Cassazione n. 03753/2026

pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n.15276/2024 R.G. proposto da : [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], rappresentati e difesi , in virtù di procura speciale apposta su foglio materialmente allegato al ricorso, dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] ed elettivamente domiciliati presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA] L egato , in Roma, alla v. Bonifacio VIII, n. 22 (con indicazione pec: [OSCURATO:EMAIL]); -ricorrenti- contro [OSCURATO:SOCIETA] in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difes a dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] e presso il suo studio, in Roma, alla v. Tacito, n. 23, elettivamente domiciliata (pec: [OSCURATO:EMAIL]); -controricorrente- avverso la sentenza della Corte d'Appello di Milano n. 1143/2024 , pubblicata il 19/04/2024. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 15/10/2025 dal [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] avevano concluso in data 27.5.2014 un contratto preliminare di compravendita con [OSCURATO:SOCIETA]. e avevano agito in giudizio ai sensi dell’art. 2932 c.c. per l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo a contrarre a carico della società promittente venditrice. La società convenuta si era costituita contrastando le pretese della controparte e chiedendo in via riconvenzionale la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento dei promissari acquirenti, che occupavano l’immobile dal [OSCURATO:DATA_NASCITA] e che non avevano provveduto al pagamento del dovuto. All’esito della disposta istruttoria, nel cui ambito era stata esperita una consulenza tecnica d’ufficio, il Tribunale di Monza aveva - con sentenza del 16 giugno 2020 - accolto la domanda degli attori, subordinando l’effetto traslativo della proprietà dell’immobile che ne era oggetto al pagamento, da parte dei promissari acquirenti, del prezzo residuo dovuto, pari a € 238.923,02, oltre oneri fiscali e interessi dal 31.10.2017 (data prevista per la stipula del definitivo) al saldo, e alla definizione della pratica in sanatoria resasi necessaria per l’emersione, in corso di causa, di difformità da regolarizzare, con conseguente aggiornamento catastale da annotare ai fini dell’integrazione della nota di trascrizione; le altre domande proposte erano state respinte. Contro la menzionata sentenza del Tribunale di Monza avevano proposto appello principale [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] e appello incidentale [OSCURATO:SOCIETA]. [OSCURATO:SOCIETA] d’Appello di Milano, disposta una nuova consulenza tecnica d’ufficio, aveva – con la sentenza richiamata in epigrafe - parzialmente riformato la pronuncia di primo grado, subordinando l’effetto traslativo dell’immobile al solo pagamento del residuo prezzo dovuto e confermando nel resto la sentenza impugnata. A fondamento della decisione il Giudice d’appello, per quanto qui ancora interessa, aveva così motivato (le parti comprese tra virgolette sono riportate letteralmente dalla motivazione della sentenza impugnata): - va ribadito che l’immobile promesso in vendita non comprendeva l’uso residenziale per tutta la superficie immobiliare, e quindi per tutto il sottotetto, i cui locali dovevano piuttosto essere conformati in termini tali da potere essere apprezzati come aventi vocazione ad assumere idoneità abitativa; - non ostano al conseguimento del cambio d’uso del sottotetto, e quindi alla trasferibilità del bene, nello stato accertato dalla sentenza di primo grado, le dedotte difformità urbanistiche; in primo luogo dopo la sentenza impugnata [OSCURATO:SOCIETA]. ha provveduto a conseguire la sanatoria dei due velux con relativo provvedimento di certificazione di compatibilità paesaggistica ; Per quanto attiene le difformità che investono lo spessore della soletta, con incremento delle altezze nel sottotetto e dell’altezza dello stabile condominiale, trattasi di deduzione proposta per la prima volta in appello, grado di giudizio in cui è stata depositata la relazione datata 10.12.2020, resa dal professionista [OSCURATO:PERSONA], incaricato dall’appellante ( All O atto di appello) ; Tale prospettazione ha costituito in ogni caso oggetto di approfondimento istruttorio in sede di espletamento di c.t.u. in sede di appello, sede in cui il contraddittorio si è sviluppato avuto riguardo anche a questo specifico aspetto, affrontato anche dai ctp di parte. Va infatti richiamato come, a corredo del deposito delle note ex art. 87 co 7 lett. h) depositata per l’udienza del [OSCURATO:DATA_NASCITA], gli appellanti [OSCURATO:PERSONA] hanno rappresentato di avere inoltrato al Comune di Verano al Lambro e al [OSCURATO:PERSONA] del Lambro “richiesta di sopralluogo per difformità” avuto riguardo al carattere altimetrico dell’edificio, a seguito del quale il [OSCURATO:PERSONA] ha comunicato l’avvio di procedimento sanzionatorio di rimessione in pristino (allegati P, Q nota depositata il 25.2.2022 fascicolo appello Mazzola). Pertanto è stato accertato, da un canto, che l’incremento delle solette, “risultato conseguente a specifiche necessità tecnologiche e/o derivanti dall’introduzione da cogenti leggi regionali nazionali per l’ottenimento del risparmio energetico” (p. 38 c.t.u. Bolchini), non ha comportato aumento della volumetria urbanistica autorizzata e, dall’altro, che la misura delle altezze dell’immobile non supera il 2% di tolleranza previsto dall’art 34 co. 2 ter DPR 380/ 2001, avendo la perizia resa in sede di appello dato atto che l’altezza complessiva è di ml. 12,79, inferiore a quella di 12,90 autorizzabile (p. 21,22 c.t.u. Bolchini). Merita di essere richiamato come l’incremento dell’altezza dell’immobile è stato [determinato] “esclusivamente dall’incremento dello spessore di cm. 22 di ciascuna soletta di separazione dei singoli piani, e che questo sia stato conseguente anche ai fini di ottenere un miglioramento delle performance energetiche dell’edificio”, sicché può essere ricondotto a “volumi tecnici” ( p.33 / p.38, 39 c.t.u. Bolchini) con ciò intendendosi, in ultima analisi, al di là della definizione che ne ha dato la richiamata circolare n. 33 del Ministero Beni culturali del 26.6.2009, opere che non vanno a impattare sul potere conformativo oggetto di pianificazione da parte degli enti preposti alla tutela ambientale, “prive di qualsiasi autonomia funzionale e che non generano alcun aumento di carico territoriale “( p.16 ctp Arch. Elli).Da ultimo le parti hanno dato atto che la circolare n. 38 del 4.9.2023 del Segretariato del Ministero della Cultura ha chiarito che la nozione di volume di cui all’art. 167 comma 4, lett. a) del Codice comprende qualsiasi nuova volumetria, inclusi i volumi tecnici. Sicché, come ha efficacemente rilevato FA.DA (memoria di replica del 23.10.2023) ciò che assume importanza in sede di rilascio dell'autorizzazione paesaggistica, per come anche predicato dalla giurisprudenza, è “la concreta incidenza impattante dell'intervento progettato sullo scenario paesaggistico circostante, con esclusione di qualsivoglia verifica degli aspetti di regolarità urbanistica ed edilizia dell'opera, quali anche lo stato legittimo dell'immobile” (Consiglio di Stato sez. IV, 24/03/2023, n. 3006). Infine nei giudizi paesaggistici assume rilievo l’impatto dell’opera sul territorio circostante, non dovendosi limitare la compatibilità paesaggistica postuma ad un mero calcolo numerico o alla mera qualificazione, o meno, di volume tecnico. Tale ricostruzione è stata infine definitivamente avallata dai pareri tecnici resi dal Comune e dall’Ente parco, a seguito di incontri congiunti sollecitati nel corso delle operazioni tecniche ( all. 5 c.t.u. Bolchini) da cui è emerso che l’incremento delle solette rientra nel concetto di volume tecnico, che esiste la compatibilità paesaggistica dell’eventuale incremento del pacchetto di copertura, nonché la sussumibilità in sanatoria edilizia delle differenze in quote maggiori rispetto agli elaborati presentati. Risulta pertanto priva di fondamento la evocata necessità di realizzare la riduzione del piano sottotetto in quanto l’altezza complessiva dell’edificio sarebbe non in linea con quanto assentito, come anche la necessità di presentare pratica in sanatoria per l’intero compendio immobiliare composto di 30 unità (p.19 appello, p.3 comparsa conclusionale appellanti) ; - Del tutto estranee al tema del giudizio, le ulteriori difformità asseritamente emerse in sede di sopralluogo del 20.9.2022, evidenziate dal ctp di parte Elli, in ogni caso valutate nel contraddittorio. Non ha trovato avallo la invocata “incommerciabilità del bene”, atteso che è incontestato che il titolo edilizio è stato rilasciato e che le dedotte “difformità” non incidono sulla validità della compravendita . Hanno proposto ricorso per cassazione [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], affidandolo a tre motivi. [OSCURATO:SOCIETA]. si è costituita con controricorso. Entrambe le parti costituite hanno tempestivamente depositato memorie illustrative in prossimità dell’adunanza in camera di consiglio fissata per la decisione sul ricorso. [OSCURATO:PERSONA] 1. I ricorrenti formulano per la prima volta in questa sede di legittimità conclusioni, proposte in via subordinata nell’ipotesi in cui l’Ecc.ma Corte di cassazione adita dovesse ritenere, giusta l’interpretazione di cui all’art.167 comma 4, lett. a) d. lgs. n.42 del 22 gennaio 2004, che sussista l’impossibilità di fatto di addivenire all’emanazione della pronuncia ex art. 2932 c.c. - cfr. a pag. 19 del ricorso - , con le quali aggiungono le domande di risoluzione contrattuale, di restituzione dell’acconto versato e di risarcimento del danno, da liquidare in separato giudizio. Si tratta di domande di merito totalmente estranee al presente giudizio di legittimità, nel quale non trova applicazione il disposto dell’art.1453 c.c., e pertanto sono da ritenersi inammissibili. 2. Con il primo motivo di ricorso [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] lamentano la Violazione o falsa applicazione di norme di diritto (art.2932 c.c., in relazione all’art. 360 co 1 n. 3 c.p.c.) e omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio oggetto di discussione delle parti sulla necessità di ottenimento di compatibilità paesaggistica e edilizio- urbanistica (rilevante ex art. 360 comma 1, n. 5, c.p.c.) [OSCURATO:SOCIETA] di Appello di Milano avrebbe completamente errato nel valutare gli esiti della consulenza tecnica d’ufficio in ordine alla sussistenza di difformità edilizio-urbanistiche e paesaggistiche riguardanti l’intero edificio ed avrebbe errato nel ritenere possibile la pronuncia di trasferimento della proprietà ai sensi dell’art. 2932 c.c., senza subordinare detto trasferimento all’ottenimento della conformità paesaggistica e edilizio-paesaggistica: in tal modo la Corte di merito non avrebbe applicato l’art. 2932 c.c. ma ne avrebbe violato la ratio. Sarebbe infatti principio pacifico, secondo i ricorrenti, quello secondo cui la regolarità urbanistica è presupposto essenziale per l’emanazione della sentenza ex art. 2932 c.c. avendo, questa, funzione sostitutiva dell’atto negoziale programmato dalle parti (i ricorrenti richiamano Cass. civile sez. II, 19/09/2019, n. 23388, che conferma la necessità della regolarità urbanistica del bene ai fini della pronuncia ex art. 2932 c.c., in linea con le pronunce che si richiameranno oltre) e, nel caso di specie, questo principio sarebbe stato violato. [OSCURATO:SOCIETA] avrebbe, inoltre, omesso di considerare che, comunque, sarebbe pacifico che lo stato di fatto vada regolarizzato con la presentazione di idonea domanda di compatibilità paesaggistica e, all’esito favorevole, di SCIA in sanatoria per l’ottenimento di compatibilità edilizio-urbanistica, e che senza detta regolarizzazione il trasferimento non sarebbe possibile. 2.1. Il motivo, che contiene due diversi profili di doglianza, è infondato. [OSCURATO:SOCIETA] ha esaminato la questione - rilevabile comunque d’ufficio - della regolarità urbanistica dell’immobile compravenduto, regolarmente assentito e dotato di certificato di abitabilità, e ha concluso per la sostanziale irrilevanza delle riscontrate difformità, parziali e non incidenti sulla commerciabilità del bene, ai fini della pronuncia ex art. 2932 c.c.: queste valutazioni sono state raggiunte all’esito di un articolato percorso motivazionale che ha tenuto conto dei rilievi tecnici del consulente nominato d’ufficio e delle critiche espresse dai consulenti delle parti e che valorizza altresì i pareri tecnici resi dal Comune di [OSCURATO:PERSONA] e dagli altri Enti amministrativi preposti. La sentenza della Corte d’Appello di Milano rispetta, come emerge dall’argomentare logico, comprensibile e congruente, chiaramente espresso nella motivazione, i principi di diritto espressi da questa Corte di legittimità, secondo i quali in tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto di compravendita, ai sensi dell'art. 40 della legge 28 febbraio 1985, n. 47, non può essere pronunciata sentenza di trasferimento coattivo ex art. 2932 cod. civ. se l'immobile sia stato costruito senza licenza o concessione edilizia (e manchi la prescritta documentazione alternativa: concessione in sanatoria o domanda di condono corredata della prova dell'avvenuto versamento delle prime due rate dell'oblazione), o se l'immobile sia caratterizzato da totale difformità della concessione e manchi la sanatoria. Se invece l’immobile sia, come nel caso di specie, munito di regolare concessione e di permesso di abitabilità, non annullati né revocati, gli eventuali vizi di regolarità urbanistica non oltrepassanti la soglia della parziale difformità rispetto alla concessione, non preclude l'emanazione della sentenza costitutiva, perché il corrispondente negozio di trasferimento non sarebbe nullo: in tal caso sarebbe illegittimo il rifiuto dell’un contraente del contratto preliminare avente ad oggetto il bene alla stipula del contratto definitivo sollecitata dall’altro contraente (cfr. Cass. n. 20258/2009; Cass. n. 8081/2014). Non è, pertanto, rinvenibile nella sentenza alcuna violazione di legge con riferimento al disposto dell’art. 2932 c.c. Si deve escludere anche l’esistenza di violazioni rientranti nell’ambito di operatività dell’art. 360 n.5 c.p.c. Si richiama, in proposito, la giurisprudenza consolidata di questa Corte emergente fin dalla sentenza delle SU n.8053/2014 e sempre seguita nelle pronunce successive, secondo la quale La riformulazione dell'art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., disposta dall'art. 54 del d.l. 22 giugno 2012, n. 83, conv. in legge 7 agosto 2012, n. 134, deve essere interpretata, alla luce dei canoni ermeneutici dettati dall'art. 12 delle preleggi, come riduzione al "minimo costituzionale" del sindacato di legittimità sulla motivazione. Pertanto, è denunciabile in cassazione solo l'anomalia motivazionale che si tramuta in violazione di legge costituzionalmente rilevante, in quanto attinente all'esistenza della motivazione in sé, purché il vizio risulti dal testo della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali. Tale anomalia si esaurisce nella "mancanza assoluta di motivi sotto l'aspetto materiale e grafico", nella "motivazione apparente", nel "contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili" e nella "motivazione perplessa ed obiettivamente incomprensibile", esclusa qualunque rilevanza del semplice difetto di "sufficienza" della motivazione . Nel caso di specie, non solo il fatto che si pretende omesso non lo è stato, perché la necessità di regolarizzazione dell’intero immobile - e non della sola unità immobiliare dei ricorrenti - per la compatibilità paesaggistica, sicuramente possibile (si richiamano le considerazioni svolte nella motivazione della sentenza impugnata sul punto, sopra riportate nei passaggi significativi), è stata considerata e valutata dalla Corte di merito che, in conseguenza del concreto rilievo attribuitole - di ininfluenza sulla commerciabilità dell’immobile oggetto del contratto preliminare -, non l’ha ritenuta ostativa alla pronuncia ex art. 2392 c.c., ma ciò è avvenuto all’esito di una motivazione effettiva, logica, comprensibile e non contraddittoria, sicuramente rispettosa del minimo costituzionale imposto dall’art.111 Cost. e insindacabile in sede di legittimità. 3. Con un secondo profilo di critica [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] lamentano la Violazione o falsa applicazione di norme di diritto (art.2932 c.c., in relazione all’art. 360 co. 1 n.3 c.p.c., e omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio oggetto di discussione delle parti sulla esistenza di difformità edilizie ostative al trasferimento di proprietà (rilevante ex art. 360 co. 1, n. 5, c.p.c.) . Si sostiene che, durante i sopralluoghi effettuati nel corso delle operazioni peritali, sarebbero emerse ulteriori difformità dell’immobile rispetto a quanto assentito (diverse misure dei balconi, misure differenti di alcuni locali al piano sottotetto, differenze delle altezze perimetrali in corrispondenza del volume a doppia altezza pari a 450 cm, misurato sul filo interno della muratura e fino all’intradosso dei travetti lignei, differenze della misura in corrispondenza della muratura perimetrale nel locale piano sottotetto lato est pari a cm.122 invece che a cm.111) ma, erroneamente, la Corte di appello non avrebbe ritenuto la questione rilevante in relazione al trasferimento della proprietà, considerandola del tutto estranea alla materia del contendere: si sarebbe così violato il disposto dell’art. 2932 c.c. procedendo al trasferimento di un immobile non conforme, anche se per profili emersi in corso di giudizio, e si sarebbe altresì omessa la considerazione di un fatto decisivo discusso. I ricorrenti aggiungono che le difformità segnalate erano emerse in sede di operazioni peritali ma non venivano riportate nella bozza della relazione tecnica d’ufficio: a seguito dei rilievi del consulente di parte sul punto il Tecnico d’ufficio aveva replicato che non intendeva tenerne conto perché, ai fini delle risposte ai quesiti peritali e della predisposizione delle pratiche in sanatoria propedeutiche per il successivo recupero del sottotetto e l’ottenimento dell’agibilità, le misure rilevanti risultano essere quelle relative all’ingombro esterno della sagoma e quelle individuate in sede di rilievo e riportate nei relativi allegati . 3.1. Anche questo motivo di ricorso è infondato. [OSCURATO:SOCIETA] di merito non si è limitata a ritenere del tutto estranee al tema del giudizio le difformità di cui si discute - prendendo in considerazione espressamente i rilievi degli attuali ricorrenti sul punto che ne assumevano invece la valutabilità e, soprattutto, la rilevanza determinante, e non condividendoli - ma ha comunque sottolineato che esse erano state in ogni caso considerate nel contraddittorio delle parti e le ha infine comprese nel complessivo giudizio di irrilevanza ai fini di una pretesa incommerciabilità dell’alloggio, atteso che il titolo edilizio è stato rilasciato e che le dedotte “difformità” non incidono sulla validità della compravendita poiché esse non potrebbero comunque oltrepassare la soglia della parziale difformità rispetto alla concessione. Si richiamano le considerazioni sopra svolte quanto ai principi di diritto da prendere a riferimento per valutare la sussistenza della violazione del disposto dell’art. 2932 c.c., per le eventuali irregolarità edilizio- urbanistiche del bene oggetto della relativa domanda, e per il rilievo che deve assumere la motivazione della sentenza impugnata per poter essere criticata in sede di legittimità per i profili individuati dall’art. 360 n.5 c.p.c. In relazione alle critiche poste a fondamento del motivo di ricorso in esame non sussistono né la violazione dell’art. 2932 c.c., né la pretesa omissione di un fatto decisivo discusso tra le parti. In sostanza, i ricorrenti vorrebbero inammissibilmente ottenere una rivalutazione nel merito della decisione della Corte d’Appello di Milano, attraverso una rielaborazione dell’interpretazione del materiale istruttorio acquisito e una diversa valorizzazione degli elementi emersi nel corso delle consulenze tecniche disposte, che si vorrebbero effettuate nel senso da loro proposto e individuato come il solo corretto. 4. Il terzo motivo di ricorso prospetta la Violazione o falsa applicazione di legge (e segnatamente dell’art. 167 comma 4, lett. a) d. lgs. n.42 del 22 gennaio 2004, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.) ed omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio oggetto di discussione delle parti sulla necessità di ottenimento di compatibilità paesaggistica e edilizio-urbanistica (rilevante ex art. 360 comma 1, n. 5, c.p.c.) . Si deduce che la Corte d’Appello di Milano avrebbe omesso di considerare che, ferma la ricomprensione nell’ambito dell’art. 167 cit. anche dei volumi tecnici, tale inclusione non permetterebbe comunque la conformità paesaggistica tutte le volte in cui si sia realizzato un nuovo volume, anche se tecnico; ne conseguirebbe che nel caso di specie, l’unità immobiliare di cui è causa non potrebbe nemmeno essere suscettibile di sanatoria perché sarebbero stati comunque realizzati, inammissibilmente, nuovi volumi. 4.1. Pure questo motivo è privo di fondamento. La norma tecnica richiamata è stata interpretata dalla Corte di merito seguendo le indicazioni delle [OSCURATO:PERSONA] preposte, oltre che del Tecnico d’ufficio, nel senso che i volumi tecnici non importano un aumento delle altezze dell’immobile superiore a quello consentibile e che la concreta incidenza impattante dell'intervento progettato, riguardante l’immobile di cui fa parte l’unità abitativa oggetto del contratto preliminare del 27.5.2014, sul paesaggio circostante non viola la normativa di riferimento. Anche con questo motivo di critica i ricorrenti propongono come violazione di legge argomenti volti invece a provocare, inammissibilmente in questa sede, una diversa valutazione dell’interpretazione e valorizzazione degli elementi istruttori operata dalla Corte di merito. 5. In conclusione, il ricorso è integralmente infondato e deve essere, perciò, respinto. 6. Le spese del presente giudizio di legittimità, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza. Considerato il tenore della pronuncia, va dato atto – ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002 – della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a titolo contributo unificato, pari a quello previsto per la proposizione dell’impugnazione, se dovuto. P.Q.M [OSCURATO:SOCIETA] rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti, in solido fra loro, al pagamento, in favore della controricorrente [OSCURATO:PERSONA] s.r.l., delle spese del presente giudizio di legittimità, che liquida in complessivi € 7.000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in € 200,00 ed agli accessori di legge, inclusi iva e cassa avv