Cassazione n. 05816/2026

pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 4678/2023 proposto da: [OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dall’avv. [OSCURATO:PERSONA], con domicilio digitaleper legge; - ricorrente - contro [OSCURATO:PERSONA], rappresentata e difesa dall’avvocatoCIRO FIORE, con domicilio digitaleper legge; -controricorrente e ricorrente incidentale - ITALIANA [OSCURATO:SOCIETA]., in persona del procuratore speciale, rappresentata e difesa dalle avvocate [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], con domicilio digitaleper legge; - controricorrente - nonché contro [OSCURATO:PERSONA] 2000 S.R.L.; [OSCURATO:PERSONA]; -intimati - avverso la sentenza n. 4970/2022 della CORTE D’[OSCURATO:PERSONA], depositata il [OSCURATO:DATA_NASCITA];udita la relazione della causa svolta, nella camera di consiglio del 12/2/2026,dal Consigliere relatore dott. [OSCURATO:PERSONA] DELL’UTRI. Ritenuto che: con sentenza resa in data 15/7/2022, la Corte d’appello di Roma, in accoglimento degli appelli proposti da [OSCURATO:PERSONA], da [OSCURATO:PERSONA] 2000 s.r.l. e da Italiana [OSCURATO:SOCIETA]., e in parziale riforma della sentenza di primo grado, per quel che ancora rileva in questa sede, ha rigettato la domanda proposta da [OSCURATO:PERSONA] per la condanna di [OSCURATO:PERSONA] al risarcimento dei danni asseritamente subiti dall’attrice in conseguenza della stipulazione di una compravendita immobiliare, in occasione della quale il notaio Vitagliano – omettendo di provvedere al controllo dei pubblici registri immobiliari e di procedere correttamente alla trascrizione dei contratti preliminari stipulati dalle parti in data 3/3/2011 (con l’assistenza dello stesso notaio Vitagliano) – non aveva impedito che l’immobile acquistato dalla Paparo da [OSCURATO:PERSONA] rimanesse gravato da una garanzia ipotecaria iscritta, in data 24/10/2011, dalla Banca di Credito dei Farmacisti nei confronti di [OSCURATO:PERSONA] (figlia di [OSCURATO:PERSONA]), che, all’epoca dell’iscrizione ipotecaria, risultava ancora proprietaria (unitamente al fratello [OSCURATO:PERSONA]) dell’immobile promesso in vendita da [OSCURATO:PERSONA] alla Paparo; a fondamento della decisione assunta, la corte territoriale –premesso che, nella specie, il contratto preliminare stipulato in data 3/3/2011 conteneva due distinte promesse negoziali (l’una volta a prospettare la trasmissione della proprietà dell’immobile oggetto di lite da Virginia e [OSCURATO:PERSONA] a [OSCURATO:PERSONA] e, l’altra, da quest’ultimo alla Paparo), sì che la mancata trascrizione del preliminare anche nei confronti di [OSCURATO:PERSONA] aveva obiettivamente consentito l’utile iscrizione ipotecaria sull’immobile in favore della Banca di Credito dei Farmacisti – ha evidenziato come, in ogni caso, la Paparo non avesse comprovato di aver risentito di alcun effettivo pregiudizio patrimoniale, non avendo la stessa mai subito alcuna esecuzione immobiliare sul bene acquistato, e non essendo stata, pertanto, sottoposta ad alcun “rischio legale di evizione nel corso di una procedura esecutiva” come denunciato nell’originaria domanda; ciò posto, non avendo la Paparo mai invocato la condanna degli originari convenuti al risarcimento di conseguenze dannose diverse rispetto a quella indicata come ‘rischio di evizione’ (come, ad esempio, del pregiudizio derivante dalla perdita della possibilità di rivendere il bene stante la presenza del gravame: risarcimento che avrebbe dovuto essere oggetto di un’autonoma domanda, nella specie mai proposta, né provata), la relativa domanda risarcitoria proposta nei confronti del Vitagliano doveva essere rigettata, con il conseguente rigetto di entrambe le domande di garanzia proposte dal Vitagliano nei confronti di [OSCURATO:PERSONA] 2000 s.r.l. e da quest’ultima nei confronti di Italiana [OSCURATO:SOCIETA].; con la stessa sentenza, la corte territoriale ha viceversa mantenuto ferma la condanna risarcitoria pronunciata dal giudice di primo grado nei confronti di [OSCURATO:PERSONA] in favore della Paparo; avverso la sentenza d’appello, [OSCURATO:PERSONA] propone ricorso per cassazione sulla base di un unico motivo d’impugnazione; [OSCURATO:PERSONA] resiste con controricorso, proponendo a sua volta ricorso incidentale sulla base di tre motivi d’impugnazione; Italiana [OSCURATO:SOCIETA]. ha depositato controricorso per resistere al ricorso incidentale di [OSCURATO:PERSONA]; [OSCURATO:PERSONA] 2000 s.r.l. e [OSCURATO:PERSONA] non hanno svolto difese in questa sede; [OSCURATO:PERSONA] e Italiana [OSCURATO:SOCIETA]. hanno depositato memoria.Considerato che: con l’unico motivo d’impugnazione proposto, il ricorrente principale censura la sentenza impugnata per violazione e falsa applicazione dell’art. 47, co. 2, della legge 16 febbraio 1913, n. 89 (c.d. legge notarile), nonché degli artt. 2230, 2226, 2657 e 2659 cod. civ.(in relazione all’art. 360 n. 3 cod. proc. civ.), per avere la corte territoriale erroneamente ritenuto che il contratto preliminare originariamente stipulato tra le parti contenesse due distinte promesse negoziali (l’una volta a prospettare la trasmissione della proprietà dell’immobile oggetto di lite da [OSCURATO:PERSONA] a [OSCURATO:PERSONA] e, l’altra, da quest’ultimo alla Paparo), avendo le parti piuttosto concluso un unico contratto preliminare, avente ad oggetto la promessa di vendita di cosa altrui da [OSCURATO:PERSONA] a [OSCURATO:PERSONA], sottoposta alla condizione risolutiva del mancato acquisto della proprietà del bene da parte di [OSCURATO:PERSONA]; ciò posto, nessun inadempimento avrebbe potuto essere contestato a carico del notaio Vitagliano per l’omessa trascrizione del contratto preliminare nei confronti di [OSCURATO:PERSONA], non avendo quest’ultima manifestato alcuna specifica volontà negoziale in detto contratto preliminare; il motivo è inammissibile; osserva il Collegio come, secondo il consolidato insegnamento della giurisprudenza di legittimità, l’interpretazione degli atti negoziali debba ritenersi indefettibilmente riservata al giudice di merito ed è censurabile in sede di legittimità unicamente nei limiti consentiti dal testo dell’art. 360, n. 5, cod. proc. civ. , ovvero nei casi di violazione dei canoni di ermeneutica contrattuale, ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 360, n. 3, cod. proc. civ.; in tale ultimo caso, peraltro, la violazione denunciata chiede d’essere necessariamente dedotta attraverso la specifica indicazione, nel ricorso per cassazione, del modo in cui il ragionamento del giudice di merito si sia discostato dai suddetti canoni, traducendosi altrimenti, la ricostruzione del contenuto della volontà delle parti, in una mera proposta reinterpretativa in dissenso rispetto all’interpretazione censurata; operazione, come tale, inammissibile in sede di legittimità (cfr. Cass. 18/11/2003 n. 17427 Rv. 568253); nel caso di specie, l’odierno ricorrente si è limitato ad affermare la pretesa effettiva conclusione, tra le parti, di un unico contratto preliminare avente ad oggetto la promessa di vendita di cosa altrui da [OSCURATO:PERSONA] a [OSCURATO:PERSONA], sottoposta alla condizione risolutiva del mancato acquisto della proprietà del bene da parte di [OSCURATO:PERSONA], orientando l’argomentazione critica rivolta nei confronti dell’interpretazione della corte territoriale, non già attraverso la prospettazione di un’obiettiva e inaccettabile contrarietà, a quello comune, del senso attribuito ai testi e ai comportamenti negoziali interpretati, o della macroscopica irrazionalità o intima contraddittorietà dell’interpretazione complessiva dell’atto (così come della rilevabilità ictu oculidi un’interpretazione contraria a buona fede o del tutto sconveniente, rispetto alla natura o all’oggetto del contratto), bensì attraverso l’indicazione degli aspetti della ritenuta non condivisibilità della lettura interpretativa criticata, rispetto a quella ritenuta preferibile, in tal modo travalicando i limiti propri del vizio della violazione di legge (ex art. 360, n. 3, cod. proc. civ.) attraverso la sollecitazione della corte di legittimità alla rinnovazione di una non consentita valutazione di merito; con il primo motivo del proprio ricorso incidentale, [OSCURATO:PERSONA] censura la sentenza impugnata per violazione e falsa applicazione degli artt. 1175, 1224, 1277, 2226, 2230, 2645-bis, 2657, 2659, 2697 e 2913 cod. civ., e degli artt. 1 e 28 della legge n. 89del 16/02/1913 (c.d. legge notarile), nonché per omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio (in relazione all’art. 360 nn. 3 e 5 cod. proc. civ.), per avere la corte territoriale erroneamente omesso di esaminare la responsabilità contrattuale del notaio in relazione al profilo concernente la mancata esecuzione delle visure ipotecarie indispensabili ai fini della conveniente stipulazione del contratto preliminare e di quello definitivo relativi alla compravendita dell’immobile oggetto di lite, limitandosi a esaminare unicamente (al fine di confermarla) la sola responsabilità professionale del Vitagliano per l’errata trascrizione del preliminare, trascurando di tener conto di quanto già attestato dal giudice di primo grado in ordine alla responsabilità contrattuale del Vitagliano in relazione ad entrambi i profili di inadempimento; dev’essere preliminarmente rilevata la tempestività del ricorso incidentale proposto dalla Paparo, avendo quest’ultima depositato il proprio controricorso contenente il ricorso incidentale in data 24/3/2023 (cfr. la nota di iscrizione a ruolo del difensore della controricorrente depositato agli atti del giudizio) a fronte dell’avvenuta notificazione del ricorso principale in data 14/2/2023 e, dunque, entro il termine di 40 giorni dalla notificazione del ricorso principale stabilito dagli artt. 370 e 371 cod. proc. civ.; la rilevata inammissibilità del ricorso principale, pertanto, non può comportare ex se l’inammissibilità del ricorso incidentale, avendo la Paparo tempestivamente proposto la propria impugnazione incidentale; il primo motivo del ricorso incidentale è inammissibile per carenza di interesse; osserva il Collegio come la corte territoriale, pur avendo confermato la responsabilità del notaio sotto il profilo dell’an debeatur, abbia tuttavia escluso che la domanda risarcitoria proposta dalla Paparo potesse essere accolta, ritenendo che la stessa Paparo non avesse subito alcuna conseguenza dannosa per il rischio di evizione (in corrispondenza alla domanda così come espressamente originariamente proposta), ed avendo la Paparo omesso altresì di proporre (e di comprovare) alcuna domanda risarcitoria riferita ad eventuali diverse conseguenze dannose;ne deriva l’inevitabile rilievo dell’assenza di alcun interesse dell’odierna ricorrente incidentale alla conferma di quell’ulteriore profilo di inadempimento del notaio, trattandosi di una questione che, pur quando fosse accolta secondo la prospettiva dell’odierna ricorrente incidentale, non condurrebbe ad alcuna modificazione della sentenza impugnata sotto il profilo del rigetto della domanda risarcitoria originariamente proposta; con il secondo motivo, la ricorrente incidentale censura la sentenza impugnata per violazione e falsa applicazione dell'art. 1223 cod. civ. (in relazione all’art. 360 n. 3 cod. proc. civ.), per avere la corte territoriale erroneamente escluso l’avvenuta dimostrazione delle conseguenze dannose subite dall’originaria attrice, indipendentemente dall’avvio di iniziative esecutorie sul bene immobile acquistato da parte di terzi creditori, essendo rimasto dimostrato che la Banca di Credito dei Farmacisti ebbe a minacciare l’inizio di un’azione esecutiva, a carico della stessa Paparo, mediante la notifica dell’atto di precetto; il motivo è fondato; osserva il Collegio come l’avvenuta dimostrazione (espressamente riconosciuta dalla stessa corte d’appello) dell’avvenuta ricezione, da parte della Paparo, della notificazione di un atto di precetto da parte della Banca di Credito dei Farmacisti (e, dunque, della concreta e preannunciata adozione di una specifica iniziativa esecutiva della banca titolare di ipoteca sull’immobile acquistato dalla odierna istante) ebbe già di per sé a dimostrare il carattere attuale e concreto del rischio di evizione da parte di terzi del bene immobile compravenduto dall’odierna ricorrente incidentale, conformemente alla natura e al tipo di danno dalla stessa originariamente denunciato con la proposizione della propria domanda risarcitoria; in forza di tale incontestata premessa di fatto, pertanto, l’avvenuta negazione, ad opera della corte territoriale, del riscontro di alcun danno integrabile dalla conseguenza del ‘rischio di evizione’, conformemente a quanto ritenuto interpretativamente dalla stessa corte territoriale, vale a integrare una chiara ipotesi di falsa applicazione dell’art. 1223 cod. civ., avendo la corte d’appello erroneamente omesso di sussumere la fattispecie concreta risultata dagli atti (id est, il rilevato obiettivo rischio di evizione emerso a seguito della notificazione dell’atto di precetto da parte della banca creditrice ipotecaria) entro i limiti della fattispecie astratta delineata nel richiamato art. 1223 cod. civ.; in forza di tali premesse, dev’essere disposta la cassazione della sentenza impugnata sul punto, spettando al giudice del rinvio procedere alla verifica dell’eventuale ricorso di concrete conseguenze dannose derivate dall’evento di danno nella specie rilevato; con il terzo motivo, la ricorrente incidentale censura la sentenza impugnata per violazione degli artt. 91 e 92 cod. proc. civ. (in relazione all’art. 360 nn. 3 e 5 cod. proc. civ.), per avere la corte territoriale erroneamente condannato l’odierna ricorrente incidentale al rimborso delle spese relative al doppio grado del giudizio di merito, nonostante la sussistenza dei presupposti per la relativa compensazione; il disposto accoglimento del secondo motivo del ricorso incidentale vale a ritenere integralmente assorbita la rilevanza della censura in esame; sulla base di tale premesse, rilevata la fondatezza del secondo motivo del ricorso incidentale (inammissibile il primo e assorbito il terzo) e l’inammissibilità del ricorso principale, dev’essere disposta la cassazione della sentenza impugnata in relazione al motivo accolto, con il conseguente rinvio alla Corte d’appello di Roma, in diversa composizione, cui è altresì rimesso di provvedere alla regolazione delle spese del presente giudizio di legittimità; deve darsi atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente principale, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello, ove dovuto, per il ricorso principale, a norma del comma 1-quater, dell’art. 13 del d.p.r. n. 115/2002; P.Q.M La Corte accoglie il secondo motivo del ricorso incidentale; dichiara inammissibili il ricorso principale e il primo motivo del ricorso incidentale; dichiara assorbito il terzo motivo del ricorso incidentale; cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia alla Corte d’appello di Roma, in diversa composizione, cui è altresì rimesso di provvedere alla regolazione delle spese del presente giudizio di legittimità. Dichiara la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente principale, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato