Cassazione n. 12425/2026

corrente-contro[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA] S.P.A., rappresentata e difesa dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA]-controricorrente-avverso la SENTENZA della CORTE D'APPELLO di ROMA n. 16/2021depositata il 05/01/2021.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 26/11/2025 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].Questa Corte, con ordinanza n. 5557/2018, ha cassato la sentenza n.6185, depositata il 10.12.2012, con cui la Corte di appello di Roma avevaliquidato il danno conseguente all'occupazione ed all'irreversibile trasfor-Numero registro generale 17626/2021Numero sezionale 4086/2025Numero di raccolta generale 12425/2026Data pubblicazione 04/05/2026mazione, ad opera del Comune di Monterotondo, del terreno, esteso permq 5.537 – destinato ad area di edilizia scolastica ‒ appartenente allaCassa di Risparmio di Rieti, in euro 1.158,15 (l'indennità di occupazioneera stata liquidata in euro 2.459,15), adottando il parametro del valoreagricolo medio dei terreni.In particolare, questa Corte, dopo aver condiviso l'impostazione del Giudi-ce d'appello in ordine al carattere non edificabile dell'area destinata a edi-lizia scolastica (avendo tale destinazione, nell'ambito della pianificazioneurbanistica comunale, l'effetto di configurare un tipico vincolo conformati-vo), ha ritenuto, alla luce delle sentenze della Corte Costituzionale n. 348del 2007 e n. 181 del 2011, l'illegittimità della liquidazione effettuata conil ricorso al criterio fondato sul c.d. valore agricolo medio, dovendo l'in-dennizzo essere agganciato al valore venale del bene.Questa Corte ha quindi disposto il rinvio alla Corte d'appello di Roma affin-ché provvedesse a determinare l'indennità di occupazione e l'entità del ri-sarcimento, considerando “che, all'interno della categoria dei suoli inedifi-cabili (in cui va ricompreso quello espropriato), rivestono valore a fini in-dennitari le possibilità di utilizzazioni intermedie tra l'agricola e l'edificato-ria (parcheggi, depositi, attività sportive e ricreative, chioschi per la vendi-ta di prodotti ecc.), sempre che siano assentite dalla normativa vigente siapure con il conseguimento delle opportune autorizzazioni amministrative”.Con sentenza n. 16/2021, depositata 5.1.2021, la Corte d'Appello di Ro-ma, quale giudice del rinvio, ha liquidato l'indennità di esproprio in €93.021,60 e quella di occupazione in euro 19,50 al mq, utilizzando il me-todo comparativo, attraverso il reperimento di atti aventi ad oggetto lacessione di aree con analoghe caratteristiche, e precisando che per la par-ticella espropriata non erano possibili, secondo il PRG e gli strumenti at-tuativi vigenti, altri usi diversi da quelli pubblicistici, potendosi realizzare ilsolo plesso scolastico e i parcheggi di pertinenza. [OSCURATO:PERSONA] di rinvio, nelloeffettuare tale liquidazione, ha ritenuto non applicabile il criterio di stimaNumero registro generale 17626/2021Numero sezionale 4086/2025Numero di raccolta generale 12425/2026Data pubblicazione 04/05/2026(parametrato al mero valore agricolo del fondo) invocato dal Comune diMonterotondo, non rispecchiando lo stesso il valore venale.Avverso la predetta sentenza ha proposto ricorso per cassazione il Comu-ne di Monterotondo, affidandolo a due motivi.[OSCURATO:PERSONA] s.p.a., banca incorporante la Cassa di Risparmio di Rietia seguito di fusione per incorporazione, ha resistito in giudizio con contro-ricorso.Entrambe le parti hanno depositato la memoria ex art. 380 bis.1 c.p.c.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con il primo motivo è stata dedotta la nullità della sentenza ex art. 132n. 4 c.p.c.L'Amministrazione ricorrente lamenta che il Giudice d'appello ha affermatola congruità di un criterio di stima inidoneo a cogliere il valore “locale” delbene, avendo utilizzato come parametro comparativo due ricerche, una ri-ferita al mercato immobiliare lombardo e l'altra della Università di Salerno,omettendo di replicare alle contestazioni da essa svolte nella comparsaconclusionale.La ricorrente si duole, inoltre, del fatto che la Corte d'Appello avrebbeomesso di motivare sulla sua contestazione secondo cui l'unico valore at-tribuibile ai terreni era quello agricolo, con esclusione di qualsiasi altrapossibilità edificatoria, ritenendo acriticamente valide le conclusioni delCTU.2. Con il secondo motivo è stata dedotta la violazione e falsa applicazionedell'art. 32 DPR n. 327/2001 e la violazione dell'art. 132 n. 4 c.p.c.Espone la ricorrente che nonostante il CTU avesse escluso l'esistenza dilegali possibilità edificatorie dei beni ablati, aveva poi individuato possibilifronte di tali macroscopiche incongruenze, la Corte avrebbe dovuto fornireNumero registro generale 17626/2021Numero sezionale 4086/2025Numero di raccolta generale 12425/2026Data pubblicazione 04/05/2026una motivazione più pregnante, anziché limitarsi a richiamare solo alcunecontestazioni sollevate dalle parti.3. Entrambi i motivi, da esaminare unitariamente in relazione alla strettaconnessione delle questioni trattate, sono fondati.Va osservato che la motivazione della sentenza impugnata è incorsa in uncontrasto insanabile per avere, da un lato, accertato (vedi pag. 4 sentenzaimpugnata), sulla scorta delle conclusioni della CTU, che per la particellaespropriata non erano possibili, secondo il PRG e gli strumenti attuativi vi-genti, altri usi diversi da quelli pubblicistici, potendo realizzarsi solo il ples-so scolastico ed i parcheggi di pertinenza (con la conseguenza che talearea non era edificabile ad iniziativa privata), ed avere, dall'altro, contrad-dittoriamente, stimato un valore del fondo diverso e sensibilmente supe-riore rispetto al valore venale agricolo, richiamando genericamente i criteri“analiticamente illustrati dal CTU al punto E) dell'elaborato”, che non haavuto neppure cura di indicare, incorrendo, altresì in un'omessa motiva-zione (vedi contestazione sul punto della ricorrente a pag. 9 del ricorso).La Corte d'Appello, in sostanza, ha ritenuto non applicabile il criterio distima parametrato al mero valore agricolo del fondo, senza, tuttavia, indi-care quale fosse l'utilizzazione intermedia del fondo che giustificasse talevalutazione.La sentenza impugnata deve essere quindi cassata con rinvio alla Corted'Appello di Roma, in diversa composizione, per nuovo esame e per statui-re sulle spese del giudizio di legittimità. P.Q.MAccoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d'Appel-lo di Roma, in diversa composizione, per nuovo esame e per statuire sullespese del giudizio di legittimità.Così deciso in Roma, il 26.11.2025 Il PresidenteGuido Mercolino