rappresenta e difende unitamente all’avv. [OSCURATO:PERSONA], in virtù di procura speciale a margine del ricorso per cassazione; ricorrente principale e Burresi PierBruno, [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA]., in persona del legale rappresentante pro tempore, S.I.T. di [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA]., in persona del legale rappresentante pro tempore , Selis di [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA]., in persona del legale rappresentante pro tempore , [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] (entrambi in proprio e nella qualità di eredi di [OSCURATO:PERSONA] e di [OSCURATO:PERSONA]), [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliati in Roma, via [OSCURATO:PERSONA] 118, rappresentato e difeso dall’avv. [OSCURATO:PERSONA] M. Traina in virtù di procura speciale in calce al controricorso con ricorso incidentale; controricorrenti al ricorso principale e ricorrenti incidentali e nei confronti di [OSCURATO:PERSONA] di Siena, in persona del presidente pro tempore, elettivamente domiciliata in Roma, via Cola di Rienzo 180, presso lo studio dell’avv. [OSCURATO:PERSONA], che la rappresenta e difende unitamente all’avv. [OSCURATO:PERSONA], in virtù di procura speciale a margine del ricorso per cassazione; controricorrente al ricorso incidentale proposto avverso l’ordinanza n. 679/2017 della Corte d’appello di Firenze, pubblicata il 09/02/2017; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 04/05/2021 dalla dott.ssa [OSCURATO:PERSONA]; letti gli atti del procedimento in epigrafe; [OSCURATO:PERSONA] Con ricorso ex art. 54 d.P.R. n. 327 del 2001, la [OSCURATO:PERSONA] d i Siena si opponeva alla stima dell’indennità di esproprio eseguita dai periti, riferita ad alcuni terreni siti nel Comune di Poggibonsi (località Calcinaia), destinati alla realizzazione di una pista atletica per gli adiacenti istituti tecnici superiori (commerciale e industriale) Roncalli e Sarrocchi. Istruita la causa a mezzo CTU, la Corte di appello ha ritenuto congrua la stima peritale, respingendo l’opposizione e ogni proposta di incremento dell’indennizzo. Avverso tale decisione ha proposto ricorso la [OSCURATO:PERSONA] di Siena, affidato a dieci motivi. Gli intimati si sono difesi con controricorso e hanno formulato ricorso incidentale, recante tre motivi di impugnazione, cui è seguito il controricorso della ricorrente principale. La ricorrente principale e i ricorrenti incidentali hanno depositato memorie illustrative delle rispettive difese. [OSCURATO:PERSONA] 1. Con il primo motivo di ricorso principale è dedotta la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 32, 37 e 40 d.P.R. n. 327 del 2001, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3), c.p.c., per non avere la Corte territoriale accertato l’indennità di esproprio sulla base delle possibilità legali ed effettive di edificazione dei suoli espropriati, ritenendo erroneamente che non si trattasse di un passaggio obbligatorio per individuare il loro valore economico. Con il secondo motivo del ricorso principale è dedotta la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 32, 37 e 40 d.P.R. n. 327 del 2001, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3), c.p.c., sotto un altro profilo, relativo alla pretesa irrilevanza, per la Corte territoriale, degli strumenti urbanistici comunali, illustrati da documentazione specificamente richiamata (tavola 5 allegata alla variante al [OSCURATO:PERSONA], due certificati di destinazione urbanistica e chiarimenti forniti al CTU del Comune di Poggibonsi), dai quali, invece, si evinceva che l’area espropriata era esclusivamente destinata ad edilizia scolastica. Con il terzo motivo del ricorso principale, riferito all’art. 360, comma 1, n. 5), c.p.c., è dedotto l’omesso esame del fatto decisivo e controverso costituito dall’esistenza, negli strumenti urbanistici comunali, in corrispondenza delle aree espropriate, dell’identificativo numerico 3 (relativo, fra le attrezzature sovracomunali, all’area scolastica e in particolare agli istituti di istruzione secondaria), che connotava in modo particolare i terreni in questione. Con il quarto motivo del ricorso principale è dedotta la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 132, 134 e 702 ter c.p.c., nonché dell’art. 111 Cost., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 4), c.p.c., in ragione della prospettata nullità della motivazione per assoluta e insanabile contraddittorietà intrinseca, in ordine alla rilevanza delle possibilità legali di edificazione delle aree espropriate, ritenute prima non decisive, in quanto recessive rispetto al valore di mercato dei beni, e poi utilizzate ai fini della stima, tenendo in considerazione, però, non i parametri edificatori reali, ma altri parametri del tutto ipotetici. Con il quinto motivo del ricorso principale è dedotta la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 115 e 116 c.p.c., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 4), c.p.c., per avere la Corte di merito affermato la notoria tendenza del mercato immobiliare ad allinearsi su valori intermedi, circostanza ritenuta non vera dalla ricorrente e, comunque, non costituente un fatto notorio. Con il sesto motivo del ricorso principale è dedotta la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 32 d.P.R. n. 327 del 2001, nonché dell’art. 1 primo prot. add. CEDU e degli artt. 42 e 117 Cost., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3), c.p.c., in ragione dell’impiego di parametri edificatori ipotetici e immaginari. Con il settimo motivo del ricorso principale è dedotta la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 32 d.P.R. n. 327 del 2001, nonché dell’art. 1 primo prot. add. CEDU e degli artt. 42 e 117 Cost., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3), c.p.c., sotto un altro profilo, riferito alla inevitabile astrattezza dei valori OMI utilizzati dal CTU, e quindi dalla Corte d’appello, per determinare il valore delle aree, trattandosi di dati tabellari, e dunque astratti, riferiti ad abitazioni residenziali e, dunque, completamene diversi dalle caratteristiche dei beni espropriati. Con l’ottavo motivo del ricorso principale è dedotto l’omesso esame del fatto decisivo e controverso, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 5), c.p.c., per non avere la Corte territoriale considerato che la possibilità di realizzare un’area espositiva nel sito in questione era una eventualità priva di senso, posto che già esisteva, nel territorio comunale di Poggibonsi, l’area espositiva della “Nundina” (presa, poi, come riferimento per la stima dei terreni espropriati). Con il nono motivo del ricorso principale è dedotta la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 33 d.P.R. n. 327 del 2001, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3), c.p.c., sotto un altro profilo, riferito al deprezzamento delle proprietà residue,per l’impossibilità di realizzare l’ipotetica area espositiva a seguito dell’esproprio, mentre invece nessun deprezzamento era configurabile. Con il decimo motivo del ricorso principale è, in subordine, dedotta la nullità dell’ordinanza impugnata per assoluta ed insanabile contraddittorietà intrinseca fra dispositivo, motivazione e risultanze dell’istruttoria processuale, nonché per violazione e falsa applicazione dell’art. 112 c.p.c. e dell’art. 54 d.P.R. n. 327 del 2001, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 4), c.p.c., per avere la Corte territoriale ritenuto congrua la seconda proposta del CTU, che portava ad una stima pari ad € 1.827.411,04, ma poi ha respinto tutte le domande formulate, così confermando l’indennità determinata dal collegio dei tecnici ex art. 21 d.P.R. n. 327 del 2001, pari ad € 1.854.462,34, ritenendo lo scarto insignificante, mentre così non era, e comunque era logicamente inconcepibile che il giudizio di opposizione alla stima si concludesse con il rigetto delle domande, dovendo invece accertare, in ogni caso, la giusta indennità di esproprio. 2. Con il primo motivo del ricorso incidentale è dedotta la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 10 delle [OSCURATO:PERSONA] di Attuazione della ottava variante al [OSCURATO:PERSONA] del Comune di Poggibonsi, approvato con delibera del Consiglio comunale n. 58 del 16/11/2007, in relazione agli artt. 32 e 37 d.P.R. n. 327 del 2001, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3), c.p.c. In particolare i ricorrenti incidentali hanno evidenziato che era incontestato in giudizio quanto pure riportato nella ordinanza impugnata, in ordine alla destinazione urbanistica dei terreni in questione, e cioè che, al momento dell’adozione del decreto di esproprio, l’area espropriata era destinata dall’art. 10 delle [OSCURATO:PERSONA] di Attuazione del [OSCURATO:PERSONA] a zona F “servizi sovracomunali”, nella quale erano attuabili cinque destinazioni d’uso di innegabile interesse anche per gli operatori privati, ossia ‘ospedale, area espositiva, depuratore, termovalorizzatore, centro per lo sviluppo di nuove tecnologie’. Tuttavia, secondo i ricorrenti incidentali, la Corte di merito, ai fini della determinazione del valore delle aree in questione, è incorsa in due errori. In primo luogo, tra le tre ipotesi prospettate dal CTU, la Corte d’appello ha condiviso quella che ha considerato i terreni come destinati ad aree espositive (cd. soluzione intermedia), così violando, in base a quanto ritenuto dagli espropriati, il menzionato art. 10 delle [OSCURATO:PERSONA] di Attuazione del [OSCURATO:PERSONA], che prevedeva anche altre destinazioni, con una scelta anche illogica, tenuto conto che i proprietari avrebbero senza dubbio preferito destinazioni più appetibili (ospedale o centro per lo sviluppo di nuove tecnologie). In secondo luogo, in mancanza di parametri edificatori, la medesima Corte, facendo proprie le operazioni del CTU in riferimento alla soluzione prescelta, ha preso a riferimento un’area espositiva già esistente nel territorio comunale, la “Nundina”, mentre, invece, sempre secondo gli espropriati, avrebbe dovuto considerare l’indice medio fondiario di zona, dato dal rapporto tra le volumetrie delle attrezzature d’interesse generale, anche diverse dall’area espositiva, realizzate nelle aree destinate a servizi sovracomunali più vicine a quella in esame (anziché sull’intero territorio comunale), e la superficie sulla quale esse insistono, come pure aveva proposto il consulente di parte dei ricorrenti incidentali. Con il secondo motivo del ricorso incidentale è dedotta la violazione degli artt. 132, 134 e 702 ter c.p.c. e, in particolare, la nullità dell’ordinanza e della motivazione per assoluta e insanabile contraddittorietà intrinseca tra dispositivo e ordinanza e motivazione della stessa, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 4), c.p.c., per avere la Corte d’appello, dopo avere fatto propria la soluzione intermedia prospettata dal CTU, incomprensibilmente confermato la stima effettuata dai periti ai sensi dell’art. 21 d.P.R. n. 327 del 2001, sull’assunto, peraltro errato, che lo scarto fosse insignificante. La valutazione dei periti, infatti, si basava su criteri del tutto diversi da quelli adottati prima dal CTU e poi dalla Corte d’appello. Con il terzo motivo del ricorso incidentale è dedotta la violazione dell’art. 112 c.p.c. e il particolare la nullità dell’ordinanza per omessa pronuncia sulla domanda dei ricorrenti incidentali di ottenere l’indennità per la diminuzione del valore delle porzioni dei terreni di loro proprietà non espropriati, non riconosciuta dai periti. Nella memoria ex art. 380 bis .1 c.p.c. i ricorrenti incidentali hanno dichiarato di rinunciare al quest’ultimo motivo di impugnazione incidentale. 3. Il primo e il secondo motivo di ricorso principale possono essere esaminati congiuntamente, essendo tra loro strettamente connessi e, risultando fondati, nei termini di seguito evidenziati, si presentano tali da determinare l’assorbimento di ogni altra censura formulata con il ricorso principale. 3.1.Com’è noto, la normativa dell 'art. 5 bis , comma 3, d.l. n. 333 del 1992, conv. con modif. in l. n. 359 del 1992, come interpretata dalla Corte Costituzionale e dalla giurisprudenza di questa Corte, ora recepita dall’art. 32 d.P.R. n. 327/2001, impone di determinare l’indennità d’esproprio sulla base della sussistenza o meno della possibilità legale di edificazione al momento in cui è adottato il decreto di espropriazione. In proposito, l’art. 37, comma 4, d.P.R. n. 327/2001 ha precisato che «non sussistono le possibilità legali di edificazione quando l'area è sottoposta ad un vincolo di inedificabilità assoluta in base alla normativa statale o regionale o alle previsioni di qualsiasi atto di programmazione o di pianificazione del territorio, ivi compresi il piano regolatore generale, il programma di fabbricazione, il piano attuativo di iniziativa pubblica o privata anche per una parte limitata del territorio comunale per finalità di edilizia residenziale o di investimenti produttivi, ovvero in base ad un qualsiasi altro piano o provvedimento che abbia precluso il rilascio di atti, comunque denominati, abilitativi della realizzazione di edifici o manufatti di natura privata». La giurisprudenza di questa Corte ha più volte affermato che le aree edificabili devono essere individuate in base alle possibilità legali di edificazione, non potendo essere intese tali le zone concretamente vincolate a un utilizzo esclusivamente pubblicistico (verde pubblico, attrezzature pubbliche, viabilità, ecc.), in quanto gravate da un vincolo di destinazione che preclude ai privati tutte le forme di trasformazione del suolo riconducibili alla nozione tecnica di edificazione, quale estrinsecazione dello ius aedificandi connesso con il diritto di proprietà privata (cfr. in motivazione Cass. Sez. U, Sentenza n. 7454 del 19/03/2020 e Cass., Sez. 1, Ordinanza n. 5803 del 03/03/2021). In definitiva, ove una zona sia stata concretamente destinata ad un utilizzo meramente pubblicistico (verde pubblico, attrezzature pubbliche, viabilità) la classificazione apporta un vincolo che preclude ai privati tutte quelle forme di trasformazione riconducibili alla nozione tecnica di edificazione, come tali soggette al regime autorizzatorio previsto dalla vigente legislazione edilizia, con la conseguenza che l'area va qualificata come non edificabile, restando irrilevante la circostanza che la destinazione richieda la realizzazione di strutture finalizzate unicamente alla realizzazione dello scopo pubblicistico (v. ancora in motivazione Cass. Sez. U, Sentenza n. 7454 del 19/03/2020). Si deve precisare che l’utilizzo meramente pubblicistico di una determinata zona, previsto in sede di pianificazione, comprende non soltanto opere pubbliche, ma anche interventi ed attrezzature di interesse generale che, seppur non destinati direttamente a scopi dell'Amministrazione, siano idonei a soddisfare bisogni della collettività. In questi casi, l'intervento (o il manufatto) è destinato a servire un interesse generale e viene realizzato ad iniziativa pubblica o per il tramite di un soggetto che è istituzionalmente competente a realizzare opere pubbliche. A nulla rileva che lo stesso intervento sia attuato dall'Amministrazione direttamente o attraverso privati, avvalendosi, in quest’ultimo caso, di strumenti pubblicistici (quali concessioni di ogni tipo, affidamenti, programmazioni ecc.) o privatistici (quali appalti, convenzioni, partecipazioni associative ed altro). Né hanno importanza le tipologie di strutture da costruire, la presenza di manufatti accessori e complementari, le prescrizioni (volumi, altezze, indici, limitazioni ecc.), le integrazioni e le altre modalità esplicative da osservare per la loro esecuzione, il più delle volte disciplinate dagli strumenti di attuazione (che essendo strumenti di terzo livello in nessun caso potrebbero derogare quelli generali sovraordinati). Ciò che rileva per la classificazione non edificatoria di dette aree è, come sopra evidenziato, il collegamento funzionale della destinazione impressa con taluno di detti utilizzi e scopi pubblicistici, i quali apportano una connotazione che preclude ai privati tutte quelle forme di trasformazione del suolo riconducibili alla nozione tecnica di edificazione e che sono, come tali, soggette al regime autorizzatorio previsto dalla vigente legislazione edilizia. Tuttavia, lo strumento urbanistico, dotato al riguardo di ampia discrezionalità, in via eccezionale può attribuire ad una zona utilizzazioni non soltanto pubblicistiche nei termini avanti specificati, introducendo nell'ambito di essa, anche mediante la costituzione di una sottozona, una destinazione promiscua pubblico-privata o realizzabile anche ad iniziativa privata. Perché ricorra tale ipotesi, che rende l'area nuovamente edificabile, non è tuttavia sufficiente che l'intervento pubblico (strada, ferrovia, edificio pubblico, ecc.) sia realizzabile in linea astratta anche ad iniziativa privata. Si deve, infatti, trattare di una scelta di politica programmatoria ricorrente solo quando gli obiettivi di interesse generale di dotare il territorio di attrezzature e servizi siano ritenuti realizzabili (e come tali specificatamente compresi nelle previsioni pianificatorie) anche attraverso l'iniziativa economica privata, pur se accompagnati da strumenti di convenzionamento. In sintesi, si devolve esclusivamente a ciascuno strumento urbanistico il potere di stabilire espressamente se, per quali categorie di opere ed in quali zone le opere possano venire realizzate anche attraverso l'iniziativa economica privata. 3.2.Al fine di accertare la natura edificabile o meno delle aree espropriate, dunque, è necessaria un'indagine sulla concreta disciplina e destinazione attribuita, in sede di pianificazione, all'area. Ove la zona risulti concretamente vincolata ad un utilizzo meramente pubblicistico, che non tollera la realizzazione di opere a iniziativa privata, neppure attraverso strumenti di convenzionamento, la classificazione apporta un vincolo di destinazione che preclude ai privati stessi tutte quelle forme di trasformazione del suolo, che sono riconducibili alla nozione tecnica di edificazione e che sono, come tali, soggette al regime di abilitazione previsto dalla vigente legislazione edilizia, con la conseguenza che l'area deve essere qualificata come non edificabile. Ove, invece, il vincolo posto dalla classificazione introduca una destinazione realizzabile anche ad iniziativa privata, o promiscua pubblico-privata, tale da non comportare, cioè, interventi o successive espropriazioni ad esclusiva iniziativa pubblica e, quindi, attuabili anche dal soggetto privato (non importa se direttamente ovvero in seguito ad accordi di natura complessa), detto vincolo non è idoneo ad escludere la vocazione edificatoria del suolo (così da ultimo Cass., Sez. 1, Ordinanza n. 34205 del 15/11/2021; v. anche Cass., Sez. 1, Sentenza n. 19193 del 28/09/2016 e Cass., Sez. 1, Sentenza n. 24930 del 29/11/2007). 3.3. In tale ottica, anche i suoli classificati dagli strumenti urbanistici nella “zona F” - comprendente, secondo la previsione dell'art. 7 d.m. 2 aprile 1968, n. 1444, le parti del territorio destinate ad attrezzature ed impianti d'interesse generale -pur non risultando normalmente edificabili, possono essere considerati tali, in via eccezionale, qualora sia consentita la costruzione, ad esempio, di parcheggi o infrastrutture ad iniziativa privata. A tal fine, tuttavia, è necessario che la zona non sia stataconcretamente destinata ad un utilizzo meramente pubblicistico, in quanto tale vincolo non tollera la realizzazione ad iniziativa privata, neppure attraverso apposite convenzioni. Viceversa, ove il vincolo posto dalla classificazione introduca una destinazione realizzabile anche ad iniziativa privata, o promiscua, non può escludersi l'edificabilità del suolo, purché non si tratti di manufatti precari, quali chioschi o attrezzature per giochi (così Cass., Sez. 1, Sentenza n. 1626 del 26/01/2006). Ovviamente, nel caso in cui non risultino specifiche disposizioni che diano spazio all’edificazione su iniziativa privata, l’inserimento dei suoli nella menzionata zona F (aree destinate ad opere di interesse collettivo) di uno strumento urbanistico è inquadrabile nella zonizzazione del territorio e dunque consente di ritenere non edificabili i suoli stessi (Cass., Sez. 6-1, Ordinanza n. 6873 del 24/03/2011; Sez. 1, Sentenza n. 10343 del 17/05/2005). 3.4. Nell’effettuare la lettura degli strumenti di governo del territorio, deve considerarsi che ciascuno strumento di pianificazione è composto di più parti, che servono ad illustrare l’attività svolta, completandosi a vicenda, sicché la rappresentazione grafica, letta insieme alle parti dispositive e descrittive contribuisce a connotare le caratteristiche attribuite alle aree oggetto di pianificazione. 3.5. Nel caso di specie, nell’ordinanza impugnata si legge, in proposito, quanto segue: «Fermo restando che una piccola porzione di terreno (circa mq. 640 facenti parte delle particelle 1116 e 1114) è pacificamente inedificabile (in quanto destinata a ‘corridoio infrastrutturale per adeguamento della viabilità principale”), la parte preponderante dell’area espropriata è invece destinata a zona F “sevizi sovracomunali”, nella quale sono attuabili cinque destinazioni d’uso di innegabile interesse anche per gli operatori privati, ovvero ‘ospedale, area espositiva, depuratore, termovalorizzatore, centro per lo sviluppo di nuove tecnologie».(p. 6 dell’ordinanza impugnata). Proprio i ricorrenti incidentali hanno precisato che, a parte la porzione di terreno destinata a corridoio infrastrutturale, per il quale l’art. 12 delle [OSCURATO:PERSONA] di Attuazione del [OSCURATO:PERSONA] vietava nuove costruzione, il resto delle aree espropriate ricadeva nell’ambito operativo dell’art. 10 delle menzionate [OSCURATO:PERSONA] di Attuazione del [OSCURATO:PERSONA] (risalente alla VIII variante, approvata con delibera consiliare del 16/1172007 n. 58), che descriveva tali aree come necessarie per il soddisfacimento di bisogni non solo locali, classificate come zona omogena F ai sensi del d.m. n. 1444/1968, e individuava le seguenti destinazioni: ospedale, scuole medie superiori, area espositiva, Vigili del Fuoco, depuratore, termovalorizzatore,centro per lo sviluppo di nuove tecnologie (p. 4 del controricorso). Gli stessi ricorrenti incidentali hanno poi aggiunto che la menzionata norma prevedeva testualmente che gli interventi sulle aree fossero attuati direttamente. Quando gli interventi non siano attuati direttamente dal Comune o dagli enti o aziende competenti, la loro realizzazione è soggetta alla preventiva stipula di un atto di convenzione che regoli i rapporti fra il comune stesso ed i soggetti proponenti (p. 5 del controricorso). Come sopra evidenziato, ciò che si deve valutare al fine di considerare edificabile l’area non è la mera possibilità di costruire, ma che l’edificazione sia consentita su iniziativa del privato (e non su concessione dell’Amministrazione). La mera previsione di un ospedale, di un’area espositiva o di una qualsiasi opera tra quelle appena menzionate, che siano da costruire, non consente di considerare l’area come edificabile ai fini della liquidazione dell’indennizzo espropriativo, perché, come sopra illustrato, ciò che rileva non è la possibilità di costruire in sé ma l’edificabilità su iniziativa del privato. Nel caso di specie, però, le [OSCURATO:PERSONA] di Attuazioni, riportate proprio dai ricorrenti, sono chiare nel ritenere che i privati proprietari non potevano compiere attività edificatoria di propria iniziativa, essendo gli interventi di spettanza del Comune che poteva compierli direttamente o attraverso un soggetto convenzionato. In tale quadro, deve pertanto escludersi l’edificabilità delle aree. 3.6.L’ordinanza impugnata si rivela viziata anche nella parte in cui non considera la concreta destinazione delle aree espropriate a edilizia scolastica. In essa si legge che «La circostanza che la zona sia stata sempre considerata dal Comune di Poggibonsi (anche nella Relazione al [OSCURATO:PERSONA]) strettamente funzionale agli istituti scolastici adiacenti non rinnega le diverse ed ulteriori potenzialità in astratto previste dalle regole urbanistiche vigenti» (p. 6 dell’ordinanza impugnata). I ricorrenti incidentali hanno dedotto che il [OSCURATO:PERSONA], al momento dell’emissione del decreto di esproprio, recava la destinazione d’uso per le aree in questione a servizi sovracomunali, senza alcuna indicazione, men che mai a edilizia scolastica (p. 4 del controricorso). La ricorrente principale ha invece dedotto che la rappresentazione grafica del n. 3 sulla tavola 5, relativa ai terreni in questione, stava a significare che si trattava di “area scolastica”, come si evinceva dalla Tabella allegata al RegolamentoUrbanistico, come pure indicavano i due certificati rilasciati dal Comune (uno prima e uno dopo l’emissione del decreto di esproprio) e come confermato dal Dirigente del settore edilizia del Comune (p. 17-18 del ricorso principale). I controricorrenti hanno replicato, affermando, che la menzionata Tabella non è contenuta nelle norme di attuazione del [OSCURATO:PERSONA], ma nella Relazione al [OSCURATO:PERSONA]. Come sopra evidenziato, lo strumento di pianificazione in sé è composto di più parti, che servono ad illustrare e a completare, sicché la rappresentazione grafica, esplicata nella tabella comunque facente parte del Regolamento rende chiara la destinazione del terreno ad area scolastica, che invece non è stata considerata nella decisione impugnata, la quale, invece di accertare la effettiva destinazione, ha scelto una ipotetica destinazione che non descrive le caratteristiche proprie dei terreni espropriati, ma ipotetiche possibilità edificatorie solo astratte e non autorizzate dal Regolamento. 4. Come già anticipato, l’accoglimento dei primi due motivi comporta l’assorbimento degli ulteriori motivi di ricorso principale, dovendo il giudice del rinvio procedere ad una nuova stima dell’indennità tenendo conto dei principi sopra enunciati. 5.Il primo motivo di ricorso incidentale è infondato nella parte in cui censura la mancata considerazione della destinazione ad ospedale o a centro di sviluppo di nuovo tecnologie, posto che, come sopra evidenziato dal Regolamento urbanistico non si evince l’edificabilità, intesa nei termini sopra evidenziati, dei terreni espropriati. Lo stesso motivo è assorbito nella parte in cui censura i criteri utilizzati per determinare il valore delle aree, dovendo il giudice di merito procedere ad una valutazione tutta nuova che tenga conto della non edificabilità dei terreni. 6.Per gli stessi motivi, anche il secondo motivo è assorbito. 7. Il terzo motivo è, invece, rinunciato e quindi deve essere dichiarato inammissibile per difetto di interesse. 8.In conclusione, accolto il primo e il secondo motivo di ricorso principale, respinto in parte il primo motivo di ricorso incidentale e assorbito per il resto, dichiarato inammissibile il terzo motivo di ricorso incidentale, assorbiti gli altri motivi di ricorso principale e incidentale, la sentenza impugnata deve essere cassata e la causa deve essere rinviata, anche per quanto riguarda le spese del presente grado di giudizio, alla Corte di appello di Firenze in diversa composizione. P.Q.M. La Corte accoglie il primo e il secondo motivo di ricorso principa