Cassazione n. 23240/2026

tata e difesa dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA][OSCURATO:PERSONA], rappresentata e difesa dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] la sentenza della Corte d'Appello di Salerno n. 1146/2020depositata il 19/11/2020.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 05/05/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].Svolgimento del processoLa società immobiliare [OSCURATO:SOCIETA]. conveniva in giudizio [OSCURATO:PERSONA] al Tribunale di Amalfi, sezione distaccata di Salerno, per larisoluzione di un contratto di locazione concluso tra le parti in data 23Numero registro generale 8478/2021Numero sezionale 1618/2026Numero di raccolta generale 23240/2026Data pubblicazione 15/07/2026ottobre 2002 in relazione ad un immobile sito in Scala (Amalfi), alla localitàCasa Alfeltra.La conduttrice esponeva di avere stipulato il contratto di locazione ad usonon abitativo per destinare l'immobile ad uso turistico alberghiero, previaristrutturazione dello stesso. Nel contratto le parti avevano stabilito che laconduttrice non avrebbe corrisposto il canone dei primi tre anni di locazionedurante il tempo necessario per l'esecuzione dei lavori di ristrutturazione,mentre -a partire dal quarto anno- avrebbe versato il canone annuale dieuro 5.147,00.Lamentava che durante l’esecuzione dei lavori di ristrutturazione avevasubito denunce penali da parte di terzi per pretesi abusi edilizi e azionivandaliche e il furto di materiale dal cantiere. Tali vicende giudiziarie eamministrative non avrebbero consentito una pacifica continuazione dellalocazione e dei lavori che pertanto erano stati interrotti costringendo laImmobiliare Scala a chiedere la risoluzione del contratto per inadempimentodella locatrice, con lettera del 28 agosto 2009 e il rimborso delle sommeinvestite sino ad allora per la ristrutturazione pari ad euro 95.754,00.A tale nota la locatrice aveva replicato contestando il proprioinadempimento con lettera del 16 settembre 2009 con la quale chiedeva larestituzione delle chiavi dell'immobile.Sulla base di tali elementi la conduttrice chiedeva, nell’anno 2010, larisoluzione per inadempimento contrattuale e, in via subordinata, perimpossibilità sopravvenuta.Si costituiva la locatrice deducendo l'insussistenza di un inadempimentocolpevole anche perché la parte conduttrice era a conoscenza dellecircostanze litigiose che avevano dato luogo agli impedimenti nellaprosecuzione, giacché nel contratto si faceva riferimento alla esistenza diun giudizio possessorio. Faceva presente di avere accettato la risoluzionedel contratto richiesta dalla conduttrice.Numero registro generale 8478/2021Numero sezionale 1618/2026Numero di raccolta generale 23240/2026Data pubblicazione 15/07/2026Il Tribunale di Salerno, con sentenza del 13 marzo 2018, dichiarava larisoluzione del contratto di locazione per impossibilità sopravvenutadell'oggetto nella fase di esecuzione del contratto giacché la prestazionedella locatrice, che avrebbe dovuto consentire il godimento dell'immobile,era divenuta impossibile per fatto riferibile ad un terzo, individuato in AnnaGambardella.Rigettava la richiesta di risarcimento del danno non ricorrendo di ipotesi dirisoluzione per inadempimento della locatrice e perché il pregiudizio non eraprovato.Avverso tale sentenza proponeva appello la Immobiliare. Si costituiva AnnaApicella insistendo per la conferma della sentenza impugnata.La Corte d'appello di Salerno, con sentenza del 19 novembre 2020,rigettava l'impugnazione e condannava la [OSCURATO:PERSONA] S.r.l. alpagamento delle spese di lite in favore di [OSCURATO:PERSONA].Avverso tale decisione [OSCURATO:PERSONA] S.r.l. propone ricorso percassazione, affidandosi a tre motivi. Resiste con controricorso [OSCURATO:PERSONA] deposita memoria ex art. 380 bis-1 c.p.c.Motivi della decisioneCon il primo motivo si lamenta la violazione degli articoli 112 e 115 cpc peromessa valutazione delle prove ai sensi dell'articolo 360, numero 5 cpc econseguente violazione di articoli 1218 e 1463 cc.Secondo la ricorrente la ricostruzione operata dalla Corte d'appello,conformemente a quella del Tribunale, non corrispondeva alla reale portatadel contratto di locazione, che all'articolo 3 prevedeva che la locazioneavrebbe avuto inizio dal momento della libera disponibilità dell'interoimmobile, in quanto lo stesso era illegalmente detenuto da tale AnnaGambardella con la quale pendeva un giudizio davanti alla sezionedistaccata di Amalfi per l’immissione in possesso dell'intero corpo difabbrica.Numero registro generale 8478/2021Numero sezionale 1618/2026Numero di raccolta generale 23240/2026Data pubblicazione 15/07/2026Conseguentemente la locazione avrebbe dovuto iniziare dalla totaleliberazione dell'immobile mai avvenuta.In secondo luogo, non si trattava di una causa di manutenzione, ma di ungiudizio petitorio e tale circostanza sarebbe stata taciuta dalla [OSCURATO:PERSONA].Mentre il titolare della società immobiliare aveva confidato nella effettivapossibilità di acquisire la disponibilità dell'immobile, la locatrice avrebbetaciuto la circostanza del giudizio petitorio e la possibile perdita dellaproprietà dell'immobile senza liberarlo interamente, con ciò rendendoimpossibile la continuazione della locazione.I giudici di primo e secondo grado avrebbero erroneamente dato valore allacorrispondenza che le parti si scambiarono attraverso la lettera diintimazione del 26 agosto 2009 e la accettazione di risoluzione del 16settembre 2009, senza invece valutare il comportamento colpevole dellalocatrice che, ancor prima, aveva reso impossibile la prosecuzione dellalocazione.Il motivo è inammissibile ricorrendo l’ipotesi di cd doppia conforme.La previsione d'inammissibilità del ricorso per cassazione, di cui all'art. 348ter, quinto comma, cod. proc. civ., esclude che possa essere impugnata exart. 360, n. 5, cod. proc. civ. la sentenza di appello "che conferma ladecisione di primo grado".Pertanto, nell’ipotesi ricorrente nel caso di specie di cd "doppia conforme",è escluso il controllo sulla ricostruzione di fatto operata dai giudici di merito,sicché il sindacato di legittimità del provvedimento di primo grado èpossibile soltanto ove la motivazione al riguardo sia affetta da vizi giuridicio manchi del tutto, oppure sia articolata su espressioni o argomenti tra loromanifestamente ed immediatamente inconciliabili, perplessi oobiettivamente incomprensibili (Sez. 6 - 3, Sentenza n. 26097 del11/12/2014, Rv. 633883).Il ricorrente in cassazione, per evitare l'inammissibilità del motivo di cui aln. 5 dell'art. 360 cod. proc. civ., deve indicare le ragioni di fatto poste aNumero registro generale 8478/2021Numero sezionale 1618/2026Numero di raccolta generale 23240/2026Data pubblicazione 15/07/2026base della decisione di primo grado e quelle poste a base della sentenza dirigetto dell'appello, dimostrando che esse sono tra loro diverse (Sez. 2,Sentenza n. 5528 del 10/03/2014, Rv. 630359). Nel caso di specie taleallegazione difetta del tutto.A prescindere da tale profilo il motivo è comunque inammissibile perché sitraduce in una richiesta di revisione della intera valutazione delle prove edei documenti operata dai giudici di merito e non consentita in questa sede.Parte ricorrente, nella specie, pur denunciando, formalmente, ipoteticheviolazioni di legge che vizierebbero la sentenza di secondo grado, (perchéin contrasto con gli stessi limiti morfologici e funzionali del giudizio dilegittimità) sollecita a questa Corte una nuova inammissibile valutazione dirisultanze di fatto (ormai definitivamente cristallizzate sul pianoprocessuale) sì come emerse nel corso dei precedenti gradi delprocedimento, così strutturando il giudizio di cassazione in un nuovo, nonconsentito, terzo grado di merito, nel quale ridiscutere analiticamente tantoil contenuto, ormai consolidatosi, di fatti storici e vicende processuali,quanto l'attendibilità maggiore o minore di questa o di quella ricostruzioneprobatoria, quanto ancora le opzioni espresse dal giudice di appello noncondivise e per ciò solo censurate al fine di ottenerne la sostituzione conaltre più consone ai propri desiderata - quasi che nuove istanze di fungibilitànella ricostruzione dei fatti di causa fossero ancora legittimamenteproponibili dinanzi al giudice di legittimità.Infine, per dedurre la violazione dell'art. 115 c.p.c., occorre denunciare cheil giudice, in contraddizione espressa o implicita con la prescrizione dellanorma, abbia posto a fondamento della decisione prove non introdotte dalleparti, ma disposte di sua iniziativa fuori dei poteri officiosi riconosciutigli(salvo il dovere di considerare i fatti non contestati e la possibilità diricorrere al notorio), mentre è inammissibile la diversa doglianza che egli,nel valutare le prove proposte dalle parti, abbia attribuito maggior forza diconvincimento ad alcune piuttosto che ad altre, essendo tale attivitàNumero registro generale 8478/2021Numero sezionale 1618/2026Numero di raccolta generale 23240/2026Data pubblicazione 15/07/2026valutativa consentita dall'art. 116 c.p.c. (Cass. Sez. U., 30/09/2020, n.20867, Rv. 659037 - 01). Ipotesi anche questa neppure accennata.Con il secondo motivo si deduce la violazione degli articoli 1463 e 1218 delCodice civile e la falsa applicazione dell'articolo 112 c.p.c, ai sensidell'articolo 360 numero 5 c.p.c.Si assume che, in qualunque ipotesi di risoluzione del contratto, anche perimpossibilità sopravvenuta, il giudice non può esimersi dal ristabilirel'equilibrio sinallagmatico e quindi esaminare la richiesta di risarcimento.Nel caso di specie, pertanto, poiché i primi tre anni di locazione eranodestinati alla ristrutturazione dell'immobile sussisteva una evidentesproporzione tra l'ammontare dei canoni non corrisposti per il triennio el'importo delle spese di ristrutturazione sopportate dalla parte ricorrentepari ad euro 95.000. Sotto tale profilo la Corte d'appello, ai sensidell'articolo 360 numero 5 c.p.c., non avrebbe preso in esame questoelemento di fatto rilevante.Il motivo è inammissibile per le medesime ragioni individuate conriferimento alla censura precedente, poiché è strutturato ai sensidell'articolo 360, numero 5 c.p.c. rimarcando che proprio l'aspetto dellamanifesta sproporzione non sarebbe stato esaminato dalla Corte d'appello.A prescindere da ciò il motivo è inammissibile in quanto nuovo, non avendoparte ricorrente allegato di avere sottoposto la questione al giudice diappello e questo senza considerare che il motivo non si confronta in alcunmodo con l’analitica motivazione della Corte d'appello che ha ancheargomentato in ordine all’insussistenza della prova del danno e quindi neicosti sostenuti dalla odierna ricorrente che si assumono pari ad euro 95.000.Con il terzo motivo si lamenta la violazione degli articoli 1223 e 1463 c.c. edegli articoli 112 e 115 c.p.c, senza indicare la ipotesi di riferimento ai sensidell'articolo 360 c.p.c.Numero registro generale 8478/2021Numero sezionale 1618/2026Numero di raccolta generale 23240/2026Data pubblicazione 15/07/2026Secondo la parte ricorrente la locatrice non avrebbe contestato in manieraspecifica la documentazione prodotta a supporto delle spese sostenute perla ristrutturazione.Sotto altro profilo la Corte avrebbe violato l'articolo 1223 c.c. perché ildanno può essere provato anche per via presuntiva. In sostanza, siccomel'opera finale risultava ben definita così come risulta descritta dai lavorimedesimi da ciò la Corte territoriale avrebbe potuto desumere la rilevanzadei costi e il loro ammontare.Il motivo è inammissibile.Quanto alla censura ai sensi dell'articolo 115 c.p.c. con la quale si allegauna non contestazione, la stessa è assolutamente generica poiché partericorrente si limita a dedurre una “mancata contestazione specifica delladocumentazione prodotta a supporto delle spese sostenute dallaricorrente”.Il motivo di ricorso per cassazione con il quale si intenda denunciarel’omessa considerazione, nella sentenza impugnata, richiede l’allegazionedi due elementi: i fatti che dovrebbero essere contestati e ciò attiene alleaffermazioni presenti negli atti destinati a contenere le allegazioni delle partie la prova dell’assenza di contestazioni della controparte su unadeterminata circostanza attraverso la specifica indicazione del contenutodella comparsa di risposta avversaria e degli ulteriori atti difensivi,evidenziando in modo puntuale la genericità o l’eventuale totale assenza dicontestazioni sul punto.Per ciò che attiene ai documenti la parte è tenuta ad indicare in quale attosia stata allegata la suddetta circostanza, ed in quale sede e modo essa siastata provata o ritenuta pacifica.Per le prove costituende ha l’onere di indicare specificamente le circostanzeoggetto della prova, provvedendo alla loro trascrizione, al fine di consentireil controllo della decisività dei fatti da provare, e, quindi, delle prove stesse,che, per il principio dell'autosufficienza del ricorso per cassazione, il giudiceNumero registro generale 8478/2021Numero sezionale 1618/2026Numero di raccolta generale 23240/2026Data pubblicazione 15/07/2026di legittimità deve essere in grado di compiere sulla base delle deduzionicontenute nell’atto, alle cui lacune non è consentito sopperire con indaginiintegrative.Tali profili difettano del tutto.Quanto alla seconda parte della censura con la quale si assume la violazionedell'articolo 1223 c.c. parte ricorrente sostanzialmente sostiene che la Corted'appello avrebbe potuto fare riferimento alla prova presuntiva,desumendola, peraltro, da una serie di elementi fattuali dei quali neppuresi precisano i caratteri di gravità, precisione e concordanza e neppure si famenzione della norma del codice civile (2727 e 2729 c.c.) che riguarda lepresunzioni e quali sarebbero i passaggi della motivazione della sentenzaimpugnata che avrebbero disatteso i principi in tema di presunzioni.Nel caso di specie la società ricorrente individua una serie di elementiistruttori fattuali ai quali il giudice di merito avrebbe omesso di attribuirevalore indiziario non riconoscendo la sussistenza dei caratteri di gravità,precisione e concordanza. La doglianza si atteggia quale prospettazione diuna inferenza probabilistica semplicemente diversa da quella che si diceapplicata dal giudice di merito.In questi casi la critica si risolve in realtà in un diverso apprezzamento dellaricostruzione della quaestio facti, e, in definitiva, nella prospettazione di unadiversa ricostruzione della stessa quaestio e ponendosi su un terreno chenon è quello del n. 3 dell'art. 360 cod. proc. civ. (falsa applicazione dell'art.2729, primo comma, cod. civ.), ma è quello che sollecita un controllo sullamotivazione del giudice relativa alla ricostruzione della quaestio facti.Terreno che, come le Sezioni Unite, (Cass., Sez. Un., nn. 8053 e 8054 del2014) hanno avuto modo di precisare, vigente il nuovo n. 5 dell'art. 360cod. proc. civ., è percorribile solo qualora si denunci che il giudice di meritoavrebbe omesso l'esame di un fatto principale o secondario, che avrebbeavuto carattere decisivo per una diversa individuazione del modo di esseredella detta quaestio ai fini della decisione, occorrendo, peraltro, che taleNumero registro generale 8478/2021Numero sezionale 1618/2026Numero di raccolta generale 23240/2026Data pubblicazione 15/07/2026fatto venga indicato in modo chiaro e non potendo esso individuarsi solonell'omessa valutazione di una risultanza istruttoria.Ebbene, l’illustrazione del motivo si risolve nella prospettazione di preteseinferenze probabilistiche diverse sulla base della evocazione di emergenzeistruttorie e talora nella prospettazione di una diversa ricostruzione dellequaestiones facti. Ne segue che il motivo non presenta le caratteristichedella denuncia di un vizio di falsa applicazione dell'art. 2729, primo comma,cod. civ. e nemmeno, pur riconvertito alla stregua di Cass., Sez. Un., n.17931 del 2013, quelle di un motivo ai sensi del n. 5 dell'art. 360 cod. proc.civ.Il ricorso deve essere, pertanto, dichiarato inammissibile.Le spese del giudizio di cassazione, liquidate come da dispositivo, seguonola soccombenza.Va dato atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento,da parte della ricorrente, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30maggio 2002 n. 115, nel testo introdotto dall’art. 1, comma 17, della legge24 dicembre 2012, n. 228, di un ulteriore importo a titolo di contributounificato, pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dellostesso art. 13, se dovuto (Cass., sez. un., 20/02/2020, n. 4315). P.Q.MLa Corte dichiara inammissibile il ricorso.Condanna la ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione,che liquida in favore del controricorrente in euro 7.500,00 per compensi,oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, oltre esborsiliquidati in euro 200,00 ed agli accessori di legge.Ai sensi dell’art. 13, comma 1 quater del d.p.r. 115 del 2002, da atto dellasussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dellaricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quelloper il ricorso principale, a norma del comma 1bis dello stesso articolo 13,se dovuto.Numero registro generale 8478/2021Numero sezionale 1618/2026Numero di raccolta generale 23240/2026Data pubblicazione 15/07/2026Così deciso nella camera di Consiglio della Terza Sezione della CorteSuprema di Cassazione in data 5 maggio 2026.Il PresidenteLina Rubino