Cassazione n. 23496/2026

a [OSCURATO:PERSONA] unitamente all’avvocato [OSCURATO:PERSONA]Schiona-ricorrenti-controD'[OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] la sentenza della Corte d'appello di L'Aquila n. 854/2022depositata il 17/06/2022.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 08/07/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 1529/2023Numero sezionale 1734/2026Numero di raccolta generale 23496/2026Data pubblicazione 18/07/20261. [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], quest’ultima rappresentatada [OSCURATO:PERSONA], citarono in giudizio, dinanzi al Tribunale diPescara, [OSCURATO:PERSONA]Onofrio, dal quale essi avevano acquistato in data25.06.2014 un appartamento con sottostante garage sito in Spoltore (PE).Gli attori, assumendo di aver dovuto sostenere delle spese per ilcompletamento dell’immobile e che i locali al piano seminterrato eranoprivi di agibilità, formularono domande di condanna del convenutoall’esecuzione delle opere necessarie all’ottenimento dell’agibilità o diquantificazione del relativo costo, di condanna del venditore a fornire legaranzie decennali postume e a risarcire i danni e, in via subordinata, diriduzione del prezzo con condanna di controparte alla restituzionedell’importo pagato in eccedenza.Nella resistenza del convenuto, all’esito dell’istruttoria, nel corso dellaquale, tra l’altro, era stata espletata una consulenza tecnica d’ufficio, conla sentenza di primo grado, il Tribunale condannò [OSCURATO:PERSONA]Onofrio alpagamento dell’importo di euro 13.282,85 oltre IVA per i lavori dicompletamento del piano seminterrato, nonché al risarcimento dei danniper il mancato godimento dei locali privi di agibilità per euro 7.000,00,regolando le spese processuali e di consulenza tecnica d’ufficio.2. A seguito di impugnazione del convenuto, nella resistenza degliacquirenti, i quali hanno anche proposto appello incidentale, la Corted’appello di L’Aquila, con sentenza n. 854/2022 pubblicata il 17.06.2022,ha rigettato l’appello incidentale e, in accoglimento dell’appello principale,ha disatteso la domanda formulata in primo grado dagli attori,condannando questi ultimi al pagamento delle spese processuali deldoppio grado e di quelle relative alla consulenza tecnica d’ufficio.Nella motivazione, tra l’altro e per quanto di interesse in questa sede, laCorte territoriale, ritenuto che i problemi lamentati dagli acquirenti(mancanza di rifiniture nei locali seminterrati, mancata apertura di unafinestra in tali locali e mancata fornitura di un cancello d’ingressoNumero registro generale 1529/2023Numero sezionale 1734/2026Numero di raccolta generale 23496/2026Data pubblicazione 18/07/2026all’abitazione), più che costituire vizi, peraltro apparenti ai fini dellagaranzia, consistessero nel mancato completamento dell’immobile, harilevato che, con il contratto definitivo di compravendita, gli acquirentiavevano dichiarato di accettare il bene nello stato in cui si trovava, sicchéil venditore non era tenuto al suo completamento, il che era confermatoanche dal contenuto del precedente contratto preliminare, che facevariferimento ad un immobile allo stato grezzo, nonché dal fatto che gliacquirenti avevano stipulato contestualmente ad esso un contratto diappalto con la D’[OSCURATO:PERSONA] 2 s.r.l. per il completamento dell’immobilestesso. Poiché il diniego dell’agibilità da parte del Comune era dovuto allamancata esecuzione delle opere sopra indicate, non era il venditore adoverne rispondere.La Corte di merito, poi, con riferimento all’obbligazione di cui al prezzoresiduo di euro 10.500,00, non corrisposto dagli acquirenti se non aseguito di azione esecutiva della controparte, ha ritenuto infondatal’eccezione di compensazione con un controcredito assertivamente vantatodagli appellanti incidentali in relazione a due pagamenti, rispettivamenteper euro 8.000,00 e per euro 2.600,00, osservando che il primo importoera stato versato non già al venditore, bensì alla società appaltatrice deilavori di completamento, e che la seconda somma, corrisposta per la posadel parquet, riguardava sempre i lavori di completamento del bene; inogni caso, entrambe le somme erano state pagate prima del rogito che,dunque, laddove aveva indicato come ancora da corrispondersi il residuoprezzo sopra indicato, ne aveva già tenuto conto.3. [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] ricorrono per cassazioneavverso quest’ultima sentenza sulla scorta di due motivi.[OSCURATO:PERSONA]Onofrio resiste con controricorso.memorie illustrative.RAGIONI DELLA DECISIONENumero registro generale 1529/2023Numero sezionale 1734/2026Numero di raccolta generale 23496/2026Data pubblicazione 18/07/20261. Con il primo motivo, i ricorrenti denunciano “l’error in judicando” aisensi dell’art. 360 c.p.c. n. 3 per violazione e falsa applicazione delcombinato disposto degli artt. 1362 c.c. e ss., degli artt. 2697, 2727 e2728 c.c. e degli artt. 1372 c.c. (il contratto ha forza di legge tra le parti),1374 c.c. (il contratto obbliga le parti a quanto in esso espresso, maanche a tutte le conseguenze che ne derivano in base alla legge, agli usi eall’equità), 1375 c.c. (il contratto deve essere eseguito secondo buonafede), 1490 c.c. (garanzia per vizi della cosa venduta e mala fede delvenditore), 1491 c.c. (le conseguenze per aver il venditore garantitofalsamente che la cosa era immune da vizi).In sintesi, i ricorrenti lamentano che la Corte territoriale abbia ricostruito ilcontenuto delle obbligazioni a carico delle parti sulla scorta di un esamesolo parziale delle clausole contenute nel contratto definitivo, nonchéutilizzando illegittimamente anche le pattuizioni di cui al precedentecontratto preliminare, che tuttavia non era stato richiamato nel rogito.Inoltre, sempre a dire dei ricorrenti, la Corte di merito, qualificandoerroneamente i vizi denunciati come apparenti, avrebbe omessoillegittimamente di accertare la responsabilità del venditore per averoccultato vizi a lui noti, per aver venduto un bene in parte mancante dellecaratteristiche tali da consentirgli di ottenere il certificato di agibilità e peraver dichiarato falsamente che la cosa era esente da vizi.2. Con il secondo motivo i ricorrenti denunciano “l’error in judicando” aisensi dell’art. 360 c.p.c. n. 3 per violazione e falsa applicazione delcombinato disposto dell’art. 1362 c.c. e ss., con gli articoli 1283 c.c.(cessione del credito), l’art. 1243 c.c. (compensazione del credito) edell’art. 91 c.p.c.In sostanza, essi assumono che la Corte d’appello, affermandoerroneamente che, sulla scorta del contratto definitivo, fossero gliacquirenti a dover completare, a loro spese, il bene immobile per il quale ilvenditore, solo formalmente, si era impegnato a consegnare il certificatoNumero registro generale 1529/2023Numero sezionale 1734/2026Numero di raccolta generale 23496/2026Data pubblicazione 18/07/2026di agibilità, abbia erroneamente negato la sussistenza del credito daglistessi opposto in compensazione a quello fatto valere dalla controparte atitolo di residuo prezzo non corrisposto all’atto della vendita.I due motivi, da esaminarsi congiuntamente in quanto connessi, sonoinfondati.Sul punto, deve premettersi che costituisce orientamento consolidato dilegittimità quello secondo cui, qualora le parti, dopo aver stipulato uncontratto preliminare, concludano in seguito il contratto definitivo,quest'ultimo costituisce l'unica fonte dei diritti e delle obbligazioni inerential particolare negozio voluto e non mera ripetizione del primo, in quanto ilcontratto preliminare resta superato da questo, la cui disciplina può anchenon conformarsi a quella del preliminare, salvo che i contraenti nonabbiano espressamente previsto che essa sopravviva.La presunzione di conformità del nuovo accordo alla volontà delle partipuò, nel silenzio del contratto definitivo, essere vinta soltanto dalla prova- la quale deve risultare da atto scritto, ove il contratto abbia ad oggettobeni immobili - di un accordo posto in essere dalle stesse particontemporaneamente alla stipula del definitivo, dal quale risulti che altriobblighi o prestazioni, contenute nel preliminare, sopravvivono, dovendotale prova essere data da chi chieda l'adempimento di detto distintoaccordo (cfr., tra le altre: Cass. n. 9063/2012; Cass. n. 30735/2017;Cass. n. 12090/2024).Ciò premesso, deve rilevarsi che il giudice del merito ha ricostruito lavolontà delle parti partendo proprio dall’esame dell’art. 2 del contrattodefinitivo, secondo cui «la vendita viene effettuata ed accettata a corpo,nello stato di fatto e di diritto in cui quanto in oggetto si trova» e dell’art.3 del medesimo atto, secondo cui «la parte acquirente dichiara d’avereprima d’ora preso accurata visione dello stato di fatto in cui attualmente sitrova quanto acquistato, di averne valutato le caratteristiche e qualitàNumero registro generale 1529/2023Numero sezionale 1734/2026Numero di raccolta generale 23496/2026Data pubblicazione 18/07/2026(anche ai fini della determinazione del prezzo di vendita) e di accettarleintegralmente».Se da un lato i ricorrenti hanno dedotto che l’art. 2 del contrattoriguardava le parti comuni, ciò comunque non vale per il successivo art. 3.Alla luce di quanto precede, deve ritenersi che, nel percorso logico-giuridico della sentenza impugnata, la constatazione che il contrattopreliminare avesse ad oggetto l’immobile «allo stato grezzo» e che fosserostati i promissari acquirenti (e non il promittente venditore) ad averconcluso in pari data con la D’[OSCURATO:PERSONA] 2 s.r.l. il contratto di appalto«per l’esecuzione delle opere di completamento dell’immobile», valesseunicamente a confermare l’esattezza delle considerazioni già svolte sullascorta del tenore letterale del contratto definitivo.È dunque evidente che la Corte d’appello non ha inteso contrapporreall’assetto emergente dal rogito una diversa regolamentazioneeventualmente contenuta nel contratto preliminare, ma ha utilizzato lepattuizioni di cui a quest’ultimo accordo al solo fine di supportareulteriormente l’interpretazione del contratto definitivo quale già emergevadal senso letterale delle clausole, confermando, in tal modo, quale fossel’effettiva volontà espressa dalle parti.Per le stesse ragioni, deve escludersi che, in concreto, all’interpretazioneletterale ne sia stata contrapposta una diversa fondata su criteriermeneutici integrativi di carattere oggettivo.Ciò posto, le ulteriori doglianze dei ricorrenti circa l’asserita erroneità delragionamento del giudice del merito attengono non già alla metodologiautilizzata a fini interpretativi, e dunque a un’eventuale violazione di legge,bensì al risultato dell’attività ermeneutica, sicché esse sono inammissibilinella presente sede, in quanto sostanzialmente tendenti a sollecitare unriesame del merito.A tale proposito, deve osservarsi che la censura relativa alla violazionedegli artt. 1362 e ss. c.c. non può risolversi nella mera contrapposizioneNumero registro generale 1529/2023Numero sezionale 1734/2026Numero di raccolta generale 23496/2026Data pubblicazione 18/07/2026tra l’interpretazione del ricorrente e quella accolta nella sentenzaimpugnata, poiché quest’ultima non deve essere l’unica astrattamentepossibile ma solo una delle plausibili interpretazioni, sicché, quando di unaclausola contrattuale sono possibili due o più interpretazioni, non èconsentito, alla parte che aveva proposto l'interpretazione poi disattesadal giudice di merito, dolersi in sede di legittimità del fatto che fosse stataprivilegiata l'altra (cfr.: Cass. n. 28319/2017; Cass. n. 16987/2018).L’accertamento dell’accettazione da parte degli acquirenti dell’immobilepur incompleto, e ciò in conformità agli accordi intercorsi tra le parti,rende ininfluente ogni questione in ordine all’operatività della garanziaprevista dalla legge in ordine ai pretesi “vizi” oggetto di causa, sicché nonè dato riscontrare violazioni nell’interpretazione o nell’applicazione degliartt. 1490, 1491, 1494 e 1497 c.c. che possano rilevare ai fini delladecisione.Lo stesso è a dirsi per quanto concerne l’art. 1375 c.c.Quanto alle altre norme indicate dai ricorrenti in rubrica (artt. 2697, 2727,2728, 1372 e 1374 c.c.), oltre a quanto già esposto innanzi, deve rilevarsiche non sono state esposte particolari considerazioni circa il lorocontenuto precettivo ed il modo in cui, eventualmente, il giudice delmerito se ne sia discostato.Riguardo, poi, al secondo motivo, una volta risolto il problemadell’interpretazione del contratto definitivo, ogni questione concernente lasussistenza o meno del credito opposto dagli acquirenti in compensazionea quello relativo al corrispettivo non versato alla stipula del contrattodefinitivo si sposta sul piano della ricostruzione fattuale, sicché deveritenersi, da un lato, che non sia astrattamente configurabile alcunaviolazione di legge da parte della Corte d’appello, e, da un altro lato, chenon possa essere effettuata in questa sede una revisione delragionamento del giudice del merito posto a fondamento della decisione dirigetto dell’eccezione.Numero registro generale 1529/2023Numero sezionale 1734/2026Numero di raccolta generale 23496/2026Data pubblicazione 18/07/2026Anche per il motivo in questione, peraltro, si osserva che gli artt. 1243 e1283 c.c. e 91 c.p.c. risultano indicati nella rubrica, senza che ne sia statoesaminato il contenuto precettivo al fine di dimostrare la contrarietà adesso delle considerazioni giuridiche contenute nella sentenza impugnata.4. Alla luce di quanto precede, il ricorso va rigettato.Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate come da dispositivo.Sussistono i presupposti processuali, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/02, inserito dall’art. 1, comma 17, legge n. 228/12,per il versamento da parte dei ricorrenti dell’ulteriore importo a titolo dicontributo unificato pari a quello per il ricorso, a norma del comma 1-bisdello stesso art. 13, se dovuto. P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti, in solido tra loro, arifondere al controricorrente le spese processuali del giudizio di legittimità,che liquida in complessivi euro 200,00 per spese ed euro 3.100,00 percompensi, oltre 15% per rimborso delle spese forfettarie ed accessori dilegge, se ed in quanto dovuti.Sussistono i presupposti processuali, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/02, inserito dall’art. 1, comma 17, legge n. 228/12,per il versamento da parte dei ricorrenti dell’ulteriore importo a titolo dicontributo unificato pari a quello per il ricorso, a norma del comma 1-bisdello stesso art. 13, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda SezioneCivile della Corte di cassazione, in data 8 luglio 2026.Il PresidenteGiuseppe Grasso