Cassazione n. 09586/2026

di posta elettronica certificata del quale èdomiciliata per legge;-controricorrente-avverso la SENTENZA della CORTE D'APPELLO di PERUGIA n. 101/2022depositata il 22/03/2022;udita la relazione svolta in camera di consiglio dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA].[OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 23736/2022Numero sezionale 1241/2026Numero di raccolta generale 9586/2026Data pubblicazione 15/04/20261. [OSCURATO:PERSONA], con contratto di locazione verbale del 30 aprile1994, concedeva in locazione un immobile di sua proprietà sito in SanMariano, via Sapri n. 14, Corciano (PG), a [OSCURATO:PERSONA], per ilcanone mensile di lire 750.000. La conduttrice continuava ad abitarel’immobile sino al rilascio forzoso avvenuto il 23 maggio 2012.Nel corso del rapporto locativo insorgeva tra le parti un articolatocontenzioso sulla rideterminazione del canone ex lege n. 392/1978.La Corte d’appello di Perugia, con sentenza n. 108/2013,riconosceva alla Zamboni un credito per canoni ultralegali percepiti dalMagnini.Avverso tale sentenza, il Magnini proponeva ricorso percassazione, definito con l’ordinanza n.  13424/2015, con cui questaCorte confermava l’applicazione dell’equo canone e rinviava per la soladecorrenza degli interessi, causa poi decisa dalla Corte d’appello diPerugia, con sentenza n. 559/2016. Per effetto di tali pronunce èrimasto definitivamente accertato il diritto della Zamboni allarideterminazione del canone legale (fissato in 326,39 euro mensili) ealla restituzione delle somme pagate in eccesso fino a ottobre 2003.2. Nel 2012, il Magnini conveniva dinanzi al Tribunale di [OSCURATO:PERSONA] per sentirla condannare al risarcimento dei danni: percanoni non corrisposti; per danni materiali riscontrati al rilasciodell’immobile; nonché, per il maggior danno da mancata locazione aterzi. A sostegno della domanda, deduceva che la conduttrice avevaoccupato sine titulo l’immobile dal 1° maggio 2006 al 23 maggio 2012,data in cui aveva portato a esecuzione l’intimato sfratto.Si costituiva la Zamboni per resistere alla domanda e spiegaredomanda riconvenzionale, eccependo di aver corrisposto importisuperiori all’equo canone e di essere creditrice del Magnini, comestabilito dalla sentenza n. 108/2013 della Corte d’appello di Perugia.Chiedeva, pertanto, il rimborso delle somme versate in eccedenza.Numero registro generale 23736/2022Numero sezionale 1241/2026Numero di raccolta generale 9586/2026Data pubblicazione 15/04/2026Il Tribunale di Perugia, con sentenza n. 1386/2019, rigettavatutte le domande e compensava le spese di lite.Avverso tale pronuncia, il Magnini proponeva appello chiedendodi accertare l’occupazione sine titulo dell’immobile per il periodo damaggio 2010 a maggio 2012 e condannare la Zamboni al risarcimentodi tutti i danni arrecati per l’abusiva occupazione.[OSCURATO:PERSONA] proponeva appello incidentale.La Corte d’appello di Perugia, con sentenza n. 101/2022,riformando la sentenza impugnata, in accoglimento parzialedell’impugnazione principale, condannava la Zamboni al pagamento dieuro 2.214,08, oltre interessi legali, e compensava le spese del doppiogrado.3. Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione ilMagnini, articolando tre motivi.[OSCURATO:PERSONA] ha resistito con controricorso.Per l’odierna adunanza camerale il Procuratore generale non harassegnato conclusioni scritte.[OSCURATO:PERSONA] di parte resistente ha depositato memoria.La Corte si è riservata il deposito della motivazione entro iltermine di giorni sessanta dalla decisione.1.Nella sentenza impugnata, la corte territoriale perugina,riformando la sentenza di primo grado che aveva rigettato ognipretesa, ha parzialmente accolto l'appello del Magnini. In particolare:a) quanto ai canoni: ha riconosciuto il credito del locatore per lemensilità non pagate, ma ha operato un ricalcolo basato sul canonelegale (326,39 euro) stabilito nel precedente giudicato, rigettando larichiesta di Magnini di utilizzare il canone pattuito di 387,34 euro.Operata la compensazione con i crediti della Zamboni, ha condannatoquest'ultima al pagamento di 2.214,08 euro;Numero registro generale 23736/2022Numero sezionale 1241/2026Numero di raccolta generale 9586/2026Data pubblicazione 15/04/2026b) quanto ai danni materiali: ha rigettato la domanda rilevandoche, trattandosi di contratto verbale, mancava una descrizione dellostato dell'immobile al momento della consegna, rendendo impossibileprovare un effettivo deterioramento imputabile alla conduttrice;c) quanto al maggior danno: ha rigettato la richiesta ritenendonon provata la perdita di occasioni di locazione a prezzi superiori. Lacorte ha sottolineato che l'immobile era in precarie condizioni, ubicatoin zona periferica e privo di impianti a norma, circostanze tutte cherendevano inverosimile la possibilità di locare l’immobile a 1.000 euromensili come preteso dal locatore.2. [OSCURATO:PERSONA] articola in ricorso tre motivi. Precisamente:- con il primo motivo denuncia: Violazione, falsa ed errataapplicazione degli artt. 1591 e 2909 c.c., in relazione all’art. 360,comma 1, n.3 e n.5, c.p.c. Violazione del giudicato esterno. Violazionedel principio del ne bis in idem , nella parte in cui la corte territorialeha ridotto l’importo dovuto per i 24 mesi di protratta occupazionedell’immobile. Sostiene che il calcolo operato sia di difficile decifrazionee ricostruisce i canoni dovuti nel corso del rapporto di locazione, inviolazione del principio del ne bis in idem, per la precedente sentenzadefinitiva resa tra le parti, sulla medesima fattispecie;- con il secondo motivo denuncia Violazione, falsa ed errataapplicazione dell’art. 1590, comma 2, c.c., in relazione all’art. 360,comma 1, n. 3 e n. 5, c.p.c. , nella parte in cui la corte territorialeha rigettato la domanda di risarcimento dei danni arrecati all’immobile,ritenendo non provata la condizione dell’immobile al momento dellaconsegna iniziale, disapplicando la presunzione legale secondo cui ilconduttore riceve il bene in buono stato, in mancanza di descrizionecontrattuale. Sostiene che le prove depositate, quali il verbale dirilascio corredato da documentazione fotografica e la perizia tecnica,dimostravano il deterioramento imputabile alla conduttrice, mentreNumero registro generale 23736/2022Numero sezionale 1241/2026Numero di raccolta generale 9586/2026Data pubblicazione 15/04/2026quest’ultima non aveva fornito contestazioni idonee a superare talepresunzione;- con il terzo motivo denuncia Violazione, falsa ed errataapplicazione dell’art. 1591 c.c., nonché dell’art. 115 c.p.c., in relazioneall’art. 360, comma 1, n. 3 e n. 5, c.p.c. , nella parte in cui la corteterritoriale ha ridotto la domanda di risarcimento del maggior danno daoccupazione sine titulo, escludendo l’esistenza del danno in quanto nonprovato, senza considerare che la conduttrice non aveva contestatospecificamente le allegazioni relative alla concreta intenzione delproprietario di locare l’immobile a un canone più elevato. Sostiene chele lettere raccomandate inviate alla Zamboni, contenenti l’indicazionedi proposte di nuova locazione e dell’importo mensile ricavabile,costituivano prova sufficiente di un pregiudizio economicamentevalutabile, da liquidare quantomeno in via equitativa.3. Il secondo motivo è fondato.3.1. Contratto di locazione verbale e presunzione ex art.1590 comma 2 c.c.: la corte territoriale ha ritenuto che, in presenzadi un contratto di locazione verbale e in mancanza di una descrizionedello stato dell’immobile al momento della consegna, non fossepossibile accertare un deterioramento imputabile al conduttore.Tale affermazione non è conforme al disposto dell’art. 1590,comma 2, c.c., secondo cui, proprio in difetto di descrizione iniziale, ilconduttore si presume aver ricevuto il bene in buono stato dimanutenzione, con conseguente onere, a suo carico, di fornire la provarigorosa contraria.La mancanza di un verbale di consegna o di pattuizioni scrittenon determina, quindi, una situazione di incertezza probatoria neutra,bensì l’operatività di una presunzione legale posta a tutela del locatore,che può essere superata solo mediante prova positiva dello statoiniziale difforme.Numero registro generale 23736/2022Numero sezionale 1241/2026Numero di raccolta generale 9586/2026Data pubblicazione 15/04/2026In estrema sintesi, il contratto verbale non attenua la tutela, mala rafforza.Occorre aggiungere che la corte di merito non ha operato ladovuta distinzione tra lo stato originario dell’immobile e l’eventualedeterioramento ulteriore riscontrato al momento della restituzione,limitandosi ad affermare che l’assenza di prova dello stato inizialeimpedirebbe ogni valutazione comparativa.Al contrario, proprio la presunzione di cui all’art. 1590, comma 2,c.c. consente di assumere come parametro di riferimento un beneconsegnato in buono stato, ferma la necessità di accertare se i danniriscontrati eccedano il normale deperimento derivante dall’usoconforme al contratto.In definitiva il motivo secondo viene accolto sulla base delseguente principio di diritto: In tema di locazione, la natura verbale del contratto nonesclude né attenua l’operatività della presunzione di cui all’art. 1590,comma 2, c.c.; ne consegue che, in mancanza di una descrizionepattizia dello stato dell’immobile al momento della consegna, ilconduttore si presume aver ricevuto il bene in buono stato locativo,gravando su di lui l’onere di dimostrare che i danni riscontrati almomento della restituzione trovino causa in vizi originari o nel normaledeterioramento d’uso .4. Gli altri articolati motivi sono inammissibili.4.1. Inammissibile è il primo motivo.Magnini lamenta che la Corte abbia ridotto il canone dovuto pergli ultimi 24 mesi applicando l'equo canone del 2013 anziché quellopattuito, violando il ne bis in idem.Va preliminarmente osservato che la questione, agitata dalladifesa del ricorrente, relativa al numero delle mensilità rimaste insolute(23 ovvero 24), è priva di decisività ai fini del presente scrutinio. Lacorte territoriale, infatti, non ha fondato la propria decisione su un meroNumero registro generale 23736/2022Numero sezionale 1241/2026Numero di raccolta generale 9586/2026Data pubblicazione 15/04/2026conteggio aritmetico delle singole mensilità, bensì ha proceduto a unaricostruzione complessiva dei rapporti dare-avere tra le parti sull’interoperiodo di protratta occupazione dell’immobile, individuato incomplessivi 103 mesi, applicando a tale arco temporale il canone legaledefinitivamente accertato. Ne consegue che ogni disputa circa ilnumero delle mensilità singolarmente non corrisposte resta assorbitanel computo globale effettuato dal giudice di merito e non si presta afondare alcuna censura rilevante in sede di legittimità.Tanto premesso, l’inammissibilità del motivo consegue al fattoche la censura muove dall’erroneo presupposto che, nel periodo diprotratta occupazione dell’immobile successivo alla cessazione delrapporto locativo, l’indennità dovuta ai sensi dell’art. 1591 c.c. possaessere parametrata al canone contrattualmente pattuito, ancorchédichiarato ultralegale con giudicato definitivo.Senonché, l’accertamento contenuto nella sentenza n. 108/2013della Corte d’appello di Perugia, confermata da questa Corte, hadefinitivamente fissato la misura del canone dovuto in applicazionedella disciplina dell’equo canone, con efficacia vincolante sull’interorapporto locatizio.Orbene, secondo il costante orientamento di questa Corte, neirapporti di durata l’accertamento definitivo della misura del canoneesplica i propri effetti anche per le prestazioni successive, precludendol’utilizzo di parametri diversi sia a titolo di canone sia a titolo diindennità per ritardata restituzione.Ne consegue che la corte territoriale ha correttamenteindividuato nel canone legale, come cristallizzato dal giudicato esterno,il parametro di riferimento anche per l’indennità ex art. 1591 c.c.,sicché il motivo si risolve in una inammissibile contestazionedell’efficacia preclusiva del giudicato.4.2. Inammissibile è anche il secondo motivoNumero registro generale 23736/2022Numero sezionale 1241/2026Numero di raccolta generale 9586/2026Data pubblicazione 15/04/2026Il Magnini sostiene che il danno da mancata locazione, pari a1.000 euro mensili, era risultato provato sulla base delle raccomandateinviate e della non specifica contestazione della Zamboni. Pertanto, laCorte territoriale avrebbe erroneamente escluso la sussistenza delmaggior danno da occupazione sine titulo, nonostante la dedottamancata contestazione delle allegazioni attoree.La censura non coglie nel segno.Secondo il consolidato orientamento di questa Corte, il danno daritardata restituzione dell’immobile non è configurabile come danno inre ipsa, ma richiede la prova dell’effettiva perdita subita dal locatore,quale conseguenza immediata e diretta dell’occupazione protratta, aisensi degli artt. 1223 e 2056 c.c.Nel caso di specie, la corte di merito ha escluso la sussistenza ditale danno all’esito di un apprezzamento di merito sorretto damotivazione congrua e non apparente, valorizzando, tra l’altro, lecaratteristiche oggettive dell’immobile, il suo stato manutentivo,l’assenza di impianti a norma e la mancanza di elementi idonei adimostrare concrete e attuali occasioni di locazione a condizioni piùvantaggiose.A fronte di tale accertamento, il richiamo al principio di noncontestazione di cui all’art. 115 c.p.c. si rivela inconferente, poiché essonon può supplire alla mancata prova del danno-conseguenza, nétrasformare in fatto pacifico una mera prospettazione ipotetica di lucrocessante.La doglianza si risolve, pertanto, in una sollecitazione a unanuova valutazione delle risultanze istruttorie e delle circostanze di fattogià esaminate dal giudice di merito, operazione preclusa in sede dilegittimità.5. In definitiva: il secondo motivo va accolto, con cassazione dellasentenza limitatamente al capo relativo ai danni materiali e rinvio pernuovo esame alla luce della presunzione ex art. 1590 c. 2 c.c.; mentreNumero registro generale 23736/2022Numero sezionale 1241/2026Numero di raccolta generale 9586/2026Data pubblicazione 15/04/2026gli altri motivi vanno dichiarati inammissibili. Il giudice del rinvioprovvederà anche in ordine alle spese del giudizio di cassazione.Stante l'accoglimento del ricorso, non sussistono i presuppostiprocessuali per il versamento, da parte del ricorrente, ai sensi dell'art.13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002 n. 115, nel testointrodotto dall'art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228,di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, in misura pari aquello eventualmente dovuto per il ricorso, a norma del comma 1-bisdello stesso art. 13. P.Q.MLa Corte accoglie il secondo motivo di ricorso, dichiaratiinammissibili il primo ed il terzo motivo, e, per l’effetto, cassa lasentenza impugnata in relazione alla censura accolta e rinvia la causa,anche per le spese del presente giudizio di legittimità, alla Corted’appello di Perugia, in diversa Sezione e comunque in diversacomposizione, anche per la liquidazione delle spese del giudizio dilegittimità.Così deciso in Roma, l’8 aprile 2026, nella camera di consigliodella Terza Sezione Civile.Il PresidenteLina Rubino