Cassazione n. 20898/2026

t. DiTaranto, n. 11/2022, pubblicata in data 21/01/2022, notificata inpari data;udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del17/06/2026 dal [OSCURATO:PERSONA].Con atto notificato il [OSCURATO:DATA_NASCITA], il [OSCURATO:SOCIETA]in liquidazione, premettendo di aver concesso in locazione, sin dalmese di Gennaio 2016, alla [OSCURATO:PERSONA] S.r.l. una porzionedell’immobile sito in [OSCURATO:PERSONA] (TA), contrada Baronia, [OSCURATO:SOCIETA]., al canone mensile di € 3.042,14, oltre IVA, intimavanei confronti della società conduttrice sfratto per morosità, conNumero registro generale 8905/2022Numero sezionale 2091/2026Numero di raccolta generale 20898/2026contestuale diffida al rilascio, libero e sgombro da persone e cose eData pubblicazione 20/06/2026citazione per la convalida.A fondamento dell’azione promossa, l’intimante deduceval’inadempimento della conduttrice all’obbligazione di pagamento deicanoni locativi relativi alle mensilità da marzo 2017 a febbraio 2018,oltre alla quota di registrazione dei contratti 17-31/12/2017 e 1/1-30/6/2018, per la complessiva somma di € 44.351,22.La [OSCURATO:PERSONA] s.r.l., costituendosi in giudizio, eccepiva, afondamento della propria opposizione, l’inadempimento del locatorein ragione dei gravi vizi strutturali dell’immobile, ripetutamentedenunziati, ma non eliminati, che avrebbero, a suo dire, impedito ilpieno godimento del bene locato.All’esito dell’attività istruttoria, il Tribunale di Taranto, con sentenzan. 2325/2021, pubblicata in data 11/10/2021, accoglieval’opposizione in relazione alla domanda di riduzione del canone dilocazione, che rideterminava nella misura del 50% del canonepattuito, e revocava l’ordinanza di rilascio.Interposto gravame da parte del [OSCURATO:SOCIETA]., laCorte d’appello di Lecce, sez. dist. di Taranto, con la sentenza n.11/2022, pubblicata in data 21/01/2022, accoglieva l’appello e, inriforma della sentenza impugnata, dichiarava risolto per morosità delconduttore il contratto di locazione stipulato in data 4/01/2016,ordinando il rilascio del capannone locato e condannando l’appellataalla rifusione delle spese del doppio grado di giudizio.Avverso tale sentenza la [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. ha proposto ricorso percassazione, affidato a due motivi.Il [OSCURATO:SOCIETA]. in liquidazione è rimasto intimato.RAGIONI DELLA DECISIONE1.Il primo motivo di ricorso deduce “Violazione e falsa applicazionedell’art. 1453, comma 3, e degli artt. 1577 e 1578 c.c.; denuncia aisensi dell’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.”.2 di 7Numero registro generale 8905/2022Numero sezionale 2091/2026Numero di raccolta generale 20898/2026In particolare, con il primo motivo, la ricorrente deduce che laData pubblicazione 20/06/2026documentazione acquisita nel corso del giudizio escluderebbe lasussistenza dei requisiti (non conoscenza del vizio e assenza dicolpa) che giustificherebbe l’esonero del locatore dalla responsabilitàper i vizi della cosa locata ex art. 1578 c.c.Inoltre, la ricorrente censura la statuizione della corte d’appello nellaparte in cui si afferma che la conduttrice non aveva adempiutol’onere previsto dall’art. 1577 c.c. di informare il locatoredell’esistenza di carenze manutentive o della necessità di interventidi riparazione.La ricorrente deduce, ancora, che la sentenza della corte territorialeavrebbe confuso il “vizio” con il “guasto” della cosa locata ed assumeche l’art. 1581 c.c. - che pure parifica i vizi sopravvenuti a quellipreesistenti, vale a dire ai vizi già esistenti in nuce ma, non scopertial momento della consegna - in ogni caso, non obbligherebbe ilconduttore ad intervenire, sostituendosi al locatore, essendounicamente tenuto a comunicarli allo stesso, così come occorso eformalizzato con la comunicazione PEC del 5.2.2018.La ricorrente sostiene, infine, che l’intervenuta corresponsione nelcorso del giudizio non solo dei canoni scaduti, ma anche di quellisuccessivamente maturati, senza che controparte abbia maiobiettato alcunché, avrebbe assunto rilievo come “rinuncia de factoalla risoluzione”.1.1. Il primo motivo è, nel suo complesso, inammissibile.La censura, infatti, non si confronta con la “ratio decidendi” dellasentenza impugnata che, nel riformare la sentenza di primo grado,ha accolto la domanda della locatrice, avendo accertato che “lasocietà conduttrice si è semplicemente astenuta dal pagare, senzamai addurre che il suo inadempimento fosse correlatoall’inadempimento del locatore alla sua obbligazione di mantenerel’immobile locato in modo da servire all’uso convenuto, né3 di 7Numero registro generale 8905/2022Numero sezionale 2091/2026Numero di raccolta generale 20898/2026sollecitando l’esecuzione di interventi di riparazione necessari per laData pubblicazione 20/06/2026prosecuzione dell’attività” (pag. 2 della sentenza impugnata).Inoltre, la corte salentina ha statuito che “il comportamento dellaconduttrice è stato assolutamente contrario a buona fede, perchénon ha pagato i canoni di affitto per quasi un anno e, solo nelfebbraio 2018, a distanza di qualche giorno dalla notifica dellaintimazione di sfratto, ha sollevato per la prima volta l’esistenza divizi dell’immobile che le impedivano il completo godimento dellostesso ma che evidentemente non erano poi così gravi da denunciarliprima, nonostante la locazione fosse iniziata a gennaio 2016” (pag.3 della sentenza impugnata)2. Il secondo motivo di ricorso deduce “Violazione e falsaapplicazione dell’art. 1375 c.c.: denuncia ai sensi dell’art. 360,comma 1, n. 3, c.p.c.”In particolare, la ricorrente deduce che la corte territoriale avrebbeerrato nell’affermare che “il comportamento della conduttrice è statoassolutamente contrario a buona fede”.L’errore decisorio – ad avviso della ricorrente – sarebbe laconseguenza dell’omissione di qualsivoglia analisi delladocumentazione prodotta nel corso del giudizio di merito dallaconduttrice, dalla quale, invece, si dovrebbe ricavare (i) la mala fededi controparte e (ii) l’alterazione del sinallagma contrattuale ad operadella stessa.La ricorrente si duole del mancato scrutinio dell’inadempimento delobbligazione contrattuale volta a consentire di far godere l’immobilede quo alla [OSCURATO:PERSONA] s.r.l.2.1. Anche detto motivo è inammissibile per diverse ragioni.In primo luogo, il motivo è inammissibile perché, sotto la parvenzadella violazione di legge, è inteso ad ottenere una rivalutazione delmateriale istruttorio acquisito nei precedenti gradi di merito,rivalutazione non consentita in questo giudizio di legittimità.4 di 7Numero registro generale 8905/2022Numero sezionale 2091/2026Infatti, il giudizio di merito non può essere ulteriormente revisionatoNumero di raccolta generale 20898/2026in questa sede, tenuto conto del principio di diritto secondoD actau piu,b bclicoanzio ne 20/06/2026la proposizione del ricorso per cassazione, il ricorrente non puòrimettere in discussione, contrapponendone uno difforme,l'apprezzamento in fatto dei giudici del merito, tratto dall'analisi deglielementi di valutazione disponibili ed in sé coerente, atteso chel'apprezzamento dei fatti e delle prove è sottratto al sindacato dilegittimità, dal momento che, nell'ambito di quest'ultimo, non èconferito il potere di riesaminare e valutare il merito della causa, masolo quello di controllare, sotto il profilo logico formale e dellacorrettezza giuridica, l'esame e la valutazione fatta dal giudice dimerito, cui resta riservato di individuare le fonti del proprioconvincimento e, all'uopo, di valutare le prove, controllarnequelle ritenute idonee a dimostrare i fatti in discussione (ex multis,Sez. V, Ord. n. 30042 del 26/10/2021).Questa Corte ha, inoltre, affermato che lo stabilire se l'eccezione diinadempimento sia stata sollevata in buona fede forma oggetto d'unapprezzamento di fatto, riservato al giudice di merito e nonsindacabile in sede di legittimità.E’, tuttavia, sindacabile in sede di legittimità, perché non costituiscel’esame di un fatto, ma il sindacato sulla falsa applicazione dellalegge, l’ipotesi - che non ricorre nel presente giudizio - in cui ilgiudice di merito, accertata in facto l’esistenza di una condottaoggettivamente e di per sé contraria a buona fede da parte di chisolleva l’eccezione ex art. 1460 c.c., ritenga legittimo l’esercizio, daparte di questi, dell’eccezione di inadempimento. In questo caso,infatti, ciò che viene sindacato non è la ricostruzione del fattocompiuta dal giudice di merito, ma la corretta applicazione dellanorma al fatto, così come accertato, secondo il concetto di buonafede elaborato dalla giurisprudenza di legittimità (Sez. II, Sent. n.36295 del 28/12/2023 in motivazione).5 di 7Numero registro generale 8905/2022Numero sezionale 2091/2026Inoltre, il motivo è inammissibile ai sensi dell’art. 360-bis c.p.c.,Numero di raccolta generale 20898/2026perché il provvedimento impugnato ha deciso le questioni Ddatia pduibrbilitctaozio ne 20/06/2026in modo conforme alla giurisprudenza di legittimità.Ed, infatti, questa Corte ha affermato che, in tema di eccezione diinadempimento, per stabilire se essa sia stata sollevata in buonafede, il giudice di merito deve verificare se la condotta della parteinadempiente abbia inciso sull’equilibrio sinallagmatico del contratto,avuto riguardo all’interesse della controparte, valutando laproporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, non in rapporto allarappresentazione soggettiva delle parti, bensì in rapporto allasituazione oggettiva (Sez. II, Sent. n. 36295 del 28/12/2023, Rv.669680-01 e, più di recente, Sez. III, Ord. n. 4134 del 18/02/2025,Rv. 673763-02).Ed ancora, si è statuito che, nell’indagine volta ad accertare lasussistenza del requisito della buona fede, assume importanza nonsecondaria che la giustificazione del rifiuto ad adempiere sia statoreso noto alla controparte solo in occasione del giudizio daquest’ultima instaurato e non durante lo svolgimento dei tentativicompiuti per ottenere la spontanea esecuzione del contratto (Sez.II, n. 36295 del 28/12/2023, Rv. 669680-02).Orbene, la Corte territoriale ha rettamente applicato i princìpi soprarichiamati, avendo, da un lato, escluso che i fenomeni infiltrativiprovenienti dalla copertura dell’immobile locato avessero incisosull’equilibrio sinallagmatico del contratto (“dalla lettura deglielaborati peritali agli atti, si evince che i problemi di infiltrazionid’acqua piovana denunciati derivavano dalla deformazione deipannelli che ricoprivano il tetto dovuta all’usura del tempo e alleintemperie e dalla consumazione della guaina di rivestimento dellacopertura. Dunque trattavasi, già per loro natura, di fenomenisicuramente prodottisi negli anni e non comparsi all’improvviso nelfebbraio 2018, per cui è evidente che se la conduttrice non li hadenunciati mai prima dello sfratto è perché non li riteneva così gravi6 di 7Numero registro generale 8905/2022Numero sezionale 2091/2026e ostativi per l’espletamento della sua attività”; cfr. pagg. 9-10 dellaNumero di raccolta generale 20898/2026sentenza impugnata) e, dall’altro, avendo valorizzato, ai Dfaitna ip udbbeliclalazio ne 20/06/2026contrarietà a buona fede, la circostanza che l’esistenza di vizidell’immobile era stata sollevata dalla conduttrice, per la prima volta,a distanza di qualche giorno dalla notifica della intimazione di sfratto,sebbene il rapporto di locazione fosse in essere già da diversi anni.3. In conclusione, il ricorso è inammissibile.Nulla sulle spese stante la mancata costituzione dell’intimato.Sussistono, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115del 30/05/2002, i presupposti processuali per il versamento, daparte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributounificato, pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto. P.Q.MLa Corte dichiara inammissibile il ricorso.Dà atto che sussistono, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, deld.P.R. n. 115 del 30/05/2002, i presupposti processuali per ilversamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolodi contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso, a normadel comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.Così deciso in Roma, il 17 giugno 2026, nella camera di consigliodella Terza Sezione civile.Il PresidenteLina Rubino7 di 7