Cassazione n. 20718/2026

esso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA]([OSCURATO:CODICE_FISCALE]) che lo rappresenta e difende unitamente agliavvocati [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]) e [OSCURATO:PERSONA]([OSCURATO:CODICE_FISCALE]), con domiciliazione digitale ex lege;-ricorrente-contro[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], rappresentati e difesi dall’avvocatoROBERTO POLI ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]) e dall’avvocato [OSCURATO:PERSONA]([OSCURATO:CODICE_FISCALE]), con domiciliazione digitale ex lege;-controricorrenti-nonché contro[OSCURATO:PERSONA] registro generale 13509/2023Numero sezionale 4365/2025Numero di raccolta generale 20718/2026Data pubblicazione 18/06/2026ASSICURATORI [OSCURATO:PERSONA]'S, in persona del Procuratore Generale delRappresentante Generale per l’Italia dei Lloyd’s, [OSCURATO:PERSONA], eLLOYD’S [OSCURATO:PERSONA] S.A., nella qualità di successore nellatitolarità del contratto, in persona del procuratore speciale delrappresentante per l’Italia, [OSCURATO:PERSONA], elettivamentedomiciliati in ROMA V. [OSCURATO:PERSONA], 278, presso lo studiodell’avvocato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]) che li rappresentae difende, con domiciliazione digitale ex lege;- controricorrenti –e sul controricorso incidentale proposto da:[OSCURATO:PERSONA]'S, in persona del procuratore generale delrappresentante generale per l’Italia dei Lloyd’s, [OSCURATO:PERSONA], eLLOYD’S [OSCURATO:PERSONA] S.A., nella qualità di successore nellatitolarità del contratto, in persona del procuratore speciale delrappresentante per l’Italia, [OSCURATO:PERSONA], elettivamentedomiciliati in ROMA V.[OSCURATO:PERSONA], 278, presso lo studiodell’avvocato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]) che li rappresentae difende, con domiciliazione digitale ex lege;-ricorrenti incidentali-contro[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], rappresentati e difesi dall’avvocatoROBERTO POLI ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]) e dall’avvocato [OSCURATO:PERSONA]([OSCURATO:CODICE_FISCALE]) con domiciliazione digitale ex lege;-controricorrenti al ricorso incidentale-e nei confronti diMAURANTONIO TOMMASO;[OSCURATO:PERSONA] registro generale 13509/2023Numero sezionale 4365/2025Numero di raccolta generale 20718/2026Data pubblicazione 18/06/2026-intimato-avverso la SENTENZA della CORTE D'APPELLO FIRENZE n. 838/2023,depositata il 19/04/2023 e notificata il 27/04/2023.Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 12/11/2025dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA].Udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto procuratore [OSCURATO:PERSONA] che si è riportato alle conclusioni scritte, chiedendol’accoglimento del ricorso.Udito per [OSCURATO:PERSONA] l’avvocato [OSCURATO:PERSONA] (perdelega).Udito per [OSCURATO:PERSONA] e per [OSCURATO:PERSONA] l’avvocato [OSCURATO:PERSONA].Udito per [OSCURATO:PERSONA]’S e LLOYD’S [OSCURATO:PERSONA].A l’avvocato [OSCURATO:PERSONA] (per delega anticipata per iscritto,con atto depositato telematicamente, per evidente errore materiale, come“istanza di oscuramento”).[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] stipularono, il 17 novembre 2009, uncontratto preliminare di compravendita con la società “Il BrunelleschiS.r.l.”, con il quale si obbligarono ad acquistare alternativamente due beniimmobili, in costruzione ed in ristrutturazione, siti, rispettivamente, nelComune di Firenze (dei beni siti nel territorio comunale di Firenze almomento del preliminare la promittente alienante non era ancoraproprietaria) e nel Comune di [OSCURATO:PERSONA], incaricando il notaioTommaso Maurantonio della predisposizione di detto contratto;precisamente, il [OSCURATO:PERSONA] si impegnava ad acquistare un immobile delcompendio di Firenze per euro 450.000,00 e un immobile del compendiodi [OSCURATO:PERSONA], per euro 400.000,00, il [OSCURATO:PERSONA] invece si obbligava aNumero registro generale 13509/2023Numero sezionale 4365/2025Numero di raccolta generale 20718/2026Data pubblicazione 18/06/2026comprare un appartamento a Firenze per euro 450.000,00 e uno a BorgoSan Lorenzo per euro 250.000,00.Successivamente, in data 30 giugno 2009, termine indicato nel contrattoper esercitare la facoltà di scelta tra gli immobili, appresero delle difficoltàeconomiche della società “[OSCURATO:PERSONA]” e constatarono altresì che essanon era in grado di ultimare i lavori degli immobili di Firenze che eranoben lungi dal presentarsi allo stato grezzo.[OSCURATO:PERSONA], in data 23 febbraio 2011, dopo essersi consultato con il notaioMaurantonio, si persuase a stipulare un nuovo contratto preliminare dicompravendita, con il quale, a fronte dell’ulteriore complessivo esborso dieuro 200.000,00, promise di acquistare dalla società “[OSCURATO:PERSONA]” dueimmobili, non più alternativamente, bensì cumulativamente, siti,rispettivamente, nel Comune di Firenze, [OSCURATO:PERSONA] n.3/5, e in [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], via Olmi.All’approssimarsi del termine previsto per la stipulazione del definitivo ipromissari acquirenti constatarono che gli immobili erano tutt’altro che infase di ultimazione ed appresero delle accresciute difficoltà economichedella promittente alienante, prossima al fallimento.Rivoltisi ad un legale, verificarono che i contratti preliminari intercorsicon la società “[OSCURATO:PERSONA]” erano suscettibili di essere dichiarati nulli,perché non era stata rilasciata da parte della promittente venditrice lafideiussione bancaria richiesta dall’art. 2 del d.lgs. n. 122 del 20/6/2005.Nel frattempo la società “[OSCURATO:PERSONA]” veniva dichiarata fallita dalTribunale di Firenze e i due promissari acquirenti, pur ammessi in viachirografaria al passivo fallimentare, erano informati dal curatore, in data3 aprile 2014, che non vi sarebbe stato alcun riparto in favore dei creditorichirografari.Rimasti soccombenti nel giudizio di primo grado, atteso che il [OSCURATO:PERSONA], riunito il giudizio con R.G. n. 7481/2014, proposto dal [OSCURATO:PERSONA], conquello con R.G. n. 7483/2014, proposto dal [OSCURATO:PERSONA], con sentenza n.[OSCURATO:PERSONA] registro generale 13509/2023Numero sezionale 4365/2025Numero di raccolta generale 20718/2026Data pubblicazione 18/06/20262013/19, aveva rigettato la domanda di risarcimento formulata neiconfronti del notaio per non aver procurato loro il rilascio e la consegna diuna fideiussione di importo corrispondente alle somme riscosse dallapromittente venditrice, di cui all’art. 2 del d.lgs. n. 122/2005, li avevacondannati al pagamento delle spese anche in favore degli Assicuratori deiLloyd’s, chiamati in manleva dal Maurantonio, proponevano appellodinanzi alla Corte d’appello di Firenze.All’esito del giudizio di secondo grado, la Corte fiorentina, con lasentenza n. 838/2023, depositata il 19/04/2023 e notificata il27/04/2023, ha riformato parzialmente la decisione del Tribunale diSegnatamente, ha accertato la responsabilità professionale delMaurantonio per omessa informazione circa l’obbligo della società “IlBrunelleschi” di rilasciare la garanzia fideiussoria di cui all’art. 2 del d.lgs.n. 122/2005 relativa agli acconti versati dai promissari acquirenti,(peraltro, rilevando che, invece, aveva inserito nei contratti quella di cuiall’art. 4 del d.lgs. n. 122/2005, relativa alla polizza postuma decennale) eper omesso inserimento della relativa clausola, tanto con riferimentoall’attività svolta in relazione al primo contratto preliminare del novembre2009 quanto con riferimento al contratto preliminare del febbraio 2011,ma, in entrambi i casi, solo relativamente agli immobili siti nel comune diessendo stata richiesta solo una D.I.A. e non il rilascio di un titoloabilitativo, non poteva farsi applicazione del d.lgs. n. 122/2005.Per l’effetto, reputando che se i promissari acquirenti fossero statiinformati si sarebbero fatti rilasciare la fideiussione a garanzia dellesomme pagate, anche in considerazione delle ipoteche sugli immobili dellacui sussistenza si dava atto nei preliminari, ha condannato il Maurantonioal pagamento della somma di euro 95.000,00, in favore del [OSCURATO:PERSONA], e dellasomma di euro 355.000,00, in favore del [OSCURATO:PERSONA], oltre alle spese legali diNumero registro generale 13509/2023Numero sezionale 4365/2025Numero di raccolta generale 20718/2026Data pubblicazione 18/06/2026entrambi i gradi di giudizio; ha compensato le spese legali sia del giudiziodi primo grado sia del giudizio d’appello tra Assicuratori dei Lloyd’s eTommaso Maurantonio; ha accolto parzialmente la domanda di manlevadel Maurantonio nei confronti degli Assicuratori dei Lloyd’s.[OSCURATO:PERSONA] ha proposto ricorso per la cassazione di dettasentenza, formulando quattordici motivi, illustrati da memoria.Assicuratori dei Lloyd’s e [OSCURATO:PERSONA] S.A., quest’ultimanella qualità di successore nella titolarità del contratto, hanno propostoricorso incidentale, parzialmente adesivo, basato su otto motivi, illustratida memoria.[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] hanno resistito sia al ricorso incidentale siaa quello incidentale.Il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto procuratore Michele DiMauro, ha chiesto l’accoglimento del primo motivo del ricorso principale edel primo motivo di quello incidentale, con assorbimento dei residui motivitanto del ricorso principale quanto di quello incidentale.RAGIONI DELLA DECISIONERicorso principale1) Con il primo motivo è denunciata la violazione e falsa applicazionedegli artt. 1362, 1363 e 1366 cod. civ. nonché del d.lgs. 20 giugno 2005n. 122, per non avere la Corte d’appello valutato che il contrattopreliminare, intercorso nel 2009 tra “[OSCURATO:PERSONA] S.r.l.” e il [OSCURATO:PERSONA] e ilSereni, non poteva costituire, secondo i canoni di interpretazione logico eletterale e, anche alla luce del comportamento successivo tenuto dalleparti, contratto al quale applicare il d.lgs. n. 122/2005, per difetto deirequisiti soggettivi e oggettivi.Richiamata la normativa di riferimento e adempiuto alle prescrizionidell’art. 366, 1° comma, n. 6 cod. proc. civ. quanto al già richiamatocontratto preliminare intercorso tra il [OSCURATO:PERSONA] e il [OSCURATO:PERSONA] con la società “IlNumero registro generale 13509/2023Numero sezionale 4365/2025Numero di raccolta generale 20718/2026Data pubblicazione 18/06/2026Brunelleschi”, il ricorrente sostiene che la Corte territoriale abbia errato, inparticolare:a) per non avere reputato rilevante, al fine di escludere la qualifica dipersone fisiche-consumatori in capo ai promissari acquirenti, il fatto chefossero proprietari di molteplici immobili nonché imprenditori dediti allecompravendite immobiliari e titolari di quote di plurime società;b) per avere omesso che i promissari acquirenti avevano dichiarato diacquistare «per sé e/o per persona o ente, che si riserva di nominare sinoal momento del rogito notarile, ed a sua scelta», in contrasto con l’art. 1d.lgs. 122/2005 che definisce acquirente colui che intenda attribuire laproprietà di un immobile «a sé o ad un proprio parente in primo grado»;c) per avere sottovalutato il contenuto della facoltà alternativa: ribadito,come già riconosciuto da entrambi i giudici di merito che solo gli immobilisiti in Firenze erano da costruire, ai sensi del d.lgs. n. 122/2005, ilricorrente osserva che le parti avevano convenuto in capo ai promissariacquirenti la facoltà di scegliere in modo definitivo l'immobile daacquistare, entro il termine del 30 giugno 2010 e comunque non appenagli immobili di Firenze avessero raggiunto lo stato c.d. grezzo e che, incaso di mancata effettuazione della scelta nel termine stabilito e nellemodalità convenute, sarebbe stato acquistato l’immobile posto in BorgoSan Lorenzo; inoltre detta facoltà di scelta era stata subordinata allacondizione dell'acquisto da parte della promittente alienante dellaproprietà del compendio immobiliare sito in Firenze, sicché la venditaavrebbe avuto ad oggetto l’immobile sito in [OSCURATO:PERSONA], ove lacondizione non si fosse verificata nel termine previsto per la stipulazionedel definitivo; di conseguenza, al momento della stipula del preliminare lafacoltà per i promissari acquirenti di scegliere i due immobili fiorentini (gliunici sotto l’aspetto oggettivo suscettibili della tutela legislativa apprestataper gli immobili da costruire) non era ancora efficace;[OSCURATO:PERSONA] registro generale 13509/2023Numero sezionale 4365/2025Numero di raccolta generale 20718/2026Data pubblicazione 18/06/2026d) per non avere attribuito rilievo al fatto che il pagamento delle caparreconfirmatorie era stato eseguito ben prima della scadenza del termine del30 giugno 2010, indicato per l’esercizio della facoltà di scelta fra i dueimmobili, quando ancora pendeva la condizione sospensiva, né al fatto chela vendita dell’immobile sito in Firenze si era perfezionata nel terminestabilito nel contratto preliminare, in data 28 aprile 2010, non appena siera verificata la condizione sospensiva.Di conseguenza, la tesi del ricorrente è che Corte territoriale abbiasottoposto i contratti preliminari per cui è causa, pur in assenza deirequisiti soggettivi e oggettivi necessari, alla disciplina di cui al d.lgs. n.122/2005, per effetto di un errore di qualificazione dei medesimi.2) Con il secondo motivo il ricorrente prospetta la violazione degli artt.1223 e 1227 cod. civ. nonché degli artt. 1175 e 1375 cod. civ., inriferimento all’art. 360, 1° comma, n. 3, cod. proc. civ.La tesi è che i promissari acquirenti abbiano: a) legittimamente (nonessendo ancora entrato in vigore il comma 1° bis dell’art. 5 del d.lgs. n.122/2005), ma consapevolmente, rinunciato alla garanzia fideiussoria,avendo definito direttamente con la società “[OSCURATO:PERSONA]” termini econdizioni del rapporto contrattuale, nella piena conoscenza dellecondizioni patrimoniali della società, al punto che il [OSCURATO:PERSONA] aveva versatodapprima euro 50.000,00 e successivamente altri euro 150.000,00; b)risolto in modo consensuale con “[OSCURATO:PERSONA] S.r.L.” o comunquereceduto dalla scrittura privata del 2009 e dalla scrittura privata del 2011,avendo ottenuto titoli cambiari (il [OSCURATO:PERSONA] per euro 657.500,00 e il [OSCURATO:PERSONA] pereuro 208.500,00) per importi maggiori di quelli corrisposti; c) agito in viaesecutiva nei confronti della società “[OSCURATO:PERSONA]” e poi propostoinsinuazione al passivo fallimentare per gli importi oggetto delle cambiali;d) desistito dall’agire per far valere la nullità dei contratti preliminari.La conseguenza che ne trae è che non vi fossero i presupposti perchéottenessero il risarcimento del danno (Cass. 29/08/2019, n. 21792) e che,[OSCURATO:PERSONA] registro generale 13509/2023Numero sezionale 4365/2025Numero di raccolta generale 20718/2026Data pubblicazione 18/06/2026a tutto concedere, il loro comportamento avrebbe dovuto essere valutatoai sensi dell’art. 1227 cod. civ.3) Con il terzo motivo parte ricorrente si duole dell’omesso esame di unfatto decisivo del giudizio, ai sensi dell’art. 360, 1° comma, n. 5, cod.proc. civ.), riproponendo la stessa censura di cui al motivo precedente.4) Con il quarto motivo il Maurantonio imputa al giudice a quo laviolazione e falsa applicazione degli artt. 1176, 2236, 2727 e 2729 cod.civ. nonché degli artt. 115 e 116 cod. proc. civ., ai sensi dell’art. 360, 1°comma, n. 3, cod. proc. civ.), per non avere fatto ricorso al ragionamentopresuntivo al fine di ritenere provati: i) i limiti del mandato conferitogli; ii)l’avvenuta informativa ai clienti circa le prescrizioni di cui al d.lgs. n.122/2005; iii) la scelta consapevole e discrezionale operata dai resistentidi procedere all’iniziativa immobiliare in assenza della fideiussione, poichéla promittente venditrice, come era ben loro noto, non era in grado diottenerla.5) Con il quinto motivo il ricorrente si duole della violazione dell’art. 115cod. proc. civ. per avere la Corte d’appello compiuto un errore dipercezione del contenuto “oggettivo/informativo probatorio” dei documentiposti a sostegno della ritenuta prova della carenza di informazione inordine alla necessità della consegna della fideiussione ex art. 2 e 3 deld.lgs. n. 122/2005.6) Con il sesto motivo il ricorrente prospetta la violazione e/o falsaapplicazione dell’art. 132, 2° comma, n. 4 cod. proc. civ. in relazioneall’art. 111, 6° comma, Cost., per avere la Corte d’appello reputatoprovata la sussistenza del nesso causale tra l’omissione informativa circala previsione legale dell’obbligo di rilascio della fideiussione ex artt. 2 e 3del d.lgs. 122/2005 e il danno da risarcire con motivazione contraddittoriae apparente.Non solo la Corte d'appello avrebbe esposto due soluzioni alternativeinconciliabili – cioè che i promissari acquirenti, ove informati avrebberoNumero registro generale 13509/2023Numero sezionale 4365/2025Numero di raccolta generale 20718/2026Data pubblicazione 18/06/2026ottenuto la fideiussione o non avrebbero concluso l’affare – ma nonavrebbe indicato in alcun modo gli elementi da cui ha tratto dettoconvincimento.7) Con il settimo motivo il ricorrente deduce la violazione e/o falsaapplicazione dell’art. 1223 cod. civ., in relazione all’art. 2697 cod. civ., peravere la Corte d’appello reputato dimostrata la sussistenza del nessocausale tra la carenza di informazione circa la previsione dell’obbligo dellafideiussione ex artt. 2 e 3 del d.lgs. 122/2005 e il danno da risarcire, inassenza della prova incombente sui clienti del fatto che, se informati,avrebbero ottenuto la fideiussione o, in difetto di essa, non avrebberostipulato i preliminari.Anzi, agli atti vi sarebbe la prova che, se anche informati, icontroricorrenti non avrebbero potuto - per ragioni oggettive legate allecondizioni economiche, da loro conosciute, del costruttore - ottenere,prima o al momento della stipulazione dei preliminari, la fideiussione efinanche che i promissari acquirenti avrebbero comunque proceduto allastipula dei preliminari, a fortiori di quello del 2011 del [OSCURATO:PERSONA]. Tra gli indiziutili a tal fine il Maurantonio indica: il fatto che promissari acquirenticonoscevano l’esistenza delle ipoteche iscritte sugli immobili oggetto deipreliminari e, anziché ricorrere all’atto pubblico o alla scrittura privataautenticata notarile con le relative garanzie che tali forme avrebberoassicurato loro, avevano deciso di stipulare i preliminari con scritturaprivata; la circostanza che gli immobili siti in Firenze al momento dellacontrattazione non erano di proprietà della promittente alienante nécostituivano oggetto definitivo (ma solo alternativo) del futuro acquisto;l’avvenuto versamento spontaneo e non dovuto di caparre confirmatoriesproporzionate rispetto al corrispettivo del futuro acquisto; la scelta diintegrare gli originari contratti preliminari con il versamento di altriacconti, quando già il [OSCURATO:PERSONA] e il [OSCURATO:PERSONA] conoscevano le difficoltà economichedella controparte; la previsione, con il contratto del 2011, da parte delNumero registro generale 13509/2023Numero sezionale 4365/2025Numero di raccolta generale 20718/2026Data pubblicazione 18/06/2026Celli di acquistare non alternativamente bensì cumulativamente dueimmobili (uno dei quali peraltro – quello di [OSCURATO:PERSONA] – differenterispetto a quello previsto nella scrittura privata del 2009); la scelta di nonavvalersi della facoltà di far dichiarare la nullità dei preliminari.8) Con l’ottavo motivo il ricorrente si duole della violazione degli artt.1223 e 1227 cod. civ., in ordine alla quantificazione del danno – daliquidarsi in favore del [OSCURATO:PERSONA] - derivante dalle somme versate con lascrittura privata 2009, ex art. 360, 1° comma, n. 3, cod. proc. civ.La Corte d’appello, muovendo dal prezzo convenuto per l’immobile sito inconvenuto per i due immobili oggetto della scrittura privata del 2009(indicato, per un refuso, in euro 700.000,00, anziché in euro 680.000,00),ottenendo, quindi, il coefficiente di 0,64 che, moltiplicato per il prezzoversato a titolo di caparra dal [OSCURATO:PERSONA] (euro 150.000) ha prodotto ilrisultato di euro 96.000, sarebbe incorsa in errore, perché: a) la somma dieuro 150.000,00 era stata versata a titolo di acconto per l’acquisto di unodei due immobili in funzione della scelta rimessa al promissarioacquirente; b) nel termine assegnato, il [OSCURATO:PERSONA] non aveva sceltol’immobile di Firenze con l’effetto di attivare la previsione convenzionaleche individuava nell’immobile di [OSCURATO:PERSONA] il bene da acquistare.Di conseguenza, nessun danno spettava al [OSCURATO:PERSONA] per aver versatol’acconto di euro 150.000,00, poiché tale importo non era riferibileall’immobile di Firenze, cioè all’unico per il quale, secondo il giudice a quo,il [OSCURATO:PERSONA] avrebbe potuto beneficiare della disciplina di cui al d.lgs. n.122/2005.9) Con il nono motivo il ricorrente imputa al giudice a quo di avereomesso l’esame di un fatto decisivo del giudizio che è stato oggetto didiscussione tra le parti, in riferimento all’art. 360, 1° comma, n. 5, cod.proc. civ.; in particolare, sostiene che la scrittura privata del 2009 avevaad oggetto una obbligazione alternativa e che, spirato infruttuosamente ilNumero registro generale 13509/2023Numero sezionale 4365/2025Numero di raccolta generale 20718/2026Data pubblicazione 18/06/2026termine per la scelta, essa doveva intendersi, convenzionalmente,effettuata rispetto ad un immobile per cui non operava la tutela di cui ald.lgs. n. 122/2005.10) Con il decimo motivo il ricorrente censura la violazione degli artt.1223 e 1227 cod. civ., per avere il giudice a quo reputato risarcibile, infavore del [OSCURATO:PERSONA], il danno derivante dalle somme versate con la scritturaprivata 2009, ai sensi dell’art. 360, 1° comma, n. 3, cod. proc. civ.La Corte d’appello, muovendo dal prezzo convenuto per l’immobile sitonel comune di Firenze, pari a euro 450.000,00 e dividendolo per il prezzocomplessivo convenuto per i due immobili oggetto della scrittura privatadel 2011 - euro 630.000,00 - ha ottenuto il coefficiente 0,71, che,moltiplicato per tutte le somme versate nel tempo versato a titolo dicaparra dal [OSCURATO:PERSONA] (euro 500.000), ha prodotto il risultato di euro 355.000.Tale quantificazione sarebbe errata, perché la Corte d’appello ha ritenutoche il contratto del 2011 aveva superato e assorbito quello del 2009,ciononostante ha tenuto conto, ai fini della quantificazione del danno,dell’acconto di euro 300.000,00 versato in adempimento della scritturaprivata del 2009; acconto che, peraltro, era stato versato per acquistare,in alternativa, l’immobile di Firenze o quello di [OSCURATO:PERSONA],mentre la scrittura privata del 2011 aveva ad oggetto cumulativamente unimmobile in Firenze e un immobile in [OSCURATO:PERSONA], diverso da quellooggetto del preliminare del 2009.11) Con l’undicesimo motivo il ricorrente lamenta l’omesso esame di unfatto decisivo del giudizio, ex art. 360, 1° comma, n. 5 cod. proc. civ., nonavendo la Corte d'appello rilevato che la scrittura privata del 2009 avevaad oggetto un’obbligazione alternativa e che, spirato infruttuosamente iltermine per la scelta, essa doveva intendersi, convenzionalmente,effettuata rispetto a un immobile cui non poteva applicarsi il d.lgs. n.122/2005.[OSCURATO:PERSONA] registro generale 13509/2023Numero sezionale 4365/2025Numero di raccolta generale 20718/2026Data pubblicazione 18/06/202612) Con il dodicesimo motivo il ricorrente ascrive alla Corte d’appello laviolazione degli artt. 1223 e 1227 cod. civ., in riferimento all’art. 360, 1°comma, n. 3 cod. proc. civ., per avere reputato risarcibile, in favore delCelli, anche il danno derivante dal versamento di euro 50.000:versamento che non trovava causa in nessuno dei due contrattipreliminari.13) Con il tredicesimo motivo il ricorrente prospetta la violazione e/ofalsa applicazione dell’art. 2 del d.lgs. n. 122/2005 in relazione all’art.1223 cod. civ., ex art. 360, 1° comma, n. 3, cod. proc. civ., per avere ilgiudice a quo reputato risarcibile, in favore del [OSCURATO:PERSONA], il danno derivante dalversamento di euro 50.000,00, il quale era stato eseguitospontaneamente dal [OSCURATO:PERSONA] in virtù di intese intercorse direttamente conl’amministratore di fatto della società “[OSCURATO:PERSONA]”, in forza di unaccollo esterno del mutuo contratto dal costruttore e garantito da ipotecavolontaria sull’immobile costruendo e quindi estraneo all’ambito diapplicazione della fideiussione di cui all’art. 2 del d.lgs. n. 122/2005.14) Con il quattordicesimo motivo il ricorrente lamenta la violazione degliartt. 1223 e 1227 cod. civ., in riferimento all’art. 360, 1° comma, n. 3,cod. proc. civ., per avere la Corte d’appello reputato risarcibile dal notaio,in favore del [OSCURATO:PERSONA], il danno pari alle somme versate in concomitanza con lascrittura privata del 2011, dopo essere venuto a conoscenza direttamentedalla società costruttrice delle serie difficoltà economiche in cui la stessaversava.Ricorso incidentale15) Assicuratori dei Lloyd’s e [OSCURATO:PERSONA] S.A. aderisconoal primo, al secondo e al terzo motivo del ricorso principale.Specificamente, ribadiscono la carenza del presupposto soggettivo perl’applicabilità della disciplina speciale dettata dal d.lgs. n. 122/2005,perché il contratto del 2009 non era qualificabile come contrattopreliminare tutelabile dalla legislazione in materia di immobili da costruire,[OSCURATO:PERSONA] registro generale 13509/2023Numero sezionale 4365/2025Numero di raccolta generale 20718/2026Data pubblicazione 18/06/2026trattandosi di una scrittura privata non autenticata dal notaio, rispetto allaquale, perciò era escluso che vi fosse un obbligo informativo del notaio neiconfronti delle parti mandatarie del rapporto professionale, circa il rilascio,contestuale al/ai «contratto/i preliminare/i», di una fideiussione con lecaratteristiche di cui agli artt. 2 e 3 del d.lgs. 122/2005; insistono neldenunciare il fatto che il [OSCURATO:PERSONA] e il [OSCURATO:PERSONA], in quanto proprietari di moltepliciimmobili, imprenditori dediti alle compravendite immobiliari e titolari diquote di plurime società, non potevano avvalersi della qualifica diconsumatori; osservano che il comportamento dei promissari acquirentiera incompatibile con la volontà di giovarsi della tutela restitutoriaprevista dall’art. 2 del d.lgs. n. 122/20025 e che diversamente opinando sigiungerebbe ad ammettere un’ipotesi di abuso del diritto, in violazionedegli artt. 1175 e 1375 cod. civ.16) In adesione al quarto e al quinto motivo del ricorso principale, sidolgono della «violazione e falsa applicazione degli artt. 1176, 2236, 2727e 2729 cod. civ. nonché degli artt. 115 e 116 cod. proc. civ., per nonavere la Corte d’appello ricavato da elementi gravi, precisi e concordanti,la avvenuta informazione circa il fatto che la società “[OSCURATO:PERSONA]” nonera in grado di rilasciare la polizza fideiussoria nonché la conoscenza daparte dei promissari acquirenti che la condizione patrimoniale dellapromittente venditrice escludeva che potesse rilasciare una garanzia exd.lgs. n. 122/2005 per il caso di stato di crisi; per aver violato l’art. 115cod. proc. civ., avendo erroneamente percepito il contenutooggettivo/informativo probatorio dei documenti posti a sostegno dellaritenuta prova della carenza di informativa da parte dell’assicurato inordine alla necessità della consegna della fideiussione ex art. 2 e 3 deld.lgs. n. 122/2005.Rispetto a quanto già dedotto dal Maurantonio, i ricorrenti incidentaliaggiungono che il Tribunale di Firenze aveva ritenuto provato, all’esitodell’istruttoria, che il notaio aveva avvertito le parti della necessità dellaNumero registro generale 13509/2023Numero sezionale 4365/2025Numero di raccolta generale 20718/2026Data pubblicazione 18/06/2026garanzia fideiussoria, sulla base delle dichiarazioni rese dal teste MarcoBonci, amministratore di fatto della società venditrice “[OSCURATO:PERSONA]”, eda [OSCURATO:PERSONA], formalmente legale rappresentante della medesimasocietà.La Corte territoriale, ritenendo inutilizzabile ai fini decisori le deposizionidi Marco e di [OSCURATO:PERSONA] non solo per la genericità del capitolo lorodeferito (tra l’altro anche su circostanza documentale) e per il fatto diessere parti della vicenda, ma soprattutto perché contrastanti con ladocumentazione in atti da cui, da un lato, risultava che il notaio avevascritto al [OSCURATO:PERSONA] e al [OSCURATO:PERSONA] che la fideiussione non era stata consegnata,perché la società non era stata in grado di fornirla, dall’altro, che il Bonciaveva scritto al [OSCURATO:PERSONA] che il notaio non aveva richiesto la fideiussione,avrebbe espresso una motivazione illogica, non avendo indicato le ragioniper le quali ha ritenuto prevalente e attendibile la dichiarazione di MarcoBonci, contenuta nella mail del 20 novembre 2012, a scapito delladichiarazione dello stesso Bonci, di contenuto contrario, resa in giudizio.17) Aderendo al sesto e al settimo motivo del ricorso principale, iricorrenti incidentali deducono, a loro volta, la violazione e/o falsaapplicazione dell’art. 132, 2° comma, n. 4 cod. proc. civ., in relazioneall’art. 111, 6° comma, Cost., per avere la Corte territoriale reputatoprovata la sussistenza del nesso causale tra la carenza informativa delnotaio circa la previsione legale della fideiussione ex artt. 2 e 3 del d.lgs.122/2005 e il danno da risarcire, in favore del [OSCURATO:PERSONA] e del [OSCURATO:PERSONA], conmotivazione contraddittoria e apparente (art. 360, 1° comma, n. 4, cod.proc. civ.); la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1223 cod. civ., inrelazione all’art. 2697 cod. civ., per avere il giudice a quo reputatoprovata la sussistenza del nesso causale tra la carenza informativa circa laprevisione legale della fideiussione ex artt. 2 e 3 del d.lgs. 122/2005 e ildanno da risarcire, in assenza della prova, incombente sui clienti, del fattoche, se informati, avrebbero ottenuto la fideiussione o, in difetto di ciò,[OSCURATO:PERSONA] registro generale 13509/2023Numero sezionale 4365/2025Numero di raccolta generale 20718/2026Data pubblicazione 18/06/2026non avrebbero stipulato i preliminari ed anzi in presenza di elementipresuntivi di segno opposto.18) Aderendo espressamente agli altri motivi del ricorso principale, iricorrenti incidentali hanno poi articolato l’ultimo motivo (l’ottavo) con cuiè denunciata la violazione degli artt. 1223 e 1227 cod. civ., per avere laCorte territoriale reputato risarcibile, in favore del [OSCURATO:PERSONA] e del [OSCURATO:PERSONA], ilriferito danno derivante dalle somme versate con la scrittura privata 2009e per l’omesso esame di un fatto decisivo del giudizio che è stato oggettodi discussione tra le parti, non avendo rilevato che la scrittura privata2009 aveva ad oggetto un’obbligazione alternativa e che, spiratoinfruttuosamente il termine per la scelta, la scelta dell’immobile daacquistare doveva intendersi, convenzionalmente, come effettuata rispettoad un immobile non tutelabile ai sensi del d.lgs. n. 122/2005; nonché laviolazione degli artt.1223 e 1227 cod. civ., avendo il giudice a quoreputato risarcibile, in favore del [OSCURATO:PERSONA], il danno derivante dalla scritturaprivata del 2011 (art. 360, 1° comma, n. 3, cod. proc. civ.).La Corte territoriale sarebbe giunta a riconoscere la responsabilitàrisarcitoria del notaio, seguendo un percorso argomentativo illogico,partendo da un dato completamente errato ed omettendo di considerarela lettera della prima scrittura privata, del 17/10/2009 e, nello specifico, laparte in cui in essa si prevedeva la facoltà alternativa di scelta tra i dueimmobili, quello del compendio di Firenze e quello del compendio di BorgoSan Lorenzo: «le parti convengono di attribuire a ciascuna partepromittente l’acquisto, la facoltà di scegliere in modo definitivo l’immobileda acquistare entro il termine del 30 giugno 2010 e comunque nonappena gli immobili di Firenze raggiungeranno il c.d. stato grezzo (…). Incaso di mancata effettuazione della scelta nel termine stabilito e nei modisopra indicati (a mezzo raccomandata a/r dalla parte promissariaacquirente alla promittente venditrice, 10 giorni prima del termine fissato)oggetto del presente contratto saranno in modo definitivo i beni posti inNumero registro generale 13509/2023Numero sezionale 4365/2025Numero di raccolta generale 20718/2026Data pubblicazione 18/06/2026Borgo [OSCURATO:PERSONA] (…) le parti pattuiscono che la suddetta facoltà discelta è subordinata alla condizione sospensiva dell’acquisto da parte dellapromittente la vendita dell’immobile posto in Firenze meglio sopradescritto».Pertanto, i ricorrenti incidentali sostengono che: a) alla data del28.4.2010 si era verificata la condizione sospensiva dell’acquisto da partedella promittente la vendita dell’immobile posto in Firenze; b) al 30 giugno2010, pur essendo il [OSCURATO:PERSONA] e il [OSCURATO:PERSONA] nella condizione di esercitare lafacoltà di scelta di uno dei due immobili, non avevano effettuato la sceltaloro rimessa rispetto alla facoltà alternativa; c) in mancanza di tale scelta,l’oggetto del contratto era divenuto definitivamente l’immobile delcompendio di [OSCURATO:PERSONA].Allora, in base al tenore letterale del contratto preliminare, il giudice a quoavrebbe errato nell’imputare il versamento delle caparre del [OSCURATO:PERSONA] e delSereni indifferentemente ad entrambi gli immobili oggetto della scritturaprivata del 2009: non avendo tenuto conto del tenore letterale dellastessa che subordinava l’acquisto degli immobili siti in Firenze o, inalternativa, di quelli siti in [OSCURATO:PERSONA], alla scelta nel terminestabilito, tuttavia spirato infruttuosamente. Di conseguenza, quanto alSereni, l’acconto versato, pari a euro 150.000,00, essendo riferibileesclusivamente all’immobile di [OSCURATO:PERSONA] e non a quello dial d.lgs. n. 122/2005 - non poteva pretendersi fosse restituito dal notaioassicurato; quanto al [OSCURATO:PERSONA], poiché l’importo di euro 300.000,00 costituivacaparra per l’acquisto, a scelta, tra due distinti immobili e trovava causa inun contratto volontariamente caducato e sostituito dalle medesime particon altro di diverso oggetto, ed essendo tale somma, al pari di quella dieuro 50.000,00, stata versata anteriormente al 30.6.2010, terminecontrattualmente fissato per l’esercizio della facoltà di scelta - rimastainesercitata -, le caparre restavano imputabili ai soli beni del compendio diNumero registro generale 13509/2023Numero sezionale 4365/2025Numero di raccolta generale 20718/2026Data pubblicazione 18/06/2026Borgo [OSCURATO:PERSONA], rispetto ai quali non sussisteva alcun obbligo delnotaio di garantire la consegna della polizza fideiussoria.Inoltre, la Corte territoriale sarebbe incorsa in errore per avere ritenutoche la franchigia a favore dell’assicurato ammontasse ad euro 5.000,00piuttosto che ad euro 10.000,00, per la presenza di apposita appendiceassicurativa, prodotta in atti dal notaio e mai contestata dall’assicurazione.Anche ammesso che la franchigia ammontasse ad euro 5.000,00 -circostanza che i ricorrenti incidentali comunque contestano – il giudice aquo avrebbe mancato di considerare che i sinistri erano due, giacché ilCelli e il [OSCURATO:PERSONA] avevano chiamato in causa l’assicurato per due sinistri:avevano infatti promosso due giudizi, poi riuniti.19) Il primo motivo del ricorso principale e il primo motivo del ricorsoincidentale che pongono, con argomentazioni coincidenti, la stessaquestione, quella dell’inapplicabilità del d.lgs. n. 122/2005 per difetto deirequisiti soggettivi, possono essere esaminanti congiuntamente.Entrambi, per le ragioni di seguito indicate, sono fondati p.q.r.19.1.) Mette conto innanzitutto osservare che, diversamente da quantosostenuto dai controricorrenti, i motivi qui scrutinati non riguardano l’esitodell’attività interpretativa dei contratti preliminari per cui è causa, bensì laloro qualificazione.Ebbene, la qualificazione del contratto consta di due fasi consistenti, laprima, nella individuazione ed interpretazione della comune volontà deicontraenti, la seconda, nell'inquadramento della fattispecie negoziale nelloschema legale paradigmatico corrispondente agli elementi, in precedenzaindividuati, che ne caratterizzano la esistenza" (ex multis, cfr. Cass.7/10/2021, n. 27290); le operazioni ermeneutiche attinenti alla prima fasecostituiscono espressione dell'attività tipica del giudizio di merito, il cuirisultato, concretandosi in un accertamento di fatto, non è in terminigenerali sindacabile in sede di legittimità (salvo che per vizi di motivazionein relazione ai canoni di ermeneutica contrattuale di cui agli artt. 1362Numero registro generale 13509/2023Numero sezionale 4365/2025Numero di raccolta generale 20718/2026Data pubblicazione 18/06/2026cod. civ. e segg.), mentre «la seconda, concernente l'inquadramento dellacomune volontà, come appurata, nello schema legale corrispondente, sirisolve nell'applicazione di norme giuridiche e può formare oggetto diverifica e riscontro in sede di legittimità sia per quanto attiene alladescrizione del modello tipico della fattispecie legale, sia per quantoriguarda la rilevanza qualificante degli elementi di fatto così comeaccertati, sia infine con riferimento alla individuazione delle implicazioniconseguenti alla sussistenza della fattispecie concreta nel paradigmanormativo» (v. ancora Cass. 7/10/2021, n. 27290).19.2) Né, come rilevato anche dal Pubblico Ministero (p. 12 dellarequisitoria scritta), è meritevole di accoglimento la tesi deicontroricorrenti (v. p. 17 del controricorso) secondo cui sulla questionedella sussistenza dei requisiti soggettivi richiesti per l’applicazione deld.lgs. n. 122/2005 si sarebbe formato il giudicato, per mancanza diimpugnazione incidentale sul punto.[OSCURATO:PERSONA] era stato totalmente vittorioso nel giudizio di primogrado, sicché in ipotesi di gravame formulato dai soccombenti, non aveval'onere di proporre appello incidentale in relazione alle proprie domande oeccezioni di rito non esaminate, essendo sufficiente la loro espressariproposizione nel giudizio di impugnazione (v. Cass. 17/07/2025, n.19755).Peraltro, il giudicato «si forma soltanto su capi autonomi della sentenza,che risolvano questioni aventi una propria individualità e autonomia, talida integrare una decisione del tutto indipendente. Detta autonomia mancanon solo nelle mere argomentazioni, ma anche quando si verta in tema divalutazione di un presupposto necessario di fatto che, unitamente ad altri,concorre a formare un capo unico della decisione. Il giudicato - in altritermini - non si forma in via indiretta mediata sulla qualificazione giuridicadel contratto che costituisce una premessa meramente logica delladecisione e non una questione formante oggetto di una specifica eNumero registro generale 13509/2023Numero sezionale 4365/2025Numero di raccolta generale 20718/2026Data pubblicazione 18/06/2026autonoma controversa» e non nella specie in cui la questione dellaqualificazione dei contratti non ha una propria individualità e autonomiache possa integrare, in astratto, gli estremi di un decisum indipendente,ma costituisce una mera premessa logica della questione controversa nelgiudizio che ha ad oggetto il diritto al risarcimento del danno da parte delnotaio. L'eccezione di giudicato è quindi infondata (v. Cass. 6/04/2015, n.7752; Cass. 19/03/2014, n. 6304; Cass. 23/08/2007, n. 17935).19.3) Passando alla verifica della riconducibilità della contrattazionepreliminare per cui è causa a quella tutelata dal d.lgs. n. 122/2005,occorre - partendo da un dato certo costituito dalla disorganicità del d.lgs.n. 122/2005 e dalla genericità di talune sue disposizioni (comestigmatizzato più volte dalla dottrina), che hanno reso possibile dubitaredel se, dal punto di vista soggettivo, il soggetto da tutelare sia ilconsumatore, pure in assenza di una espressa evocazione di tale figuragiuridica - formulare, sia pure nei limiti necessari allo scrutinio del motivoin esame, alcune considerazioni di carattere generale:a) innanzitutto, il d.lgs. n. 122/2005 rappresenta una disciplina specialeche non introduce una eccezione al diritto comune, ma impone uncoordinamento con esso e/o una integrazione o un rafforzamento, conriferimento non già al tipo contrattuale, bensì ad alcuni requisiti cheriguardano le parti, l’oggetto, la forma e il contenuto;b) anche i caratteri di detta specialità non sono esenti da contrastantiopzioni ermeneutiche: si è sostenuto sia che la specialità riguarda lacontrattazione su immobili da costruire, valorizzando il dato letterale di cuiall’art. 1, sia, ex adverso, che la specialità, essendo relativa allacontrattazione su immobili in fieri per cui sia stato ottenuto il permesso dicostruire, attenga al contenimento dell’abusivismo edilizio, trascurando inentrambi i casi, al di là dell’eccesso della prima ricostruzione e del difettodella seconda, il profilo soggettivo della tutela, che è quello che rilevanella vicenda per cui è causa;[OSCURATO:PERSONA] registro generale 13509/2023Numero sezionale 4365/2025Numero di raccolta generale 20718/2026Data pubblicazione 18/06/2026c) detta specialità, invero, colloca il d.lgs. n. 122/2005 tra la disciplina didiritto comune e la disciplina consumeristica; di qui, a maggior ragione,l’esigenza di chiarire chi sia l’acquirente, al fine di circoscriverne dal puntodi vista soggettivo, l’ambito di applicazione, atteso che l’acquirente non èné chiunque stipuli un contratto finalizzato all’acquisto reale di unimmobile, né il consumatore;d) la nozione di consumatore è ritenuta a geometria variabile, nel sensoche è pronta ad espandersi o se del caso a restringersi a seconda delleesigenze che emergono dalla realtà fattuale e in virtù delle esigenze diprotezione al cui perseguimento e soddisfacimento è improntato lospecifico provvedimento normativo; ad ogni modo, ormai è invalso ilconvincimento che, onde individuare la figura consumatore, non bastiaccertare in negativo che il contraente non eserciti un’attivitàprofessionale e/o imprenditoriale, ma che occorra dimostrare in positivo latensione dell’atto al soddisfacimento dell’interesse volta per volta tutelato,riconoscendo rilevanza relativa – subordinata cioè all’espresso richiamonormativo - alle qualità soggettive del contraente.Ora, all’art. 1, lett. a) del d.lgs. n. 122/2005, l’acquirente è definitocome «la persona fisica che sia promissaria acquirente o che acquisti unimmobile da costruire, ovvero che abbia stipulato ogni altro contratto, (…)che abbia o possa avere per effetto l'acquisto o comunque il trasferimentonon immediato, a sé o ad un proprio parente in primo grado, dellaproprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di unimmobile da costruire (…)».Il tenore letterale della disposizione evoca, come s’è già detto, lapersona fisica, senza alcuna connotazione aggiuntiva.Limitarsi a detto tenore letterale, esasperando una interpretazioneformalista della normativa, sarebbe errato, perché svaluterebbe la corniceassiologica del provvedimento che, per quanto non sia pacifica, trova,nella Relazione della legge delega, oltre che in singole disposizioni (cfr.[OSCURATO:PERSONA] registro generale 13509/2023Numero sezionale 4365/2025Numero di raccolta generale 20718/2026Data pubblicazione 18/06/2026ampliter infra), sicuri, maggiori e più significativi indici che inducono aritenere e così ha fatto la giurisprudenza di questa Corte - (v. Cass.1/12/2016, n. 24535; Cass. 10/03/2011, n. 5749; Cass. 11/07/2025, n.19109, secondo cui «Il D.Lgs. n. 122 del 2005 si propone di assicurareprotezione alla persona fisica che, in qualità di acquirente o promissariaacquirente, stipula contratti aventi ad oggetto immobili da costruire o incostruzione, e introduce nuovi strumenti di tutela in un settore ove èstatisticamente elevato sia il rischio di abusi o di gravi inadempienze daparte chi aliena, sia il pericolo che per il costruttore sopravvenga unasituazione di crisi, che comporti la sua sottoposizione ad esecuzioneimmobiliare o ad una procedura concorsuale») - che la bussola che haorientato il legislatore sia stata la tutela del contraente debole, la qualeperò va declinata, come sollecita la dottrina, proprio per i limiti diorganicità del provvedimento in esame, individuando volta per volta infunzione degli interessi protetti quando e se debba trovare applicazione latutela recuperatoria delle somme versate, la tutela informativa e/o latutela acquisitiva.Tanto premesso, la tendenza a identificare il contraente meritevole ditutela con il consumatore è ciò che induce a ritenere che l’acquirente datutelare – anche in questo caso - non solo debba essere «una personafisica», ma anche «la persona fisica che agisce per scopi estraneiall'attività imprenditoriale, commerciale, artigianale o professionaleeventualmente svolta».Nondimeno, sulla spinta della dottrina, oggi assecondata anche da taluneaperture giurisprudenziali, si fa strada la convinzione che finanche ilconsumatore si individui all’insegna della distinzione tra atti per l’impresae atti d’impresa. Significativa in tal senso è Cass. n. 6578 del 10/03/2021,secondo la quale «ai fini dell'assunzione della veste di consumatorel'elemento significativo non è il "non possesso", da parte della "personafisica" che ha contratto con un "operatore commerciale", della qualifica diNumero registro generale 13509/2023Numero sezionale 4365/2025Numero di raccolta generale 20718/2026Data pubblicazione 18/06/2026"imprenditore commerciale" bensì lo scopo (obiettivato o obiettivabile)avuto di mira dall'agente nel momento in cui ha concluso il contratto, conla conseguenza che la stessa persona fisica svolgente attivitàimprenditoriale o professionale deve considerarsi "consumatore" quandoconclude un contratto per la soddisfazione di esigenze della vitaquotidiana estranee all'esercizio di dette attività ( cfr. Cass., 5/5/2015, n.8904; Cass., 4/11/2013, n. 24731; Cass., 18/9/2006, n. 20175. Cfr.altresì, con riferimento alla fideiussione, Cass., 15/10/2019, n. 25914)».Sicché, considerando tanto l’innegabile ratio di tutela dell’acquirente cheispira la normativa qui in esame quanto la tendenza ad un allargamento inchiave razionalizzante della nozione di consumatore, risulta tutt’altro cheimplausibile ritenere che il legislatore si sia volutamente astenutodall’evocare la figura del consumatore, proprio perché non ha aderitoall’idea che il contraente meritevole di tutela dovesse coincidere con lafigura del consumatore.In tal senso va intesa la pronuncia di questa Corte n. 497 del14/01/2021 che ha affermato che «… la disciplina del d.lgs. n. 122 del2005 in tema di tutela degli acquirenti di immobili da costruire (…)concorre, in presenza dei relativi presupposti applicativi, con ledisposizioni a tutela del consumatore, almeno in difetto di un rapporto direciproca incompatibilità o esclusione», non escludendo, nonostante nelcontratto, oggetto di controversia, fosse stato richiamato il d.lgs. n.122/2025, che il promissario acquirente dovesse essere consideratoconsumatore, cui applicare la disciplina di cui agli artt. 33 e ss. cod.consumo, trattandosi di persona fisica che aveva agito per soddisfareesigenze estranee all'esercizio della propria attività imprenditoriale oprofessionale.La rottura, quindi, consapevole del legame presente a livello normativo,ma anche fenomenologico e sociale, tra persona fisica e finalizzazioneconsumeristica dell’atto, tanto da guardare al d.lgs. n. 122/2005 come unNumero registro generale 13509/2023Numero sezionale 4365/2025Numero di raccolta generale 20718/2026Data pubblicazione 18/06/2026esempio avanzato di tutela del contraente bisognevole di tutela, trova, delresto conferma in altre circostanze di indubbio spessore conducente: a)tra le operazioni meritevoli della tutela figura anche il leasing immobiliareche la disciplina consumeristica esclude dal suo ambito di applicazione; b)le forme di tutela sono modulari, cioè conformate in ragione dellaspecificità degli interessi via via coinvolti.Tanto persuade del fatto che l’acquirente sia tutelato non già perchéconsumatore, ma in quanto persona fisica e che quindi non vi sia stata lavolontà da parte del legislatore di estendere a questa «particolare formadi contrattazione» quella tutela della «parte debole del rapporto» che hatrovato nel Codice del consumo il più significativo punto di emersione.Pertanto, va confermato che non vi è sovrapposizione tra il consumatore,di cui all’art. 3, lett. a. del Codice del Consumo, e l’acquirente di cui all'art.1, n. 1, lett. a, del d.lgs. n. 122/20025.Si tratta di un profilo che ovviamente ha delle implicazioni; la prima èche il legislatore non ha voluto tutelare l’acquirente solo se l’acquisto delbene abbia una specifica destinazione, cioè è ininfluente la destinazionedell'immobile all'uso che, nel caso concreto, l'acquirente intenda farne.Decisiva, al riguardo, appare la formulazione dell'art. 1, n. 1, lett. d, deld.lgs. n. 122/2005 che configura la categoria degli «immobili da costruire»a prescindere dalle possibili modalità di impiego.Il che non giustifica comunque la sottovalutazione del fatto che altredisposizioni - gli art. 9, n. 1, e 10, n. 1 - riguardano l’acquisto della casaper abitazione, ma impone di considerarle come specificamente previsteallo scopo di attribuire all’acquirente interessato una particolare forma ditutela, costituita, per un verso, dal riconoscimento di un diritto diprelazione all'acquisto dell'immobile che venga subastato e, per altroverso, dalla non assoggettabilità all'azione revocatoria nell'ipotesiespressamente prevista dalla norma.[OSCURATO:PERSONA] registro generale 13509/2023Numero sezionale 4365/2025Numero di raccolta generale 20718/2026Data pubblicazione 18/06/2026Se così è la presenza di dette disposizioni non fa dell’acquisto della casadi abitazione il fulcro del d.lgs. n. 122/2005 e non ne riduce l’ambito diapplicazione all’acquisto dell’immobile in fieri da destinare ad abitazionedell’acquirente o del suo ristretto nucleo familiare.Di conseguenza, la Corte d’appello non è incorsa in errore allorché haritenuto (p. 9) che il [OSCURATO:PERSONA] e il [OSCURATO:PERSONA] potessero essere destinatari dellatutela di cui al d.lgs. n. 122/2005 in quanto persone fisiche a prescinderedall’attività imprenditoriale dagli stessi eventualmente svolta. Sotto questoprofilo, pertanto, sia il primo motivo del ricorso principale sia il primomotivo del ricorso incidentale non meritano accoglimento.19.4) Con il primo motivo del ricorso principale il Maurantonio richiamal’attenzione, però, su un’ulteriore circostanza, ben più densa diimplicazioni, che la Corte territoriale invece non ha affatto colto, costituitadall’apposizione ad entrambi i contratti preliminari di quella che primafacie sembra assumere i caratteri di una clausola di riserva di nomina (p.17). Anche i ricorrenti incidentali (p. 14 del ricorso incidentale) insistono,a loro volta, nel ritenere che il [OSCURATO:PERSONA] e il [OSCURATO:PERSONA] non potessero esseredestinatari delle tutele di cui al d.lgs. n. 122/2005, imputando al giudice aquo di non avere preso in considerazione «Le modalità dell’operazioneimmobiliare, per come intrapresa e condotta dai sigg.ri [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA],dettagliatamente esposte nelle pagine del ricorso principale da 15 a 18»che dimostravano che gli stessi avevano inteso effettuare un vero eproprio investimento immobiliare.Il che impone di verificare se l’apposizione della clausola riferitaprecludesse l’operatività della tutela di cui all’art. 2 del d.lgs. n. 122/2005,a mente del quale: «All’atto della stipula di un contratto che abbia comefinalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro dirittoreale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente lemedesime finalità, ovvero in un momento precedente, il costruttore èobbligato, a pena di nullità del contratto che può essere fatta valereNumero registro generale 13509/2023Numero sezionale 4365/2025Numero di raccolta generale 20718/2026Data pubblicazione 18/06/2026unicamente dall’acquirente, a procurare il rilascio ed a consegnareall'acquirente una fideiussione, anche secondo quanto previsto dall'articolo1938 del codice civile, di importo corrispondente alle somme e al valore diogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondoi termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuoteredall'acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro dirittoreale di godimento».In sostanza, il problema è se, onde stabilire se debba trovareapplicazione la tutela recuperatoria, di cui all’art. 2 del d.lgs. n. 122/2005,debba aversi riguardo per i requisiti soggettivi del contraente originario odell’acquirente definitivo.Intanto, conviene prendere le mosse dalla clausola contenente dettariserva di nomina che è, quanto al contratto preliminare del 2009, laseguente: «la Società “[OSCURATO:PERSONA] S.R.L”, come soprarappresentata, promette di vendere, alternativamente, a favore del signorGIOVANNI [OSCURATO:PERSONA], che promette di acquistare, per sé e/o per persona oente che si riserva di nominare sino al momento del rogito notarile, ed asua scelta, la piena ed esclusiva proprietà di uno dei seguenti immobili(…). [OSCURATO:PERSONA] “[OSCURATO:PERSONA] S.R.L”, come sopra rappresentata,promette di vendere, alternativamente, a favore del signor SERENIMAURO, che promette di acquistare, per sé e/o per persona o ente che siriserva di nominare sino al momento del rogito notarile, ed a sua scelta, lapiena ed esclusiva proprietà di uno dei seguenti immobili (…)».Di analogo tenore è la clausola contenuta nel preliminare del 2011,intercorso con il [OSCURATO:PERSONA]: «[OSCURATO:PERSONA] “Il [OSCURATO:SOCIETA]. (…)promettere di cedere e vendere a signor [OSCURATO:PERSONA], che promettedi acquistare per sé e/o per persona o ente che si riserva di nominare sinoal momento del rogito notarile» (All. F al ricorso, p. 3).Priva di pregio, a tal proposito, è l’argomentazione dei controricorrenti[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] (p. 17 del controricorso e p. 4 del controricorso al ricorsoNumero registro generale 13509/2023Numero sezionale 4365/2025Numero di raccolta generale 20718/2026Data pubblicazione 18/06/2026incidentale) secondo cui il motivo di ricorso qui scrutinato riguarderebbeesclusivamente il contratto preliminare del 2009 e non anche quello del2011 che aveva, per il [OSCURATO:PERSONA], sostituito quello del 2009; se così fosse,infatti, la questione della ricorrenza dei requisiti soggettivi di cui all’art. 1del d.lgs. n. 122/2005 non potrebbe porsi con riferimento al contratto del2011 e, a ben vedere, anche quanto a quello del 2009 dovrebbe porsiesclusivamente con riferimento alla posizione del [OSCURATO:PERSONA], visto che ilcontratto del 2011 aveva sostituito, secondo il giudice a quo, per il Celliquello dallo stesso stipulato in precedenza (nel 2009).Il rilievo dei controricorrenti è superato, in particolare, dalle seguenticonsiderazioni.In primo luogo, a p. 17 del suo ricorso il Marcantonio afferma: «Nelcompiere tale errata valutazione di diritto, la Corte territoriale omette didare rilievo ad altro elemento decisivo, a fini soggettivi, contenuto neltesto della [OSCURATO:PERSONA] 2009 (e pure della [OSCURATO:PERSONA] 2011 delCelli): il contratto è stipulato, sia dal sig. [OSCURATO:PERSONA], sia dal sig. [OSCURATO:PERSONA]: “per sée/o per persona o ente, che si riserva di nominare sino al momento delrogito notarile, ed a sua scelta”. Come si è indicato, invece, l’art. 1 d.lgs.122/2005 definisce ‘acquirente’ colui che intenda attribuire la proprietà diun immobile “a sé o ad un proprio parente in primo grado”».In secondo luogo, mette conto osservare che è proprio la Corted’appello, dopo aver dato atto che i contratti preliminari erano due e checon riferimento ad entrambi si ponesse la questione della sussistenzadell’obbligo di cui all’art. 2 del d.lgs. n. 122/2005, ad aver fattoriferimento al mancato inserimento da parte del ricorrente della clausola ditutela dei promissari acquirenti nel «contratto preliminare» e della omessainformazione dell’esistenza dell’art. 2 del d.lgs. n. 122/2005 in favore dei«suoi (predetti) clienti (che come si evince dal preliminare avrebberorogitato presso di lui)» (v. sentenza impugnata, p. 8).[OSCURATO:PERSONA] registro generale 13509/2023Numero sezionale 4365/2025Numero di raccolta generale 20718/2026Data pubblicazione 18/06/2026In tutta la sentenza il giudice a quo si è riferito, quanto ai requisitisoggettivi richiesti dal d.lgs. n. 122/2005, ai promissari acquirenti alplurale (sebbene i promissari acquirenti fossero due solo nel preliminaredel 2009, quello del 2011 era stato stipulato, infatti, solo dal [OSCURATO:PERSONA] e varibadito che, secondo la Corte d’appello, il contratto preliminare del 2011aveva sostituito quello del 2009), ha utilizzato, invece, il singolare,quando si è riferita al contratto (v. sentenza impugnata, p. 7, 9, ecc.);non solo: la Corte d’appello, pur affermando che il contratto preliminaredel 2011, quello stipulato dal [OSCURATO:PERSONA], «di fatto assorbiva e superava ilprimo» (p. 11), cioè quello del 2009, quando è passata a quantificare lacondanna risarcitoria dell’odierno ricorrente ha ritenuto impossibiledesumere dal tenore lessicale dei due preliminari a quali immobilidovessero intendersi riferiti gli acconti versati sia dal [OSCURATO:PERSONA] che dal [OSCURATO:PERSONA],pertanto, li ha riferiti indistintamente a entrambi gli immobili (quelli siti inNella sostanza, il fatto che il ricorrente sembri rivolgere principalmente lesue censure al contratto preliminare del 2009 dipende dal ragionamento, atratti contraddittorio, a tratti parziale, della Corte d’appello, la quale, comesi è rilevato, pur dando atto che i contratti preliminari erano due, chequanto al [OSCURATO:PERSONA] il contratto preliminare del 2011 aveva sostituito quelloprecedentemente stipulato nel 2009, poi ha quantificato gli acconti versatidal medesimo anche in esecuzione del contratto preliminare del 2009 alfine di determinare la condanna risarcitoria a carico del notaio, senzaneppure trarre tutte le implicazioni derivanti dal fatto che i contrattipreliminari avevano ad oggetto immobili diversi.L’essersi il ricorrente riferito principalmente al contratto del 2009 nonsignifica affatto però, per le ragioni esposte (v., soprattutto, p. 17 delricorso, ove, come si è detto, espressamente è specificato che le censureriguardanti l’inapplicabilità del d.lgs. n. 122/2005, per difetto deipresupposti soggettivi, investivano sia la qualificazione del contratto delNumero registro generale 13509/2023Numero sezionale 4365/2025Numero di raccolta generale 20718/2026Data pubblicazione 18/06/20262009 sia di quello del contratto del 2011), che le doglianze formulate conil motivo qui scrutinato abbiano riguardato solo il contratto del 2009.Si può ora esaminare nel merito la questione controversa, muovendo dalrilievo che l’art. 1 di cui al d.lgs. n. 122/2005 ammette che l’acquirenteacquisti (per sé) o «a favore di un parente di primo grado», cioè restringeper così dire la circolazione del contratto preliminare; il che implica che laprevisione normativa si riferisca propriamente al contratto a favore diterzo (ove il terzo è previsto che debba essere, se non il promissarioacquirente, un suo parente di primo grado): l’unica parte dell’atto èl’acquirente originario, perché l’eventuale terzo, parente di primo grado, èil destinatario dell’effetto traslativo; significa, insomma, che la limitazioneintrodotta dal legislatore riguarda propriamente il destinatario degli effettidell’atto traslativo, non la sostituzione a sé di un terzo come parte delcontratto originario. Tanto non significa che al contratto preliminaredestinatario della disciplina di cui al d.lgs. n. 122/2005 non possa essereapposta una clausola di riserva di nomina, ma solo che la presenza didetta clausola evoca un problema che prima di tutto è di interpretazione(v. infra).19.5) Ora, della clausola apposta ai contratti preliminari per cui è causava osservato che la possibilità di individuare la persona destinata asubentrare al promissario acquirente è stata ammessa sino al momentodel rogito notarile, cioè fino al momento della stipulazione del definitivo eche clausole così congegnate apposte al contratto preliminare non sempresono state considerate dalla giurisprudenza di questa Corte alla stregua divere e proprie clausole di riserva di nomina (v. Cass. 21/02/1991, n.1859; Cass. 8/11/1983, n. 6587), perché la designazione del terzo comedestinatario dell’atto non ha l’effetto di sostituire lo stipulante che è erimane parte del contratto, ma è quella di far subentrare il terzonell’effetto traslativo (Cass. 30/04/2012, n. 6612; Cass. 13/02/1981, n.891); insomma, in ipotesi in cui nel contratto preliminare il promissarioNumero registro generale 13509/2023Numero sezionale 4365/2025Numero di raccolta generale 20718/2026Data pubblicazione 18/06/2026acquirente si riservi di nominare entro la data di conclusione del definitivoun terzo da sostituire a sé, l’intendimento delle parti si è ritenuto siaquello di escludere ogni effetto retroattivo della electio rispetto alpreliminare, considerando la riserva di nomina come atto di meradesignazione del beneficiario dell’obbligo stipulatorio assunto dalpromittente venditore.Più di recente – a conferma del fatto che quella qui posta è unaquestione di interpretazione, come si è anticipato – questa Corte haritenuto che «In un contratto preliminare di compravendita immobiliare, laclausola con cui il promissario acquirente si impegna ad acquistare per séo per persona da nominare comporta la configurabilità o di una cessionedel contratto, ai sensi dell'art. 1406 ss. cod. civ., con il preventivoconsenso alla cessione a norma dell'art. 1407 cod. civ., o di un contrattoper persona da nominare, di cui all'art. 1401 cod. civ., e ciò sia in ordineallo stesso preliminare che con riferimento al contratto definitivo, o, infine,di un contratto a favore del terzo, ai sensi dell'art. 1411 cod. civ.,mediante la facoltà di designazione concessa all'uopo al promissario finoalla stipulazione del definitivo. Tale pluralità di configurazioni giuridiche inrelazione al regolamento dell'intervento di terzi nella fattispeciecontrattuale - preliminare o definitiva - va, tuttavia, riferitanecessariamente al contenuto effettivo della volontà delle parti contraenti,che l'interprete deve ricercare in concreto, anche in correlazione allafunzione - invalsa nella pratica quotidiana degli affari - di impiegare ilcontratto preliminare per la disciplina intertemporale dei rapporticontrattuali delle parti, al di fuori di una coincidenza, che non siameramente nominale, con gli schemi tipici approntati dal legislatore. laclausola del preliminare che preveda che lo stipulante si obblighi per sé oper persona da nominare può comportare la configurabilità, sia in ordineallo stesso preliminare che con riferimento al contratto definitivo, tanto diuna cessione del contratto, ex art 1406 e ss. cod. civ., con il preventivoNumero registro generale 13509/2023Numero sezionale 4365/2025Numero di raccolta generale 20718/2026Data pubblicazione 18/06/2026consenso della cessione a norma dell'art 1407 cod. civ., quanto di uncontratto per persona da nominare ex art. 1401 cod. civ.; siffatta clausola,inoltre, può anche portare a configurare il preliminare in termini dicontratto a favore del terzo, mediante la facoltà all'uopo concessa alpromissario fino alla stipulazione del definitivo. Tale pluralità diconfigurazioni giuridiche in relazione al regolamento dell'intervento di terzinella fattispecie contrattuale - preliminare o definitiva - va correlatanecessariamente al contenuto effettivo della volontà delle particontraenti» (Cass. 3/08/2012, n. 14105; Cass. 22/08/2019, n. 21576).Quale che sia l’interpretazione della clausola in questione è fuori didubbio che la sua apposizione è indicativa dell’intento dei promissariacquirenti di far circolare il contratto preliminare; ma proprio detto intentocontrasta con la volontà del legislatore espressa nel d.lgs. n. 122/2005 dicontenere la circolabilità del contratto preliminare, rectius: la destinazionedell’effetto traslativo.In linea generale è ben possibile che il promissario acquirente sostituiscaa sé un altro soggetto che risponda ai requisiti di cui all’art. 1 del d.lgs. n.122/2005 con una clausola di riserva di nomina (detto terzo, per effettodella electio, diventerebbe parte del contratto retroattivamente) siccome èpossibile che destini l’effetto traslativo a un parente di primo grado(contratto preliminare a favore di terzo), ma non è possibile – va da sé seintende beneficiare della tutela di cui al d.lgs. n. 122/2005 - chesostituisca a sé un terzo che non abbia i caratteri dell’acquirente di cuiall’art. 1 del d.lgs. n. 122/2005 o che destini l’effetto traslativo a unsoggetto diverso da sé o da un parente entro il primo grado.19.6) La Corte d’appello, come si è detto, non ha considerato leimplicazioni della presenza in entrambi i contratti preliminari della clausolacon cui i promissari acquirenti si riservavano di acquistare per sé e/o perpersona o ente, e quindi, basando l’applicazione del d. lgs. n. 122/2005Numero registro generale 13509/2023Numero sezionale 4365/2025Numero di raccolta generale 20718/2026Data pubblicazione 18/06/2026sul mero fatto che il [OSCURATO:PERSONA] e il [OSCURATO:PERSONA] fossero persone fisiche, è incorsa inerrore.20) Dato l’accoglimento nei termini espressi del primo motivo del ricorsoprincipale e del primo motivo del ricorso incidentale, i residui motivi tantodel ricorso principale quanto del ricorso incidentale, pressochéinteramente adesivo, sono assorbiti, attesa la ritenuta inapplicabilità per leragioni esposte ai contratti preliminari per cui è causa del d.lgs. n.122/2005, con conseguente assenza dell’obbligo a carico del Maurantoniodi informare i controricorrenti dell’obbligo da parte della società “IlBrunelleschi” di prestare la garanzia fideiussoria di cui all’art. 2 del d.lgs.n. 122/2005 e di quello di farsi rilasciare detta fideiussione da parte dellasocietà promittente alienante.21) Alla fondatezza nei surriferiti termini consegue l’accoglimento p.q.r.del primo motivo del ricorso principale e del primo motivo del ricorsoincidentale, assorbiti gli altri motivi tanto del ricorso principale quantodell’incidentale.22) L’impugnata sentenza va cassata in relazione ai motivi accolti conrinvio alla Corte d’appello di Firenze, in diversa composizione, anche per laliquidazione delle spese del presente giudizio di cassazione. P.Q.MLa Corte accoglie p.q.r. il primo motivo del ricorso principale e il primomotivo di quello incidentale, assorbiti i restanti motivi del ricorsoprincipale e di quelli del ricorso incidentale. Cassa l’impugnata sentenza inrelazione ai motivi accolti con rinvio alla Corte d’appello di Firenze, indiversa composizione, che provvederà anche a liquidare le spese delpresente giudizio di cassazione.Così deciso nella Camera di Consiglio del 12 novembre 2025 dalla Terzasezione civile della Corte di Cassazione.[OSCURATO:PERSONA] registro generale 13509/2023Numero sezionale 4365/2025Numero di raccolta generale 20718/2026Data pubblicazione 18/06/2026Il Consigliere estensore Il PresidenteMARILENA [OSCURATO:PERSONA]