Cassazione n. 09998/2026

rente e controricorrente al ricorso incidentale -contro[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dall’avvocatoMARTINO [OSCURATO:PERSONA]- controricorrente e ricorrente incidentale-Avverso la sentenza della [OSCURATO:PERSONA] - MILANO n. 1054/2023 depositata il 17/03/2023.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 14/04/2026 dalconsigliere [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 12832/2023Numero sezionale 3078/2026Numero di raccolta generale 9998/2026Data pubblicazione 17/04/2026Il controricorrente era proprietario di un immobile sito in Milano, via Elban. 11 e il 5 luglio 2012, a mezzo di tecnico incaricato, presentò unaDOCFA per ampliamento-diversa distribuzione degli spazi interni,frazionamento e fusione, proponendo il classamento in categoria A/2,classe 7°, consistenza 8,5 vani e rendita di € 2.414,44. L’ufficio validò ilclassamento con atto 4/6/2013.Il 27/11/2019 lo stesso Ufficio procedette ad un sopralluogo sull’unitàimmobiliare a seguito del quale l’Ufficio medesimo, a correzione delprecedente provvedimento di validazione, procedette alla variazione delclassamento in categoria A/8, confermando il numero dei vani marideterminando la rendita in € 4.214,29, notificando poi, in data 7/2/2020,conforme avviso d’accertamento e giustificando l’atto quale correzione diun errore commesso con la precedente validazione del 2013.Avverso quest’ultimo il contribuente propose ricorso avanti allaCommissione Tributaria Provinciale di Milano che, nel contraddittorio conl’Ufficio e con sentenza n. 2833/16/21 del 24/6/2021, lo respinse.Avverso tale sentenza il contribuente ha proposto appello avanti allaCommissione Tributaria Regionale che, anch’essa nel contraddittorio conl’Ufficio e mediante la sentenza indicata in epigrafe, lo ha accolto.Il giudice d’appello ha respinto le censure in ordine alla legittimità, perl’Ufficio, d’attivarsi per la correzione d’errori di classamento ma ha accoltol’ulteriore censura ritenendo che la rettifica si fondi, sostanzialmente, sullapresenza del parco. Secondo la Corte di merito, però, il parco potrebbeessere valutato in tal senso solamente qualora fosse a servizio esclusivodell’abitazione, mentre sarebbe incontestato che l’immobile di cui è causa,sia pure inserito in una villa d’epoca, è solo uno degli appartamentiricavati per effetto dei frazionamenti intervenuti, sì che la costruzioneavrebbe perso l’originaria conformazione di villa dotata di ampio parco auso esclusivo.Numero registro generale 12832/2023Numero sezionale 3078/2026Numero di raccolta generale 9998/2026Data pubblicazione 17/04/2026Ricorre per cassazione l’Agenzia delle Entrate sulla base di un unicomotivo di censura.Resiste il contribuente con controricorso, presentando altresì ricorsoincidentale condizionato, anch’egli sulla base di un unico motivo.RAGIONI DELLA DECISIONEVa innanzi tutto respinta l’eccezione d’inammissibilità proposta dalcontroricorrente, atteso che la censura proposta dalla ricorrente non è unagenerica contestazione della motivazione della pronuncia di merito, maindica specificamente le motivazioni dell’avviso e della riclassificazionecontestando analiticamente la valutazione della Corte territoriale in meritoai requisiti caratterizzanti la categoria individuata, e in particolare all’unicopunto su cui la predetta Corte ha fondato l’accoglimento dell’appello. Nonpuò quindi sostenersi che il ricorso non sia fondato su argomentazioniintelligibili ed esaurienti peccando di genericità. Analogamente infondato èl’ulteriore profilo inerente al fatto che l’avviso impugnato non facessespecifico riferimento al giardino, e ciò perché, da una parte e anche ovefosse, non viene meno la specificità della censura in ordine, si ribadisce,all’unico punto di motivazione addotto nella sentenza impugnata e,dall’altra, perché l’avviso stesso, come trascritto nel ricorso, evidenziacome l’unità (villa) sia “ampiamente dotata di aree verdi”. Non vi èpertanto alcuna illegittima integrazione della motivazione dell’avviso.Va preliminarmente esaminato per priorità logica, anche se formalmentedichiarato dalla parte come condizionato, il ricorso incidentale.1. Con l’unico motivo di censura il ricorrente incidentale si duole dellaviolazione e/o falsa applicazione degli artt. 3 della legge n. 241/1990 e 7della legge 212/2000. Lamenta in particolare l’illegittimità dell’avvisoimpugnato sotto il profilo della carenza motivazionale, richiamandogiurisprudenza di questa Corte in tema di riclassamento d’ufficio.Particolare motivazione sarebbe infatti richiesta nei casi di trasformazioniai sensi: dell’art. 1, comma 366 della legge n. 311/2004 (c.d. microzone),Numero registro generale 12832/2023Numero sezionale 3078/2026Numero di raccolta generale 9998/2026Data pubblicazione 17/04/2026del comma successivo in caso di revisione dei parametri di microzonaovvero in ragione della constata manifesta incongruenza tra il precedenteclassamento e la situazione di fatto.2.1 Il motivo è infondato.2.2 Il riclassamento operato nel caso specifico non appartiene infatti adalcuna delle tre tipologie indicate nella norma, atteso che è avvenuto aseguito di DOCFA, essendo irrilevante la validazione assunta come erroneané sussistendo, in tal caso, termini perentori per l’accertamento (Cass.Sez. 5, 03/07/2025, n. 18169, Rv. 676108 – 01). Il costanteorientamento di questa Corte è nel senso che, in tema di classamento diimmobili, qualora l'attribuzione della rendita catastale avvenga a seguitodella cd. procedura DOCFA, quando gli elementi di fatto indicati dalcontribuente non siano disattesi dall'Ufficio e l'eventuale differenza tra larendita proposta e quella attribuita derivi da una diversa valutazionetecnica riguardante il valore economico dei beni, l'obbligo di motivazionedel relativo avviso è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivie della classe attribuita; mentre, ove vi sia una diversa valutazione deglielementi di fatto, la motivazione deve essere più approfondita especificare le differenze riscontrate, al fine di consentire il pieno eserciziodel diritto di difesa del contribuente e di delimitare l'oggetto dell'eventualecontenzioso (Cass. Sez. 5, 19/11/2024, n. 29754, Rv. 673082 – 01).2.3 Nel caso specifico e da una parte, l’Ufficio non ha in alcun mododisatteso gli elementi di fatto proposti nella DOCFA, non modificando né ladestinazione né il numero o la superficie dei vani e degli accessori, ma neha data una diversa valutazione, risultando pertanto sufficienti laindicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita.Dall’altra e dalla lettura della motivazione dell’avviso trascritto nel ricorsoe nel controricorso a ricorso incidentale, emerge invece che,contrariamente a quanto sostenuto dal ricorrente incidentale, l’avviso ècongruamente motivato a prescindere da quanto sopra indicato atteso cheNumero registro generale 12832/2023Numero sezionale 3078/2026Numero di raccolta generale 9998/2026Data pubblicazione 17/04/2026fa riferimento al sopralluogo effettuato, all’epoca di costruzione della villa,alla zona centrale ove vi è presenza di unità similari, ampiamente dotatadi aree verdi come già indicato, ottimamente collegata al resto della cittàtramite mezzi pubblici di superficie e sotterranei, in prossimità di piazze evie note in una zona ricca di negozi, locali e servizi d’ogni genere,indicando specificamente le caratteristiche dell’immobile e il fatto che,prima della citata validazione (2013), ivi espressamente indicata comefrutto di un errore, era in categoria A/8.2. Con l’unico motivo di censura la ricorrente principale lamenta laviolazione di legge per falsa ed erronea applicazione del combinatodisposto degli artt. 6 e 7 d.P.R. 1142/1949, 8 d.P.R. 138/1998, 11,comma 1, d.l. 70/88, conv. nella legge 154/88, in relazione all’art. 360,comma primo, n. 3, c.p.c.. Sostiene in particolare che la Corte di meritoabbia ritenuto decisivo, ai fini della correttezza della classificazione, che ilparco non fosse “a servizio esclusivo” dell’unità in questione. Contesta chetale requisito sia richiesto da qualsivoglia norma di settore. Ribadiscecome il classamento sia avvenuto nel rigoroso rispetto delle normativesuccitate, individuando la categoria sulla base delle caratteristicheintrinseche all’unità immobiliare, riportate nell’avviso trascritto nel ricorso,mentre la classe è riferita a quelle estrinseche all’unità stessa,evidenziando come il parco sia ciò che conferisce alla medesima, e allealtre appartenenti al fabbricato, un carattere assolutamente eccezionalequale può dare un parco di tali dimensioni (mq 3.000) in zone di pregiodella città. Sostiene sia irrilevante, a tal fine, la presenza di più unitàimmobiliari essendo invece determinanti altresì, per l’inclusione nellacategoria A/8, il pregio architettonico/costruttivo della villa d’epoca,risalente ai primi del Novecento, il suo elegante parco, la posizionecentrale nel contesto cittadino e gli altri elementi indicati nell’avviso.2.2 Il motivo è fondato.Numero registro generale 12832/2023Numero sezionale 3078/2026Numero di raccolta generale 9998/2026Data pubblicazione 17/04/20262.3 Secondo il costante orientamento di questa Corte, in tema diclassamento di immobili nelle categorie A8 (villa) e A7 (villini), l'esistenzadi un giardino o di una corte, quale elemento differenziatore delle ville edei villini rispetto alle unità immobiliari classificabili come abitazioni di tipocivile (A2), non assume rilevanza catastale solo se ad uso esclusivodell'immobile abitativo da censire, ma anche ove sia ad uso comune conaltre unità abitative, non precludendo di per sé l'inserimento del benenelle predette categorie A8 e A7, nel concorso con le altre caratteristichetipologiche (Cass. Sez. 5, 08/04/2024, n. 9358, Rv. 670805 – 01). Nederiva che l’unico punto che ha giustificato l’accoglimento dell’appello vìolala normativa in materia e fa caducare la pronuncia impugnata.2.4 Quanto al problema della divisione dell’originario cespite in più unitàimmobiliari, va altresì richiamato l’insegnamento di questa Corte secondocui, in ipotesi di frazionamento di un immobile in distinte unità, la tipologiacatastale dell'edificio non si estende automaticamente a queste ultime,dovendosi tener conto delle condizioni concrete e delle caratteristiche -intrinseche ed estrinseche - delle stesse (Cass. Sez. 5, 10/04/2025, n.9379, Rv. 674773 - 01).2.5 Occorre pertanto rinviare alla Corte di merito affinché provveda a unnuovo esame per verificare, alla luce dei principi suindicati, se le altrecaratteristiche dell’immobile e il citato frazionamento abbiano o menorilevanza sull’originario classamento. La Corte di Giustizia Tributaria di IIgrado provvederà altresì sulle spese della presente fase. P.Q.MLa Corteaccoglie il ricorso principale nei termini di cui in motivazione, cassa lasentenza impugnata e rinvia alla Corte di Giustizia Tributaria di II gradodella Lombardia, in diversa composizione, cui demanda di provvedereanche sulle spese del giudizio di legittimità;rigetta il ricorso incidentale;Numero registro generale 12832/2023Numero sezionale 3078/2026Numero di raccolta generale 9998/2026Data pubblicazione 17/04/2026v.to l’art. 13, comma 1 quater, D.P.R. n. 115 del 2002, come modificatodalla L. n. 228 del 2012;dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, acarico della parte ricorrente incidentale, di un ulteriore importo a titolo dicontributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso incidentale, anorma del comma 1 bis dello stesso art.13, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 14/04/2026 .Il PresidenteGiacomo [OSCURATO:PERSONA]