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CassazionesentenzaSezione 5Decisione del 7 maggio 2026

Cassazione n. 13247/2026

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ifesa dall’Avvocatura Generale dello Stato-ricorrente-contro[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA] in persona del legale rappresentante pro tempore,rappresentata e difesa dagli avvocati [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA]/ricorrente incidentale-avverso la sentenza della Corte di Giustizia Tributaria di II Grado delLazio n. 645/2025 depositata il 30/01/2025.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 25/11/2025 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 7722/2025Numero sezionale 8017/2025Numero di raccolta generale 13247/2026Data pubblicazione 07/05/20261.

Con sentenza n. 12360/2021, la [OSCURATO:PERSONA] rigettava il ricorso proposto dalla [OSCURATO:SOCIETA]. avversol’avviso di accertamento catastale n.

RM0636724/2019, con cui l’Agenziadelle Entrate aveva confermato gli originari valori delle rendite di quattroimmobili in Roma, in categoria D, detenuti dalla società per conto deldalla contribuente mediante procedura Docfa, al netto delle attrezzaturestrumentali dichiarate ex art. 1, legge n. 208/2015.2.

Con sentenza n. 645/2025, depositata il 30/1/2025, la Corte diGiustizia Tributaria di II grado del Lazio accoglieva l’appello avverso lasuddetta sentenza di primo grado, proposto dalla contribuente, la qualelamentava la carenza di motivazione dell’avviso di accertamento, ilmancato esperimento del contraddittorio endoprocedimentale el’infondatezza dei rilievi dell’[OSCURATO:PERSONA], a cui veniva imputata l’omissione delsopralluogo e dell’esposizione di parametri comparativi, nonché diun’analisi dettagliata degli elementi estimativi.

L’Agenzia, a fronte dellaproposta, da parte dell’appellante, di un valore medio al mq di 308 euro,dichiarato in Docfa, precisava, tra l’altro, l’avvenuto utilizzo, ai finidell’accertamento, della medesima perizia di stima della contribuente eche i beni consistenti in scaffalature, reti di sicurezza e pareti mobili,individuati in Docfa, non comportavano alcuna variazione ai fini estimativi.Il giudice d’appello - rilevata l’insussistenza di un obbligo di contraddittorioendoprocedimentale e di sopralluogo in capo all’[OSCURATO:PERSONA], conseguendo ilnuovo classamento ad una denuncia di variazione catastale presentatadalla contribuente – riteneva la incongruità della motivazione dell’attoimpugnato, con conseguente nullità dello stesso.

Affermava all’uopo che,sebbene, secondo consolidata giurisprudenza, qualora l’attribuzione dellarendita catastale avvenga a seguito di utilizzo della cd procedura Docfa,l’obbligo di motivazione dell’avviso di classamento sia soddisfatto con lamera indicazione dei dati oggettivi della classe attribuita, se gli elementi diNumero registro generale 7722/2025Numero sezionale 8017/2025Numero di raccolta generale 13247/2026Data pubblicazione 07/05/2026fatto indicati dal contribuente non siano stati disattesi dall’[OSCURATO:PERSONA] el’eventuale discrasia tra rendita proposta e rendita attribuita derivi da unavalutazione tecnica relativa al valore economico dei beni classati, laddove,invece, detta discrasia, come nel caso di specie, non derivi dalla stima delbene ma dalla diversa valutazione degli elementi di fatto indicati dallacontribuente, la motivazione deve essere più approfondita e specificare ledifferenze riscontrate, onde consentire il pieno esercizio del diritto didifesa del contribuente e delimitare l’oggetto dell’eventuale contenzioso.Nel caso di specie, secondo il giudice dell’appello, l’atto “non espone gliargomenti relativi alle variazioni di fatto dichiarate dalla società sulladotazione impiantistica funzionale all’attività aziendale, suscettibile omeno di essere esclusa dalla stima diretta ai sensi dell’art. 1, comma 21,della l. 208/2015” e non individua “gli elementi specifici che, al di là delledescrizioni degli immobili e di brevi note tecniche sugli identificativicatastali così come sull’ubicazione e sulla classificazione, avrebbero,invece, dovuto giustificare con occorrente dettaglio il disconoscimentodelle richieste svolte dalla contribuente ex L 208/2015 e la conferma delprecedente classamento”, essendosi l’[OSCURATO:PERSONA] limitato a riferire di averutilizzato la stessa perizia di parte, senza “svolgere un accurato giudizio distima in ordine alla dotazione impiantistica” indicata in dettaglio dallacontribuente.

La sentenza d’appello inoltre rilevava che la questionerelativa alla “applicazione del valore di ordinarietà dei beni secondo ilprezziario 1988/1989 Ute di Roma” risultava assorbita dall’originario viziodell’avviso di accertamento per carenza motivazionale, di per sé ritenuto“sufficiente a dar luogo alla nullità dell’atto di classamento”.3.

Avverso la sentenza d’appello proponeva ricorso per Cassazionel’Agenzia delle Entrate.4. [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA] resisteva con controricorso, proponendo ricorsoincidentale condizionato.Numero registro generale 7722/2025Numero sezionale 8017/2025Numero di raccolta generale 13247/2026Data pubblicazione 07/05/20265.

L’Agenzia delle Entrate resisteva con controricorso al ricorsoincidentale della contribuente.6.

Entrambe le parti depositavano memorie ex art. 380-bis.1 c.p.c..RAGIONI DELLA DECISIONE1.

Con il primo motivo si denunciano “violazione e falsa applicazionedella L. n. 212 del 2000, art. 7, comma 1, in combinato disposto con la L.n. 75 del 1993 e il D.M. n. 701 del 1994, in relazione all’art. 360, primocomma, n. 3 cpc.”, per avere il giudice d’appello ritenuto insufficiente lamotivazione dell’avviso di accertamento, nonostante sia pacifico chel’Agenzia, confermando la rendita catastale precedentemente attribuitaagli immobili in questione, si sia basata sui fatti dichiarati in Docfa dallastessa contribuente e sebbene l’unica divergenza tra proposta diquest’ultima e rettifica dell’[OSCURATO:PERSONA] consista “nella diversa qualificazione oinquadramento dei medesimi elementi di fatto dichiarati nella docfa (gliimpianti)”.

Il giudice dell’appello avrebbe così contravvenuto al consolidatoorientamento secondo cui, nel caso di classamento degli immobili aseguito di procedura Docfa, l’obbligo di motivazione dell’avviso diaccertamento è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi edella classe attribuita, qualora, come nel caso di specie, gli elementi difatto non siano stati disattesi dall’[OSCURATO:PERSONA], il quale, come si legge nellamotivazione dell’avviso, aveva ripristinato la rendita catastaleprecedentemente accertata, “in quanto non sono variate le condizioni chehanno concorso a determinarla”, rendendo così chiaro di aver “ritenutonon pertinenti con alcun processo produttivo gli impianti di cui è statochiesto lo scorporo”.Il primo motivo è fondato, non ritenendosi che il giudice dell’appelloabbia fatto corretta applicazione della giurisprudenza di legittimità dallostesso richiamata.Numero registro generale 7722/2025Numero sezionale 8017/2025Numero di raccolta generale 13247/2026Data pubblicazione 07/05/2026L’art. 1, comma 21, della legge n. 208/2015, stabilisce che “Adecorrere dal 10 gennaio 2016, la determinazione della rendita catastaledegli immobili a destinazione speciale e particolare, censibili nellecategorie catastali dei gruppi D ed E, è effettuata, tramite stima diretta,tenendo conto del suolo e delle costruzioni, nonché degli elementi ad essistrutturalmente connessi che ne accrescono la qualità e l'utilità, nei limitidell'ordinario apprezzamento” e che “Sono esclusi dalla stessa stimadiretta macchinari, congegni, attrezzature ed altri impianti, funzionali allospecifico processo produttivo”, ossia tutte quelle componenti funzionali alprocesso produttivo (macchinari, congegni, attrezzature, impianti) notecome “imbullonati”.

Questa Corte ha chiarito che la nozione normativa dimacchinari, congegni, attrezzature ed altri impianti, funzionali allospecifico processo produttivo, di cui alla citata norma, “prescinde dal fattoche i manufatti siano o meno infissi stabilmente al suolo, essendo inveceessenziale il loro impiego nel processo produttivo.

È irrilevante laconsistenza fisica della costruzione, ciò che interessa è il rapporto distrumentalità rispetto al processo produttivo.

Tale conclusione è conformealla ratio sottesa alla disciplina introdotta dall'art. 1, comma 21, l.208/2015 che sancisce l'irrilevanza catastale di tutta la componenteimpiantistica che, in quanto tale, risulta inidonea ad apportare alfabbricato a cui accede - al di fuori dello specifico processo produttivo ivisvolto - un'effettiva (residua) utilità produttiva/reddituale.

È, quindi, benpossibile che un elemento strutturalmente connesso al suolo o allacostruzione che ne accresce la qualità o l'utilità debba essere espuntodalla valutazione catastale in ragione della sua specifica funzionalitàrispetto al processo produttivo” (Cass., n. 20726/2020; tra le altre, Cass.,n. 22551/2022).Onde consentire l’aggiornamento catastale per la rideterminazionedella rendita degli immobili già censiti, nel rispetto dei nuovi criteri, èstata adeguata la procedura Docfa per la dichiarazione delle unitàNumero registro generale 7722/2025Numero sezionale 8017/2025Numero di raccolta generale 13247/2026Data pubblicazione 07/05/2026immobiliari urbane al [OSCURATO:PERSONA], non connessa allarealizzazione di interventi edilizi sul bene già censito in catasto maspecificamente finalizzata a rideterminare la rendita con l’esclusione deglieventuali componenti impiantistici che non sono più oggetto di stimadiretta.

La previsione normativa di cui all’art. 1, commi 21 e 22, dellalegge n. 208/2015, si innesta, dunque, sulla originaria procedura DocfaTanto premesso, va riaffermato, in tema di classamento di immobili, ilconsolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità, a cui si ritienedi dare seguito e di cui il giudice dell’appello non ha fatto correttaapplicazione, secondo il quale, ove l'attribuzione della rendita catastaleavvenga a seguito della procedura Docfa, l'obbligo di motivazione delrelativo avviso è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi edella classe attribuita, quando gli elementi di fatto indicati dal contribuentenon siano disattesi dall'amministrazione finanziaria e l'eventuale difformitàtra la rendita proposta e quella attribuita derivi da una divergentevalutazione, qualificazione o inquadramento dei medesimi elementi difatto, mentre, nel caso in cui vi sia contestazione degli elementi di fatto, lamotivazione deve essere più approfondita e specificare le differenzeriscontrate, sia per consentire il pieno esercizio del diritto di difesa delcontribuente e sia per delimitare l'oggetto dell'eventuale contenzioso (v.,tra le altre, Cass., n. 24608/2025; Cass., n. 29754/2024; Cass., n.20797/2024; Cass., n. 14029/2023).Nel caso di specie l’[OSCURATO:PERSONA] ha disconosciuto la scorporabilità deipreesistenti impianti dal valore catastale dell’immobile in questione, in talsenso dovendo leggersi le relazioni di stima allegate all’avviso diaccertamento, in atti, laddove prevedono, per ciascuna delle quattro unitàimmobiliari stimate, il ripristino della rendita catastale già accertata inprecedenza dall’[OSCURATO:PERSONA], “in quanto non sono variate le condizioni chehanno concorso a determinarla”.

In tal modo l’[OSCURATO:PERSONA] è limitata ad esprimere una mera diversa valutazione tecnica eNumero registro generale 7722/2025Numero sezionale 8017/2025Numero di raccolta generale 13247/2026Data pubblicazione 07/05/2026qualificazione giuridica dei medesimi preesistenti elementi fattuali,senz’altro noti alla contribuente in quanto posti a fondamento della renditacatastale in precedenza già accertata e poi ripristinata con l’attoimpugnato, compresi i componenti di cui è in contestazione lascorporabilità, ritenuti dall’[OSCURATO:PERSONA] non rientranti tra i “macchinari,congegni, attrezzature ed altri impianti, funzionali allo specifico processoproduttivo” per i quali l’art. 1, comma 21, della legge n. 208/2015prevede lo scorporo dalla stima.

Pertanto l’Amministrazione era esonerata,diversamente da quanto ritenuto dal giudice d’appello, da una motivazionepiù particolareggiata di quella risultante dall’avviso, contenente glielementi descrittivi (intestatari, dati identificativi degli immobili, dati diclassamento e di rendita antecedenti alla nuova dichiarazione Docfa, datidi classamento e di rendita accertati) e valutativi della rendita comeripristinata, idonei a porre in grado la contribuente di adeguatamente edimmediatamente percepire i presupposti di fatto e le ragioni di diritto dellapretesa, evidenziandosi nell’atto opposto il criterio di stima utilizzato ed ivalori unitari attribuiti ai singoli cespiti, come da relazioni di stima allegateall’atto medesimo.

A tal proposito, va rilevato che, ai sensi dell’art. 28,comma 2, del Regolamento approvato con d.P.R. n. 1142/1949, la stimadiretta può essere effettuata mediante “procedimento indiretto”,determinando il valore venale dell'immobile oggetto di accertamento,quando non ne risulti possibile la determinazione dall'analisi del mercatodelle compravendite, "...con riguardo al costo di ricostruzione, applicandosu questo un adeguato coefficiente di riduzione in rapporto allo staton.6/2012.

Nella fattispecie, le relazioni di stima allegate all'avviso diaccertamento opposto hanno determinato la rendita catastale mediantestima diretta, con riferimento al biennio 1988-1989; descritto l'impianto eritenuta idonea la proposta categoria D/7, il fabbricato è stato stimato inbase al costo di costruzione (Vc), precisando che "i valori unitari… sonoNumero registro generale 7722/2025Numero sezionale 8017/2025Numero di raccolta generale 13247/2026Data pubblicazione 07/05/2026stati desunti da valori riferibili ad immobili ubicati nella stessa zona, aventianaloghe caratteristiche, anche attraverso la consultazione di consolidatiprontuari di settore".

Non si tratta quindi della applicazione del metodocomparativo, ma della stima diretta di un bene peculiare.

Il riferimento adimmobili ubicati nella stessa zona urbana ed alla consultazione diprontuari di settore, circoscrive e rende adeguatamente noto il criterioutilizzato, posto che si fa riferimento, come sopra detto, a beni aventi unadestinazione specifica e peculiare (v.

Cass., 29370/2025).

A tal proposito,questa Corte ha rimarcato che, laddove, come nel caso di specie, la stimadiretta dell’unità immobiliare viene in rilievo quale presupposto efondamento motivazionale dell’avviso di classamento, essa esplicita ungiudizio sul valore economico dei beni classati di natura eminentementetecnica, in relazione al quale la presenza e l’adeguatezza, o non, dellamotivazione rilevano ai fini non già della legittimità ma della attendibilitàconcreta del giudizio cennato e della verifica, in sede contenziosa, dellabontà delle ragioni oggetto della pretesa (v., ex plurimis, Cass., n.17971/2018; Cass., n. 2268/2014).

In tal caso, in sostanza, si pone unaquestione di mera concludenza dimostrativa dell’avviso, contestabile insede giudiziaria, ma non di carenza motivazionale dell’atto.Così come – in assenza di un obbligo motivazionale ulteriore in capoall’Amministrazione, per le ragioni sopra esposte - non attiene al profilodella idoneità motivazionale dell’avviso di accertamento ildisconoscimento, da parte dell’Amministrazione finanziaria, dellascorporabilità dalla stima dei componenti invece scorporati dallacontribuente nell’ultimo modello Docfa, dei quali è contestata,all’evidenza, la sussumibilità nel novero dei “macchinari, congegni,produttivo”, implicante un accertamento di fatto, che attiene al meritodella controversia.Numero registro generale 7722/2025Numero sezionale 8017/2025Numero di raccolta generale 13247/2026Data pubblicazione 07/05/2026Va, pertanto, esclusa nel caso di specie la violazione dell’obbligomotivazionale previsto dall’art. 7 dello Statuto del contribuente econseguentemente del diritto di difesa della società controricorrente,rilevandosi, a tal proposito, l’inapplicabilità alla fattispecie in esamedell’art. 7, comma 5-bis, d.lgs n. 546/1992, richiamato dalla contribuentenel controricorso a sostegno del vizio motivazionale dell’avviso, avendoquesta Corte evidenziato che, trattandosi di norma sostanziale, priva diefficacia retroattiva, essa si applica ai giudizi introdotti successivamente al16 settembre 2022, data di entrata in vigore dell’art. 6 della legge n.130/2022 che l’ha introdotta, per la quale il successivo art. 8, dettato inmateria di «disposizioni transitorie e finali», non prevede una diversadecorrenza, fermo restando che detta norma non ha comunque introdotto“un onere probatorio diverso, o più gravoso, rispetto ai principi già vigentiin materia, ma è coerente con le ulteriori modifiche legislative in tema diprova, che assegnano all'istruttoria dibattimentale un ruolo centrale”(Cass., n. 20816/2024).2.

Con il secondo motivo vengono denunciate “violazione e falsaapplicazione dell’art. 1, comma 21, della L. n. 208/2015, in relazioneall’art. 360, primo comma, n. 3 cpc.”, per avere il giudice d’appelloritenuto carente la motivazione dell’avviso di accertamento, non essendostati esposti “gli argomenti relativi alle variazioni di fatto dichiarate dallasocietà sulla dotazione impiantistica funzionale all’attività aziendale”,mentre il predetto giudice avrebbe dovuto procedere all’accertamento difatto, con onere della prova a carico della contribuente, in meritoall’asservimento degli impianti in questione ad uno specifico processoproduttivo, presupposto dell’esenzione contestato dall’Agenzia.Tale motivo è assorbito dall’accoglimento del primo.3.

Nel controricorso, con cui ha chiesto la conferma dell’impugnatapronuncia, la contribuente, oltre ad aver resistito agli avversi motivi, haproposto un unico motivo di ricorso incidentale condizionato, deducendo laNumero registro generale 7722/2025Numero sezionale 8017/2025Numero di raccolta generale 13247/2026Data pubblicazione 07/05/2026violazione degli artt. 54 e 61, d.P.R. n. 1142/1949, per non avere l’Ufficioinstaurato il doveroso contraddittorio preventivo con la società, essendol’accertamento avvenuto “a tavolino”, in assenza di sopralluogo, previstodai sopracitati artt. 54 e 61.Va preliminarmente rilevata l’ammissibilità del ricorso incidentale,di appello, investe una questione preliminare già oggetto di decisioneesplicita di rigetto da parte del giudice di merito, rispetto al cui esamesussiste, perciò, l’attuale interesse della contribuente, stantel’accoglimento del ricorso principale (v.

Cass. n. 14920/2024; Cass. n.29193/2023; Cass. n. 30979/2021; Cass. n. 13094/2020)Il motivo è infondato.Secondo la consolidata giurisprudenza di questa Corte, in tema diestimo catastale, la revisione delle rendite catastali urbane in assenza divariazioni edilizie non richiede la previa "visita sopralluogo" dell'ufficio, néil sopralluogo è necessario quando il nuovo classamento consegua ad unadenuncia di variazione catastale presentata dal contribuente, atteso che leesigenze sottese al sopralluogo ed al contraddittorio si pongono solo incaso di accertamento d'ufficio giustificato da specifiche variazionidell'immobile (v.

Cass., n. 14630/2025).Con specifico riferimento al classamento dei fabbricati a destinazionespeciale o particolare, e specificamente a quelli classificati nel gruppocatastale D), quale quello in questione, da effettuarsi mediante “stimadiretta”, è stato affermato che detta stima non presuppone l’effettuazionedi un previo sopralluogo, potendo l’Amministrazione legittimamenteavvalersi della valutazione, purché mirata e specifica, delle risultanzedocumentali in suo possesso (Cass. n. 8529/19; Cass., n. 20508/22;Cass., n. 6272/2025; Cass., n. 29354/2025; Cass., n. 14630/2025).

Si èquindi chiarito che il sopralluogo non costituisce un diritto del contribuentené una condizione di legittimità dell'avviso attributivo di rendita, quantoNumero registro generale 7722/2025Numero sezionale 8017/2025Numero di raccolta generale 13247/2026Data pubblicazione 07/05/2026soltanto un ulteriore e concorrente strumento conoscitivo di verifica e diaccertamento, di cui l'amministrazione finanziaria può avvalersi peroperare la valutazione (v.

Cass., n. 6633/2019; Cass. n. 12743/2018).Va inoltre escluso che dall’assenza di sopralluogo sia derivata unaviolazione del contraddittorio endoprocedimentale, alla luce delconsolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità (vedi, tra letante Cass., S.U., n. 21271/2025; Cass. n. 30917/2025; Cass., n.4752/21; Cass., n. 27421/2018), secondo cui, in caso di verifiche fiscalic.d.

"a tavolino", nella vigenza della disciplina applicabile (alla fattispeciein esame) prima dell'entrata in vigore dell'art. 6-bis della legge n.212/2000 (introdotto dall'art. 1, comma 1, lett. e, d.lgs. n. 219/2023, asua volta richiamato e interpretato ex artt. 7 e 7-bis del d.l. n. 39/2024,convertito con modificazioni dalla legge n. 67/2024), con riferimento aitributi cd non armonizzati, quali quelli di specie, l'obbligo dicontraddittorio endoprocedimentale vige solo in caso di espressaprevisione normativa (mentre ha valenza generalizzata per i tributi cd.armonizzati), con conseguente in configurabilità, nella fattispecieconcreta, della violazione del diritto unionale (v.

Cass. n. 21271/2025;Cass. n. 30917/2025; Cass. n. 4752/2021; Cass., n. 27421/2018).

Anchela Corte costituzionale (sent. n. 47/2023) ha rilevato che “Il principioenunciato dall’art. 12, comma 7, dello [OSCURATO:PERSONA] - lapartecipazione procedimentale del contribuente – ancorché esprima unaesigenza di carattere costituzionale, non può essere esteso in via generaletramite una sentenza di questa Corte”, spettando al legislatore “adeguareil diritto vigente, scegliendo tra diverse possibili opzioni che tengano contoe bilancino i diversi interessi in gioco, in particolare assegnando adeguatorilievo al contraddittorio con i contribuenti” .Stante l’accoglimento del primo motivo del ricorso principale, lasentenza impugnata va cassata con rinvio, per nuovo esame del merito,anche in ordine alle questioni, assorbite dalla pronuncia d’appello,Numero registro generale 7722/2025Numero sezionale 8017/2025Numero di raccolta generale 13247/2026Data pubblicazione 07/05/2026meramente “riproposte” dalla contribuente al punto 4) del controricorso(relative alla “eccessiva valorizzazione del cespite oggetto di accertamentocatastale”).accoglie il primo motivo del ricorso principale, assorbito il secondo;rigetta il ricorso incidentale e, ai sensi dell’art. 13 comma 1-quater deld.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, daparte della controricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributounificato pari a quello dovuto per il ricorso incidentale, a norma delcomma 1-bis, dello stesso articolo 13, se dovuto;cassa la sentenza impugnata e rinvia innanzi alla Corte di Giustizia diII grado del Lazio in diversa composizione, anche per la liquidazione dellespese del giudizio di legittimità.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio tenutasi in data25.11.2025.[OSCURATO:PERSONA]

Anonimizzato ex art. 52 D.Lgs. 196/2003
ifesa dall’Avvocatura Generale dello Stato-ricorrente-contro[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA] in persona del legale rappresentante pro tempore,rappresentata e difesa dagli avvocati [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA]/ricorrente incidentale-avverso la sentenza della Corte di Giustizia Tributaria di II Grado delLazio n. 645/2025 depositata il 30/01/2025.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 25/11/2025 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 7722/2025Numero sezionale 8017/2025Numero di raccolta generale 13247/2026Data pubblicazione 07/05/20261. Con sentenza n. 12360/2021, la [OSCURATO:PERSONA] rigettava il ricorso proposto dalla [OSCURATO:SOCIETA]. avversol’avviso di accertamento catastale n. RM0636724/2019, con cui l’Agenziadelle Entrate aveva confermato gli originari valori delle rendite di quattroimmobili in Roma, in categoria D, detenuti dalla società per conto deldalla contribuente mediante procedura Docfa, al netto delle attrezzaturestrumentali dichiarate ex art. 1, legge n. 208/2015.2. Con sentenza n. 645/2025, depositata il 30/1/2025, la Corte diGiustizia Tributaria di II grado del Lazio accoglieva l’appello avverso lasuddetta sentenza di primo grado, proposto dalla contribuente, la qualelamentava la carenza di motivazione dell’avviso di accertamento, ilmancato esperimento del contraddittorio endoprocedimentale el’infondatezza dei rilievi dell’[OSCURATO:PERSONA], a cui veniva imputata l’omissione delsopralluogo e dell’esposizione di parametri comparativi, nonché diun’analisi dettagliata degli elementi estimativi. L’Agenzia, a fronte dellaproposta, da parte dell’appellante, di un valore medio al mq di 308 euro,dichiarato in Docfa, precisava, tra l’altro, l’avvenuto utilizzo, ai finidell’accertamento, della medesima perizia di stima della contribuente eche i beni consistenti in scaffalature, reti di sicurezza e pareti mobili,individuati in Docfa, non comportavano alcuna variazione ai fini estimativi.Il giudice d’appello - rilevata l’insussistenza di un obbligo di contraddittorioendoprocedimentale e di sopralluogo in capo all’[OSCURATO:PERSONA], conseguendo ilnuovo classamento ad una denuncia di variazione catastale presentatadalla contribuente – riteneva la incongruità della motivazione dell’attoimpugnato, con conseguente nullità dello stesso. Affermava all’uopo che,sebbene, secondo consolidata giurisprudenza, qualora l’attribuzione dellarendita catastale avvenga a seguito di utilizzo della cd procedura Docfa,l’obbligo di motivazione dell’avviso di classamento sia soddisfatto con lamera indicazione dei dati oggettivi della classe attribuita, se gli elementi diNumero registro generale 7722/2025Numero sezionale 8017/2025Numero di raccolta generale 13247/2026Data pubblicazione 07/05/2026fatto indicati dal contribuente non siano stati disattesi dall’[OSCURATO:PERSONA] el’eventuale discrasia tra rendita proposta e rendita attribuita derivi da unavalutazione tecnica relativa al valore economico dei beni classati, laddove,invece, detta discrasia, come nel caso di specie, non derivi dalla stima delbene ma dalla diversa valutazione degli elementi di fatto indicati dallacontribuente, la motivazione deve essere più approfondita e specificare ledifferenze riscontrate, onde consentire il pieno esercizio del diritto didifesa del contribuente e delimitare l’oggetto dell’eventuale contenzioso.Nel caso di specie, secondo il giudice dell’appello, l’atto “non espone gliargomenti relativi alle variazioni di fatto dichiarate dalla società sulladotazione impiantistica funzionale all’attività aziendale, suscettibile omeno di essere esclusa dalla stima diretta ai sensi dell’art. 1, comma 21,della l. 208/2015” e non individua “gli elementi specifici che, al di là delledescrizioni degli immobili e di brevi note tecniche sugli identificativicatastali così come sull’ubicazione e sulla classificazione, avrebbero,invece, dovuto giustificare con occorrente dettaglio il disconoscimentodelle richieste svolte dalla contribuente ex L 208/2015 e la conferma delprecedente classamento”, essendosi l’[OSCURATO:PERSONA] limitato a riferire di averutilizzato la stessa perizia di parte, senza “svolgere un accurato giudizio distima in ordine alla dotazione impiantistica” indicata in dettaglio dallacontribuente. La sentenza d’appello inoltre rilevava che la questionerelativa alla “applicazione del valore di ordinarietà dei beni secondo ilprezziario 1988/1989 Ute di Roma” risultava assorbita dall’originario viziodell’avviso di accertamento per carenza motivazionale, di per sé ritenuto“sufficiente a dar luogo alla nullità dell’atto di classamento”.3. Avverso la sentenza d’appello proponeva ricorso per Cassazionel’Agenzia delle Entrate.4. [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA] resisteva con controricorso, proponendo ricorsoincidentale condizionato.Numero registro generale 7722/2025Numero sezionale 8017/2025Numero di raccolta generale 13247/2026Data pubblicazione 07/05/20265. L’Agenzia delle Entrate resisteva con controricorso al ricorsoincidentale della contribuente.6. Entrambe le parti depositavano memorie ex art. 380-bis.1 c.p.c..RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con il primo motivo si denunciano “violazione e falsa applicazionedella L. n. 212 del 2000, art. 7, comma 1, in combinato disposto con la L.n. 75 del 1993 e il D.M. n. 701 del 1994, in relazione all’art. 360, primocomma, n. 3 cpc.”, per avere il giudice d’appello ritenuto insufficiente lamotivazione dell’avviso di accertamento, nonostante sia pacifico chel’Agenzia, confermando la rendita catastale precedentemente attribuitaagli immobili in questione, si sia basata sui fatti dichiarati in Docfa dallastessa contribuente e sebbene l’unica divergenza tra proposta diquest’ultima e rettifica dell’[OSCURATO:PERSONA] consista “nella diversa qualificazione oinquadramento dei medesimi elementi di fatto dichiarati nella docfa (gliimpianti)”. Il giudice dell’appello avrebbe così contravvenuto al consolidatoorientamento secondo cui, nel caso di classamento degli immobili aseguito di procedura Docfa, l’obbligo di motivazione dell’avviso diaccertamento è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi edella classe attribuita, qualora, come nel caso di specie, gli elementi difatto non siano stati disattesi dall’[OSCURATO:PERSONA], il quale, come si legge nellamotivazione dell’avviso, aveva ripristinato la rendita catastaleprecedentemente accertata, “in quanto non sono variate le condizioni chehanno concorso a determinarla”, rendendo così chiaro di aver “ritenutonon pertinenti con alcun processo produttivo gli impianti di cui è statochiesto lo scorporo”.Il primo motivo è fondato, non ritenendosi che il giudice dell’appelloabbia fatto corretta applicazione della giurisprudenza di legittimità dallostesso richiamata.Numero registro generale 7722/2025Numero sezionale 8017/2025Numero di raccolta generale 13247/2026Data pubblicazione 07/05/2026L’art. 1, comma 21, della legge n. 208/2015, stabilisce che “Adecorrere dal 10 gennaio 2016, la determinazione della rendita catastaledegli immobili a destinazione speciale e particolare, censibili nellecategorie catastali dei gruppi D ed E, è effettuata, tramite stima diretta,tenendo conto del suolo e delle costruzioni, nonché degli elementi ad essistrutturalmente connessi che ne accrescono la qualità e l'utilità, nei limitidell'ordinario apprezzamento” e che “Sono esclusi dalla stessa stimadiretta macchinari, congegni, attrezzature ed altri impianti, funzionali allospecifico processo produttivo”, ossia tutte quelle componenti funzionali alprocesso produttivo (macchinari, congegni, attrezzature, impianti) notecome “imbullonati”. Questa Corte ha chiarito che la nozione normativa dimacchinari, congegni, attrezzature ed altri impianti, funzionali allospecifico processo produttivo, di cui alla citata norma, “prescinde dal fattoche i manufatti siano o meno infissi stabilmente al suolo, essendo inveceessenziale il loro impiego nel processo produttivo. È irrilevante laconsistenza fisica della costruzione, ciò che interessa è il rapporto distrumentalità rispetto al processo produttivo. Tale conclusione è conformealla ratio sottesa alla disciplina introdotta dall'art. 1, comma 21, l.208/2015 che sancisce l'irrilevanza catastale di tutta la componenteimpiantistica che, in quanto tale, risulta inidonea ad apportare alfabbricato a cui accede - al di fuori dello specifico processo produttivo ivisvolto - un'effettiva (residua) utilità produttiva/reddituale. È, quindi, benpossibile che un elemento strutturalmente connesso al suolo o allacostruzione che ne accresce la qualità o l'utilità debba essere espuntodalla valutazione catastale in ragione della sua specifica funzionalitàrispetto al processo produttivo” (Cass., n. 20726/2020; tra le altre, Cass.,n. 22551/2022).Onde consentire l’aggiornamento catastale per la rideterminazionedella rendita degli immobili già censiti, nel rispetto dei nuovi criteri, èstata adeguata la procedura Docfa per la dichiarazione delle unitàNumero registro generale 7722/2025Numero sezionale 8017/2025Numero di raccolta generale 13247/2026Data pubblicazione 07/05/2026immobiliari urbane al [OSCURATO:PERSONA], non connessa allarealizzazione di interventi edilizi sul bene già censito in catasto maspecificamente finalizzata a rideterminare la rendita con l’esclusione deglieventuali componenti impiantistici che non sono più oggetto di stimadiretta. La previsione normativa di cui all’art. 1, commi 21 e 22, dellalegge n. 208/2015, si innesta, dunque, sulla originaria procedura DocfaTanto premesso, va riaffermato, in tema di classamento di immobili, ilconsolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità, a cui si ritienedi dare seguito e di cui il giudice dell’appello non ha fatto correttaapplicazione, secondo il quale, ove l'attribuzione della rendita catastaleavvenga a seguito della procedura Docfa, l'obbligo di motivazione delrelativo avviso è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi edella classe attribuita, quando gli elementi di fatto indicati dal contribuentenon siano disattesi dall'amministrazione finanziaria e l'eventuale difformitàtra la rendita proposta e quella attribuita derivi da una divergentevalutazione, qualificazione o inquadramento dei medesimi elementi difatto, mentre, nel caso in cui vi sia contestazione degli elementi di fatto, lamotivazione deve essere più approfondita e specificare le differenzeriscontrate, sia per consentire il pieno esercizio del diritto di difesa delcontribuente e sia per delimitare l'oggetto dell'eventuale contenzioso (v.,tra le altre, Cass., n. 24608/2025; Cass., n. 29754/2024; Cass., n.20797/2024; Cass., n. 14029/2023).Nel caso di specie l’[OSCURATO:PERSONA] ha disconosciuto la scorporabilità deipreesistenti impianti dal valore catastale dell’immobile in questione, in talsenso dovendo leggersi le relazioni di stima allegate all’avviso diaccertamento, in atti, laddove prevedono, per ciascuna delle quattro unitàimmobiliari stimate, il ripristino della rendita catastale già accertata inprecedenza dall’[OSCURATO:PERSONA], “in quanto non sono variate le condizioni chehanno concorso a determinarla”. In tal modo l’[OSCURATO:PERSONA] è limitata ad esprimere una mera diversa valutazione tecnica eNumero registro generale 7722/2025Numero sezionale 8017/2025Numero di raccolta generale 13247/2026Data pubblicazione 07/05/2026qualificazione giuridica dei medesimi preesistenti elementi fattuali,senz’altro noti alla contribuente in quanto posti a fondamento della renditacatastale in precedenza già accertata e poi ripristinata con l’attoimpugnato, compresi i componenti di cui è in contestazione lascorporabilità, ritenuti dall’[OSCURATO:PERSONA] non rientranti tra i “macchinari,congegni, attrezzature ed altri impianti, funzionali allo specifico processoproduttivo” per i quali l’art. 1, comma 21, della legge n. 208/2015prevede lo scorporo dalla stima. Pertanto l’Amministrazione era esonerata,diversamente da quanto ritenuto dal giudice d’appello, da una motivazionepiù particolareggiata di quella risultante dall’avviso, contenente glielementi descrittivi (intestatari, dati identificativi degli immobili, dati diclassamento e di rendita antecedenti alla nuova dichiarazione Docfa, datidi classamento e di rendita accertati) e valutativi della rendita comeripristinata, idonei a porre in grado la contribuente di adeguatamente edimmediatamente percepire i presupposti di fatto e le ragioni di diritto dellapretesa, evidenziandosi nell’atto opposto il criterio di stima utilizzato ed ivalori unitari attribuiti ai singoli cespiti, come da relazioni di stima allegateall’atto medesimo. A tal proposito, va rilevato che, ai sensi dell’art. 28,comma 2, del Regolamento approvato con d.P.R. n. 1142/1949, la stimadiretta può essere effettuata mediante “procedimento indiretto”,determinando il valore venale dell'immobile oggetto di accertamento,quando non ne risulti possibile la determinazione dall'analisi del mercatodelle compravendite, "...con riguardo al costo di ricostruzione, applicandosu questo un adeguato coefficiente di riduzione in rapporto allo staton.6/2012. Nella fattispecie, le relazioni di stima allegate all'avviso diaccertamento opposto hanno determinato la rendita catastale mediantestima diretta, con riferimento al biennio 1988-1989; descritto l'impianto eritenuta idonea la proposta categoria D/7, il fabbricato è stato stimato inbase al costo di costruzione (Vc), precisando che "i valori unitari… sonoNumero registro generale 7722/2025Numero sezionale 8017/2025Numero di raccolta generale 13247/2026Data pubblicazione 07/05/2026stati desunti da valori riferibili ad immobili ubicati nella stessa zona, aventianaloghe caratteristiche, anche attraverso la consultazione di consolidatiprontuari di settore". Non si tratta quindi della applicazione del metodocomparativo, ma della stima diretta di un bene peculiare. Il riferimento adimmobili ubicati nella stessa zona urbana ed alla consultazione diprontuari di settore, circoscrive e rende adeguatamente noto il criterioutilizzato, posto che si fa riferimento, come sopra detto, a beni aventi unadestinazione specifica e peculiare (v. Cass., 29370/2025). A tal proposito,questa Corte ha rimarcato che, laddove, come nel caso di specie, la stimadiretta dell’unità immobiliare viene in rilievo quale presupposto efondamento motivazionale dell’avviso di classamento, essa esplicita ungiudizio sul valore economico dei beni classati di natura eminentementetecnica, in relazione al quale la presenza e l’adeguatezza, o non, dellamotivazione rilevano ai fini non già della legittimità ma della attendibilitàconcreta del giudizio cennato e della verifica, in sede contenziosa, dellabontà delle ragioni oggetto della pretesa (v., ex plurimis, Cass., n.17971/2018; Cass., n. 2268/2014). In tal caso, in sostanza, si pone unaquestione di mera concludenza dimostrativa dell’avviso, contestabile insede giudiziaria, ma non di carenza motivazionale dell’atto.Così come – in assenza di un obbligo motivazionale ulteriore in capoall’Amministrazione, per le ragioni sopra esposte - non attiene al profilodella idoneità motivazionale dell’avviso di accertamento ildisconoscimento, da parte dell’Amministrazione finanziaria, dellascorporabilità dalla stima dei componenti invece scorporati dallacontribuente nell’ultimo modello Docfa, dei quali è contestata,all’evidenza, la sussumibilità nel novero dei “macchinari, congegni,produttivo”, implicante un accertamento di fatto, che attiene al meritodella controversia.Numero registro generale 7722/2025Numero sezionale 8017/2025Numero di raccolta generale 13247/2026Data pubblicazione 07/05/2026Va, pertanto, esclusa nel caso di specie la violazione dell’obbligomotivazionale previsto dall’art. 7 dello Statuto del contribuente econseguentemente del diritto di difesa della società controricorrente,rilevandosi, a tal proposito, l’inapplicabilità alla fattispecie in esamedell’art. 7, comma 5-bis, d.lgs n. 546/1992, richiamato dalla contribuentenel controricorso a sostegno del vizio motivazionale dell’avviso, avendoquesta Corte evidenziato che, trattandosi di norma sostanziale, priva diefficacia retroattiva, essa si applica ai giudizi introdotti successivamente al16 settembre 2022, data di entrata in vigore dell’art. 6 della legge n.130/2022 che l’ha introdotta, per la quale il successivo art. 8, dettato inmateria di «disposizioni transitorie e finali», non prevede una diversadecorrenza, fermo restando che detta norma non ha comunque introdotto“un onere probatorio diverso, o più gravoso, rispetto ai principi già vigentiin materia, ma è coerente con le ulteriori modifiche legislative in tema diprova, che assegnano all'istruttoria dibattimentale un ruolo centrale”(Cass., n. 20816/2024).2. Con il secondo motivo vengono denunciate “violazione e falsaapplicazione dell’art. 1, comma 21, della L. n. 208/2015, in relazioneall’art. 360, primo comma, n. 3 cpc.”, per avere il giudice d’appelloritenuto carente la motivazione dell’avviso di accertamento, non essendostati esposti “gli argomenti relativi alle variazioni di fatto dichiarate dallasocietà sulla dotazione impiantistica funzionale all’attività aziendale”,mentre il predetto giudice avrebbe dovuto procedere all’accertamento difatto, con onere della prova a carico della contribuente, in meritoall’asservimento degli impianti in questione ad uno specifico processoproduttivo, presupposto dell’esenzione contestato dall’Agenzia.Tale motivo è assorbito dall’accoglimento del primo.3. Nel controricorso, con cui ha chiesto la conferma dell’impugnatapronuncia, la contribuente, oltre ad aver resistito agli avversi motivi, haproposto un unico motivo di ricorso incidentale condizionato, deducendo laNumero registro generale 7722/2025Numero sezionale 8017/2025Numero di raccolta generale 13247/2026Data pubblicazione 07/05/2026violazione degli artt. 54 e 61, d.P.R. n. 1142/1949, per non avere l’Ufficioinstaurato il doveroso contraddittorio preventivo con la società, essendol’accertamento avvenuto “a tavolino”, in assenza di sopralluogo, previstodai sopracitati artt. 54 e 61.Va preliminarmente rilevata l’ammissibilità del ricorso incidentale,di appello, investe una questione preliminare già oggetto di decisioneesplicita di rigetto da parte del giudice di merito, rispetto al cui esamesussiste, perciò, l’attuale interesse della contribuente, stantel’accoglimento del ricorso principale (v. Cass. n. 14920/2024; Cass. n.29193/2023; Cass. n. 30979/2021; Cass. n. 13094/2020)Il motivo è infondato.Secondo la consolidata giurisprudenza di questa Corte, in tema diestimo catastale, la revisione delle rendite catastali urbane in assenza divariazioni edilizie non richiede la previa "visita sopralluogo" dell'ufficio, néil sopralluogo è necessario quando il nuovo classamento consegua ad unadenuncia di variazione catastale presentata dal contribuente, atteso che leesigenze sottese al sopralluogo ed al contraddittorio si pongono solo incaso di accertamento d'ufficio giustificato da specifiche variazionidell'immobile (v. Cass., n. 14630/2025).Con specifico riferimento al classamento dei fabbricati a destinazionespeciale o particolare, e specificamente a quelli classificati nel gruppocatastale D), quale quello in questione, da effettuarsi mediante “stimadiretta”, è stato affermato che detta stima non presuppone l’effettuazionedi un previo sopralluogo, potendo l’Amministrazione legittimamenteavvalersi della valutazione, purché mirata e specifica, delle risultanzedocumentali in suo possesso (Cass. n. 8529/19; Cass., n. 20508/22;Cass., n. 6272/2025; Cass., n. 29354/2025; Cass., n. 14630/2025). Si èquindi chiarito che il sopralluogo non costituisce un diritto del contribuentené una condizione di legittimità dell'avviso attributivo di rendita, quantoNumero registro generale 7722/2025Numero sezionale 8017/2025Numero di raccolta generale 13247/2026Data pubblicazione 07/05/2026soltanto un ulteriore e concorrente strumento conoscitivo di verifica e diaccertamento, di cui l'amministrazione finanziaria può avvalersi peroperare la valutazione (v. Cass., n. 6633/2019; Cass. n. 12743/2018).Va inoltre escluso che dall’assenza di sopralluogo sia derivata unaviolazione del contraddittorio endoprocedimentale, alla luce delconsolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità (vedi, tra letante Cass., S.U., n. 21271/2025; Cass. n. 30917/2025; Cass., n.4752/21; Cass., n. 27421/2018), secondo cui, in caso di verifiche fiscalic.d. "a tavolino", nella vigenza della disciplina applicabile (alla fattispeciein esame) prima dell'entrata in vigore dell'art. 6-bis della legge n.212/2000 (introdotto dall'art. 1, comma 1, lett. e, d.lgs. n. 219/2023, asua volta richiamato e interpretato ex artt. 7 e 7-bis del d.l. n. 39/2024,convertito con modificazioni dalla legge n. 67/2024), con riferimento aitributi cd non armonizzati, quali quelli di specie, l'obbligo dicontraddittorio endoprocedimentale vige solo in caso di espressaprevisione normativa (mentre ha valenza generalizzata per i tributi cd.armonizzati), con conseguente in configurabilità, nella fattispecieconcreta, della violazione del diritto unionale (v. Cass. n. 21271/2025;Cass. n. 30917/2025; Cass. n. 4752/2021; Cass., n. 27421/2018). Anchela Corte costituzionale (sent. n. 47/2023) ha rilevato che “Il principioenunciato dall’art. 12, comma 7, dello [OSCURATO:PERSONA] - lapartecipazione procedimentale del contribuente – ancorché esprima unaesigenza di carattere costituzionale, non può essere esteso in via generaletramite una sentenza di questa Corte”, spettando al legislatore “adeguareil diritto vigente, scegliendo tra diverse possibili opzioni che tengano contoe bilancino i diversi interessi in gioco, in particolare assegnando adeguatorilievo al contraddittorio con i contribuenti” .Stante l’accoglimento del primo motivo del ricorso principale, lasentenza impugnata va cassata con rinvio, per nuovo esame del merito,anche in ordine alle questioni, assorbite dalla pronuncia d’appello,Numero registro generale 7722/2025Numero sezionale 8017/2025Numero di raccolta generale 13247/2026Data pubblicazione 07/05/2026meramente “riproposte” dalla contribuente al punto 4) del controricorso(relative alla “eccessiva valorizzazione del cespite oggetto di accertamentocatastale”).accoglie il primo motivo del ricorso principale, assorbito il secondo;rigetta il ricorso incidentale e, ai sensi dell’art. 13 comma 1-quater deld.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, daparte della controricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributounificato pari a quello dovuto per il ricorso incidentale, a norma delcomma 1-bis, dello stesso articolo 13, se dovuto;cassa la sentenza impugnata e rinvia innanzi alla Corte di Giustizia diII grado del Lazio in diversa composizione, anche per la liquidazione dellespese del giudizio di legittimità.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio tenutasi in data25.11.2025.[OSCURATO:PERSONA]