Cassazione n. 28147/2022

pronunciato la seguente: ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 23365/2018,proposto da: [OSCURATO:PERSONA] s.p.a., elettivamente domiciliatain Roma, Via di Ripetta 142 , presso lo studio dell’avv. [OSCURATO:PERSONA]- [OSCURATO:PERSONA], che larappresenta e difende; -ricorrente - contro [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliato in Roma, [OSCURATO:PERSONA] 7, presso lo studio dell’avv. [OSCURATO:PERSONA], che lo rap- presenta e difende, un itamente agli avv. [OSCURATO:PERSONA] e FRAN- [OSCURATO:PERSONA]; -controricorrente - nonché [OSCURATO:SOCIETA], elettivamente domiciliatain Roma, [OSCURATO:PERSONA] 14 A-4, presso lo studio dell’avv. [OSCURATO:PERSONA] che la rappresenta e difende unitamente all'avv. [OSCURATO:PERSONA]; 2- RG 23365/2018 –S2 - CC 10/06/2022 – [OSCURATO:PERSONA]. -controricorrente - avverso la sentenzadella CORTE D'[OSCURATO:PERSONA] n. 2056/2018 , depositata il27/4/2018, notificata il 9/5/2018. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 10/6/2022 dal Cons.[OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] 1. - Nel [OSCURATO:SOCIETA], uno dei due odierni controricor- renti in cassazione,convenne in giudizio [OSCURATO:PERSONA] per l’accertamento della violazione della distanza di dieci metri, prescritta dall’art. 9 d.m. 1444/1968,tra la proiezione in altezza del proprio edi- ficio e la parete finestrata dell’appartamentodel convenuto, per la de- molizione delle parti costruite inviolazione, nonché per il risarcimento del danno. 2. - Gli antefatti risalgono al 2009 , quando [OSCURATO:SOCIETA]. , odierna ricorrente in cassazione,stipulò con il Comune di Corsico (Milano) una convenzione relativa a un piano di recupero diun complesso edilizio di sua proprietà. All’esito dei lavori, l’edificio raggiunse17 metri di altezza e il lato est, cieco, fu costruito fino all’altezza di 8,70 metri in aderenza allo stabile di proprietà di [OSCURATO:SOCIETA]., mentre oltre detta quota non fronteggiava alcun edificio ed era a piombo sul fondo limi- trofo. Nel 2012 Filcasa vendettel’appartamento all’ultimo piano a Em- manuel [OSCURATO:PERSONA]. 3. - D opo aver vanamente contestato a Filcas a la violazione della distanza tra edifici, [OSCURATO:SOCIETA] intraprese l’iniziativa giudiziaria deli- neata in esordio. In tale contesto, il convenuto Ricca - p er l’ipotesi di accoglimento della domanda dell’attrice- chiamò in causa Filcasa, do- mandando l’accertamento della responsabilità di quest’ultima, la riso- luzione del contratto di compravendita per evizione o inadempimento e la restituzione del prezzo. Espletata la c.t.u., il giudizio di primo grado 3- RG 23365/2018 –S2 - CC 10/06/2022 – [OSCURATO:PERSONA]. si concluse -discostandosi dai risultati della perizia - con l’accoglimento della domanda attorea. La ragione della decisione riposava nella con- siderazione che l’appartamento di proprietà di Ricca eraubicato più in alto di circa 6 metri rispetto all’immobile di [OSCURATO:SOCIETA] e quindi non era perfettamente aderente a quest’ultimo. 4. - In secondo grado è rigettato l’appello principale di Filcasa ed è accolto l’appello incidentale di Ricca avente ad oggetto la mancata pro- nuncia sulla domanda che l’obbligo di demolizione gravi su Filcasa. 5. -Ricorre in cassazione Filcasa con due motivi, illustrati da memo- ria. Resistono con controricorsi Ricca e [OSCURATO:SOCIETA], che ha altresì de- positato memoria. [OSCURATO:PERSONA] 1. -Con il primo motivo, proposto ex art. 360, n. 3 c.p.c., si deduce violazione e falsaapplicazione dell’art. 9 d.m. 1444/1968 , relativo a distanze minime tra fabbricati, per avere la Corte d’appello applicato tale disposizione anche ad edifici che non si fronteggiano perfettamente sul piano orizzontale e che per la loro conformazione non sono idonei a compromettere la salubrità e le condizioni igienico sanitarie degli spazi intercorrenti tra i medesimi fabbricati(motivo argomentato anche sulla base del principio di proporzionalità). 2. - Con il secondo motivo, proposto ex art. 360, n. 5 c. p.c., si de- duce omesso esame circa un fatto decisivo, per non avere la Corte d’appello tenuto conto della situazione di fatto così come accertata dalla c.t.u. in primo grado. 3. –Il primo mot ivo è fondato . Con riferimento ai nuovi edifici costruiti nelle parti di territorio non interessate da agglomerati urbani di carattere storico, artistico o di particolare pregio ambientale, l’art. 9 d.m. 1444/1968 prescrive una 4- RG 23365/2018 –S2 - CC 10/06/2022 – [OSCURATO:PERSONA]. distanza minima assoluta di 10 metri tra pareti finestrate e pareti di edificiantistanti. Nel presente caso di specie, la c.t.u. in primo grado aveva escluso che i due edifici si fronteggiassero, poiché l’appartamento di Ricca di- spone di un terrazzo che ha come limite la prosecuzione verticale per circa due metridel fronte, non finestrato, dell’edificio medesimo, co- struito sul confine con l’edificio di [OSCURATO:SOCIETA], per cui il fronte arre- trato, su cui si apre la porta finestra d’accesso al terrazzo prospetta non l’edificio [OSCURATO:SOCIETA], bensì tale prosecuzione verticale del muro perimetrale dell’edificio di cui l’appartamento fa parte. Il giudice di primo grado si è discostato dai risultati della perizia, e, sulla premessache il muro in prosecuzione fosse irrilevante nel calcolo della distanza minima legale(in quanto di altezza non superiore a tre metri: cfr. art. 878 c.c.), ha accertato che i due edifici non sono co- struiti in aderenza, poiché l’edificio di Filcasa è più alto di quello di [OSCURATO:SOCIETA], condannando Ricca ad arretrare l’appartamento di sette metri. Il giudice d’appello conferma sul punto la sentenza di primo grado mostrando di interpretarel’art. 9 d.m. 1444/1968 in modo conforme allagiurisprudenza di legittimità, in particolare a Cass. 23495/2006. 4. - Per verif icare la correttezza dell’argomentazione della Corte d’appello, occorre analizzarlapasso dopo passo, tenendo conto che le massime della giurisprudenza di legittimità stanno ai relativi casi di specie come la scocca di un’autovettura sta al motore: viaggiano in- sieme. Nel caso di speciein cui intervenne Cass. 23495/2006, cit., vi era un progetto di sopraelevazione, con annessa costruzione di una scala e realizzazione di finestre verso un edificio con muro perimetrale fine- 5- RG 23365/2018 –S2 - CC 10/06/2022 – [OSCURATO:PERSONA]. strato sito sul confine (edi ficio che, anche all’esito della sopraeleva- zione dell’edificio antistante, avrebbe conservato un’altezza superiore). In seguito alla costruzione, la distanza fra gli edifici era di poco meno di 1,5 metri nel punto più dista nte, riducendosi poi sensibil ment e, senza annullarsi del tutto, nel punto in cui era stata costruita la scala, tanto che una delle (vane)difese della costruttrice era di aver costruito almeno parzialmente in aderenza. Sulla premessa che il d.m. 1444/1968 prevede la distanza minima assoluta e inderogabile di dieci metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti, Cass. 23495/2006 statuì che, in un caso siffatto , il proprietario dell'area confinante che intendacostruire deve mantenere il proprio edificio ad almeno dieci metri dal muro altrui, senza facoltà di costruire in aderenza (possibile soltanto nell'ipotesi di preesistenza sul confine di parete priva di finestre), anche qualora la nuova costru- zione si sia mantenuta ad una altezza inferiore a quel la delle finestre antistanti e a distanza dalla soglia di questeultime conforme alle pre- visioni dell'art. 907, co. 3 c.c. 5. – Nel presente caso di specie, la Corte di appello di Milano filtra l’applicazione dell’art. 9 d.m. 1444/1968attraverso una sottile esten- sioneanalogica della massima giurisprudenziale riassunta sul finire del paragrafoprecedente al caso che le sta dinanzi : «così [come nel caso di Cass. 23495/2006] specularmente, chi voglia costruire in aderenza all’edificio confinante non puòaprire pareti finestrate sul nuovo edificio a distanza inferiore di dieci metridal confine, mentre è irrilevante nella presente materia –trattandosi di norme inderogabili – il principio della prevenzione» (così, sentenza in epigrafe, p. 7). 6. –Ora, la necessità di verificare la persuasività dell’operazione er- meneutica compiuta dalla sentenza d’appello e testé riassunta sollecita 6- RG 23365/2018 –S2 - CC 10/06/2022 – [OSCURATO:PERSONA]. la formulazione del seguente quesito di diritto(i cui contorni sono trac- ciati dalla proiezione della fattispecie de qua sul parametro normativo ex art. 9 d.m. 1444/1968): ai fini dell’applicazione della distanza mi- nima assoluta di dieci metri, la nozione di edifici antistanti comprende sempre ancheil caso in cui la parete finestrata dell’uno non fronteggi la parete dell’altro, bensìprospetti uno spazio libero (poiché quest’ul- tima rimane ad un’altezza inferiore)? Formulando il quesito in termini più specifici, che «fotografano» lafattispecie di causa: vale l’obbligo di rispettare tale distanza anche quando le parenti siano aderenti l’una all’altra lungo tutto il fronte comune (cioè,senza intercapedini residue) e l’una si arresti in altezza al di sotto della soglia inferiore della/efine- stra/e(con conseguente e corrispondente obbligo di arretrare il fronte della parete superiore finestrata)? Il quesito si arricchisce d’un tratto finale di ordine negativo: il rispetto della distanza minima di tre metri dalla predetta soglia inferiorenon rileva se non nel caso di acquisto del diritto di avere vedute(argomento ex art. 907, co. 3 c.c.). 7. –Il quesito delineato nel paragrafo precedente è quello a cui la Corte d’appello di Milano ha dato risposta positiva. Tale risposta è erronea proprio alla luce della giurisprudenza di le- gittimità che la Corte d’appello pretende di invocare a suo sostegno, ove si abbia l’accortezza (sulla quale si è già richiamata l’attenzione) di far circolare le rationes decidendicondensate nelle massime giurispru- denziali saldamente agganciate ai relativi casi di specie. Nei tempi recenti, per il quadro sistematico della giurisprudenza nella materia del rispetto della distanza fra edifici antistanti, il punto di rife- rimento può essere segnatoda Cass. 24471/2019, il cui dictumsaliente ed esplicitamenteconsapevole dei precedenti si riprende nel capoverso successivo, sintetizzato e profilatonei suoi termini generali. 7- RG 23365/2018 –S2 - CC 10/06/2022 – [OSCURATO:PERSONA]. La finalità dell’art. 9 d.m. 1444/1968 è di salva guardare l'interesse pubblico sanitario(cfr. Cass. 20574/1997) alla salubrità dell’affacciarsi di esseri viventiagli spazi intercorrenti fra gli edifici che si fronteggiano , quando almeno uno dei due abbia una parete finestrata(cfr. Cass. SU 1486/1997), a prescindere dal fatto che quest’ultima sia costruita prima o dopo l’altra parete (cfr. Cass. 13547/2011). Strumento ne è il rispetto di una distanza minima, tale da garantire la circolazione d’aria e la irradiazione di luceidonee a mantenere la salubrità di affaccio . La nozionedi «antistanza» o «frontalità» (se si potesse dir così)va riferita e circoscrittaa (porzioni di) pareti che si fronteggiano e pertanto pre- sentano, ove non distanziate adeguatamente, un problema di circola- zione d’aria e/o d’irradiazione di luce insufficienti, con un pericolo con- creto che si crei un’intercapedine nociva. Ove le pareti si fronteggino solo per un tratto -perché di diversa estensione o rizzontale, verticale onon perfettamente parallele, il rispetto della distanza ex art. 9 d.m. 1444/1968 deve essere assicurato entro (e solo entro) le porzioni di pareti antistanti, nell’accezione predetta(cfr. Cass. 4639/1997). In al- tre parole, la distanzadi 10 metri - che è misurata in modo lineare (e non radiale, come accade invece rispetto alle vedute : cfr. Cass.9649/2016) - va rispettata entro il segmento delle pareti tale che l'a- vanzamento (ideale, meramente pensato) dell’una la porti ad incon- trare l’altra, sia pure in quel segmento ( cfr.Cass. 4175/2001) . Sulla scorta del principio della prevenzione, chi costruisce dopopuò farlo fino ad una distanza di 5 metri dal confine, se chi ha costruitoprima abbia osservato a sua volta una identica distanza dal confinenell’erigere una parete finestrata. Ove, invece, questi abbia l’abbia edificata ad una di- stanza inferiore a 5 metri, il vicino gli può imporre di chiudere le fine- stre e costruire a sua volta una parete non finestrata rispettando la 8- RG 23365/2018 –S2 - CC 10/06/2022 – [OSCURATO:PERSONA]. metàdella distanza legale dal con fine ( cfr. art. 873 c.c.) , salva la fa- coltà di procedere all’interpello ex art. 875, co. 2 c.c.qualora ne ricor- rano i presupposti(cfr. Cass. 4848/2019; 3340/2002). 8. – I principi e regole enucleati da Cass. 24471/2019 e ripresi nell’ultimo capoverso del paragrafo precedente indirizzanoverso la so- luzione corretta anche per la somiglianza dei tratti rilevanti del relativo caso di speciecon la fattispecie attualmente sub i udice . Quel caso era stato originato da una costruzione in aderenzaalla parete di un capan- none industriale. Una volta raggiunta l'altezza del tetto del capannone, la costruzione proseguiva in modo arretrato di poco più di 5 metri ri- spetto al confine, arricchendosi altresì di una finestra. Di conseguenza, la finestra non fronteggiava alcuna parete, guardando sopra la som- mità del capannone. La Corte ha cassato la pronuncia della corte di merito che aveva imposto il rispetto della distanza minima di 10 metri, poiché ha riscontrato il difetto di un presupposto imprescindibile: che «fra le facciate dei due edifici sussista almeno un segmento di esse tale che l'avanzamento di una o di entrambe le facciate medesime porti al loro incontro, sia pure per quel limitato segmento», talché è stata omessa dalla corte d'appello la verifica di un'attuale situazione di fron- talità fra le due facciate, costituente l'essenziale «presupposto per l'o- peratività dell'art. 9 d.m. 1444/1968» (così, Cass. 24471/2019, para- grafo 7, con rinnovata citazione di Cass. 4175/2001). 9. -Tale è l’orientamento costante. Infatti, laddove la giurisprudenza di questa Corte applica l’art. 9 d.m. 1444/1968 e pre tende il rispetto della distanza minima di 10 metri, pur in presenza di una parete con una finestra che si apre su uno spazio libero alla sua altezza (id est, che non fronteggia l’altra parete), al di sotto vi è un a i ntercapedine , non già una costruzione in aderenza sul confine, come accadenel pre- sente caso di specie. 9- RG 23365/2018 –S2 - CC 10/06/2022 – [OSCURATO:PERSONA]. Vi sono ottimeragioni funzionali che così sia, giacché la disposizione non esige il rispetto di tale distanza minima in sé e per sé, bensì in funzione della salubritàdi affaccio sugli spazi intercor renti tra fabbricati antistanti. Così ha argomentato anche Filcasa nel suo ricorso, in linea con la giurisprudenza di questa Corte profilata sulla base di un’inter- pretazione secondo buon senso, che non ha scomodato il principio di proporzionalità (il quale negli ultimi decennisi è trasformato in un ar- nese buono a quasi tutti gli impieghi, e quindi a nessuno in particolare). 10. -Nei casi in cui la giurisprudenza ha applicato la distanza minima di dieci metri ex art. 9 d.m. 1444/1968 (imponendo ne il ripristino in caso di violazione), pur in presenza d’una parete confinestra che non fronteggia l’altra parete(per essere quest’ultima inferiore di altezza) , al di sotto vi è quasi invariabilmente una intercapedine o un interstizio, vi sonocioè due pareti o elementi di costruzione di varia fattezza, ma pur sempre racchiudentiuno spazio vuoto tra di loro , con pericolo con- creto di recare nocumento alla salubrità di affaccio: così, tra le altre, Cass. 11842/2011, 20574/2007 (avancorpo cieco); Cass. 23495/2006 (distanza inferiore a 1,5 metri: è il caso citato dalla Corte d’appello di Milano); Cass. 8383/1999 (fabbricato fronteggiante) ; Cass.92017/1991 (distanza prevalentemente di 6,5 metri). Non condivisibili sono pertanto le sporadiche pronunce che hanno ritenuto di applicare la distanza minima di dieci metri rispetto ad una parete con finestra non fronteggiante l’altra parete, pur su costruzione in aderenza su tutto il fronte, che si arrestava sotto la soglia della fi- nestra. In una siffatta fattispecie, in un caso risalente a circa tre de- cenni fa, si è statuito: «Vale la pena di puntualizzare […] che stante la inderogabilità della prescrizione di distanze in discorso, resta irrilevante la […]circostanza che la nuova costruzione realizzata nel mancato ri- spetto di essa sia destinata ad essere mantenuta ad una quota inferiore 10- RG 23365/2018 –S2 - CC 10/06/2022 – [OSCURATO:PERSONA]. a quella dalle finestre antistanti e a distanza dalla soglia di queste con- forme alle previsioni dell'art. 907, co. 3 c.c. » . In quel caso di specie, Cass. 6360/1993 aveva confermato la pronuncia di merito di accogli- mento di una denuncia di nuova opera . Questo lontano precedente è disatteso. 11. -In conclusione, il primo motivo di ricorso è accolto. 12. – In relazione all’acc oglimento del primo motivo di ricorso, il Collegio enuncia il seguente principio di diritto: «L’obbligo di rispettare una distanza minima di 10 metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti, previsto dall’art. 9 d.m. 1444/1968, vale anche quando la finestra di una parete non fronteggi l’altra parete (per essere quest’ultima di altezza minore dell’altra), tranne che le due pareti aderiscano in basso l’una all’altra su tutto il fronte e per tutta l’altezza corrispondente, senza interstizi o intercape- dini residui». 13. -In conseguenza dell’accoglimento del primo motivo, è assorbito il secondo