Cassazione n. 08883/2022

ORDINANZA sul ricorso 27505/2018 proposto da: [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliato in [OSCURATO:PERSONA] 62 presso lo studio dell'avvocato [OSCURATO:PERSONA] che lo rappresenta e difende -ricorrente - contro [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliati in [OSCURATO:PERSONA] 14 presso lo studio dell'avvocato [OSCURATO:PERSONA] che li rappresenta e difende -controricorrente - avverso la sentenza n. 985/2018 della CORTE D'APPELLO di ROMA, depositata il 23/03/2018; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 17/02/2022 dal consigliere [OSCURATO:PERSONA] Rilevato che: F i r m a t o D a : C A T A N I A F R A N C E S C O E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : 7 2 0 4 4 3 2 4 2 a b 2 9 e 4 3 0 0 6 1 8 a 0 5 5 4 2 6 4 3 0 9 F i r m a t o D a : F R A S C A R A F F A E L E G A E T A N O A N T O N I O E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : 4 5 a 4 e 9 4 d b 5 7 a b c d d 6 8 1 8 0 4 9 c 8 5 e 8 0 4 b f Numero registro generale 27505/2018 con atto notificato in data 19 novembre 2013 [OSCURATO:PERSONA] e Numero sezionale 328/2022Numero di raccolta generale 8883/2022 [OSCURATO:PERSONA] intimarono innanzi al Tribunale di Tivoli lo sfratto pData pubblicazione 18/03/2022er morosità a [OSCURATO:PERSONA] per il mancato pagamento del canone mensile di Euro 263,90 (Euro 246,50 oltre aggiornamento ISTAT) di locazione di immobile ad uso abitativo dall’aprile 2013 al novembre 2013, per il complessivo importo di Euro 2.111,20, sulla base di contratto di locazione stipulato in data 30 agosto 2006, registrato in data 15 settembre 2006. Oppose l’intimata che quest’ultimo contratto era nullo perché nella medesima data del 30 agosto 2006, mediante scrittura privata non registrata, era stato pattuito un canone mensile aggiuntivo di Euro 246,50 per l’uso della cantina e degli arredi dell’immobile e che era nullo l’intero contratto, ivi compreso quello registrato, per l’avvenuta registrazione in data 10 dicembre 2013 da parte della medesima conduttrice della scrittura privata sottoscritta il 30 agosto 2006, con l’effetto ai sensi dell’art. 3, commi 8 e 9, d. lgs. n. 23 del 2011 della costituzione di un nuovo contratto di locazione ad uso abitativo, a decorrere dalla data di registrazione, al canone annuale pari a tre volte la rendita catastale (Euro 523,83 oltre l’aggiornamento del 75% degli indici ISTAT). Il Tribunale disattese l’istanza di ordinanza di rilascio e dispose il mutamento del rito. Con atto notificato in data 1° luglio 2014 [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] intimarono nuovo sfratto per morosità per il mancato pagamento del canone mensile di Euro 263,90 dal dicembre 2013 a giugno 2014, per il complessivo importo di Euro 1.847,30. L’intimata oppose di avere pagato i canoni determinati in base alla normativa in sanatoria di quella dichiarata incostituzionale sulla base del nuovo contratto a far data dal 10 dicembre 2013. Disattesa l’ordinanza di rilascio, disposto il mutamento del rito e riunite le cause, il Tribunale adito accolse la domanda, dichiarando la risoluzione per inadempimento della conduttrice del contratto di data 30 agosto 2006, registrato in data 15 settembre 2006, e F i r m a t o D a : C A T A N I A F R A N C E S C O E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : 7 2 0 4 4 3 2 4 2 a b 2 9 e 4 3 0 0 6 1 8 a 0 5 5 4 2 6 4 3 0 9 F i r m a t o D a : F R A S C A R A F F A E L E G A E T A N O A N T O N I O E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : 4 5 a 4 e 9 4 d b 5 7 a b c d d 6 8 1 8 0 4 9 c 8 5 e 8 0 4 b f Numero registro generale 27505/2018 condannando la conduttrice al pagamento della somma di [OSCURATO:PERSONA] sezionale 328/2022Numero di raccolta generale 8883/2022 3.781,90, oltre la somma eventualmente dovuta per il periodo Data pubblicazione 18/03/2022 successivo al giugno 2014, detrattati gli importi corrisposti da considerarsi come acconti. Avverso detta sentenza propose appello [OSCURATO:PERSONA]. Con sentenza di data 23 marzo 2018 la Corte d’appello di Roma rigettò l’appello. Premise la corte territoriale che non era ravvisabile ultrapetizione perché nell’intimazione di sfratto per morosità era implicita la domanda di risoluzione per inadempimento (Cass. n. 8692 del 1995 e n. 7745 del 1986). Osservò quindi che la sanzione di nullità ai sensi dell’art. 13, comma 1, l. n. 431 del 1998, ove la seconda scrittura avesse previsto un canone superiore a quello registrato, non avrebbe colpito il contratto registrato, con la conseguenza che la conduttrice sarebbe stata tenuta al pagamento del solo importo previsto da quest’ultimo, importo non corrisposto al momento della notifica della prima intimazione di sfratto. Aggiunse, con riferimento alla registrazione avvenuta il 10 dicembre 2013, al momento della quale vi era già la morosità della conduttrice ed era stata già proposta la prima domanda di risoluzione, che da essa non poteva sorgere un rapporto contrattuale che ponesse nel nulla quello registrato fin dal 2006, perché quest’ultimo era ab origine valido e comportava per la conduttrice l’obbligo di pagare il canone pattuito. Osservò ancora, premesso che la normativa invocata dall’appellante era venuta meno in base alle sentenze della Corte costituzionale, che non poteva trovare applicazione neanche l’art. 13 l. n. 431 del 1998, così come modificato dalla legge n. 208 del 2015, perché non ricorreva alcuna delle ipotesi previste dall’art. 3, commi 8 e 9, d. lgs. n. 23 del 2011 in quanto vigeva il contratto registrato e dovuto era il canone previsto da tale contratto, mentre nulla era ogni eventuale pattuizione contraria ed ultronea era la registrazione effettuata dalla conduttrice dopo che, introdotta la prima domanda di risoluzione, F i r m a t o D a : C A T A N I A F R A N C E S C O E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : 7 2 0 4 4 3 2 4 2 a b 2 9 e 4 3 0 0 6 1 8 a 0 5 5 4 2 6 4 3 0 9 F i r m a t o D a : F R A S C A R A F F A E L E G A E T A N O A N T O N I O E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : 4 5 a 4 e 9 4 d b 5 7 a b c d d 6 8 1 8 0 4 9 c 8 5 e 8 0 4 b f Numero registro generale 27505/2018 non era più consentito l’adempimento ai sensi dell’art. 1453, ultimo Numero sezionale 328/2022Numero di raccolta generale 8883/2022 comma, cod. civ.. Data pubblicazione 18/03/2022 Ha proposto ricorso per cassazione [OSCURATO:PERSONA] sulla base di tre motivi e resiste con controricorso la parte intimata. E’ stato fissato il ricorso in camera di consiglio ai sensi dell’art. 380 bis.1 cod. proc. civ.. E’ stata presentata memoria. Considerato che: va preliminarmente disattesa l’eccezione di tardività del ricorso. Afferma la parte controricorrente che non troverebbe applicazione la sospensione feriale dei termini processuali. Di contro va osservato che la sospensione dei termini durante il periodo feriale trova applicazione anche nelle controversie in materia di locazione, salvo che per la fase sommaria dei procedimenti di sfratto, il cui carattere d'urgenza giustifica l'applicabilità della deroga contenuta nell'art. 3 della legge n. 742 del 1969, in relazione all'art. 92 del r.d. n.12 del 1941 (Cass. n. 23193 del 2015). Considerando la data di pubblicazione della decisione impugnata (23 marzo 2018), il termine per proporre il ricorso scadeva il 24 ottobre 2018, sicché tempestiva è la notifica avvenuta in data 25 settembre 2018. Con il primo motivo si denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 1453, 1455 cod. civ., 1, comma 345, legge n. 311 del 2004, 3, commi 8, 9 e 10, d. lgs. n. 23 del 2011, 5, comma 1 – ter d. l. n. 47 del 2914 convertito con legge n. 80 del 2014, 136 Cost. , 30 legge n. 87 del 1953, 112, 101, 414, 447 bis, 420 e 426 cod. proc. civ., nonché omesso esame del fatto decisivo e controverso, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3 e n. 5, cod. proc. civ.. Osserva la parte ricorrente che ciò che produceva effetto fra le parti era il rapporto contrattuale instauratosi ex lege in conseguenza della registrazione eseguita dalla conduttrice, avvalendosi della sopraggiunta nullità, alla stregua della legge poi dichiarata incostituzionale e che, essendo il comportamento della conduttrice F i r m a t o D a : C A T A N I A F R A N C E S C O E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : 7 2 0 4 4 3 2 4 2 a b 2 9 e 4 3 0 0 6 1 8 a 0 5 5 4 2 6 4 3 0 9 F i r m a t o D a : F R A S C A R A F F A E L E G A E T A N O A N T O N I O E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : 4 5 a 4 e 9 4 d b 5 7 a b c d d 6 8 1 8 0 4 9 c 8 5 e 8 0 4 b f Numero registro generale 27505/2018 conforme alla legge in vigore al tempo, doveva escludersi la Numero sezionale 328/2022Numero di raccolta generale 8883/2022 ricorrenza del presupposto del grave inadempimento. Data pubblicazione 18/03/2022 Con il secondo motivo si denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 1, comma 346, legge n. 311 del 2004, 3, commi 8, 9 e 10, d. lgs. n. 23 del 2011, 5, comma 1 – ter d. l. n. 47 del 2914 convertito con legge n. 80 del 2014, 136 Cost. , 30 legge n. 87 del 1953, 112, 101, 414, 447 bis, 420 e 426 cod. proc. civ., ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3 e n. 4, cod. proc. civ.. Osserva la parte ricorrente che, stante la sopraggiunta nullità del contratto per lo spirare del termine per la registrazione, alla luce dell’applicabilità della normativa dichiarata incostituzionale, le intimazioni di sfratto non potevano essere promosse dalla parte locatrice, la quale aveva l’onere di agire in via ordinaria con ricorso ex art. 447 cod. proc. civ. e che pertanto difettava la domanda mancando gli atti di intimazione di sfratto dei requisiti minimi previsti dall’art. 414 cod. proc. civ. Con il terzo motivo si denuncia violazione e falsa applicazione dell’art. 13, comma 5, legge n. 431 del 1998, come modificato dall’art. 1, comma 59, legge n. 208 del 2015, nonché degli artt. 1, comma 346, legge n. 311 del 2004, 3, commi 8, 9 e 10, d. lgs. n. 23 del 2011, 5, comma 1 – ter d. l. n. 47 del 2914 convertito con legge n. 80 del 2014, 136 Cost. , 30 legge n. 87 del 1953, 112, 101, 414, 447 bis, 420 e 426 cod. proc. civ., ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ.. Osserva la parte ricorrente che la corte territoriale non ha argomentato sulla conservazione degli effetti della normativa dichiarata incostituzionale fino al 22 luglio 2015, data di pubblicazione sulla [OSCURATO:PERSONA] della seconda sentenza della Corte Costituzionale, sicché l’entità dell’importo dovuto dal 10 dicembre 2013 al 22 luglio 2015 era Euro 995,28 e che tale entità del canone risultava poi sanata per il nuovo comma 5 dell’art. 13 legge n. 431 del 1988, introdotto dall’art. 1, comma 5, legge n. 208 del 2015. F i r m a t o D a : C A T A N I A F R A N C E S C O E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : 7 2 0 4 4 3 2 4 2 a b 2 9 e 4 3 0 0 6 1 8 a 0 5 5 4 2 6 4 3 0 9 F i r m a t o D a : F R A S C A R A F F A E L E G A E T A N O A N T O N I O E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : 4 5 a 4 e 9 4 d b 5 7 a b c d d 6 8 1 8 0 4 9 c 8 5 e 8 0 4 b f Numero registro generale 27505/2018 Il primo ed il terzo motivo, da trattare congiuntamente, sono Numero sezionale 328/2022Numero di raccolta generale 8883/2022 infondati. Data pubblicazione 18/03/2022 Vanno rammentate in via preliminare le coordinate normative della fattispecie. In base all’art. 13 della legge n. 431 del 1998, è nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato. Il contratto di locazione di immobili, sia ad uso abitativo che ad uso diverso, contenente “ab origine” l’indicazione del canone realmente pattuito (e, dunque, in assenza di qualsivoglia fenomeno simulatorio, come chiarito da Cass. Sez. U. n. 23601 del 2017), ove non registrato nei termini di legge, è nullo ai sensi dell’art. 1, comma 346, della l. n. 311 del 2004. Prevedeva l’art. 3, comma 8, d. lgs. 23 del 2011 con riguardo ai contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo, comunque stipulati, che, ricorrendone i presupposti, non erano registrati entro il termine stabilito dalla legge, si applicasse la seguente disciplina: a) la durata della locazione era stabilita in quattro anni a decorrere dalla data della registrazione, volontaria o d'ufficio; b) al rinnovo si applicava la disciplina di cui all'articolo 2, comma 1, della citata legge n. 431 del 1998; c) a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione era fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l'adeguamento, dal secondo anno, in base al 75 per cento dell'aumento degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati ed operai. [OSCURATO:PERSONA], con sentenza 14 marzo 2014, n. 50, dichiarò l'illegittimità costituzionale di tale comma. A norma dell'articolo 5, comma 1-ter, del D.L. 28 marzo 2014, n. 47, convertito, con modificazioni, dalla Legge 23 maggio 2014, n. 80, vennero fatti salvi, fino alla data del 31 dicembre 2015, gli effetti prodottisi e i rapporti giuridici sorti sulla base dei contratti di locazione registrati ai sensi della predetta disposizione. La Corte6 di 10 F i r m a t o D a : C A T A N I A F R A N C E S C O E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : 7 2 0 4 4 3 2 4 2 a b 2 9 e 4 3 0 0 6 1 8 a 0 5 5 4 2 6 4 3 0 9 F i r m a t o D a : F R A S C A R A F F A E L E G A E T A N O A N T O N I O E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : 4 5 a 4 e 9 4 d b 5 7 a b c d d 6 8 1 8 0 4 9 c 8 5 e 8 0 4 b f Numero registro generale 27505/2018 Costituzionale, con sentenza 16 luglio 2015, n. 169, ha poi dichiarato Numero sezionale 328/2022Numero di raccolta generale 8883/2022 l'illegittimità costituzionale del citato comma 1-ter. Data pubblicazione 18/03/2022 E’ infine intervenuto l’art. 1, comma 59, legge n. 208 del 2015, che, a modifica dell’art. 13 della legge n. 431 del 1998, ha introdotto il seguente comma 5: «per i conduttori che, per gli effetti della disciplina di cui all'articolo 3, commi 8 e 9, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, prorogati dall'articolo 5, comma 1-ter, del decreto-legge 28 marzo 2014, n. 47, convertito, con modificazioni, dalla legge 23 maggio 2014, n. 80, hanno versato, nel periodo intercorso dalla data di entrata in vigore del decreto legislativo n. 23 del 2011 al giorno 16 luglio 2015, il canone annuo di locazione nella misura stabilita dalla disposizione di cui al citato articolo 3, comma 8, del decreto legislativo n. 23 del 2011, l'importo del canone di locazione dovuto ovvero dell'indennità di occupazione maturata, su base annua, è pari al triplo della rendita catastale dell'immobile, nel periodo considerato». La censura è nei termini della falsa applicazione di norma nel senso che, avendo la conduttrice provveduto in data 10 dicembre 2013 alla registrazione del contratto, e dunque oltre il termine di legge, alla fattispecie deve essere applicata la disciplina appena richiamata, e segnatamente da ultimo l’art. 13, comma 5, così come modificato. Correttamente il giudice di merito non ha fatto applicazione di tale disciplina. Il rapporto fra le parti risultava disciplinato dal contratto di locazione registrato, mentre l’ulteriore patto, non registrato, nella misura in cui determinava un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato, era da considerare nullo. La registrazione oltre il termine di legge del patto non registrato, per iniziativa della conduttrice, non incide sul rapporto, il quale resta disciplinato dal contratto previamente registrato dalla parte locatrice e non dalla disciplina legale che la conduttrice vorrebbe far valere. Del resto con l’azione proposta, gli F i r m a t o D a : C A T A N I A F R A N C E S C O E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : 7 2 0 4 4 3 2 4 2 a b 2 9 e 4 3 0 0 6 1 8 a 0 5 5 4 2 6 4 3 0 9 F i r m a t o D a : F R A S C A R A F F A E L E G A E T A N O A N T O N I O E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : 4 5 a 4 e 9 4 d b 5 7 a b c d d 6 8 1 8 0 4 9 c 8 5 e 8 0 4 b f Numero registro generale 27505/2018 attori hanno fatto valere la posizione giuridica derivante dal contratto Numero sezionale 328/2022Numero di raccolta generale 8883/2022 registrato in data 15 settembre 2006 ed il diverso rapporto, opposto Data pubblicazione 18/03/2022 dalla conduttrice, è privo di efficacia giuridica perché ancor prima dell’intervento della disciplina legale, di cui alla normativa dichiarata incostituzionale con la salvezza ex lege degli effetti delle condotte nel frattempo intervenute, è il contratto registrato a produrre effetti giuridici. Ne discende che, applicandosi tale regolamentazione negoziale, quella fonte legale non può venire in rilievo. La disciplina legale avrebbe potuto trovare applicazione se il rapporto fosse stato disciplinato dal contratto non registrato nel termine stabilito dalla legge. In mancanza di tale presupposto di fatto non viene in rilievo la norma di cui la ricorrente invoca l’applicazione. Del resto, come affermato da questa Corte, è nullo il patto con il quale le parti di un contratto di locazione di immobili ad uso non abitativo concordino occultamente un canone superiore a quello dichiarato, ma tale nullità “vitiatur sed non vitiat”, con la conseguenza che il solo patto di maggiorazione del canone risulterà insanabilmente nullo, a prescindere dall’avvenuta registrazione (Cass. Sez. U. n. 23601 del 2017). Il parametro per valutare se ricorresse il presupposto della risoluzione per inadempimento resta dunque quello consegnato dal contratto di locazione stipulato in data 30 agosto 2006 e registrato in data 15 settembre 2006. Il rigetto dei precedenti motivi determina l’assorbimento del secondo motivo. La censura è stata formulata dalla ricorrente espressamente sul presupposto dell’applicabilità della normativa dichiarata incostituzionale e della nullità del contratto registrato oltre il termine di legge. Esclusa la ricorrenza di tale presupposto, sulla base di quanto osservato a proposito di primo e terzo motivo, deve intendersi assorbita la pronuncia sulla censura che da quel presupposto deriva. F i r m a t o D a : C A T A N I A F R A N C E S C O E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : 7 2 0 4 4 3 2 4 2 a b 2 9 e 4 3 0 0 6 1 8 a 0 5 5 4 2 6 4 3 0 9 F i r m a t o D a : F R A S C A R A F F A E L E G A E T A N O A N T O N I O E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : 4 5 a 4 e 9 4 d b 5 7 a b c d d 6 8 1 8 0 4 9 c 8 5 e 8 0 4 b f Numero registro generale 27505/2018 Le spese del giudizio di cassazione, liquidate come in dispositivo, Numero sezionale 328/2022Numero di raccolta generale 8883/2022 seguono la soccombenza. Data pubblicazione 18/03/2022 Poiché il ricorso è stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013 e viene disatteso, sussistono le condizioni per dare atto, ai sensi dell'art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, che ha aggiunto il comma 1 - quater all'art. 13 del testo unico di cui al d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, della sussistenza dei presupposti processuali dell'obbligo di versamento, da parte della parte ricorrente, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione. P. Q. M. Rigetta il ricorso. Condanna la ricorrente al pagamento, in favore dei controricorrenti, delle spese del giudizio di legittimità, con distrazione in favore del procuratore anticipatario e che liquida in Euro 2.500,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in Euro 200,00, ed agli accessori di legge. Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13, se dovuto. Così deciso in Roma il giorno 17 febbraio 2022 [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] F i r m a t o D a : C A T A N I A F R A N C E S C O E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : 7 2 0 4 4 3 2 4 2 a b 2 9 e 4 3 0 0 6 1 8 a 0 5 5 4 2 6 4 3 0 9 F i r m a t o D a : F R A S C A R A F F A E L E G A E T A N O A N T O N I O E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : 4 5 a 4 e 9 4 d b 5 7 a b c d d 6 8 1 8 0 4 9 c 8 5 e 8 0 4 b f Numero registro generale 27505/2018 Numero sezionale 328/2022 Numero di raccolta generale 8883/2022 Data pubblicazione 18/03/2022 F i r m a t o D a : C A T A N I A F R A N C E S C O E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : 7 2 0 4 4 3 2 4 2 a b 2 9 e 4 3 0 0 6 1 8 a 0 5 5 4 2 6 4 3 0 9 F i r m a t o D a : F R A S C A R A F F A E L E G A E T A N O A N T O N I O E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : 4 5 a 4 e 9 4 d b 5 7 a b c d d 6 8 1 8 0 4 9 c 8 5 e 8 0 4 b f