Cassazione n. 24619/2026

ata e difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato,come in atti domiciliata,RICORRENTE[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA], in persona del legale rappresentante pro tempore,rappresentata e difesa dall’Avv. [OSCURATO:PERSONA], come in atti domiciliata,CONTRORICORRENTEavverso la sentenza n. 4251/22 della Corte di giustizia tributaria disecondo grado della Lombardia, pubblicata in data 4 novembre 2022.Udita la relazione svolta dal [OSCURATO:PERSONA] nella camera diconsiglio del 7 luglio 2026.1. Con la sentenza in epigrafe indicata la Commissione TributariaRegionale della Lombardia ha rigettato l’appello dell’Agenzia delle Entrateavverso la sentenza n. 1371/2021 con la quale la Commissione tributariaNumero registro generale 2895/2023Numero sezionale 5657/2026Numero di raccolta generale 24619/2026Data pubblicazione 12/08/2026provinciale di Milano aveva accolto il ricorso della [OSCURATO:PERSONA] eSupermercati [OSCURATO:PERSONA] s.p.a. -ora [OSCURATO:SOCIETA].- avverso l’avviso diaccertamento - n. 2019/MI0339772 (Comune di [OSCURATO:PERSONA],foglio 46, particella 157) – che aveva rettificato la proposta diclassamento avanzata dalla contribuente tramite procedura DOCFAinerente ad un complesso immobiliare adibito a supermercato.2. L’Agenzia delle Entrate ha proposto ricorso per cassazioneavverso la suddetta sentenza, affidandone l’accoglimento a due motivi.3. [OSCURATO:SOCIETA]. si è costituita con controricorso e ha depositatomemoria.RAGIONI DELLA DECISIONE1.Con il primo motivo di ricorso l’Agenzia delle Entrate hadenunciato, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ.,la violazione o falsa applicazione dell’art. 1, commi 21 e 22, legge 28dicembre 2015 n. 208, in quanto i giudici di secondo grado, in contrastocon la ratio della legge richiamata, che aveva la finalità di permettere loscorporo del valore delle sole componenti funzionali allo specifico processoproduttivo, rispetto al valore complessivo dell’unità immobiliare, qualerisultante dalla stima diretta effettuata al momento dell’originariocensimento catastale, avevano ritenuto illegittimo il criterio del costo dicostruzione utilizzato dall’Ufficio, senza avvedersi peraltro del fatto che lostesso metodo era stato utilizzato dal tecnico della società nelladichiarazione Docfa.2. Con il secondo motivo, la ricorrente denuncia, in relazione all’art.360, primo comma, n. 3) cod. proc. civ., la violazione e/o la falsaapplicazione degli artt. 27 e 28 del d.P.R. 1° dicembre 1949, n. 1142, peravere i giudici di appello disatteso la prassi consolidata del criterioestimale utilizzato per pervenire al valore della rendita catastale,affermando che la stima deve essere necessariamente parametrata alvalore di mercato degli immobili.Numero registro generale 2895/2023Numero sezionale 5657/2026Numero di raccolta generale 24619/2026Data pubblicazione 12/08/20263. I motivi, suscettibili di esame congiunto considerata la strettaconnessione delle censure, sono fondati.3.1. In caso di classamento di immobili con destinazione speciale -come avviene per gli immobili rientranti nella categoria D- l’attribuzionedella rendita catastale, proposta dal proprietario con la procedura DOCFA,è determinata, ai sensi dell’art. 10 r.d.l. 13 aprile 1939 n. 652, con stimadiretta per ogni singola unità, potendo avvenire tanto con procedimentodiretto, ossia partendo dal reddito lordo ordinariamente ritraibile edetraendo le spese e le eventuali perdite, quanto con procedimentoindiretto, ossia attraverso un calcolo fondato sul valore del capitalefondiario, costituito dal valore di mercato dell’immobile ovvero dal costo diricostruzione, tenendo conto, in tale ultimo caso, del deprezzamento delleunità in ragione del loro stato attuale, del livello di obsolescenza e del ciclodi vita tecnico-funzionale (cfr. Cass. 16 aprile 2020 n. 7854). Ai sensi degliartt. 27 e 28 d.P.R. 1° dicembre 1949 n. 1142, deve distinguersi,nell’ambito del procedimento indiretto di stima, una volta che sia escluso,quindi, quello diretto, incentrato sul reddito lordo ordinario ritraibile dalcanone di locazione, la valutazione del capitale fondiario sulla scorta delvalore di mercato dell’unità immobiliare (secondo il relativo mercato dellecompravendite) da quella imperniata sul costo di ricostruzione, tenendoconto, non di meno, di “un adeguato coefficiente di riduzione in rapportoallo stato attuale delle unità immobiliari”, non applicabile ai cespiti edificatisuccessivamente al biennio 1988-89 (cfr. Cass. 16 gennaio 2018 n. 888;Cass. 22 gennaio 2018 n. 1476; Cass. 2 aprile 2019 n. 13778).Il procedimento indiretto di stima, sugli immobili a destinazionespeciale o particolare, pertanto, può poggiare, ai fini dell’attribuzione dellarendita catastale, sul costo di ricostruzione, ricondotto all’epoca censuariadelle stime catastali (anni 1988-89), con l’applicazione del succitatocoefficiente di riduzione, per i cespiti realizzati in epoca antecedente alprefato biennio, con la precisazione che l’accertamento del perfetto statoNumero registro generale 2895/2023Numero sezionale 5657/2026Numero di raccolta generale 24619/2026Data pubblicazione 12/08/2026di manutenzione degli impianti costituisce, invece, una motivata ragioneper non applicare tale coefficiente, che, in ogni caso, deve essererapportato allo stato attuale delle unità immobiliari (cfr. Cass. 15 marzo2019, n. 7377).3.2. La circolare emanata dall’amministrazione finanziaria il 30novembre 2012, n. 6/T (in materia di “Determinazione dellarendita catastale delle unità immobiliari a destinazione speciale eparticolare: profili tecnico-estimativi”), elevata a rango normativodalla legge 23 dicembre 2014 n. 190 , ha precisato (par. 2) che per “stimadiretta” deve intendersi la stima effettuata in maniera puntuale sugliimmobili a destinazione speciale o particolare, per i quali, proprio inrelazione alla peculiarità delle relative caratteristiche, non sia possibilefare riferimento al sistema delle tariffe, ribadendo, comunque, che larendita catastale può essere determinata con procedimento diretto o conprocedimento indiretto.Tale circolare ha recepito e fatto proprio -sul piano delle indicazioniinterne di prassi- il dettato legislativo (artt. 27 e 28 d.P.R. 1° dicembre1949 n. 1142), dal quale, in ultima analisi, discende l’imperativitànormativa che governa il settore, pur sempre riconducibile, quindi,all’impianto di legge predisposto dal legislatore e non alla circolare inquanto tale (cfr. Cass. 16 gennaio 2023, n. 1002).3.3. In tema di classamento di immobili con destinazione speciale ecensiti nei gruppi D ed E, l’accertamento della rendita catastale, propostadal contribuente mediante una dichiarazione di variazione catastale con laprocedura DOCFA, avviene con stima diretta per ogni singola unità,utilizzando un procedimento diretto -che si fonda sul reddito lordo (canonedi locazione) ordinariamente ritraibile e sulla detrazione delle spese e delleeventuali perdite- o indiretto -che individua il valore del capitale fondiario,costituito dal valore di mercato dell’immobile ovvero il valore di costo diricostruzione, tenendo conto, in quest’ultimo caso, di un adeguatoNumero registro generale 2895/2023Numero sezionale 5657/2026Numero di raccolta generale 24619/2026Data pubblicazione 12/08/2026coefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale delle unitàimmobiliari (cfr. Cass. 2 aprile 2019, n. 13778, Cass. 11 marzo 2022, n.7984 e Cass. n. 21 dicembre 2024, n. 33799).Più nel dettaglio, i criteri tecnici per la determinazione della renditacatastale con l’approccio di costo sono fissati dall’allegato II alla predettacircolare, con particolare riguardo al costo di produzione, che risulta dallasommatoria del valore del lotto, comprensivo dell’area coperta e dellearee scoperte, accessorie e pertinenziali, del costo di realizzazione anuovo delle strutture, del costo a nuovo degli impianti fissi, delle spesetecniche relative alla progettazione, alla direzione lavori ed al collaudo,degli oneri concessori e di urbanizzazione e degli oneri finanziari, nonchéal profitto normale del promotore immobiliare, che risulta “dallaremunerazione ordinaria, connessa al rischio assunto nell’operazione ecomprensiva degli interessi sull’eventuale capitale proprio investito, che ilpromotore ritrae per lo svolgimento della sua attività”.Un approccio di tal fatta, del resto, risponde alla necessità disvincolare le operazioni di accertamento catastale da circostanze nonordinarie, assicurando, per la determinazione della rendita, criteriperequativi non condizionati dalla individuale capacità di gestionedell’immobile da parte del proprietario (cfr., con riferimento agli immobilia destinazione speciale o particolare, Cass. 16 aprile 2020, n. 7850; Cass.8 febbraio 2022, n. 3918; Cass. 19 luglio 2022, n. 22558; Cass. 13 aprile2023 n. 9947; Cass. 5 aprile 2024, n. 9109).3.4. Nella vicenda in esame, la corte di merito ha affermato che lastima eseguita secondo il costo di costruzione ha carattere residuale e adessa può farsi riferimento solo ove non sia possibile ricorrere a un criterio,di carattere principale, fondato sull’indagine di mercato, rimarcando chel’Ufficio non aveva motivato la scelta di avvalersi del relativo metodo.3.5. Ebbene, tali argomentazioni non appaiono condivisibili.Numero registro generale 2895/2023Numero sezionale 5657/2026Numero di raccolta generale 24619/2026Data pubblicazione 12/08/2026Invero, i metodi di valutazione (reddituale, di mercato e di costo)non sono ordinati in maniera fissa, con priorità gerarchica, ma sonoalternativi in relazione alle condizioni specifiche dell’immobile: e proprio inciò si sostanzia la stima diretta alla quale sono sottoposti, con metododiretto ovvero indiretto, gli immobili a destinazione speciale, come quelliin esame.Ai fini della determinazione della rendita catastale, infatti, il canonedi locazione costituisce un elemento soggettivo e potenzialmente nonrappresentativo della reale capacità reddituale dell’immobile e, quindi,l’ufficio può legittimamente ricorrere al procedimento indiretto basato sulcosto di ricostruzione deprezzato, al fine di ottenere una valutazioneoggettiva e coerente con la funzione produttiva dell’unità immobiliare,senza con ciò incorrere in violazione delle norme dettate in materia diestimo catastale (cfr. Cass. 1°dicembre 2025 n. 31331), ancor piùconsiderando che perfino il contribuente, dando corso alla proceduraDOCFA, è legittimato ad indicare il valore del bene ai fini delladeterminazione della rendita catastale con uno dei criteri -nonnecessariamente in ordine logico, ma alternativamente- previsti dallalegge (cfr. Cass. 26 maggio 2026 n. 16312).4. Alla luce, pertanto, delle osservazioni fin qui esposte, il ricorsodeve essere accolto e, per l’effetto, la sentenza impugnata deve esserecassata, con rinvio alla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado dellaLombardia, in diversa composizione, affinché effettui un nuovo giudizio, eprovveda, inoltre, a regolamentare le spese di lite del giudizio dilegittimità. P.Q.MLa Corte accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata e rinvia allaCorte di Giustizia Tributaria di secondo grado della Lombardia affinchéNumero registro generale 2895/2023Numero sezionale 5657/2026Numero di raccolta generale 24619/2026Data pubblicazione 12/08/2026effettui un nuovo giudizio e provveda, altresì, alla regolamentazione dellespese del giudizio di legittimità.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 7 luglio 2026.[OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA]