Cassazione n. 18376/2022

te vendita ORDINANZA sul ricorso iscritto al NRG 316-18 proposto da: [OSCURATO:PERSONA] S.R.L., rappresentata e difesa dall'[OSCURATO:PERSONA], con domicilio eletto presso lo studio dell'[OSCURATO:PERSONA], in Roma, via Calamatta, n. 16; - ricorrente - contro [OSCURATO:PERSONA] S.R.L., rappresentata e difesa dall'[OSCURATO:PERSONA], con domicilio eletto in Milano, via Borelli, n. 10; - controricorrente - per la cassazione della sentenza n. 4037/2017 della Corte d'Appello di Milano, pubblicata il 22 settembre 2017. Udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 6 maggio 2022 dal [OSCURATO:PERSONA]. i Z [OSCURATO:PERSONA] 1. - Con atto di citazione notificato in data 28 maggio 2013, la [OSCURATO:SOCIETA]. (attualmente, Keope in liquidazione s.r.I.) conveniva in giudizio la [OSCURATO:PERSONA] s.r.I., per ottenere la condanna della convenuta al pagamento della somma di euro 500.000, pari al doppio della caparra confirmatoria versata, in ragione dell'inadempimento del contratto preliminare stipulato tra le parti. In particolare, l'attrice riferiva di aver stipulato, in data 13 luglio 2010, un contratto preliminare con la [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. per l'acquisto del compendio immobiliare sito a Milano, via Rossi, n. 1, al prezzo da determinarsi in ragione della volumetria residenziale realizzabile, versando la caparra di euro 250.000. Esponeva la [OSCURATO:SOCIETA]. che il contratto riconosceva ad essa promissaria acquirente il diritto di recesso con restituzione delle somme versate senza interessi o diritto al risarcimento del danno, qualora il nuovo piano di governo del territorio non fosse stato approvato entro il termine fissato nel 30 giugno 2012. In seguito all'approvazione del piano, conferito ad un professionista l'incarico di predisporre i progetti e la documentazione necessaria ad ottenere il permesso di costruire, la società attrice deduceva di essersi avveduta che il terreno oggetto di preliminare era gravato da vincolo di inedificabilità totale, ai sensi del d.lgs. 29 ottobre 1999, n. 490, e del decreto-legge 31 marzo 2005, n. 45, convertito nella legge 31 maggio 2005, n. 89: e ciò per la presenza del "vincolo navigli", ostativo allo svolgimento sull'area di qualsiasi attività edificatoria, che la società promittente venditrice ben conosceva e di cui però non aveva informato la promissaria acquirente. Sicché, sul presupposto che l'esistenza del vincolo impediva la realizzazione del progetto costruttivo che l'aveva indotta alla conclusione del contratto preliminare, la società attrice sosteneva di aver legittimamente esercitato il recesso, ai sensi dell'art. 1385 cod.civ., e di aver maturato il diritto di esigere il doppio della somma versata a titolo di caparra confirmatoria. Si costituiva in giudizio la [OSCURATO:PERSONA] s.r.I., rilevando che nel contratto preliminare la destinazione urbanistica "a servizi" dell'area promessa in vendita era chiaramente indicata e, dunque, a prescindere dal vincolo navigli, si trattava di un terreno inedificabile che avrebbe, però, potuto acquisire la capacità edificatoria a seguito dell'emanazione del nuovo piano di governo del territorio. La società convenuta esponeva che il vincolo navigli risaliva all'anno 1999 ed era ben noto ad entrambe le parti che avevano, comunque, concluso il contratto, trattandosi di vincolo derogabile che non determinava l'assoluta inedificabilità dell'area. Aggiungeva la convenuta che, pur avendo il terreno oggetto di causa acquistato potenzialità edificatoria a seguito dell'approvazione del nuovo piano di governo del territorio, la società attrice non aveva mai provveduto ad avviare il procedimento amministrativo per ottenere il rilascio del permesso di costruire, nonostante l'impegno assunto di procedervi entro sessanta giorni dall'approvazione di detto strumento urbanistico. Parte convenuta chiedeva, pertanto, il rigetto di tutte le domande proposte dalla società attrice e, a seguito dell'accertamento dell'illegittimità del suo recesso, l'autorizzazione a trattenere la caparra di euro 250.000. 2. - L'adito Tribunale di Milano, con sentenza n. 3145/2016, pubblicata il 10 marzo 2016, ha rigettato le domande. Il Tribunale ha rilevato che il provvedimento amministrativo di imposizione del vincolo navigli aveva natura di atto normativo generale, che a seguito di pubblicazione sulla [OSCURATO:PERSONA] si presume conosciuto erga omnes. Pertanto, il fatto che l'immobile oggetto del preliminare ne fosse gravato, ad avviso del Tribunale, non 3 011, poteva essere invocato dalla promissaria acquirente quale fonte di responsabilità della promittente venditrice. La mancata attuazione del programma negoziale non poteva, dunque, essere attribuita alla promittente venditrice, sicché il recesso esercitato dalla promissaria acquirente non poteva ritenersi giustificato né fondata la sua domanda di risoluzione del contratto e di risarcimento del danno. Il Tribunale ha dichiarato inoltre improponibile, ai sensi dell'art.1453 cod. civ., la domanda di adempimento del contratto preliminare formulata ai sensi dell'art. 2932 cod. civ. dalla società attrice dopo la proposizione in giudizio della domanda di risoluzione del contratto. Il Tribunale ha altresì respinto la domanda riconvenzionale proposta dalla società convenuta per l'accertamento della legittimità del suo recesso, poiché, con clausola espressa, le parti avevano previsto la possibilità, per la promissaria acquirente, di recedere liberamente dal contratto nel caso in cui, "per qualsiasi ragione, non fosse possibile ottenere il permesso a costruire sull'area" promessa in vendita. Il Tribunale ha considerato, al riguardo, la pacifica persistenza, all'epoca della approvazione del nuovo piano di governo del territorio, del vincolo navigli, che implica l'inedificabilità dell'area, e la mancanza di qualsiasi prova della disponibilità dell'amministrazione comunale a rilasciare il permesso di costruire attuando la deroga prospettata dalla promittente venditrice. 3. - La Corte d'appello di Milano, con sentenza n. 4037/2017, resa pubblica mediante deposito in cancelleria in data 22 settembre 2017, ha rigettato il gravame incidentale proposto da [OSCURATO:PERSONA], mentre, in accoglimento dell'appello principale di [OSCURATO:PERSONA], ha accertato l'inadempimento di Keope in ordine al preliminare di vendita, dichiarandone la risoluzione e autorizzando [OSCURATO:PERSONA] a trattenere l'importo di euro 250.000 ricevuto da Keope.La Corte territoriale ha evidenziato che, in base ad una corretta interpretazione del contratto, una volta adottato il piano di governo del territorio, incombeva sulla promissaria acquirente l'obbligo di richiedere in ogni caso il permesso di costruire nei sessanta giorni successivi all'approvazione del citato strumento urbanistico. La Corte di Milano ha escluso il diritto di Keope alla restituzione della caparra, attesa la mancata attivazione del procedimento amministrativo volto ad ottenere il rilascio delle concessioni edilizie. Keope sarebbe stata legittimata a ottenere la restituzione di quanto versato solo nel caso di diniego del permesso edificatorio da parte dell'ente competente. La Corte territoriale ha riconosciuto a [OSCURATO:PERSONA] il diritto a trattenere la caparra. Il giudice del gravame ha rilevato che la facoltà di recedere dal contratto nell'ipotesi di mancata approvazione del piano di governo del territorio nel termine pattuito non poteva non essere coordinata con la possibilità (prevista dai medesimi "patti speciali") di ottenere la restituzione di quanto versato nella sola ipotesi in cui non fosse stato ottenuto un permesso a costruire residenziale sull'area. Sicché, non avendo Keope dato prova di aver avviato detto procedimento amministrativo, la Corte territoriale ha rilevato l'assenza di una legittima causa di restituzione della caparra in base al regolamento contrattuale. 4. - Per la cassazione della sentenza della Corte d'appello di Milano ha proposto ricorso la [OSCURATO:SOCIETA], in liquidazione, sulla base di tre motivi. Ha resistito con controricorso la società [OSCURATO:PERSONA] a r.l. [OSCURATO:PERSONA] 1. - Con il primo motivo (violazione dell'art. 1362 cod. civ., in relazione all'art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ.) si censura l'interpretazione del contratto effettuata dalla Corte d'appello, là dove ha posto in connessione il diritto della promissaria acquirente di recedere in caso di mancata approvazione del piano di governo del territorio e il diritto alla restituzione della caparra "qualora, per qualsiasi ragione, non fosse possibile ottenere un permesso di costruire". Ad avviso della ricorrente, l'applicazione dell'art. 1362 cod. civ. non avrebbe potuto consentire una lettura del contratto nei termini indicati, essendo, nel caso in esame, la lettera dell'accordo chiara ed univoca. Evidenzia la società ricorrente che una interpretazione letterale del contratto avrebbe dovuto indurre a ritenere che il fatto dal quale discende il diritto al recesso non consiste nel diniego del permesso, bensì nella mera impossibilità ad ottenere il titolo, a prescindere dall'avvio di qualsivoglia procedura amministrativa. L'errore nella applicazione delle norme ermeneutiche compiuto dalla Corte d'appello avrebbe determinato l'introduzione di un quid pluris, l'onere di procedere con la richiesta di permesso al solo fine di ottenere un diniego anche a fronte di un vincolo impeditivo di natura legale che in ogni caso e a priori escludeva la possibilità di edificare. 1.1. - Il motivo deve essere disatteso. L'accertamento della volontà delle parti contraenti in relazione al contenuto di un negozio o di una clausola di esso impone una indagine di fatto affidata al giudice di merito, la cui insindacabilità in sede di legittimità trova il suo limite in una inadeguatezza della motivazione tale da non consentire la ricostruzione dell'iter logico seguito dal giudice per giungere alla decisione adottata e nella violazione delle regole di ermeneutica (Cass., Sez. II, 22 agosto 2002, n. 12366; Cass., Sez. III, 14 luglio 2016, n. 14355). Nella specie la Corte d'appello, nel procedere all'interpretazione del regime contrattualmente stabilito per le modalità di trattenimento e restituzione della caparra, ha considerato:la clausola che prevedeva la facoltà di recedere della promissaria acquirente qualora entro il 30 giugno 2012 non fosse stato approvato il piano di governo del territorio; la clausola che prevedeva il diritto di chiedere la restituzione della caparra qualora per qualsiasi ragione non fosse possibile ottenere un permesso a costruire residenziale sull'area; la clausola che stabiliva l'onere della promissaria acquirente di provvedere alla richiesta del rilascio in Comune del permesso a costruire nei sessanta giorni successivi all'approvazione del piano. La Corte ambrosiana ha proceduto ad una lettura complessiva e coordinata di tali clausole del contratto, "attribuendo a ciascuna clausola il senso che risulta dal complesso dell'atto". La possibilità di ottenere la restituzione di quanto versato nella ipotesi in cui, una volta approvato il nuovo piano di governo del territorio entro il termine del 30 giugno 2012, non fosse stato ottenuto un permesso a costruire residenziale sull'area oggetto del preliminare di compravendita, doveva essere messa in relazione con l'impegno della promissaria, negozialmente pattuito in apposita clausola, di presentare le pratiche per l'ottenimento del permesso entro sessanta giorni dalla approvazione del piano. Su questa base, la Corte d'appello ha negato il diritto di Keope alla restituzione della caparra a causa della mancata attivazione, da parte della promissaria, del procedimento amministrativo volto ad ottenere il rilascio della concessione edilizia. Poiché l'approvazione del piano era avvenuta il 22 maggio 2012, era onere della promissaria provvedere alla richiesta di rilascio nei sessanta giorni successivi, concretamente avviando la procedura amministrativa innanzi all'ente competente. Non è pertanto configurabile la lamentata violazione dell'art. 1362 cod. civ.Il giudice del merito, nel ricostruire lo scopo pratico che le parti hanno inteso realizzare con la stipulazione del contratto, ha interpretato le clausole le une per mezzo delle altre, attribuendo a ciascuna il senso che risulta dal complesso dell'atto. Non sussiste la denunciata violazione del criterio legale di ermeneutica perché, in tema di interpretazione del contratto, solo la lettura dell'intero testo contrattuale consente una corretta comprensione della convenzione: l'elemento letterale, il quale assume funzione fondamentale nella ricerca della effettiva volontà delle parti, va verificato alla luce dell'intero testo (Cass., Sez. III, 8 giugno 2018, n. 14882; Cass., Sez. I, 8 febbraio 2021, n. 2945). Il motivo di ricorso finisce con il proporre una mera contrapposizione tra l'interpretazione suggerita dalla ricorrente e quella accolta dai giudici del merito, svincolando il recesso previsto per il mancato ottenimento del permesso di costruire dalla clausola prevedente l'impegno della parte promissaria di richiedere il rilascio del titolo. La difesa della società Keope, invero, sostiene che il fatto dal quale discende il diritto al recesso non sarebbe costituito dal diniego del permesso e che, pertanto, la clausola sulla restituzione della caparra non andrebbe letta in immediata connessione con l'ultimo periodo del capitolo precedente. Sennonché, va ribadito che l'interpretazione del contratto può essere sindacata in sede di legittimità solo nel caso di violazione delle regole legali di ermeneutica contrattuale, la quale non può dirsi esistente sul semplice rilievo che il giudice di merito abbia scelto una piuttosto che un'altra tra le molteplici interpretazioni del testo negoziale. Quando di una clausola siano possibili due o più interpretazioni, non è consentito alla parte, che aveva proposto l'interpretazione disattesa dal giudice, dolersi in sede di legittimità del fatto che ne sia stata privilegiata un'altra (Cass., Sez. III, 10 maggio 2018, n. 11254).2. - Con il secondo motivo (violazione dell'art. 1218 cod. civ., in relazione all'art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ.) si censura la decisione impugnata là dove ha ritenuto che dall'omessa richiesta di permesso di costruire sia conseguito inadempimento rilevante di Keope s.r.I., tale da legittimare il recesso della controparte. Ad avviso della ricorrente, la Corte territoriale avrebbe errato nell'applicazione dell'art.1218 cod. civ., avendo omesso di considerare l'equivalenza tra impossibilità materiale e impossibilità giuridica della prestazione, giacché [OSCURATO:SOCIETA]. non ha richiesto il permesso di costruire, nella certezza che il Comune non lo avrebbe potuto concedere. Con il terzo motivo (omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti, in relazione all'art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ.) la ricorrente assume l'erroneità della decisione impugnata, per avere la Corte d'appello totalmente omesso di valutare l'esistenza di un vincolo di inedificabilità dei terreni di cui in causa e dell'impossibilità di superarlo. Sicché, se la Corte territoriale avesse preso atto che il suolo, per effetto del vincolo Navigli, era obiettivamente inedificabile, avrebbe ritenuto legittimo il recesso esercitato da Keope, in conformità a quanto previsto dall'art. 4 del contratto preliminare. 2.1. - Il secondo e il terzo motivo possono essere esaminati congiuntamente, attesa la loro stretta connessione. Essi vanno disattesi perché le censure non colgono nel segno. Non rileva in questa sede stabilire se la nozione di impossibilità liberatoria sottesa all'art. 1218 cod. civ. debba essere concepita come impossibilità naturalistica della realizzazione materiale della prestazione dovuta in sé considerata o se riceva un temperamento alla luce del criterio della diligenza, inteso come parametro di integrazione del rapporto obbligatorio, ovvero un limite quando la prestazione è divenuta inesigibile secondo buona fede.La Corte d'appello, infatti, con logico e motivato apprezzamento, ha rilevato che Keope non ha provato l'impossibilità di ottenere il permesso a costruire. Ha osservato la Corte territoriale che la promissaria acquirente, diversamente da quanto si era impegnata a fare secondo le clausole del preliminare, non ha avviato alcuna procedura amministrativa innanzi al Comune per il rilascio del permesso a costruire, e dunque non è stato possibile far constare l'impossibilità ad ottenere il titolo attraverso il diniego del permesso. D'altra parte, nella specie si è di fronte ad una "asserita e non verificata inderogabilità del c.d. vincolo navigli" (come afferma la sentenza della Corte d'appello afferma a pagina 7). A tal fine, il giudice di merito - a fronte dell'impegno della promissaria di provvedere alla richiesta del rilascio del permesso - ha ritenuto non sufficiente ad integrare il rispetto degli obblighi contrattuali la mera assegnazione dell'incarico professionale all'arch. Sganzerla e inammissibile, perché generica e inconferente, l'istanza di esperimento di c.t.u. volta ad accertare le caratteristiche edilizie e urbanistiche dell'area oggetto del contratto. In questo contesto, appare assertiva l'osservazione secondo cui nel caso di specie sarebbe stato "impossibile pervenire alla conclusione dell'iter amministrativo per la ... concessione" del permesso di costruire (così a pagina 9 del ricorso). Si appalesa, inoltre, priva di specificità l'affermazione per la quale "la prova della inedificabilità legale del suolo" sarebbe raggiunta attraverso "le produzioni documentali della ricorrente in primo grado sub 20 e 21" (così a pagina 10 del ricorso). 3. - Il ricorso è rigettato Le spese processuali, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza. 4. - Poiché il ricorso è stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013 ed è rigettato, ricorrono i presupposti processuali per dare atto - ai sensi dell'art. 1, comma 17, della legge n. 228 del 2012, che ha aggiunto il comma 1 -quater all'art. 13 del testo unico di cui al d.P.R. n. 115 del 2002 - della sussistenza dell'obbligo di versamento, da parte della ricorrente, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per la stessa impugnazione, se dovuto. P.Q.M. rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al rimborso delle spese processuali del giudizio di cassazione, che liquida in complessivi euro 6.200, di cui euro 6.000 per compensi, oltre alle spese generali nella misura del 15% e agli accessori di legge. Ai sensi dell'art. 13, comma 1 -quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall'art. 1, comma 17, della legge n. 228 del 2012, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato