Cassazione n. 16894/2026

e, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], DeLuca Patrizia, [OSCURATO:PERSONA], D’[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], PennisiSergio, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], GillantiGiuliano, [OSCURATO:PERSONA], rappresentati e difesi dall’avv. [OSCURATO:PERSONA]Orsomarso e dall’avv. [OSCURATO:PERSONA][OSCURATO:SOCIETA]., in persona del legale rappresentante pro tempore,rappresentata e difesa dall’ avv. [OSCURATO:PERSONA], dall’avv. [OSCURATO:PERSONA] edall’avv. [OSCURATO:PERSONA] la sentenza della Corte d’appello di Roma n. 3631/2024depositata il 23/5/2024;Numero registro generale 16485/2024Numero sezionale 1178/2026Numero di raccolta generale 16894/2026Data pubblicazione 29/05/2026udita la relazione sulla causa svolta nella camera di consiglio del 6 maggio2026 dal consigliere [OSCURATO:PERSONA].1. [OSCURATO:PERSONA] 144 in Roma, in persona dell’amministratorepro tempore, e i condomini [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA]’, [OSCURATO:PERSONA]Acchioli,[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], DamianoDe Paola, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], hanno convenuto avanti ilTribunale di [OSCURATO:SOCIETA]., proponendo azione risarcitoria ex art. 1669c.c., per i gravi difetti manifestatisi nelle parti comuni e negliappartamenti di proprietà esclusiva nell’edificio sito a Roma, in via Castani144.La società convenuta si è difesa, tra l’altro, evidenziando di non esserecostruttrice, ma solo venditrice dei beni immobili, giacché la costruzioneera avvenuta per opera di [OSCURATO:SOCIETA]., con la quale essa aveva stipulato ilcontratto di appalto per la costruzione.Il Tribunale di Roma ha rigettato la domanda.Proposto appello dagli attori, la Corte d’appello di Roma, con lasentenza in epigrafe indicata, lo ha rigettato rilevando, per quanto quirileva, che il collegamento tra le due società - aventi lo stesso legalerappresentante e la stessa sede ma assetti societari diversi – non erasufficiente a ritenere che la società venditrice si fosse assunta laresponsabilità della costruzione; nel contratto di appalto non risultavanoelementi che facessero ritenere che la società appaltatrice non avessepiena autonomia nella realizzazione dell’opera, non essendovi alcunvincolo contrattuale che obbligasse l’appaltatore alla rigida osservanzadelle direttive del committente; la nomina del direttore dei lavori da partedella committente [OSCURATO:SOCIETA]., prevista nel contratto di appalto, noncomportava l’assunzione della responsabilità per la realizzazione delleNumero registro generale 16485/2024Numero sezionale 1178/2026Numero di raccolta generale 16894/2026Data pubblicazione 29/05/2026opere da parte della committente; era priva di rilevanza la circostanza cheil progetto fosse stato commissionato da [OSCURATO:SOCIETA]., perché ciò la societàaveva fatto in quanto proprietaria del terreno sul quale era stata eseguitala costruzione; neppure rilevava che il certificato di collaudo fosse statosottoscritto da tecnico nominato da [OSCURATO:SOCIETA]., perché il certificato dicollaudo poteva essere redatto da tecnico nominato dal committente.2. Avverso la sentenza gli originari attori hanno proposto ricorso percassazione sulla base di tre motivi.[OSCURATO:SOCIETA]. ha resistito con controricorso.Le parti hanno depositato memorie.All’esito della camera di consiglio del 6/5/2026 il Collegio si è riservatoil deposito dell’ordinanza nel termine di cui al secondo comma dell’art. 380bis1 c.p.c.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con il primo motivo di ricorso si deduce violazione dell’art. 1669 c.c.ex art. 360 n.3 c.c., per avere la Corte di merito escluso la responsabilitàdella convenuta per i gravi difetti, senza tenere conto dell’interpretazionedell’art. 1669 c.c. per cui, trattandosi di responsabilità extracontrattuale,l’acquirente può far valere il proprio diritto al risarcimento del dannodirettamente verso il venditore/committente che abbia partecipato ailavori, essendovi una “presunzione di corresponsabilità” del committentedei lavori nei confronti dei terzi” (pagg. 13 e 14 del ricorso).2. Con il secondo motivo i ricorrenti denunciano omessa pronuncia exart. 360 n. 4 c.p.c. per avere la Corte d’appello ritenuto erroneamenteassorbito il secondo motivo d’appello, che riguardava l’avere il giudice diprimo grado gravato gli attori della prova dell’assenza di autonomiatecnica e decisionale in capo all’appaltatrice, a fronte della presunzione diresponsabilità del venditore/costruttore.3. Con il terzo motivo si denuncia violazione dell’art. 132, comma 2, n.4, c.p.c. ex art. 360 nn.3 e 4 c.p.c., affermando che la motivazione dellaNumero registro generale 16485/2024Numero sezionale 1178/2026Numero di raccolta generale 16894/2026Data pubblicazione 29/05/2026Corte d’appello è contraddittoria e illogica al punto da divenire apparentesul tema della prova della riferibilità dell’opera alla società convenuta, chenon sarebbe stata apprezzata dal giudice del merito.4. Il primo motivo di ricorso è fondato, in quanto la sentenzaimpugnata è incorsa nell’erronea applicazione dell’art. 1669 c.c.denunciata dai ricorrenti.Secondo l’indirizzo consolidato della Suprema Corte, l’azionerisarcitoria ex art. 1669 c.c. può essere esercitata non solo nei confrontidell’appaltatore, ma anche nei confronti del venditore che sia, al tempostesso, costruttore dell’immobile (venditore-costruttore), essendo laresponsabilità extracontrattuale ex art. 1669 c.c. sancita per una finalità diinteresse generale, quale quella della stabilità, sicurezza e funzionalitàdegli edifici e della incolumità personale dei cittadini (Cass. n.17955/2024, Cass. n. 20877/2020, Cass. n. 2238/2012, Cass. n.7634/2006, Cass. n. 4622/2002, Cass. n. 8109/1997, per tutte).Quindi, la disposizione è sicuramente applicabile nei confronti delvenditore quando questi abbia provveduto alla costruzione dell’immobilecon propria gestione diretta, ma trova applicazione anche nell’ipotesi in cuiil venditore, pur avendo utilizzato l’opera di soggetti professionalmentequalificati - come l’appaltatore, il progettista e il direttore dei lavori - abbiamantenuto il potere di impartire direttive o di sorvegliare lo svolgimentodell’altrui attività; in tal caso, pur avendo utilizzato l’opera di soggettiestranei, la costruzione è, comunque, riferibile al venditore, in tutto o inparte, per avere a essa partecipato in posizione di piena autonomiadecisionale; ciò, sempre che la rovina o i difetti dell’opera, rientranti nellaprevisione dell’art. 1669 c.c., siano riconducibili all’attività che il venditoresi è riservato (Cass. n. 777/2020, Cass. n. 9370/2013, Cass. n.16202/2007, Cass. n. 567/2005), o, comunque, lo stesso risulti fornitodella competenza tecnica che gli consenta di poter dare indicazionispecifiche all’esecutore dell’opera (Cass. n. 17955/2024).Numero registro generale 16485/2024Numero sezionale 1178/2026Numero di raccolta generale 16894/2026Data pubblicazione 29/05/2026Pertanto, l’azione di responsabilità per rovina e difetti di cose immobiliprevista dall’art. 1669 c.c. può essere esercitata anche dall’acquirente neiconfronti del venditore che risulti fornito della competenza tecnica perdare direttamente, o tramite il proprio direttore dei lavori, indicazionispecifiche all’appaltatore esecutore dell’opera; grava sul medesimovenditore l’onere di provare di non aver avuto alcun potere di direttiva o dicontrollo sull’impresa appaltatrice, così da superare la presunzione diaddebitabilità dell’evento dannoso a una propria condotta colposa, ancheeventualmente omissiva (Cass. n. 17955/2024, Cass. n. 27250/2017,Cass. n. 467/2014, Cass. n. 9370/2013).Come pure si legge in Cass. n. 17955/2024, questa impostazionecostituisce la diretta conseguenza del fatto che la fattispecie di cui all’art.1669 c.c. è annoverata nell’ambito della responsabilità aquiliana: a frontedi questa collocazione sistematica, il compratore agisce, non già comediretto contraente, ma come semplice danneggiato, dinanzi al quale sipone come legittimato passivo l’alienante, non già come tale, bensì qualepuro e semplice costruttore dell’immobile. Quindi, l’azione può essereesercitata contro qualsiasi costruttore, intendendosi per tale il soggettoche abbia costruito l’immobile sotto la propria responsabilità, senza cheassuma rilievo la specifica identificazione del rapporto giuridico inrelazione al quale la costruzione è stata effettuata.La sentenza impugnata, diversamente ed erroneamente, ha ritenuto divalorizzare il dato che la diversa società appaltatrice avesse mantenuto lapropria autonomia nell’esecuzione delle opere, così evocando i principi cheescludono la responsabilità dell’appaltatore nel caso in cui sia ridotto allafunzione di nudus minister del committente. Non è su tale piano che sideve valutare la responsabilità del venditore-costruttore, perché lacircostanza che l’appaltatore incaricato dal venditore mantenga la propriaautonomia può valere a configurare una ipotesi di corresponsabilità con ilvenditore-costruttore, ma non a escludere in sé la responsabilità delNumero registro generale 16485/2024Numero sezionale 1178/2026Numero di raccolta generale 16894/2026Data pubblicazione 29/05/2026venditore che si sia avvalso dell’appaltatore e abbia mantenuto il potere didirezione e di sorveglianza sulla sua attività (Cass. n. 467/2014).Altrettanto erroneamente la sentenza impugnata ha ritenutoirrilevante che la società venditrice avesse dato l’incarico per l’esecuzionedel progetto della costruzione e avesse nominato il direttore dei lavori -per di più dando atto che la società appaltatrice doveva adeguarsi alleprescrizioni tecniche impartite dal direttore dei lavori secondo leprescrizioni del contratto di appalto (pag. 5 della sentenza) -, nonchéavesse nominato il collaudatore. Infatti, in questo modo la Corte d’appellonon ha considerato che la venditrice aveva incaricato soggettiprofessionalmente qualificati -appaltatore, progettista, direttore dei lavori,collaudatore-, attraverso i quali poteva partecipare all’esecuzione dellacostruzione, impartendo direttive e sorvegliando le relative attività; afronte di questi dati, la Corte d’appello avrebbe dovuto accertare se idifetti lamentati ex 1669 cod. civ. fossero riferibili all’attività che lavenditrice si era riservata e avrebbe dovuto accertare se la venditriceavesse dato la prova di non aver avuto alcun potere di direttiva o controllosull'appaltatore, al fine di superare la presunzione di addebitabilitàdell'evento dannoso a una propria condotta colposa, anche eventualmenteomissiva.5. L’accoglimento del primo motivo comporta l’assorbimento delsecondo e del terzo motivo e impone la cassazione della sentenzaimpugnata, con rinvio alla Corte d’appello di Roma, in diversacomposizione, che esaminerà la controversia facendo applicazione deiprincìpi enunciati e attenendosi a quanto sopra esposto, statuendo anchesulle spese del giudizio di legittimità. P.Q.MLa Corte accoglie il primo motivo di ricorso, assorbiti i restanti; cassa lasentenza impugnata e rinvia alla Corte d’appello di Roma, in diversaNumero registro generale 16485/2024Numero sezionale 1178/2026Numero di raccolta generale 16894/2026Data pubblicazione 29/05/2026composizione, anche per la statuizione sulle spese del giudizio dilegittimità.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda sezione civiledella Corte di cassazione, il 06/05/2026.La PresidenteLinalisa Cavallino