Cassazione n. 18146/2026

ente-contro[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA] A R.L., rappresentata e difesa dagli avvocatiANTONIO LOVISOLO e [OSCURATO:PERSONA]-controricorrente-Avverso la sentenza della [OSCURATO:PERSONA] GRADOdella LIGURIA n. 455/2023 depositata il 20/06/2023.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 14/05/2026 dalconsigliere [OSCURATO:PERSONA].La controricorrente [OSCURATO:PERSONA] a r.l. il [OSCURATO:DATA_NASCITA] avevaacquistato dalla società [OSCURATO:SOCIETA] il diritto di superficie, comprensivoNumero registro generale 2179/2024Numero sezionale 4104/2026Numero di raccolta generale 18146/2026Data pubblicazione 05/06/2026dell’indice d’edificabilità, relativo a un terreno nel Comune di [OSCURATO:PERSONA].Con separato accordo in pari data la stessa APA s’impegnò ad acquistarela nuda proprietà e i diritti residuali sul citato terreno per il prezzoconvenuto di € 210.000,00. Sorgeva in seguito controversia sull’esattaubicazione dei confini sicché APA convenne in giudizio la promittentevenditrice avanti al locale Tribunale per ottenere l’esecuzione forzatadell’obbligo di concludere il trasferimento dei diritti residui nonché diridurre per compensazione il prezzo pattuito succitato, azzerandolo, inrelazione ai danni patiti da APA per la violazione degli accordi. Laconvenuta, oltre a respingere le tesi di controparte, chiese a sua volta invia riconvenzionale l'esecuzione ex art. 2932 c.c. del preliminare concondanna di APA al pagamento del prezzo.Nel contraddittorio con [OSCURATO:SOCIETA] e con sentenza n. 645/17, il Tribunaleordinario di [OSCURATO:PERSONA] respinse le domande di APA e accolse lariconvenzionale di [OSCURATO:SOCIETA], condannando la prima al pagamentodell’intero prezzo e subordinando a tale pagamento il trasferimento dellanuda proprietà e degli altri diritti residuali. La soccombente impugnò lasentenza avanti la Corte d’appello di Genova.Nelle more, la locale Agenzia delle Entrate notificò ad APA l’[OSCURATO:DATA_NASCITA] unavviso di liquidazione d’imposta di registro per € 19.939,00 oltre aimposte catastale e ipotecaria (€ 50+50) in relazione a tale sentenza,avverso il quale la contribuente propose ricorso avanti alla CommissioneTributaria Provinciale di [OSCURATO:PERSONA]. Il primo giudice, con sentenza n.220/19, respinse il ricorso.Su appello della medesima contribuente, con la sentenza 445/01/2023indicata in epigrafe e nel contraddittorio con l’Agenzia, la Corte di GiustiziaTributaria di II grado di Genova accolse parzialmente il gravame,ritenendo che la sentenza in questione dovesse essere sottoposta aimposizione in misura fissa anziché proporzionale.Numero registro generale 2179/2024Numero sezionale 4104/2026Numero di raccolta generale 18146/2026Data pubblicazione 05/06/2026Secondo il giudice d’appello, se è incontestato come i contratti sottoposti acondizione sospensiva siano da sottoporre a imposta di registro in misurafissa, non sarebbe applicabile nel caso specifico l’eccezione di cui alcomma 3 dell’art. 27 del d.P.R. 131/86, secondo cui: “non sonoconsiderati sottoposti a condizione sospensiva le vendite con riserva diproprietà e gli atti sottoposti a condizione che ne fanno dipendere glieffetti dalla mera volontà dell'acquirente o del creditore”.Da una parte, il prezzo dovrebbe ritenersi incerto, atteso che APA nechiede la compensazione con “gli adempimenti eccepiti” (rectius i danniper gli inadempimenti eccepiti) sicché, ove anche la Corte d’appello nonriconoscesse tali inadempimenti, APA conserverebbe la facoltà di nonpagare il prezzo e quindi si tratterebbe di una condizione “potestativasemplice” e non “meramente potestativa” come prevista dal citato comma3. Dall’altra parte, trattandosi di cessione di terreni tra società di capitalee ove l’operazione si perfezionasse, si tratterebbe d’operazione soggetta aIVA, non potendosi, a parere della Corte di merito, scindere laregistrazione della sentenza dal perfezionamento della compravendita.Non potrebbe oggi sottoporsi la sentenza a imposta proporzionale poiché,in virtù del principio d’alternatività tra le due imposte, le società stesse“potrebbero eccepire essere esentate dall’applicazione dell’IVA”.Ricorre per cassazione l’Agenzia delle entrate sulla base di due motivi.Resiste la contribuente con controricorso integrato da successivamemoria.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con il primo motivo l’Agenzia ricorrente lamenta la violazione e/o falsaapplicazione dell’art. 27 in combinato disposto con gli artt. 37 e 8 dellaTariffa, parte prima, del d.P.R. n. 131/1986 in relazione all’art. 360,comma 1, n. 3) c.p.c. Richiama a tal fine l’orientamento consolidato diquesta Corte secondo cui, nel caso di sentenze emesse ai sensi dell’art.Numero registro generale 2179/2024Numero sezionale 4104/2026Numero di raccolta generale 18146/2026Data pubblicazione 05/06/20262932 c.c., è applicabile il comma 3 dell’art. 27 citato con conseguenteimposizione in misura proporzionale, e ciò anche nel caso in cui, come inquello in esame, la sentenza assoggettata a imposta non sia ancoradivenuta definitiva (vv. Cass. ord. 9801/2022, 27902/2018, 30957/2021,7390/2020, e le precedenti pronunce nn. 6116/2011, 3806/2017,8006/2016, 21625/2015, 16818/2014, 8544/2014, 11780/2008,4627/2003, 14470/2018).1.1 Il motivo è fondato.1.2. È errato ritenere che la condizione posta dalla sentenza del tribunalespezzino che “subordina detto trasferimento (cioè l’effetto traslativoderivante dalla presente sentenza) al pagamento del corrispettivo comesopra determinato da parte di APA costruzioni generali srl” sia“meramente potestativa” e quindi ininfluente ai fini fiscali valorizzandol’incertezza del prezzo, conseguente agli inadempimenti eccepiti.L’art. 27, comma 3, D.P.R. n. 131/1986 stabilisce che “non sonoconsiderati sottoposti a condizione sospensiva (…) gli atti sottoposti acondizione che ne fanno dipendere gli effetti dalla mera volontàdell’acquirente o del creditore”.Da ciò deriva il loro trattamento fiscale, ai fini dell’imposta di registro, inmisura proporzionale.L’art. 27, comma 4, D.P.R. n. 131/1986 prevede, invece, che “Gli attisottoposti a condizione che ne fanno dipendere gli effetti dalla meravolontà del venditore o dell’obbligato sono soggetti all’imposta in misurafissa”.1.3 In questo contesto normativo, l’orientamento consolidato di questaCorte in tema di contratto preliminare di compravendita di bene immobileè nel senso che in materia d’imposta di registro, la sentenza ex art. 2932c.c., che abbia disposto il trasferimento di un immobile in favore delpromissario acquirente, subordinatamente al pagamento del corrispettivopattuito, è soggetta ad imposta proporzionale e non in misura fissa, ancheNumero registro generale 2179/2024Numero sezionale 4104/2026Numero di raccolta generale 18146/2026Data pubblicazione 05/06/2026se ancora impugnabile, trovando applicazione l’art. 27 del D.P.R. n. 131del 1986, alla stregua del quale non sono considerati sottoposti acondizione sospensiva gli atti i cui effetti dipendano dalla mera volontàdell’acquirente ovvero dall’iniziativa unilaterale del promittente acquirente(così, tra le tante, Cass., Sez. T., 16 giugno 2023, n. 17359, che richiamaCass., Sez. 5, 14 settembre 2016, n. 18006; Cass., Sez. 6-5, 6 giugno2018, n. 14470; Cass., Sez. 5, 31 ottobre 2018, n. 27902; Cass., Sez. 5,30 aprile 2019, n. 11411; Cass., Sez. 5, 13 agosto 2020, n. 17035; Cass.,Cass., Sez. 5, 23 febbraio 2021, n. 4737; Cass., Sez. 5, 29 ottobre 2021,n. 30957; Sez. 6-5, 28 aprile 2022, n. 13260; Cass., Sez. 5, 29 aprile2022, n. 13705). La regula iuris prevista dal comma 3 dell’art. 27 T.U.R.non muta se a richiedere l’adempimento ex art. 2932, primo comma, c.c.sia stato il promittente venditore;– quello che rileva non è la parte che chiede l’adempimento(indifferentemente l’acquirente o il venditore), ma la ricorrenza inconcreto delle fattispecie previste dall’art. 27, comma 3 e 4, T.U.R., lequali non considerano e non si distinguono, per disciplina fiscale, aseconda del soggetto che propone l’azione di adempimento (il venditore ol’acquirente), puntando invece il discrimine sul soggetto (acquirente ovenditore) dalla cui mera determinazione dipendono gli effetti delcontratto sospensivamente condizionato;– la condizione, quindi, è meramente potestativa, quando il compimentodel fatto o la sua omissione dipende dalla semplice volontà della parte, acui resta riservata un potere decisionale sull’efficacia o sulla inefficacia delcontratto, come tale espressivo di un mero arbitrio della parte, nonaltrimenti giustificato da seri da seri o apprezzabili motivi, i quali, per lomeno ai fini fiscali che occupano, non possono ridursi ad una rinnovatavalutazione di convenienza dell’affare o ad una sopravvenuta incapacitàfinanziaria (cfr., su tali principi, Cass., Sez. T., 17 marzo 2025, n. 7120 eNumero registro generale 2179/2024Numero sezionale 4104/2026Numero di raccolta generale 18146/2026Data pubblicazione 05/06/2026la giurisprudenza ivi richiamata, ai cui contenuti si rinvia; Cass. n.20852/2025).1.4 Non sono pertanto considerati sottoposti a condizione sospensiva levendite con riserva di proprietà e gli atti sottoposti a condizione che nefanno dipendere gli effetti dalla mera volontà dell'acquirente odell'obbligato. La disposizione si riferisce alla condizione (financhemeramente) potestativa lecita e trova giustificazione nell'intento d’evitareche si possa sfuggire all'imposizione proporzionale utilizzando strumentigiuridici volti a occultare il risultato economico considerato ai finidell'imponibile. L'articolo 27, comma 4, invece, prevedendo che "gli attisottoposti a condizione sospensiva che ne fa dipendere gli effetti dallamera volontà del venditore o dell'obbligato sono soggetti a imposta inmisura fissa", si inserisce nel solco dell'ordinario regime civilistico di cuiall'articolo 1355 c.c., secondo cui è nullo il negozio cui una siffattacondizione risulti apposta. La sentenza di cui all'articolo 2932 c.c., ai finidel trattamento fiscale, va considerata all'interno di tale distinzione. Equindi, fermo restando che, parlandosi della registrazione di una sentenza,ogni rinvio al regime del contratto condizionato può essere accettabile soloper assimilazione, si giustifica unicamente la tesi che avvicina allacondizione meramente potestativa lecita (in quanto dipendente dallavolontà della parte acquirente di pagare il prezzo) il condizionamento deglieffetti costitutivi della sentenza stessa. Tale orientamento è stato ribaditopiù volte anche recentemente (vv. Cass. Sez. 5, 24/07/2025, n. 21055,Rv. 676116 – 01 e 23/07/2025, n. 20852, Rv. 675714 – 01).2. Con il secondo motivo si duole della violazione e/o falsa applicazionedell’art. 40 del d.P.R. n. 131 del 1986 in combinato disposto con gli artt.37 e 8 della citata Tariffa, parte prima, in relazione all’art. 360, commaprimo, n. 3 c.p.c. Non sarebbe a tal fine invocabile il principiod’alternatività tra imposta di registro e IVA di cui al citato art. 40 poichéoggetto della prima è, nel caso specifico, la sentenza del Tribunale e non ilNumero registro generale 2179/2024Numero sezionale 4104/2026Numero di raccolta generale 18146/2026Data pubblicazione 05/06/2026trasferimento di proprietà di un bene di cui è già corrisposto il prezzo,essendo la cessione del bene in sé ad essere assoggettata ad IVA (Cass.23038/14 e 17586/12, 5978/15 e 24159/21).2.1 Anche questo motivo è fondato.2.2 Questa Corte ha sul punto già evidenziato (vv. Cass. 24159/21) che ladisposizione di cui alla nota II dell'art. 8, cit., - secondo il cui disposto «Gliall'imposta proporzionale per la parte in cui dispongono il pagamento dicorrispettivi o prestazioni soggetti all'imposta sul valore aggiunto ai sensidell'art. 40 del testo unico», - corrisponde ad un trattamento agevolato distretta interpretazione che ne esclude l'interpretazione estensiva (v., explurimis, Cass., 27 settembre 2017, n. 22502; Cass., 5 luglio 2011, n.14816);- con specifico riferimento, poi, alla sentenza costitutiva pronunciata aisensi dell'art. 2932 cod. civ., si è rilevato che la stessa, - producendol'effetto traslativo del diritto reale di proprietà sul bene promesso invendita con il preliminare rimasto inadempiuto, - rientra nella previsionedell'art. 8, lett. a) della Tariffa, Parte prima, allegata d.p.r. n. 131 del1986, per la quale si applica l'imposta di registro (proporzionale) stabilitaper il corrispondente atto, non rientrandosi, nella fattispecie, in alcunadelle ipotesi che legittimano la sottoposizione dell'atto giudiziario atassazione in misura fissa, posto che, in tal caso, oggetto della tassazioneè la sentenza del Tribunale in forza della quale si è verificato l'effettotraslativo della proprietà (Cass. 25 marzo 2015, n. 5978);- irrilevante sarebbe, ai fini in discorso, la stessa eventuale emissioned’una fattura gravata d’IVA, atteso che, come già più volte statuito dallaCorte, il regime legale dell'obbligazione tributaria ha carattere imperativo,e natura inderogabile, ed è, così, sottratto alle libere scelte delle parti che«hanno rispettivamente l'obbligo di corrispondere o di richiedere il tributoeffettivamente dovuto e non quello per primo corrisposto o scelto dalNumero registro generale 2179/2024Numero sezionale 4104/2026Numero di raccolta generale 18146/2026Data pubblicazione 05/06/2026contribuente in base a considerazioni soggettive» (v. già Cass., 9 aprile1991, n. 3726 cui adde Cass., 18 settembre 2019, n. 23219; Cass., 21febbraio 2019, n. 5225; Cass., 10 agosto 2010, n. 18524; Cass., 12marzo 1996, n. 2021; Cass., 11 aprile 1996, n. 3427);- laddove deve, poi, rimarcarsi che criterio fondamentale di tassazionedegli atti giudiziari (d.p.r. n. 131 del 1986, art. 20) è quello che hariguardo ai loro effetti giuridici che, nella fattispecie, si identificano coll'effetto traslativo della proprietà immobiliare già oggetto dell'inadempiutocontratto preliminare di vendita (Cass., 19 giugno 2020, n. 12013; Cass.,18 aprile 2018, n. 9501; Cass., 20 luglio 2011, n. 15918; Cass., 7novembre 2012, n. 19247; Cass., 27 ottobre 2006, n. 23243; Cass., 12luglio 2005, n. 14649).3. Il ricorso va pertanto accolto, cassando la sentenza impugnata e, nonessendo necessari ulteriori accertamenti in fatto, deve decidersi nel meritorespingendo l’originario ricorso della società contribuente.4. Quest’ultima va condannata, ai sensi dell’art. 385, comma secondo,c.p.c., al pagamento delle spese di tutti i giudizi che vanno liquidate comeda dispositivo. P.Q.Maccoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito,respinge l’originario ricorso della contribuente.Condanna la società controricorrente al pagamento, a favore dell’Agenziaricorrente, delle spese di tutte le fasi di giudizio che liquida in:- € 2.000,00 per il giudizio di primo grado, oltre accessori se dovuti;- € 2.500,00 per il giudizio d’appello oltre accessori se dovuti;- € 3.000,00 per la fase di legittimità, oltre spese prenotate a debito.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 14/05/2026.Il PresidenteMilena Balsamo