Cassazione n. 16999/2026

chele Gentile e dall’avvocato [OSCURATO:PERSONA][OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] edall’avvocato [OSCURATO:PERSONA] la sentenza della Corte d'Appello di Ancona n. 593/2020depositata il 22/06/2020.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 12/02/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].[OSCURATO:PERSONA], promissaria acquirente immobiliare, aveva adito ilTribunale di Ancona convenendo in giudizio [OSCURATO:PERSONA] e DanilaCalzavara (promittenti venditori): l’attrice ne aveva chiesto la condannaNumero registro generale 2692/2021Numero sezionale 338/2026Numero di raccolta generale 16999/2026Data pubblicazione 30/05/2026alla restituzione dell’importo di € 80.000,00 versato a titolo di acconto,oltre al risarcimento dei danni per € 20.000,00, previa declaratoria dirisoluzione del contratto preliminare per inadempimento dei promittentivenditori, i quali avevano alienato l’immobile a terzi. I convenuti si eranocostituiti chiedendo la declaratoria della risoluzione di diritto del contrattopreliminare, ex art.1457 c.c., non essendo stato rispettato dallapromissaria acquirente il termine essenziale del 28.2.2011 per la stipula o,in subordine, l’accertamento della legittimità del loro recesso, con diritto inogni caso al trattenimento della caparra.Il Tribunale di Ancona aveva respinto la domanda dell’attrice e avevaaccolto quella principale dei promittenti venditori, ritenendo inadempientela promissaria acquirente rispetto al termine fissato per la stipula delcontratto definitivo, da considerare essenziale, con diritto di LinoGregianin e [OSCURATO:PERSONA] al trattenimento dell’importo di € 80.000,00,qualificato come caparra.La Corte d’Appello di Ancona, adita da [OSCURATO:PERSONA], avevaparzialmente accolto l’impugnazione, dichiarando risolto il contrattopreliminare di compravendita immobiliare e condannando i promittentivenditori a restituire alla promissaria acquirente l’importo di € 80.000,00.A fondamento della decisione la Corte distrettuale aveva osservato quantosegue:-con il primo contratto preliminare del 12.3.2010 il termine per lastipula del definitivo era stato fissato al 31.10.2010; con un secondopreliminare del 12.3.2010 il termine era stato rinegoziato al 28.2.2011; leparti avevano quindi informalmente concordato un’ulteriore proroga deltermine inizialmente fissato per la stipula del contratto definitivo,differendolo al 30.9.2011, circostanza che doveva essere valorizzata; inrapporto a quest’ultima data le parti si erano adoperate per adempiere, ipromittenti venditori acquistando un’area di 49 mq da adibire aparcheggio, la promissaria acquirente richiedendo il mutuo;Numero registro generale 2692/2021Numero sezionale 338/2026Numero di raccolta generale 16999/2026Data pubblicazione 30/05/2026-l’individuazione della nuova data come termine per la stipula nonrisultava condizionata al pagamento dell’acconto di € 220.000,00 daversarsi entro la fine di giugno; i promissari acquirenti infatti nella missivadel 29.6.2011, erroneamente datata 29.7.2011, si riferivano al raggiuntoaccordo tra le parti per il versamento di € 220.000,00 entro fine giugno eper la stipula entro fine settembre, senza far derivare dal mancatopagamento la risoluzione del contratto con trattenimento dell’importo giàricevuto;-pur nell’insussistenza di clausola risolutiva espressa in relazione alpagamento entro il 30.6.2011, proprio la comunicazione del 2.7.2011, conla quale [OSCURATO:PERSONA] aveva precisato di essere ancora in attesa di saperese avrebbe ricevuto il mutuo, ne conferma l’inadempimento; questo nonpoteva però giustificare i promittenti venditori, che pure non avevano piùavuto notizie dalla promissaria acquirente, a cedere a terzi l’immobileprima della scadenza del 30.9.2001, come in concreto era avvenuto concontratto del 29.9.2011, secondo un comportamento da considerarecontrario a buona fede;- acclarata l’insussistenza dei reciproci inadempimenti per comerispettivamente addebitati a carico di entrambe le parti […], diventa aquesto punto necessario che la Corte verifichi -prima di dichiarare larisoluzione del preliminare di vendita- se il termine già fissato per il28.2.2011 debba davvero ritenersi essenziale per le parti ; la risposta,soggiunge il Giudice del merito, deve essere negativa, non essendosufficiente a tal fine la previsione della stipula del definitivo entro e nonoltre il 28 febbraio 2011 , che non è idonea a dimostrare il venir menodell’interesse delle parti a contrarre oltre il termine indicato;-deve comunque essere pronunciata la risoluzione del contratto permutuo dissenso, trattandosi di questione rilevabile d’ufficio avendoentrambe le parti manifestato la volontà di risolvere il contrattopreliminare;Numero registro generale 2692/2021Numero sezionale 338/2026Numero di raccolta generale 16999/2026Data pubblicazione 30/05/2026-non potendo applicarsi il disposto dell’art.1385 c.c., essendoinadempienti entrambe le parti, i promittenti venditori debbono restituirealla promissaria acquirente l’importo di € 80.000,00 dalla stessa versatoloro.[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] propongono ricorso per cassazione,affidato a cinque motivi.[OSCURATO:PERSONA] ha depositato controricorso.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con il primo motivo di ricorso [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] la sentenza impugnata per violazione e/o falsa applicazionedegli art.1385, II co, e 1456 c.c., in relazione all’art.360 n.3 c.p.c. .Secondo i ricorrenti, l’evidente inadempimento di [OSCURATO:PERSONA],riconosciuto espressamente anche dalla Corte d’Appello, per non avereversato l’acconto di € 220.000,00 entro la fine di giugno 2011 comeconcordato, giustificava ampiamente il recesso della parte ricorrente, conritenzione della caparra, recesso che era stato appunto esercitato con lalettera raccomandata del 29.6.2011, ricevuta dalla controparte il1.7.2011.La Corte di merito sarebbe incorsa in violazione di legge ritenendo che,per l’applicazione dell’art.1385 c.c. fosse necessaria una condizione dirisoluzione del contratto preliminare , perché la norma richiede solol’inadempimento colpevole e di non scarsa importanza in relazioneall’interesse dell’altro contraente, nel caso di specie ravvisabile nelmancato pagamento dell’acconto di € 220.000,00 di cui la promissariaacquirente aveva espressamente riconosciuto di non avere la disponibilitàperché non le era ancora stato concesso il mutuo richiesto.2. Con il terzo motivo di critica [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] la violazione degli art.1385 II co e 1453 c.c., in relazioneall’art.360 n.3 c.p.c. Numero registro generale 2692/2021Numero sezionale 338/2026Numero di raccolta generale 16999/2026Data pubblicazione 30/05/2026Nella ricostruzione dei ricorrenti, la Corte di merito avrebbe escluso lalegittimità del recesso dei promittenti venditori senza applicare, comeavrebbe dovuto, il disposto dell’art.1453 c.c. Quando l’immobile oggettodel preliminare fu alienato a terzi, i promittenti venditori si erano giàavvalsi della facoltà di recesso, con lettera del 29.6/1.7/2011. La missivasi concludeva nel seguente modo: nonostante gli accordi presi non seiriuscita a rispettare la parola data. Per queste tue inadempienze ciriteniamo liberi sin da ora da qualsiasi impegno nei tuoi confronti e, comeprevisto da contratto, tratteniamo la somma ricevuta a titolo dicaparra . Quindi i promittenti venditori sarebbero stati, al 29.9.2011,liberi da qualsiasi impegno e sarebbero stati erroneamente ritenutiinadempientiI due motivi si esaminano congiuntamente, perché connessi, e sonofondati per quanto di ragione.La Corte d’Appello ha dato atto della missiva con la quale i promittentivenditori facevano riferimento al raggiunto accordo delle parti in meritoal versamento di un acconto di € 220.000 entro fine giugno 2011 e “laconclusione delle trattative con il rogito entro la fine di settembre2011” , nonché della immediata risposta di [OSCURATO:PERSONA], che il [OSCURATO:DATA_NASCITA]aveva dichiarato di non avere ancora la disponibilità della somma; a frontedella situazione descritta la Corte ha fondato la valutazione di rigetto delladomanda di declaratoria di legittimità del recesso, pure proposta daipromittenti venditori, sul fatto che il pagamento entro il 30 giugno 2011non era contenuto in una clausola risolutiva espressa e che anche ipromittenti venditori erano da considerare inadempienti, per aver vendutoa terzi il bene in data 29.9.2011, pur se in prossimità della scadenzafissata per la stipula del contratto definitivo con [OSCURATO:PERSONA].La Corte d‘Appello di Ancona non ha correttamente applicato ildisposto degli art.1385 e 1453 c.c., non avendo valutato l’esistenza deipresupposti del recesso ai sensi del complesso normativo richiamato e laNumero registro generale 2692/2021Numero sezionale 338/2026Numero di raccolta generale 16999/2026Data pubblicazione 30/05/2026condotta delle parti. In particolare, avere receduto la promittentevenditrice inadempiente o essere inadempiente la parte promissariaacquirente, ai sensi del disposto dell’art.1453 c.c., con riferimento almomento in cui [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] collocano l’esercizio daparte loro del recesso ex art.1385 c.c., con la missiva del 29.6.2011.Il fatto che non fosse indicato nella missiva che il mancatopagamento della predetta somma costituisse una condizione di risoluzionedel preliminare da cui derivare la ritenzione delle somme ricevute nonha rilevanza rispetto all’esercizio del recesso fondato sul dispostodell’art.1385 c.c., che presuppone solo che vi sia stato l’accordo per laconsegna di una caparra, effettivamente corrisposta, e che si venga averificare la situazione di grave inadempimento, che da sola ne giustifical’utilizzo ad opera della parte adempiente, non anche la previsione di unaclausola risolutiva.3. Con il secondo motivo i ricorrenti lamentano la violazione e/ofalsa applicazione degli art.1385, II comma, e 1460 c.c. in relazioneall’art.360 comma 1 n.3 c.p.c. .Rilevano i ricorrenti che la vendita dell’immobile a terzi fu conclusa il29.9.2011 a fronte del mancato adempimento della controparte alpagamento dovuto entro fine giugno 2011, e avrebbe trovato pienagiustificazione nel disposto dell’art.1460 c.c. Il comportamento tenuto daipromittenti venditori non fu contrario a correttezza e buona fede, perchéfurono costretti a trovare un nuovo acquirente per il conclamatoinadempimento di [OSCURATO:PERSONA].Il motivo è assorbito in senso proprio.Il contenuto sostanziale della censura rimanda peraltro alleconsiderazioni svolte nell’esaminare il primo e il terzo motivo di ricorso.4. Il quarto motivo di critica articolato dai ricorrenti prospetta la violazione e/o falsa applicazione degli art.1385, II co e 1372 c.c., inrelazione all’art.360 co 1 n.3 c.p.c. .Numero registro generale 2692/2021Numero sezionale 338/2026Numero di raccolta generale 16999/2026Data pubblicazione 30/05/2026Secondo i ricorrenti, non sarebbe intervenuta alcuna risoluzioneconsensuale del contratto preliminare e la Corte avrebbeingiustificatamente ritenuto inadempienti entrambe le parti.5. Il quinto motivo contiene una critica radicale, assumendosi la nullità della sentenza ex art.132, co 1 n.4 c.p.c., in relazione all’art.360n.4 c.p.c., per motivazione apparente, perplessa ed incomprensibile,nonché per irriducibile contraddittorietà e illogicità manifesta dellamotivazione Secondo i ricorrenti, prima la Corte affermerebbe che a fronte didomanda di risoluzione di entrambe le parti per inadempimento dell’altra,non poteva decidere perché non risultavano gli inadempimenti allegati, epoi disporrebbe della caparra affermando sia l’inadempimento dellapromissaria acquirente, sia -ingiustamente- l’inadempimento deipromittenti venditori.Anche i due ultimi motivi di ricorso sono entrambi assorbiti in sensoproprio dalle considerazioni svolte nell’ambito dell’esame del primo e delterzo motivo di ricorso.In conclusione, debbono essere accolti il primo e il terzo motivo diricorso, assorbiti i rimanenti; la sentenza impugnata deve essere cassatacon rinvio alla Corte d’Appello di Ancona che, in diversa composizione,deve riesaminare la controversia alla luce delle indicazioni che precedonoe provvedere anche sulle spese del presente giudizio di legittimità. P.Q.MLa Corte di Cassazione accoglie il primo e il terzo motivo di ricorso,assorbiti i rimanenti; cassa la sentenza impugnata in relazione agli accoltimotivi e rinvia alla Corte d’Appello di Ancona che, in diversa composizione,Numero registro generale 2692/2021Numero sezionale 338/2026Numero di raccolta generale 16999/2026Data pubblicazione 30/05/2026la quale dovrà provvedere anche sulle spese del presente giudizio dilegittimità.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda SezioneCivile, il 12 febbraio 2026.Il PresidenteGiuseppe Grasso