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CassazionesentenzaSezione 2Decisione del 26 marzo 2026

Cassazione n. 07304/2026

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ORDINANZAsul ricorso iscritto al n. 17975/2021 R.G. proposto da:[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], rappresentati e difesi dall'avvocatoIacopo Sforzellini, elettivamente domiciliati in Roma, Corso VittorioEmanuele II n.18, presso lo studio Grez e Associati -domicilio digitale allaPEC: [OSCURATO:EMAIL].it--ricorrenti-contro[OSCURATO:PERSONA] la sentenza della Corte d'Appello di Firenze n. 993/2021depositata il 14/05/2021.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 24/09/2025 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].[OSCURATO:PERSONA] aveva convenuto in giudizio davanti al Tribunale diNumero registro generale 17975/2021Numero sezionale 2288/2025Numero di raccolta generale 7304/2026Data pubblicazione 26/03/2026data 31.3.2015 un contratto di compravendita avente ad oggetto dueunità immobiliari in Bagno a Ripoli, chiedendone la condanna alrisarcimento dei danni derivati da diversi difetti riscontrati sui beniacquistati.

I convenuti si erano costituiti eccependo la decadenza eprescrizione dall’azione proposta e, comunque, contestando nel merito lepretese della controparte.Il Tribunale di Firenze aveva accolto in parte la domanda proposta,quanto ai difetti riscontrati sulla rampa d’accesso, riqualificati come viziorilevante ex art.1669 c.c. tempestivamente denunciato, e quanto allazincatura della ringhiera della terrazza, riqualificata come vizio rilevanteex art.1667 c.c. tempestivamente denunciato, riconoscendo dannirisarcibili nella misura di € 2.900,00 oltre IVA e regolando le speseprocessuali.Avevano proposto impugnazione sia [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA],che, in via incidentale, [OSCURATO:PERSONA].

La Corte d’Appello di Firenzeaveva respinto sia l’appello principale che quello incidentale rilevando, perquanto ancora interessa, quanto segue: -per quel che riguardava la rampadi accesso, con pendenza irregolare dell11%, a fronte del massimolegislativamente previsto dell’8%, era corretta la riqualificazione delladomanda relativa nell’ambito del disposto dell’art.1669 c.c., essendo ilgiudice sempre tenuto, ove le circostanze lo richiedano, a qualificare ladomanda in termini di responsabilità extracontrattuale, ai sensi dellanorma richiamata, o contrattuale di adempimento o di riduzione delprezzo, ai sensi dell’art.1667 c.c.; in relazione al difetto rilevato non eramaturata alcuna decadenza; -quanto alla zincatura della ringhiera delterrazzo, eseguita a freddo invece che a caldo, la riqualificazione dellarelativa pretesa risarcitoria ad opera del Tribunale nell’ambito del dispostodell’art.1667 c.c. non aveva travalicato i limiti di corrispondenza tra ilchiesto e il pronunciato; il riconoscimento esplicito dei venditori-costruttoridi aver effettuato la zincatura a freddo invece che a caldo rendevaNumero registro generale 17975/2021Numero sezionale 2288/2025Numero di raccolta generale 7304/2026Data pubblicazione 26/03/2026superflua la verifica di tempestività della denuncia, ai sensi del secondocomma della norma richiamata.[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] hanno proposto ricorso per cassazioneaffidandolo a quattro motivi.[OSCURATO:PERSONA] è rimasto intimato.[OSCURATO:PERSONA] ha formulato proposta di definizione anticipata,opposta da [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] che hanno chiesto la decisionedel ricorso: è stata quindi fissata adunanza in camera di consiglio, primadella quale i ricorrenti hanno depositato memoria illustrativa.[OSCURATO:PERSONA] opportuno precisare che, a séguito della decisione di questa Corteresa a Sezioni Unite (Cass. Sez.

U., n. 9611 del 10.04.2024), e per leragioni ivi chiarite, la partecipazione del Consigliere [OSCURATO:PERSONA], proponenteex art. 380-bis cod. proc. civ., come componente del Collegio chedefinisce il giudizio, non rileva quale ragione di incompatibilità, ai sensidell’art. 51, comma 1, n. 4 e dell’art. 52 cod. proc. civ.1.

Con il primo motivo [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] lamentano la violazione e/o falsa applicazione delll’art.112, 113 c.p.c. in relazioneal’art.360 primo comma n.4 c.p.c.

Quanto alla rampa di accesso, la riqualificazione della domanda daaliud pro alio a grave vizio rientrante nell’ambito di operativitàdell’art.1669 c.c., operata dal Tribunale e assentita dalla Corte di merito,sarebbe ingiustificata perché, a differenza dell’ipotesi regolatadall’art.1669 c.c., l’aliud pro alio postulerebbe non un difetto ma l’assenzadi elementi essenziali del bene, tali da renderlo inidoneo all’uso.

Inoltre, lespecifiche caratteristiche del vizio costruttivo della rampa, rappresentatodalla pendenza in funzione della valutazione della sua gravità, avrebberopotuto rientrare nell’ambito dell’art.1669 c.c. ma, non essendo statadedotta dalla controparte tale fattispecie, la domanda avrebbe dovutoessere vagliata solo in relazione al dedotto aliud pro alio e avrebbe dovutoNumero registro generale 17975/2021Numero sezionale 2288/2025Numero di raccolta generale 7304/2026Data pubblicazione 26/03/2026essere respinta.

Discorso analogo varrebbe anche per il difetto lamentatoper la zincatura dato che la previsione dell’art.1669 c.c., che era stataposta a fondamento della domanda dalla controparte, è inconciliabile conquella dell’art.1667 c.c. e la seconda non si applica alla vendita.

Insostanza, valorizzando la “gravità” della pendenza della rampa (dell’11%invece che del limite normativo dell’8%), la Corte -e, prima, il Tribunale-avrebbe fondato la decisione su fatti costitutivi della fattispecie exart.1669 c.c. non allegati.

Aggiungono i ricorrenti che la responsabilitàdei venditori/costruttori nei confronti dell’acquirente di un immobile pergravi difetti ex art.1669 c.c. non ha nulla a che vedere con la diversa -enon dedotta- responsabilità contrattuale dell’appaltatore verso ilcommittente per vizi e difformità dell’opera appaltata ex art.1667 c.c. cheinvece il Tribunale ha, di sua iniziativa, ascritto ai convenuti e per la qualeli ha condannati al relativo ristoro .Il motivo è infondato.Dalla stessa ricostruzione dei fatti e dello svolgimento del giudizioeffettuati dai ricorrenti emerge che, fin dal ricorso ex art.702 bis c.p.c.,[OSCURATO:PERSONA] aveva lamentato la pendenza della rampa di accesso,dell’11% a fronte di un massimo previsto normativamente dell’8% -riscontrata all’esito dell’accertamento tecnico preventivo sulle cuirisultanze le parti si erano confrontate-: quanto alla rampa, pertanto, nonsi pone una questione -sollevata dai ricorrenti solo per detto manufatto- diutilizzo di fatti non introdotti dalle parti nel processo ma una ben diversaquestione della valorizzazione di detti fatti nell’ambito dell’interpretazionee qualificazione della domanda, di pertinenza propria del giudice aprescindere dalle indicazioni normative effettuate dagli interessati.Emerge dalla sentenza impugnata -e dal contenuto del ricorso- che ilTribunale aveva ritenuto di interpretare la domanda risarcitoria propostada [OSCURATO:PERSONA] inquadrandola nell’ambito di operatività degliart.1667/1669 c.c. -sostanzialmente assimilando, quanto alla rampaNumero registro generale 17975/2021Numero sezionale 2288/2025Numero di raccolta generale 7304/2026Data pubblicazione 26/03/2026d’accesso, il rilievo secondo cui essa avrebbe costituito un ipotesi di aliudpro alio nell’ambito di operatività dell’art.1669 c.c., quale prospettazionedi un difetto, costituito dalla pendenza superiore al limite massimoprevisto normativamente tale da renderla carente sotto il profilofunzionale.[OSCURATO:PERSONA] del merito, in definitiva, ha reputato trovare applicazionel’art. 1669 cod. civ. presupponendo che si versi in un caso di venditorecostruttore (fra le tante, Cass. n. 20877/2020).Non essendo stato allegata in appello un’alternativa ricostruzione infatto la doglianza non è scrutinabile in questa sede.Quanto ai rapporti tra le fattispecie regolate dall’art.1669 c.c. e quellerientranti nell’ambito di operatività dell’art.1667 c.c., si rileva che,secondo il consolidato orientamento interpretativo di questa Corte,richiamato anche nella sentenza d’appello, le garanzie previste dalle duenorme concorrono nell’ottica del rafforzamento della tutela delcommittente; ne consegue che, ove a fondamento della domanda sianodedotti difetti della costruzione tali da incidere sugli elementi essenzialidell'opera stessa, compromettendone la durata e conservazione e/o lafunzionalità e comportanti una menomazione del suo godimento, il giudiceè sempre tenuto, ove le circostanze lo richiedano, a qualificare ladomanda, in termini di risarcimento per responsabilità extracontrattuale(art. 1669 c.c.), ovvero contrattuale di adempimento o riduzione delprezzo e risoluzione (art. 1667 c.c.) -cfr.

Cass. n.20184/2019, Cass.n.815/2016, Cass.3301/1996).In conclusione, dalle considerazioni svolte consegue che la sentenzadella Corte d’Appello di Firenze non può essere censurata per alcuno deiprofili evidenziati dai ricorrenti con il motivo di ricorso in esame, cheprospetta come ipotesi di nullità rilevanti ex art.360 n.4 c.p.c. quantocostituisce invece l’attività di interpretazione e qualificazione delladomanda, di pertinenza del giudice di merito ed effettuata, in concreto,Numero registro generale 17975/2021Numero sezionale 2288/2025Numero di raccolta generale 7304/2026Data pubblicazione 26/03/2026secondo un percorso motivazionale esistente, chiaro e non contraddittorio-supportato altresì da valutazioni conformi in primo e in secondo grado-.2.

Con il secondo motivo di critica i ricorrenti lamentano la violazione e/o falsa applicazione dell’art.1669 c.c. in relazioneall’art.360 co 1 n.3 c.p.c. .Rilevano i ricorrenti che l’art.1669 c.c. ha natura extracontrattuale e,facendo riferimento ad esso, la Corte avrebbe violato la norma almenosotto due profili: la disposizione riguarda solo i gravi difetti, e non l’aliudpro alio, e la gravità dei difetti deve essere oggettivamente riscontrabile egiammai riferibile a situazioni soggettive.

La Corte di merito avrebbeinvece valorizzato la sola situazione soggettiva di [OSCURATO:PERSONA],affetto da grave disabilità motoria, e avrebbe valorizzato una pretesanatura occulta del vizio, in quanto non facilmente riconoscibile da unsoggetto privo di competenze tecniche, mai rilevata da alcuno ecomunque inconsistente, trattandosi di vizio riconoscibile.Il motivo è palesemente infondato.Richiamate le considerazioni svolte a fondamento del rigetto del primomotivo di ricorso, si osserva che la gravità del difetto della rampa, che nonne compromette in assoluto l’uso, ma incide significativamente sulla suanormale fruibilità, non è stata affermata dalla Corte di merito a cagionedella situazione soggettiva di [OSCURATO:PERSONA], ma per decisiva,oggettiva ragione che la pendenza della rampa non è a norma -a fronte diuna pendenza effettiva dell’11% il massimo previsto è dell’8%-, proprioperché rende quando mai difficoltosa la salita e la discesa: la situazionesoggettiva di [OSCURATO:PERSONA] aumenta la disfunzionalità di utilizzo dellarampa ma non concorre a delineare la gravità del vizio riscontrato,derivante dalla violazione delle disposizioni normative inerenti alle suespecifiche tecniche -non superabili nemmeno ove fosse vero che laconformazione della rampa sia derivata dalla scelta non dei ricorrenti madella controparte-.Numero registro generale 17975/2021Numero sezionale 2288/2025Numero di raccolta generale 7304/2026Data pubblicazione 26/03/2026Il rilievo in ordine al fatto che il vizio non sarebbe occulto ma palese èda una parte conseguenza di valutazioni attinenti al merito, precluse insede di legittimità, dall’altra non è supportato da una chiaramanifestazione di interesse in ordine alle diverse conseguenze chegiuridicamente sarebbero derivate, in concreto, dall’essere il vizio dipendenza della rampa palese invece che occulto.3.

Con il terzo motivo di ricorso [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] l’omissione dell’esame di un fatto decisivo per il giudizio, inrelazione all’art.360 c.p.c., primo comma n.5, e la violazione dell’art.115c.p.c. in relazione all’art.360, primo comma n.4 c.p.c.Ancora in relazione alla pendenza della rampa di accesso osservano iricorrenti che si affermerebbe nella sentenza trattarsi di vizio occulto, taleda compromettere la funzionalità dell’opera in quanto il [OSCURATO:PERSONA],[affetto da grave disabilità motoria], ha dedotto l’impossibilità di utilizzarela rampa, in assenza di personale che possa aiutarlo .

Così valutando, laCorte di merito avrebbe omesso di considerare il fatto che dal31.3.2015 (data di acquisto dell’immobile) [OSCURATO:PERSONA] percorreavanti e indietro giornalmente la rampa de qua per accedere al proprioappartamento senza problemi di sorta, tant’è vero che non l’ha sostituitané ne ha modificato la pendenza, proprio perché l’ha voluta lui così .

Ilfatto omesso era stato dedotto dai ricorrenti fin dal giudizio di primo gradocon la memoria difensiva in data 17.7.2018, senza contestazioni ad operadella controparte se non attraverso l’affermazione, solo nella comparsa dicostituzione di appello, dell’utilizzo della rampa solo con l’ausilio di terzi, esarebbe stato, secondo i ricorrenti, decisivo.Il motivo è inammissibile.In presenza di “doppia conforme” - è appena il caso di precisare chesui fatti vi è esatta conformità fra le due pronunce, che si discostano soloin punto di quantificazione monetaria del pregiudizio -, sulla base dell’art.348 ter, co. 5, cod. proc. civ., il ricorrente in cassazione, per evitareNumero registro generale 17975/2021Numero sezionale 2288/2025Numero di raccolta generale 7304/2026Data pubblicazione 26/03/2026l'inammissibilità del motivo di cui al n. 5 dell'art. 360 cod. proc. civ., deveindicare le ragioni di fatto poste a base della decisione di primo grado equelle poste a base della sentenza di rigetto dell'appello, dimostrando cheesse sono tra loro diverse (Sez. 2, n. 5528, 10/03/2014, Rv. 630359;conf., ex multis, Cass. nn. 19001/2016, 26714/2016), evenienza che nelcaso in esame non ricorre affatto.In disparte, val la pena chiarire che l’eventuale utilizzo del manufattonon è certo elemento di per sé idoneo ad escluderne la carenza strutturaleriscontrata per eccessiva pendenza, poiché ai sensi dell’art.1669 c.c.rilevano pure vizi non totalmente impeditivi dell'uso dell'immobile -cfr., alriguardo, Cass. n.24230/2018-.Inammissibile è pure il riferimento dei ricorrenti ad una pretesaviolazione del disposto dell’art.115 c.p.c. che, come violazione di legge, èconfigurabile solo ove il giudice, in contraddizione espressa o implicita conla prescrizione della norma, abbia posto a fondamento della decisioneprove non introdotte dalle parti, ma disposte di sua iniziativa fuori deipoteri officiosi riconosciutigli (salvo il dovere di considerare i fatti noncontestati e la possibilità di ricorrere al notorio), mentre è inammissibile ladiversa doglianza che egli, nel valutare le prove proposte dalle parti, abbiaessendo tale attività valutativa consentita dall'art. 116 c.p.c -cfr.

Cass. aS.U. n.20867/2020, ai cui principi di diritto si sono attenute le pronuncesuccessive-: nel caso di specie l’utilizzo distorto dei poteri officiosi delGiudice con fruizione per la decisione di prove non introdotte dalle partinon è stato nemmeno allegato.In sostanza, attraverso la prospettazione della violazione dell’art.115c.p.c. i ricorrenti vorrebbero indirettamente ottenere una rivalutazione delmateriale istruttorio acquisito agli atti, inammissibile in sede di legittimitàal di fuori delle ipotesi dell’art.360 co 1 n.5 c.p.c. -non praticabile perquanto sopra detto- o della motivazione totalmente assente o apparente oNumero registro generale 17975/2021Numero sezionale 2288/2025Numero di raccolta generale 7304/2026Data pubblicazione 26/03/2026intrinsecamente contraddittoria -nessuna delle quali è stata prospettata ericorre nel caso di specie-.4.

Con il quarto motivo di ricorso [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] evidenziato l’intervenuta violazione e/o falsa applicazione 1667c.c. in correlazione all’art.2697 c.c. in relazione all’art.360 comma primon.3 c.p.c. .Rilevano i ricorrenti che la duplice veste di venditori e costruttoridell’immobile compravenduto non conferisce loro anche la veste diappaltatori nei confronti dell’acquirente che, conseguentemente, non haacquistato, nei loro confronti, la veste di committente.

Da ciòconseguirebbe che, rispetto alla zincatura della ringhiera, la fattispeciesarebbe stata erroneamente sussunta dai Giudici di merito nell’ambitodell’art.1667 c.c.

La sentenza d’appello sarebbe in ogni caso daconsiderare errata, anche ove si ritenesse correttamente qualificatal’azione ex art.1667 c.c.: la Corte di merito avrebbe dovuto infattidichiarare l’intervenuta decadenza, perché il riconoscimento del vizio adopera dell’appaltatore per essere utile ad evitare il maturare delladecadenza avrebbe dovuto essere precedente alla lite.Il motivo è inammissibile.Per le ragioni esposte a riguardo del primo motivo la questionesollevata deve reputarsi nuova: non avendo essa formato oggetto diesame da parte della sentenza impugnata, sarebbe stato onere deiricorrenti individuare con sufficiente puntualità dove essa sia statasottoposta all’esame del giudice di secondo grado, non potendo il ricorsoper cassazione investire ”territori” non previamente sottoposti al vaglio delgiudice d’appello (fra le tante, da ultimo Cass. n. 18018/2024).Quanto alla prospettata decadenza dalla garanzia, che non sarebbestata rilevata dai Giudici di merito valorizzando un presupposto erroneo, ecioè l’intervenuto riconoscimento del vizio, la doglianza non è specifica(nulla è detto, infatti, nell’articolazione del motivo -e nel ricorso- sulNumero registro generale 17975/2021Numero sezionale 2288/2025Numero di raccolta generale 7304/2026Data pubblicazione 26/03/2026termine che dovrebbe fare da riferimento iniziale e sul contenuto dellalettera di messa in mora del 21.9.2016, richiamata nel motivo senzaalcuna indicazione ulteriore, che sarebbe stata da loro ricevuta solo ametà ottobre 2016).In ogni caso, la Corte di merito ha valorizzato l’avvenutoriconoscimento della difformità (che ben può intervenire nell’ambito delledifese svolte in giudizio) da parte degli odierni ricorrenti, nel contesto diuna motivata valutazione di merito che non può essere rivista in sede dilegittimità.In disparte si osserva che il profilo appena esaminato escluderebbeanche l’interesse dei ricorrenti all’inquadramento della fattispecienell’ambito del disposto dell’art.1495 c.c.: la previsione di un termineinferiore entro il quale la prima norma richiede sia effettuata la denunciadei vizi e difetti del bene compravenduto rimane infatti superata dallaprevisione, anche nella vendita, della non necessità della denuncia nelcaso di riconoscimento dei vizi, intervenuto nel caso di specie-.In conclusione, il ricorso deve essere nel suo complesso respinto.Nulla deve essere disposto in punto spese, essendo rimasto MassimoPalumbo intimato.Poiché il ricorso è deciso in conformità alla proposta formulata ai sensidell’art. 380-bis c.p.c. -per manifesta infondatezza-, va applicato –comeprevisto dal terzo comma, ultima parte, dello stesso art. 380-bis c.p.c.– ilquarto comma dell’art. 96 c.p.c., con conseguente condanna della partericorrente al pagamento di una somma ‒nei limiti di legge‒ in favore dellacassa delle ammende.Considerato il tenore della pronuncia, va dato atto –ai sensi dell’art.13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002– della sussistenza deipresupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a titolocontributo unificato, pari a quello previsto per la proposizionedell’impugnazione, se dovuto (cfr.

S.U. n. 27195/2023).Numero registro generale 17975/2021Numero sezionale 2288/2025Numero di raccolta generale 7304/2026Data pubblicazione 26/03/2026Numero registro generale 17975/2021Numero sezionale 2288/2025Numero di raccolta generale 7304/2026Data pubblicazione 26/03/2026LA [OSCURATO:PERSONA] CIVILEComposta da: Oggetto:VENDITAGiuseppe [OSCURATO:PERSONA] PresidenteAd.[OSCURATO:DATA_NASCITA] CCTiziana [OSCURATO:PERSONA].[OSCURATO:PERSONA] ConsigliereValeria [OSCURATO:PERSONA] ConsigliereRemo [OSCURATO:PERSONA] pronunciato la seguenteORDINANZAsul ricorso iscritto al n. 17975/2021 R.G. proposto da:[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], rappresentati e difesi dall'avvocatoIacopo Sforzellini, elettivamente domiciliati in Roma, Corso VittorioEmanuele II n.18, presso lo studio Grez e Associati -domicilio digitale allaPEC: [OSCURATO:EMAIL].it--ricorrenti-contro[OSCURATO:PERSONA] la sentenza della Corte d'Appello di Firenze n. 993/2021depositata il 14/05/2021.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 24/09/2025 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].[OSCURATO:PERSONA] aveva convenuto in giudizio davanti al Tribunale diNumero registro generale 17975/2021Numero sezionale 2288/2025Numero di raccolta generale 7304/2026Data pubblicazione 26/03/2026data 31.3.2015 un contratto di compravendita avente ad oggetto dueunità immobiliari in Bagno a Ripoli, chiedendone la condanna alrisarcimento dei danni derivati da diversi difetti riscontrati sui beniacquistati.

I convenuti si erano costituiti eccependo la decadenza eprescrizione dall’azione proposta e, comunque, contestando nel merito lepretese della controparte.Il Tribunale di Firenze aveva accolto in parte la domanda proposta,quanto ai difetti riscontrati sulla rampa d’accesso, riqualificati come viziorilevante ex art.1669 c.c. tempestivamente denunciato, e quanto allazincatura della ringhiera della terrazza, riqualificata come vizio rilevanteex art.1667 c.c. tempestivamente denunciato, riconoscendo dannirisarcibili nella misura di € 2.900,00 oltre IVA e regolando le speseprocessuali.Avevano proposto impugnazione sia [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA],che, in via incidentale, [OSCURATO:PERSONA].

La Corte d’Appello di Firenzeaveva respinto sia l’appello principale che quello incidentale rilevando, perquanto ancora interessa, quanto segue: -per quel che riguardava la rampadi accesso, con pendenza irregolare dell11%, a fronte del massimolegislativamente previsto dell’8%, era corretta la riqualificazione delladomanda relativa nell’ambito del disposto dell’art.1669 c.c., essendo ilgiudice sempre tenuto, ove le circostanze lo richiedano, a qualificare ladomanda in termini di responsabilità extracontrattuale, ai sensi dellanorma richiamata, o contrattuale di adempimento o di riduzione delprezzo, ai sensi dell’art.1667 c.c.; in relazione al difetto rilevato non eramaturata alcuna decadenza; -quanto alla zincatura della ringhiera delterrazzo, eseguita a freddo invece che a caldo, la riqualificazione dellarelativa pretesa risarcitoria ad opera del Tribunale nell’ambito del dispostodell’art.1667 c.c. non aveva travalicato i limiti di corrispondenza tra ilchiesto e il pronunciato; il riconoscimento esplicito dei venditori-costruttoridi aver effettuato la zincatura a freddo invece che a caldo rendevaNumero registro generale 17975/2021Numero sezionale 2288/2025Numero di raccolta generale 7304/2026Data pubblicazione 26/03/2026superflua la verifica di tempestività della denuncia, ai sensi del secondocomma della norma richiamata.[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] hanno proposto ricorso per cassazioneaffidandolo a quattro motivi.[OSCURATO:PERSONA] è rimasto intimato.[OSCURATO:PERSONA] ha formulato proposta di definizione anticipata,opposta da [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] che hanno chiesto la decisionedel ricorso: è stata quindi fissata adunanza in camera di consiglio, primadella quale i ricorrenti hanno depositato memoria illustrativa.[OSCURATO:PERSONA] opportuno precisare che, a séguito della decisione di questa Corteresa a Sezioni Unite (Cass. Sez.

U., n. 9611 del 10.04.2024), e per leragioni ivi chiarite, la partecipazione del Consigliere [OSCURATO:PERSONA], proponenteex art. 380-bis cod. proc. civ., come componente del Collegio chedefinisce il giudizio, non rileva quale ragione di incompatibilità, ai sensidell’art. 51, comma 1, n. 4 e dell’art. 52 cod. proc. civ.1.

Con il primo motivo [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] lamentano la violazione e/o falsa applicazione delll’art.112, 113 c.p.c. in relazioneal’art.360 primo comma n.4 c.p.c.

Quanto alla rampa di accesso, la riqualificazione della domanda daaliud pro alio a grave vizio rientrante nell’ambito di operativitàdell’art.1669 c.c., operata dal Tribunale e assentita dalla Corte di merito,sarebbe ingiustificata perché, a differenza dell’ipotesi regolatadall’art.1669 c.c., l’aliud pro alio postulerebbe non un difetto ma l’assenzadi elementi essenziali del bene, tali da renderlo inidoneo all’uso.

Inoltre, lespecifiche caratteristiche del vizio costruttivo della rampa, rappresentatodalla pendenza in funzione della valutazione della sua gravità, avrebberopotuto rientrare nell’ambito dell’art.1669 c.c. ma, non essendo statadedotta dalla controparte tale fattispecie, la domanda avrebbe dovutoessere vagliata solo in relazione al dedotto aliud pro alio e avrebbe dovutoNumero registro generale 17975/2021Numero sezionale 2288/2025Numero di raccolta generale 7304/2026Data pubblicazione 26/03/2026essere respinta.

Discorso analogo varrebbe anche per il difetto lamentatoper la zincatura dato che la previsione dell’art.1669 c.c., che era stataposta a fondamento della domanda dalla controparte, è inconciliabile conquella dell’art.1667 c.c. e la seconda non si applica alla vendita.

Insostanza, valorizzando la “gravità” della pendenza della rampa (dell’11%invece che del limite normativo dell’8%), la Corte -e, prima, il Tribunale-avrebbe fondato la decisione su fatti costitutivi della fattispecie exart.1669 c.c. non allegati.

Aggiungono i ricorrenti che la responsabilitàdei venditori/costruttori nei confronti dell’acquirente di un immobile pergravi difetti ex art.1669 c.c. non ha nulla a che vedere con la diversa -enon dedotta- responsabilità contrattuale dell’appaltatore verso ilcommittente per vizi e difformità dell’opera appaltata ex art.1667 c.c. cheinvece il Tribunale ha, di sua iniziativa, ascritto ai convenuti e per la qualeli ha condannati al relativo ristoro .Il motivo è infondato.Dalla stessa ricostruzione dei fatti e dello svolgimento del giudizioeffettuati dai ricorrenti emerge che, fin dal ricorso ex art.702 bis c.p.c.,[OSCURATO:PERSONA] aveva lamentato la pendenza della rampa di accesso,dell’11% a fronte di un massimo previsto normativamente dell’8% -riscontrata all’esito dell’accertamento tecnico preventivo sulle cuirisultanze le parti si erano confrontate-: quanto alla rampa, pertanto, nonsi pone una questione -sollevata dai ricorrenti solo per detto manufatto- diutilizzo di fatti non introdotti dalle parti nel processo ma una ben diversaquestione della valorizzazione di detti fatti nell’ambito dell’interpretazionee qualificazione della domanda, di pertinenza propria del giudice aprescindere dalle indicazioni normative effettuate dagli interessati.Emerge dalla sentenza impugnata -e dal contenuto del ricorso- che ilTribunale aveva ritenuto di interpretare la domanda risarcitoria propostada [OSCURATO:PERSONA] inquadrandola nell’ambito di operatività degliart.1667/1669 c.c. -sostanzialmente assimilando, quanto alla rampaNumero registro generale 17975/2021Numero sezionale 2288/2025Numero di raccolta generale 7304/2026Data pubblicazione 26/03/2026d’accesso, il rilievo secondo cui essa avrebbe costituito un ipotesi di aliudpro alio nell’ambito di operatività dell’art.1669 c.c., quale prospettazionedi un difetto, costituito dalla pendenza superiore al limite massimoprevisto normativamente tale da renderla carente sotto il profilofunzionale.[OSCURATO:PERSONA] del merito, in definitiva, ha reputato trovare applicazionel’art. 1669 cod. civ. presupponendo che si versi in un caso di venditorecostruttore (fra le tante, Cass. n. 20877/2020).Non essendo stato allegata in appello un’alternativa ricostruzione infatto la doglianza non è scrutinabile in questa sede.Quanto ai rapporti tra le fattispecie regolate dall’art.1669 c.c. e quellerientranti nell’ambito di operatività dell’art.1667 c.c., si rileva che,secondo il consolidato orientamento interpretativo di questa Corte,richiamato anche nella sentenza d’appello, le garanzie previste dalle duenorme concorrono nell’ottica del rafforzamento della tutela delcommittente; ne consegue che, ove a fondamento della domanda sianodedotti difetti della costruzione tali da incidere sugli elementi essenzialidell'opera stessa, compromettendone la durata e conservazione e/o lafunzionalità e comportanti una menomazione del suo godimento, il giudiceè sempre tenuto, ove le circostanze lo richiedano, a qualificare ladomanda, in termini di risarcimento per responsabilità extracontrattuale(art. 1669 c.c.), ovvero contrattuale di adempimento o riduzione delprezzo e risoluzione (art. 1667 c.c.) -cfr.

Cass. n.20184/2019, Cass.n.815/2016, Cass.3301/1996).In conclusione, dalle considerazioni svolte consegue che la sentenzadella Corte d’Appello di Firenze non può essere censurata per alcuno deiprofili evidenziati dai ricorrenti con il motivo di ricorso in esame, cheprospetta come ipotesi di nullità rilevanti ex art.360 n.4 c.p.c. quantocostituisce invece l’attività di interpretazione e qualificazione delladomanda, di pertinenza del giudice di merito ed effettuata, in concreto,Numero registro generale 17975/2021Numero sezionale 2288/2025Numero di raccolta generale 7304/2026Data pubblicazione 26/03/2026secondo un percorso motivazionale esistente, chiaro e non contraddittorio-supportato altresì da valutazioni conformi in primo e in secondo grado-.2.

Con il secondo motivo di critica i ricorrenti lamentano la violazione e/o falsa applicazione dell’art.1669 c.c. in relazioneall’art.360 co 1 n.3 c.p.c. .Rilevano i ricorrenti che l’art.1669 c.c. ha natura extracontrattuale e,facendo riferimento ad esso, la Corte avrebbe violato la norma almenosotto due profili: la disposizione riguarda solo i gravi difetti, e non l’aliudpro alio, e la gravità dei difetti deve essere oggettivamente riscontrabile egiammai riferibile a situazioni soggettive.

La Corte di merito avrebbeinvece valorizzato la sola situazione soggettiva di [OSCURATO:PERSONA],affetto da grave disabilità motoria, e avrebbe valorizzato una pretesanatura occulta del vizio, in quanto non facilmente riconoscibile da unsoggetto privo di competenze tecniche, mai rilevata da alcuno ecomunque inconsistente, trattandosi di vizio riconoscibile.Il motivo è palesemente infondato.Richiamate le considerazioni svolte a fondamento del rigetto del primomotivo di ricorso, si osserva che la gravità del difetto della rampa, che nonne compromette in assoluto l’uso, ma incide significativamente sulla suanormale fruibilità, non è stata affermata dalla Corte di merito a cagionedella situazione soggettiva di [OSCURATO:PERSONA], ma per decisiva,oggettiva ragione che la pendenza della rampa non è a norma -a fronte diuna pendenza effettiva dell’11% il massimo previsto è dell’8%-, proprioperché rende quando mai difficoltosa la salita e la discesa: la situazionesoggettiva di [OSCURATO:PERSONA] aumenta la disfunzionalità di utilizzo dellarampa ma non concorre a delineare la gravità del vizio riscontrato,derivante dalla violazione delle disposizioni normative inerenti alle suespecifiche tecniche -non superabili nemmeno ove fosse vero che laconformazione della rampa sia derivata dalla scelta non dei ricorrenti madella controparte-.Numero registro generale 17975/2021Numero sezionale 2288/2025Numero di raccolta generale 7304/2026Data pubblicazione 26/03/2026Il rilievo in ordine al fatto che il vizio non sarebbe occulto ma palese èda una parte conseguenza di valutazioni attinenti al merito, precluse insede di legittimità, dall’altra non è supportato da una chiaramanifestazione di interesse in ordine alle diverse conseguenze chegiuridicamente sarebbero derivate, in concreto, dall’essere il vizio dipendenza della rampa palese invece che occulto.3.

Con il terzo motivo di ricorso [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] l’omissione dell’esame di un fatto decisivo per il giudizio, inrelazione all’art.360 c.p.c., primo comma n.5, e la violazione dell’art.115c.p.c. in relazione all’art.360, primo comma n.4 c.p.c.Ancora in relazione alla pendenza della rampa di accesso osservano iricorrenti che si affermerebbe nella sentenza trattarsi di vizio occulto, taleda compromettere la funzionalità dell’opera in quanto il [OSCURATO:PERSONA],[affetto da grave disabilità motoria], ha dedotto l’impossibilità di utilizzarela rampa, in assenza di personale che possa aiutarlo .

Così valutando, laCorte di merito avrebbe omesso di considerare il fatto che dal31.3.2015 (data di acquisto dell’immobile) [OSCURATO:PERSONA] percorreavanti e indietro giornalmente la rampa de qua per accedere al proprioappartamento senza problemi di sorta, tant’è vero che non l’ha sostituitané ne ha modificato la pendenza, proprio perché l’ha voluta lui così .

Ilfatto omesso era stato dedotto dai ricorrenti fin dal giudizio di primo gradocon la memoria difensiva in data 17.7.2018, senza contestazioni ad operadella controparte se non attraverso l’affermazione, solo nella comparsa dicostituzione di appello, dell’utilizzo della rampa solo con l’ausilio di terzi, esarebbe stato, secondo i ricorrenti, decisivo.Il motivo è inammissibile.In presenza di “doppia conforme” - è appena il caso di precisare chesui fatti vi è esatta conformità fra le due pronunce, che si discostano soloin punto di quantificazione monetaria del pregiudizio -, sulla base dell’art.348 ter, co. 5, cod. proc. civ., il ricorrente in cassazione, per evitareNumero registro generale 17975/2021Numero sezionale 2288/2025Numero di raccolta generale 7304/2026Data pubblicazione 26/03/2026l'inammissibilità del motivo di cui al n. 5 dell'art. 360 cod. proc. civ., deveindicare le ragioni di fatto poste a base della decisione di primo grado equelle poste a base della sentenza di rigetto dell'appello, dimostrando cheesse sono tra loro diverse (Sez. 2, n. 5528, 10/03/2014, Rv. 630359;conf., ex multis, Cass. nn. 19001/2016, 26714/2016), evenienza che nelcaso in esame non ricorre affatto.In disparte, val la pena chiarire che l’eventuale utilizzo del manufattonon è certo elemento di per sé idoneo ad escluderne la carenza strutturaleriscontrata per eccessiva pendenza, poiché ai sensi dell’art.1669 c.c.rilevano pure vizi non totalmente impeditivi dell'uso dell'immobile -cfr., alriguardo, Cass. n.24230/2018-.Inammissibile è pure il riferimento dei ricorrenti ad una pretesaviolazione del disposto dell’art.115 c.p.c. che, come violazione di legge, èconfigurabile solo ove il giudice, in contraddizione espressa o implicita conla prescrizione della norma, abbia posto a fondamento della decisioneprove non introdotte dalle parti, ma disposte di sua iniziativa fuori deipoteri officiosi riconosciutigli (salvo il dovere di considerare i fatti noncontestati e la possibilità di ricorrere al notorio), mentre è inammissibile ladiversa doglianza che egli, nel valutare le prove proposte dalle parti, abbiaessendo tale attività valutativa consentita dall'art. 116 c.p.c -cfr.

Cass. aS.U. n.20867/2020, ai cui principi di diritto si sono attenute le pronuncesuccessive-: nel caso di specie l’utilizzo distorto dei poteri officiosi delGiudice con fruizione per la decisione di prove non introdotte dalle partinon è stato nemmeno allegato.In sostanza, attraverso la prospettazione della violazione dell’art.115c.p.c. i ricorrenti vorrebbero indirettamente ottenere una rivalutazione delmateriale istruttorio acquisito agli atti, inammissibile in sede di legittimitàal di fuori delle ipotesi dell’art.360 co 1 n.5 c.p.c. -non praticabile perquanto sopra detto- o della motivazione totalmente assente o apparente oNumero registro generale 17975/2021Numero sezionale 2288/2025Numero di raccolta generale 7304/2026Data pubblicazione 26/03/2026intrinsecamente contraddittoria -nessuna delle quali è stata prospettata ericorre nel caso di specie-.4.

Con il quarto motivo di ricorso [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] evidenziato l’intervenuta violazione e/o falsa applicazione 1667c.c. in correlazione all’art.2697 c.c. in relazione all’art.360 comma primon.3 c.p.c. .Rilevano i ricorrenti che la duplice veste di venditori e costruttoridell’immobile compravenduto non conferisce loro anche la veste diappaltatori nei confronti dell’acquirente che, conseguentemente, non haacquistato, nei loro confronti, la veste di committente.

Da ciòconseguirebbe che, rispetto alla zincatura della ringhiera, la fattispeciesarebbe stata erroneamente sussunta dai Giudici di merito nell’ambitodell’art.1667 c.c.

La sentenza d’appello sarebbe in ogni caso daconsiderare errata, anche ove si ritenesse correttamente qualificatal’azione ex art.1667 c.c.: la Corte di merito avrebbe dovuto infattidichiarare l’intervenuta decadenza, perché il riconoscimento del vizio adopera dell’appaltatore per essere utile ad evitare il maturare delladecadenza avrebbe dovuto essere precedente alla lite.Il motivo è inammissibile.Per le ragioni esposte a riguardo del primo motivo la questionesollevata deve reputarsi nuova: non avendo essa formato oggetto diesame da parte della sentenza impugnata, sarebbe stato onere deiricorrenti individuare con sufficiente puntualità dove essa sia statasottoposta all’esame del giudice di secondo grado, non potendo il ricorsoper cassazione investire ”territori” non previamente sottoposti al vaglio delgiudice d’appello (fra le tante, da ultimo Cass. n. 18018/2024).Quanto alla prospettata decadenza dalla garanzia, che non sarebbestata rilevata dai Giudici di merito valorizzando un presupposto erroneo, ecioè l’intervenuto riconoscimento del vizio, la doglianza non è specifica(nulla è detto, infatti, nell’articolazione del motivo -e nel ricorso- sulNumero registro generale 17975/2021Numero sezionale 2288/2025Numero di raccolta generale 7304/2026Data pubblicazione 26/03/2026termine che dovrebbe fare da riferimento iniziale e sul contenuto dellalettera di messa in mora del 21.9.2016, richiamata nel motivo senzaalcuna indicazione ulteriore, che sarebbe stata da loro ricevuta solo ametà ottobre 2016).In ogni caso, la Corte di merito ha valorizzato l’avvenutoriconoscimento della difformità (che ben può intervenire nell’ambito delledifese svolte in giudizio) da parte degli odierni ricorrenti, nel contesto diuna motivata valutazione di merito che non può essere rivista in sede dilegittimità.In disparte si osserva che il profilo appena esaminato escluderebbeanche l’interesse dei ricorrenti all’inquadramento della fattispecienell’ambito del disposto dell’art.1495 c.c.: la previsione di un termineinferiore entro il quale la prima norma richiede sia effettuata la denunciadei vizi e difetti del bene compravenduto rimane infatti superata dallaprevisione, anche nella vendita, della non necessità della denuncia nelcaso di riconoscimento dei vizi, intervenuto nel caso di specie-.In conclusione, il ricorso deve essere nel suo complesso respinto.Nulla deve essere disposto in punto spese, essendo rimasto MassimoPalumbo intimato.Poiché il ricorso è deciso in conformità alla proposta formulata ai sensidell’art. 380-bis c.p.c. -per manifesta infondatezza-, va applicato –comeprevisto dal terzo comma, ultima parte, dello stesso art. 380-bis c.p.c.– ilquarto comma dell’art. 96 c.p.c., con conseguente condanna della partericorrente al pagamento di una somma ‒nei limiti di legge‒ in favore dellacassa delle ammende.Considerato il tenore della pronuncia, va dato atto –ai sensi dell’art.13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002– della sussistenza deipresupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a titolocontributo unificato, pari a quello previsto per la proposizionedell’impugnazione, se dovuto (cfr.

S.U. n. 27195/2023).Numero registro generale 17975/2021Numero sezionale 2288/2025Numero di raccolta generale 7304/2026Data pubblicazione 26/03/2026 P.Q.MLa Corte Suprema di Cassazione rigetta il ricorso e condanna MarcoPacciani e [OSCURATO:PERSONA], in solido, al pagamento, ai sensi dell’art. 96c.p.c., della somma di euro 3.000,00 in favore della Cassa delleAmmende.Dichiara la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento,da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributounificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda SezioneCivile, il 24 settembre 2025.Il PresidenteGiuseppe GrassoP.Q.MLa Corte Suprema di Cassazione rigetta il ricorso e condanna MarcoPacciani e [OSCURATO:PERSONA], in solido, al pagamento, ai sensi dell’art. 96c.p.c., della somma di euro 3.000,00 in favore della Cassa delleAmmende.Dichiara la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento,da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributounificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda SezioneCivile, il 24 settembre 2025.Il PresidenteGiuseppe Grasso

Anonimizzato ex art. 52 D.Lgs. 196/2003
ORDINANZAsul ricorso iscritto al n. 17975/2021 R.G. proposto da:[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], rappresentati e difesi dall'avvocatoIacopo Sforzellini, elettivamente domiciliati in Roma, Corso VittorioEmanuele II n.18, presso lo studio Grez e Associati -domicilio digitale allaPEC: [OSCURATO:EMAIL].it--ricorrenti-contro[OSCURATO:PERSONA] la sentenza della Corte d'Appello di Firenze n. 993/2021depositata il 14/05/2021.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 24/09/2025 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].[OSCURATO:PERSONA] aveva convenuto in giudizio davanti al Tribunale diNumero registro generale 17975/2021Numero sezionale 2288/2025Numero di raccolta generale 7304/2026Data pubblicazione 26/03/2026data 31.3.2015 un contratto di compravendita avente ad oggetto dueunità immobiliari in Bagno a Ripoli, chiedendone la condanna alrisarcimento dei danni derivati da diversi difetti riscontrati sui beniacquistati. I convenuti si erano costituiti eccependo la decadenza eprescrizione dall’azione proposta e, comunque, contestando nel merito lepretese della controparte.Il Tribunale di Firenze aveva accolto in parte la domanda proposta,quanto ai difetti riscontrati sulla rampa d’accesso, riqualificati come viziorilevante ex art.1669 c.c. tempestivamente denunciato, e quanto allazincatura della ringhiera della terrazza, riqualificata come vizio rilevanteex art.1667 c.c. tempestivamente denunciato, riconoscendo dannirisarcibili nella misura di € 2.900,00 oltre IVA e regolando le speseprocessuali.Avevano proposto impugnazione sia [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA],che, in via incidentale, [OSCURATO:PERSONA]. La Corte d’Appello di Firenzeaveva respinto sia l’appello principale che quello incidentale rilevando, perquanto ancora interessa, quanto segue: -per quel che riguardava la rampadi accesso, con pendenza irregolare dell11%, a fronte del massimolegislativamente previsto dell’8%, era corretta la riqualificazione delladomanda relativa nell’ambito del disposto dell’art.1669 c.c., essendo ilgiudice sempre tenuto, ove le circostanze lo richiedano, a qualificare ladomanda in termini di responsabilità extracontrattuale, ai sensi dellanorma richiamata, o contrattuale di adempimento o di riduzione delprezzo, ai sensi dell’art.1667 c.c.; in relazione al difetto rilevato non eramaturata alcuna decadenza; -quanto alla zincatura della ringhiera delterrazzo, eseguita a freddo invece che a caldo, la riqualificazione dellarelativa pretesa risarcitoria ad opera del Tribunale nell’ambito del dispostodell’art.1667 c.c. non aveva travalicato i limiti di corrispondenza tra ilchiesto e il pronunciato; il riconoscimento esplicito dei venditori-costruttoridi aver effettuato la zincatura a freddo invece che a caldo rendevaNumero registro generale 17975/2021Numero sezionale 2288/2025Numero di raccolta generale 7304/2026Data pubblicazione 26/03/2026superflua la verifica di tempestività della denuncia, ai sensi del secondocomma della norma richiamata.[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] hanno proposto ricorso per cassazioneaffidandolo a quattro motivi.[OSCURATO:PERSONA] è rimasto intimato.[OSCURATO:PERSONA] ha formulato proposta di definizione anticipata,opposta da [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] che hanno chiesto la decisionedel ricorso: è stata quindi fissata adunanza in camera di consiglio, primadella quale i ricorrenti hanno depositato memoria illustrativa.[OSCURATO:PERSONA] opportuno precisare che, a séguito della decisione di questa Corteresa a Sezioni Unite (Cass. Sez. U., n. 9611 del 10.04.2024), e per leragioni ivi chiarite, la partecipazione del Consigliere [OSCURATO:PERSONA], proponenteex art. 380-bis cod. proc. civ., come componente del Collegio chedefinisce il giudizio, non rileva quale ragione di incompatibilità, ai sensidell’art. 51, comma 1, n. 4 e dell’art. 52 cod. proc. civ.1. Con il primo motivo [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] lamentano la  violazione e/o falsa applicazione delll’art.112, 113 c.p.c. in relazioneal’art.360 primo comma n.4 c.p.c.  Quanto alla rampa di accesso, la riqualificazione della domanda daaliud pro alio a grave vizio rientrante nell’ambito di operativitàdell’art.1669 c.c., operata dal Tribunale e assentita dalla Corte di merito,sarebbe ingiustificata perché, a differenza dell’ipotesi regolatadall’art.1669 c.c., l’aliud pro alio postulerebbe non un difetto ma l’assenzadi elementi essenziali del bene, tali da renderlo inidoneo all’uso. Inoltre, lespecifiche caratteristiche del vizio costruttivo della rampa, rappresentatodalla pendenza in funzione della valutazione della sua gravità, avrebberopotuto rientrare nell’ambito dell’art.1669 c.c. ma, non essendo statadedotta dalla controparte tale fattispecie, la domanda avrebbe dovutoessere vagliata solo in relazione al dedotto aliud pro alio e avrebbe dovutoNumero registro generale 17975/2021Numero sezionale 2288/2025Numero di raccolta generale 7304/2026Data pubblicazione 26/03/2026essere respinta. Discorso analogo varrebbe anche per il difetto lamentatoper la zincatura dato che la previsione dell’art.1669 c.c., che era stataposta a fondamento della domanda dalla controparte, è inconciliabile conquella dell’art.1667 c.c. e la seconda non si applica alla vendita. Insostanza, valorizzando la “gravità” della pendenza della rampa (dell’11%invece che del limite normativo dell’8%), la Corte -e, prima, il Tribunale-avrebbe fondato la decisione su fatti costitutivi della fattispecie exart.1669 c.c. non allegati. Aggiungono i ricorrenti che   la responsabilitàdei venditori/costruttori nei confronti dell’acquirente di un immobile pergravi difetti ex art.1669 c.c. non ha nulla a che vedere con la diversa -enon dedotta- responsabilità contrattuale dell’appaltatore verso ilcommittente per vizi e difformità dell’opera appaltata ex art.1667 c.c. cheinvece il Tribunale ha, di sua iniziativa, ascritto ai convenuti e per la qualeli ha condannati al relativo ristoro  .Il motivo è infondato.Dalla stessa ricostruzione dei fatti e dello svolgimento del giudizioeffettuati dai ricorrenti emerge che, fin dal ricorso ex art.702 bis c.p.c.,[OSCURATO:PERSONA] aveva lamentato la pendenza della rampa di accesso,dell’11% a fronte di un massimo previsto normativamente dell’8% -riscontrata all’esito dell’accertamento tecnico preventivo sulle cuirisultanze le parti si erano confrontate-: quanto alla rampa, pertanto, nonsi pone una questione -sollevata dai ricorrenti solo per detto manufatto- diutilizzo di fatti non introdotti dalle parti nel processo ma una ben diversaquestione della valorizzazione di detti fatti nell’ambito dell’interpretazionee qualificazione della domanda, di pertinenza propria del giudice aprescindere dalle indicazioni normative effettuate dagli interessati.Emerge dalla sentenza impugnata -e dal contenuto del ricorso- che ilTribunale aveva ritenuto di interpretare la domanda risarcitoria propostada [OSCURATO:PERSONA] inquadrandola nell’ambito di operatività degliart.1667/1669 c.c. -sostanzialmente assimilando, quanto alla rampaNumero registro generale 17975/2021Numero sezionale 2288/2025Numero di raccolta generale 7304/2026Data pubblicazione 26/03/2026d’accesso, il rilievo secondo cui essa avrebbe costituito un ipotesi di aliudpro alio nell’ambito di operatività dell’art.1669 c.c., quale prospettazionedi un difetto, costituito dalla pendenza superiore al limite massimoprevisto normativamente tale da renderla carente sotto il profilofunzionale.[OSCURATO:PERSONA] del merito, in definitiva, ha reputato trovare applicazionel’art. 1669 cod. civ. presupponendo che si versi in un caso di venditorecostruttore (fra le tante, Cass. n. 20877/2020).Non essendo stato allegata in appello un’alternativa ricostruzione infatto la doglianza non è scrutinabile in questa sede.Quanto ai rapporti tra le fattispecie regolate dall’art.1669 c.c. e quellerientranti nell’ambito di operatività dell’art.1667 c.c., si rileva che,secondo il consolidato orientamento interpretativo di questa Corte,richiamato anche nella sentenza d’appello, le garanzie previste dalle duenorme concorrono nell’ottica del rafforzamento della tutela delcommittente; ne consegue che, ove a fondamento della domanda sianodedotti difetti della costruzione tali da incidere sugli elementi essenzialidell'opera stessa,  compromettendone la durata e conservazione e/o lafunzionalità e comportanti una menomazione del suo godimento, il giudiceè sempre tenuto, ove le circostanze lo richiedano, a qualificare ladomanda, in termini di risarcimento per responsabilità extracontrattuale(art. 1669 c.c.), ovvero contrattuale di adempimento o riduzione delprezzo e risoluzione (art. 1667 c.c.) -cfr. Cass. n.20184/2019, Cass.n.815/2016, Cass.3301/1996).In conclusione, dalle considerazioni svolte consegue che la sentenzadella Corte d’Appello di Firenze non può essere censurata per alcuno deiprofili evidenziati dai ricorrenti con il motivo di ricorso in esame, cheprospetta come ipotesi di nullità rilevanti ex art.360 n.4 c.p.c. quantocostituisce invece l’attività di interpretazione e qualificazione delladomanda, di pertinenza del giudice di merito ed effettuata, in concreto,Numero registro generale 17975/2021Numero sezionale 2288/2025Numero di raccolta generale 7304/2026Data pubblicazione 26/03/2026secondo un percorso motivazionale esistente, chiaro e non contraddittorio-supportato altresì da valutazioni conformi in primo e in secondo grado-.2. Con il secondo motivo di critica i ricorrenti lamentano la  violazione e/o falsa applicazione dell’art.1669 c.c. in relazioneall’art.360 co 1 n.3 c.p.c.  .Rilevano i ricorrenti che l’art.1669 c.c. ha natura extracontrattuale e,facendo riferimento ad esso, la Corte avrebbe violato la norma almenosotto due profili: la disposizione riguarda solo i gravi difetti, e non l’aliudpro alio, e la gravità dei difetti deve essere oggettivamente riscontrabile egiammai riferibile a situazioni soggettive. La Corte di merito avrebbeinvece valorizzato la sola situazione soggettiva di [OSCURATO:PERSONA],affetto da grave disabilità motoria, e avrebbe valorizzato una pretesanatura occulta del vizio, in quanto non facilmente riconoscibile da unsoggetto privo di competenze tecniche, mai rilevata da alcuno ecomunque inconsistente, trattandosi di vizio riconoscibile.Il motivo è palesemente infondato.Richiamate le considerazioni svolte a fondamento del rigetto del primomotivo di ricorso, si osserva che la gravità del difetto della rampa, che nonne compromette in assoluto l’uso, ma incide significativamente sulla suanormale fruibilità, non è stata affermata dalla Corte di merito a cagionedella situazione soggettiva di [OSCURATO:PERSONA], ma per decisiva,oggettiva ragione che la pendenza della rampa non è a norma -a fronte diuna pendenza effettiva dell’11% il massimo previsto è dell’8%-, proprioperché rende quando mai difficoltosa la salita e la discesa: la situazionesoggettiva di [OSCURATO:PERSONA] aumenta la disfunzionalità di utilizzo dellarampa ma non concorre a delineare la gravità del vizio riscontrato,derivante dalla violazione delle disposizioni normative inerenti alle suespecifiche tecniche -non superabili nemmeno ove fosse vero che laconformazione della rampa sia derivata dalla scelta non dei ricorrenti madella controparte-.Numero registro generale 17975/2021Numero sezionale 2288/2025Numero di raccolta generale 7304/2026Data pubblicazione 26/03/2026Il rilievo in ordine al fatto che il vizio non sarebbe occulto ma palese èda una parte conseguenza di valutazioni attinenti al merito, precluse insede di legittimità, dall’altra non è supportato da una chiaramanifestazione di interesse in ordine alle diverse conseguenze chegiuridicamente sarebbero derivate, in concreto, dall’essere il vizio dipendenza della rampa palese invece che occulto.3. Con il terzo motivo di ricorso [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] l’omissione dell’esame di un fatto decisivo per il giudizio, inrelazione all’art.360 c.p.c., primo comma n.5, e la violazione dell’art.115c.p.c. in relazione all’art.360, primo comma n.4 c.p.c.Ancora in relazione alla pendenza della rampa di accesso osservano iricorrenti che si affermerebbe nella sentenza trattarsi di vizio occulto, taleda compromettere la funzionalità dell’opera   in quanto il [OSCURATO:PERSONA],[affetto da grave disabilità motoria], ha dedotto l’impossibilità di utilizzarela rampa, in assenza di personale che possa aiutarlo  . Così valutando, laCorte di merito avrebbe omesso di considerare il fatto che   dal31.3.2015 (data di acquisto dell’immobile) [OSCURATO:PERSONA] percorreavanti e indietro giornalmente la rampa de qua per accedere al proprioappartamento senza problemi di sorta, tant’è vero che non l’ha sostituitané ne ha modificato la pendenza, proprio perché l’ha voluta lui così  . Ilfatto omesso era stato dedotto dai ricorrenti fin dal giudizio di primo gradocon la memoria difensiva in data 17.7.2018, senza contestazioni ad operadella controparte se non attraverso l’affermazione, solo nella comparsa dicostituzione di appello, dell’utilizzo della rampa solo con l’ausilio di terzi, esarebbe stato, secondo i ricorrenti, decisivo.Il motivo è inammissibile.In presenza di “doppia conforme” - è appena il caso di precisare chesui fatti vi è esatta conformità fra le due pronunce, che si discostano soloin punto di quantificazione monetaria del pregiudizio -, sulla base dell’art.348 ter, co. 5, cod. proc. civ., il ricorrente in cassazione, per evitareNumero registro generale 17975/2021Numero sezionale 2288/2025Numero di raccolta generale 7304/2026Data pubblicazione 26/03/2026l'inammissibilità del motivo di cui al n. 5 dell'art. 360 cod. proc. civ., deveindicare le ragioni di fatto poste a base della decisione di primo grado equelle poste a base della sentenza di rigetto dell'appello, dimostrando cheesse sono tra loro diverse (Sez. 2, n. 5528, 10/03/2014, Rv. 630359;conf., ex multis, Cass. nn. 19001/2016, 26714/2016), evenienza che nelcaso in esame non ricorre affatto.In disparte, val la pena chiarire che l’eventuale utilizzo del manufattonon è certo elemento di per sé idoneo ad escluderne la carenza strutturaleriscontrata per eccessiva pendenza, poiché ai sensi dell’art.1669 c.c.rilevano pure vizi non totalmente impeditivi dell'uso dell'immobile -cfr., alriguardo, Cass. n.24230/2018-.Inammissibile è pure il riferimento dei ricorrenti ad una pretesaviolazione del disposto dell’art.115 c.p.c. che, come violazione di legge, èconfigurabile solo ove il giudice, in contraddizione espressa o implicita conla prescrizione della norma, abbia posto a fondamento della decisioneprove non introdotte dalle parti, ma disposte di sua iniziativa fuori deipoteri officiosi riconosciutigli (salvo il dovere di considerare i fatti noncontestati e la possibilità di ricorrere al notorio), mentre è inammissibile ladiversa doglianza che egli, nel valutare le prove proposte dalle parti, abbiaessendo tale attività valutativa consentita dall'art. 116 c.p.c -cfr. Cass. aS.U. n.20867/2020, ai cui principi di diritto si sono attenute le pronuncesuccessive-: nel caso di specie l’utilizzo distorto dei poteri officiosi delGiudice con fruizione per la decisione di prove non introdotte dalle partinon è stato nemmeno allegato.In sostanza, attraverso la prospettazione della violazione dell’art.115c.p.c. i ricorrenti vorrebbero indirettamente ottenere una rivalutazione delmateriale istruttorio acquisito agli atti, inammissibile in sede di legittimitàal di fuori delle ipotesi dell’art.360 co 1 n.5 c.p.c. -non praticabile perquanto sopra detto- o della motivazione totalmente assente o apparente oNumero registro generale 17975/2021Numero sezionale 2288/2025Numero di raccolta generale 7304/2026Data pubblicazione 26/03/2026intrinsecamente contraddittoria -nessuna delle quali è stata prospettata ericorre nel caso di specie-.4. Con il quarto motivo di ricorso [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] evidenziato l’intervenuta   violazione e/o falsa applicazione 1667c.c. in correlazione all’art.2697 c.c. in relazione all’art.360 comma primon.3 c.p.c.  .Rilevano i ricorrenti che la duplice veste di venditori e costruttoridell’immobile compravenduto non conferisce loro anche la veste diappaltatori nei confronti dell’acquirente che, conseguentemente, non haacquistato, nei loro confronti, la veste di committente. Da ciòconseguirebbe che, rispetto alla zincatura della ringhiera, la fattispeciesarebbe stata erroneamente sussunta dai Giudici di merito nell’ambitodell’art.1667 c.c. La sentenza d’appello sarebbe in ogni caso daconsiderare errata, anche ove si ritenesse correttamente qualificatal’azione ex art.1667 c.c.: la Corte di merito avrebbe dovuto infattidichiarare l’intervenuta decadenza, perché il riconoscimento del vizio adopera dell’appaltatore per essere utile ad evitare il maturare delladecadenza avrebbe dovuto essere precedente alla lite.Il motivo è inammissibile.Per le ragioni esposte a riguardo del primo motivo la questionesollevata deve reputarsi nuova: non avendo essa formato oggetto diesame da parte della sentenza impugnata, sarebbe stato onere deiricorrenti individuare con sufficiente puntualità dove essa sia statasottoposta all’esame del giudice di secondo grado, non potendo il ricorsoper cassazione investire ”territori” non previamente sottoposti al vaglio delgiudice d’appello (fra le tante, da ultimo Cass. n. 18018/2024).Quanto alla prospettata decadenza dalla garanzia, che non sarebbestata rilevata dai Giudici di merito valorizzando un presupposto erroneo, ecioè l’intervenuto riconoscimento del vizio, la doglianza non è specifica(nulla è detto, infatti, nell’articolazione del motivo -e nel ricorso- sulNumero registro generale 17975/2021Numero sezionale 2288/2025Numero di raccolta generale 7304/2026Data pubblicazione 26/03/2026termine che dovrebbe fare da riferimento iniziale e sul contenuto dellalettera di messa in mora del 21.9.2016, richiamata nel motivo senzaalcuna indicazione ulteriore,  che sarebbe stata da loro ricevuta solo ametà ottobre 2016).In ogni caso, la Corte di merito ha valorizzato l’avvenutoriconoscimento della difformità (che ben può intervenire nell’ambito delledifese svolte in giudizio) da parte degli odierni ricorrenti, nel contesto diuna motivata valutazione di merito che non può essere rivista in sede dilegittimità.In disparte si osserva che il profilo appena esaminato escluderebbeanche l’interesse dei ricorrenti all’inquadramento della fattispecienell’ambito del disposto dell’art.1495 c.c.: la previsione di un termineinferiore entro il quale la prima norma richiede sia effettuata la denunciadei vizi e difetti del bene compravenduto rimane infatti superata dallaprevisione, anche nella vendita, della non necessità della denuncia nelcaso di riconoscimento dei vizi, intervenuto nel caso di specie-.In conclusione, il ricorso deve essere nel suo complesso respinto.Nulla deve essere disposto in punto spese, essendo rimasto MassimoPalumbo intimato.Poiché il ricorso è deciso in conformità alla proposta formulata ai sensidell’art. 380-bis c.p.c. -per manifesta infondatezza-, va applicato –comeprevisto dal terzo comma, ultima parte, dello stesso art. 380-bis c.p.c.– ilquarto comma dell’art. 96 c.p.c., con conseguente condanna della partericorrente al pagamento di una somma ‒nei limiti di legge‒ in favore dellacassa delle ammende.Considerato il tenore della pronuncia, va dato atto –ai sensi dell’art.13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002– della sussistenza deipresupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a titolocontributo unificato, pari a quello previsto per la proposizionedell’impugnazione, se dovuto (cfr. S.U. n. 27195/2023).Numero registro generale 17975/2021Numero sezionale 2288/2025Numero di raccolta generale 7304/2026Data pubblicazione 26/03/2026Numero registro generale 17975/2021Numero sezionale 2288/2025Numero di raccolta generale 7304/2026Data pubblicazione 26/03/2026LA [OSCURATO:PERSONA] CIVILEComposta da: Oggetto:VENDITAGiuseppe [OSCURATO:PERSONA] PresidenteAd.[OSCURATO:DATA_NASCITA] CCTiziana [OSCURATO:PERSONA].[OSCURATO:PERSONA] ConsigliereValeria [OSCURATO:PERSONA] ConsigliereRemo [OSCURATO:PERSONA] pronunciato la seguenteORDINANZAsul ricorso iscritto al n. 17975/2021 R.G. proposto da:[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], rappresentati e difesi dall'avvocatoIacopo Sforzellini, elettivamente domiciliati in Roma, Corso VittorioEmanuele II n.18, presso lo studio Grez e Associati -domicilio digitale allaPEC: [OSCURATO:EMAIL].it--ricorrenti-contro[OSCURATO:PERSONA] la sentenza della Corte d'Appello di Firenze n. 993/2021depositata il 14/05/2021.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 24/09/2025 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].[OSCURATO:PERSONA] aveva convenuto in giudizio davanti al Tribunale diNumero registro generale 17975/2021Numero sezionale 2288/2025Numero di raccolta generale 7304/2026Data pubblicazione 26/03/2026data 31.3.2015 un contratto di compravendita avente ad oggetto dueunità immobiliari in Bagno a Ripoli, chiedendone la condanna alrisarcimento dei danni derivati da diversi difetti riscontrati sui beniacquistati. I convenuti si erano costituiti eccependo la decadenza eprescrizione dall’azione proposta e, comunque, contestando nel merito lepretese della controparte.Il Tribunale di Firenze aveva accolto in parte la domanda proposta,quanto ai difetti riscontrati sulla rampa d’accesso, riqualificati come viziorilevante ex art.1669 c.c. tempestivamente denunciato, e quanto allazincatura della ringhiera della terrazza, riqualificata come vizio rilevanteex art.1667 c.c. tempestivamente denunciato, riconoscendo dannirisarcibili nella misura di € 2.900,00 oltre IVA e regolando le speseprocessuali.Avevano proposto impugnazione sia [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA],che, in via incidentale, [OSCURATO:PERSONA]. La Corte d’Appello di Firenzeaveva respinto sia l’appello principale che quello incidentale rilevando, perquanto ancora interessa, quanto segue: -per quel che riguardava la rampadi accesso, con pendenza irregolare dell11%, a fronte del massimolegislativamente previsto dell’8%, era corretta la riqualificazione delladomanda relativa nell’ambito del disposto dell’art.1669 c.c., essendo ilgiudice sempre tenuto, ove le circostanze lo richiedano, a qualificare ladomanda in termini di responsabilità extracontrattuale, ai sensi dellanorma richiamata, o contrattuale di adempimento o di riduzione delprezzo, ai sensi dell’art.1667 c.c.; in relazione al difetto rilevato non eramaturata alcuna decadenza; -quanto alla zincatura della ringhiera delterrazzo, eseguita a freddo invece che a caldo, la riqualificazione dellarelativa pretesa risarcitoria ad opera del Tribunale nell’ambito del dispostodell’art.1667 c.c. non aveva travalicato i limiti di corrispondenza tra ilchiesto e il pronunciato; il riconoscimento esplicito dei venditori-costruttoridi aver effettuato la zincatura a freddo invece che a caldo rendevaNumero registro generale 17975/2021Numero sezionale 2288/2025Numero di raccolta generale 7304/2026Data pubblicazione 26/03/2026superflua la verifica di tempestività della denuncia, ai sensi del secondocomma della norma richiamata.[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] hanno proposto ricorso per cassazioneaffidandolo a quattro motivi.[OSCURATO:PERSONA] è rimasto intimato.[OSCURATO:PERSONA] ha formulato proposta di definizione anticipata,opposta da [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] che hanno chiesto la decisionedel ricorso: è stata quindi fissata adunanza in camera di consiglio, primadella quale i ricorrenti hanno depositato memoria illustrativa.[OSCURATO:PERSONA] opportuno precisare che, a séguito della decisione di questa Corteresa a Sezioni Unite (Cass. Sez. U., n. 9611 del 10.04.2024), e per leragioni ivi chiarite, la partecipazione del Consigliere [OSCURATO:PERSONA], proponenteex art. 380-bis cod. proc. civ., come componente del Collegio chedefinisce il giudizio, non rileva quale ragione di incompatibilità, ai sensidell’art. 51, comma 1, n. 4 e dell’art. 52 cod. proc. civ.1. Con il primo motivo [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] lamentano la  violazione e/o falsa applicazione delll’art.112, 113 c.p.c. in relazioneal’art.360 primo comma n.4 c.p.c.  Quanto alla rampa di accesso, la riqualificazione della domanda daaliud pro alio a grave vizio rientrante nell’ambito di operativitàdell’art.1669 c.c., operata dal Tribunale e assentita dalla Corte di merito,sarebbe ingiustificata perché, a differenza dell’ipotesi regolatadall’art.1669 c.c., l’aliud pro alio postulerebbe non un difetto ma l’assenzadi elementi essenziali del bene, tali da renderlo inidoneo all’uso. Inoltre, lespecifiche caratteristiche del vizio costruttivo della rampa, rappresentatodalla pendenza in funzione della valutazione della sua gravità, avrebberopotuto rientrare nell’ambito dell’art.1669 c.c. ma, non essendo statadedotta dalla controparte tale fattispecie, la domanda avrebbe dovutoessere vagliata solo in relazione al dedotto aliud pro alio e avrebbe dovutoNumero registro generale 17975/2021Numero sezionale 2288/2025Numero di raccolta generale 7304/2026Data pubblicazione 26/03/2026essere respinta. Discorso analogo varrebbe anche per il difetto lamentatoper la zincatura dato che la previsione dell’art.1669 c.c., che era stataposta a fondamento della domanda dalla controparte, è inconciliabile conquella dell’art.1667 c.c. e la seconda non si applica alla vendita. Insostanza, valorizzando la “gravità” della pendenza della rampa (dell’11%invece che del limite normativo dell’8%), la Corte -e, prima, il Tribunale-avrebbe fondato la decisione su fatti costitutivi della fattispecie exart.1669 c.c. non allegati. Aggiungono i ricorrenti che   la responsabilitàdei venditori/costruttori nei confronti dell’acquirente di un immobile pergravi difetti ex art.1669 c.c. non ha nulla a che vedere con la diversa -enon dedotta- responsabilità contrattuale dell’appaltatore verso ilcommittente per vizi e difformità dell’opera appaltata ex art.1667 c.c. cheinvece il Tribunale ha, di sua iniziativa, ascritto ai convenuti e per la qualeli ha condannati al relativo ristoro  .Il motivo è infondato.Dalla stessa ricostruzione dei fatti e dello svolgimento del giudizioeffettuati dai ricorrenti emerge che, fin dal ricorso ex art.702 bis c.p.c.,[OSCURATO:PERSONA] aveva lamentato la pendenza della rampa di accesso,dell’11% a fronte di un massimo previsto normativamente dell’8% -riscontrata all’esito dell’accertamento tecnico preventivo sulle cuirisultanze le parti si erano confrontate-: quanto alla rampa, pertanto, nonsi pone una questione -sollevata dai ricorrenti solo per detto manufatto- diutilizzo di fatti non introdotti dalle parti nel processo ma una ben diversaquestione della valorizzazione di detti fatti nell’ambito dell’interpretazionee qualificazione della domanda, di pertinenza propria del giudice aprescindere dalle indicazioni normative effettuate dagli interessati.Emerge dalla sentenza impugnata -e dal contenuto del ricorso- che ilTribunale aveva ritenuto di interpretare la domanda risarcitoria propostada [OSCURATO:PERSONA] inquadrandola nell’ambito di operatività degliart.1667/1669 c.c. -sostanzialmente assimilando, quanto alla rampaNumero registro generale 17975/2021Numero sezionale 2288/2025Numero di raccolta generale 7304/2026Data pubblicazione 26/03/2026d’accesso, il rilievo secondo cui essa avrebbe costituito un ipotesi di aliudpro alio nell’ambito di operatività dell’art.1669 c.c., quale prospettazionedi un difetto, costituito dalla pendenza superiore al limite massimoprevisto normativamente tale da renderla carente sotto il profilofunzionale.[OSCURATO:PERSONA] del merito, in definitiva, ha reputato trovare applicazionel’art. 1669 cod. civ. presupponendo che si versi in un caso di venditorecostruttore (fra le tante, Cass. n. 20877/2020).Non essendo stato allegata in appello un’alternativa ricostruzione infatto la doglianza non è scrutinabile in questa sede.Quanto ai rapporti tra le fattispecie regolate dall’art.1669 c.c. e quellerientranti nell’ambito di operatività dell’art.1667 c.c., si rileva che,secondo il consolidato orientamento interpretativo di questa Corte,richiamato anche nella sentenza d’appello, le garanzie previste dalle duenorme concorrono nell’ottica del rafforzamento della tutela delcommittente; ne consegue che, ove a fondamento della domanda sianodedotti difetti della costruzione tali da incidere sugli elementi essenzialidell'opera stessa,  compromettendone la durata e conservazione e/o lafunzionalità e comportanti una menomazione del suo godimento, il giudiceè sempre tenuto, ove le circostanze lo richiedano, a qualificare ladomanda, in termini di risarcimento per responsabilità extracontrattuale(art. 1669 c.c.), ovvero contrattuale di adempimento o riduzione delprezzo e risoluzione (art. 1667 c.c.) -cfr. Cass. n.20184/2019, Cass.n.815/2016, Cass.3301/1996).In conclusione, dalle considerazioni svolte consegue che la sentenzadella Corte d’Appello di Firenze non può essere censurata per alcuno deiprofili evidenziati dai ricorrenti con il motivo di ricorso in esame, cheprospetta come ipotesi di nullità rilevanti ex art.360 n.4 c.p.c. quantocostituisce invece l’attività di interpretazione e qualificazione delladomanda, di pertinenza del giudice di merito ed effettuata, in concreto,Numero registro generale 17975/2021Numero sezionale 2288/2025Numero di raccolta generale 7304/2026Data pubblicazione 26/03/2026secondo un percorso motivazionale esistente, chiaro e non contraddittorio-supportato altresì da valutazioni conformi in primo e in secondo grado-.2. Con il secondo motivo di critica i ricorrenti lamentano la  violazione e/o falsa applicazione dell’art.1669 c.c. in relazioneall’art.360 co 1 n.3 c.p.c.  .Rilevano i ricorrenti che l’art.1669 c.c. ha natura extracontrattuale e,facendo riferimento ad esso, la Corte avrebbe violato la norma almenosotto due profili: la disposizione riguarda solo i gravi difetti, e non l’aliudpro alio, e la gravità dei difetti deve essere oggettivamente riscontrabile egiammai riferibile a situazioni soggettive. La Corte di merito avrebbeinvece valorizzato la sola situazione soggettiva di [OSCURATO:PERSONA],affetto da grave disabilità motoria, e avrebbe valorizzato una pretesanatura occulta del vizio, in quanto non facilmente riconoscibile da unsoggetto privo di competenze tecniche, mai rilevata da alcuno ecomunque inconsistente, trattandosi di vizio riconoscibile.Il motivo è palesemente infondato.Richiamate le considerazioni svolte a fondamento del rigetto del primomotivo di ricorso, si osserva che la gravità del difetto della rampa, che nonne compromette in assoluto l’uso, ma incide significativamente sulla suanormale fruibilità, non è stata affermata dalla Corte di merito a cagionedella situazione soggettiva di [OSCURATO:PERSONA], ma per decisiva,oggettiva ragione che la pendenza della rampa non è a norma -a fronte diuna pendenza effettiva dell’11% il massimo previsto è dell’8%-, proprioperché rende quando mai difficoltosa la salita e la discesa: la situazionesoggettiva di [OSCURATO:PERSONA] aumenta la disfunzionalità di utilizzo dellarampa ma non concorre a delineare la gravità del vizio riscontrato,derivante dalla violazione delle disposizioni normative inerenti alle suespecifiche tecniche -non superabili nemmeno ove fosse vero che laconformazione della rampa sia derivata dalla scelta non dei ricorrenti madella controparte-.Numero registro generale 17975/2021Numero sezionale 2288/2025Numero di raccolta generale 7304/2026Data pubblicazione 26/03/2026Il rilievo in ordine al fatto che il vizio non sarebbe occulto ma palese èda una parte conseguenza di valutazioni attinenti al merito, precluse insede di legittimità, dall’altra non è supportato da una chiaramanifestazione di interesse in ordine alle diverse conseguenze chegiuridicamente sarebbero derivate, in concreto, dall’essere il vizio dipendenza della rampa palese invece che occulto.3. Con il terzo motivo di ricorso [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] l’omissione dell’esame di un fatto decisivo per il giudizio, inrelazione all’art.360 c.p.c., primo comma n.5, e la violazione dell’art.115c.p.c. in relazione all’art.360, primo comma n.4 c.p.c.Ancora in relazione alla pendenza della rampa di accesso osservano iricorrenti che si affermerebbe nella sentenza trattarsi di vizio occulto, taleda compromettere la funzionalità dell’opera   in quanto il [OSCURATO:PERSONA],[affetto da grave disabilità motoria], ha dedotto l’impossibilità di utilizzarela rampa, in assenza di personale che possa aiutarlo  . Così valutando, laCorte di merito avrebbe omesso di considerare il fatto che   dal31.3.2015 (data di acquisto dell’immobile) [OSCURATO:PERSONA] percorreavanti e indietro giornalmente la rampa de qua per accedere al proprioappartamento senza problemi di sorta, tant’è vero che non l’ha sostituitané ne ha modificato la pendenza, proprio perché l’ha voluta lui così  . Ilfatto omesso era stato dedotto dai ricorrenti fin dal giudizio di primo gradocon la memoria difensiva in data 17.7.2018, senza contestazioni ad operadella controparte se non attraverso l’affermazione, solo nella comparsa dicostituzione di appello, dell’utilizzo della rampa solo con l’ausilio di terzi, esarebbe stato, secondo i ricorrenti, decisivo.Il motivo è inammissibile.In presenza di “doppia conforme” - è appena il caso di precisare chesui fatti vi è esatta conformità fra le due pronunce, che si discostano soloin punto di quantificazione monetaria del pregiudizio -, sulla base dell’art.348 ter, co. 5, cod. proc. civ., il ricorrente in cassazione, per evitareNumero registro generale 17975/2021Numero sezionale 2288/2025Numero di raccolta generale 7304/2026Data pubblicazione 26/03/2026l'inammissibilità del motivo di cui al n. 5 dell'art. 360 cod. proc. civ., deveindicare le ragioni di fatto poste a base della decisione di primo grado equelle poste a base della sentenza di rigetto dell'appello, dimostrando cheesse sono tra loro diverse (Sez. 2, n. 5528, 10/03/2014, Rv. 630359;conf., ex multis, Cass. nn. 19001/2016, 26714/2016), evenienza che nelcaso in esame non ricorre affatto.In disparte, val la pena chiarire che l’eventuale utilizzo del manufattonon è certo elemento di per sé idoneo ad escluderne la carenza strutturaleriscontrata per eccessiva pendenza, poiché ai sensi dell’art.1669 c.c.rilevano pure vizi non totalmente impeditivi dell'uso dell'immobile -cfr., alriguardo, Cass. n.24230/2018-.Inammissibile è pure il riferimento dei ricorrenti ad una pretesaviolazione del disposto dell’art.115 c.p.c. che, come violazione di legge, èconfigurabile solo ove il giudice, in contraddizione espressa o implicita conla prescrizione della norma, abbia posto a fondamento della decisioneprove non introdotte dalle parti, ma disposte di sua iniziativa fuori deipoteri officiosi riconosciutigli (salvo il dovere di considerare i fatti noncontestati e la possibilità di ricorrere al notorio), mentre è inammissibile ladiversa doglianza che egli, nel valutare le prove proposte dalle parti, abbiaessendo tale attività valutativa consentita dall'art. 116 c.p.c -cfr. Cass. aS.U. n.20867/2020, ai cui principi di diritto si sono attenute le pronuncesuccessive-: nel caso di specie l’utilizzo distorto dei poteri officiosi delGiudice con fruizione per la decisione di prove non introdotte dalle partinon è stato nemmeno allegato.In sostanza, attraverso la prospettazione della violazione dell’art.115c.p.c. i ricorrenti vorrebbero indirettamente ottenere una rivalutazione delmateriale istruttorio acquisito agli atti, inammissibile in sede di legittimitàal di fuori delle ipotesi dell’art.360 co 1 n.5 c.p.c. -non praticabile perquanto sopra detto- o della motivazione totalmente assente o apparente oNumero registro generale 17975/2021Numero sezionale 2288/2025Numero di raccolta generale 7304/2026Data pubblicazione 26/03/2026intrinsecamente contraddittoria -nessuna delle quali è stata prospettata ericorre nel caso di specie-.4. Con il quarto motivo di ricorso [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] evidenziato l’intervenuta   violazione e/o falsa applicazione 1667c.c. in correlazione all’art.2697 c.c. in relazione all’art.360 comma primon.3 c.p.c.  .Rilevano i ricorrenti che la duplice veste di venditori e costruttoridell’immobile compravenduto non conferisce loro anche la veste diappaltatori nei confronti dell’acquirente che, conseguentemente, non haacquistato, nei loro confronti, la veste di committente. Da ciòconseguirebbe che, rispetto alla zincatura della ringhiera, la fattispeciesarebbe stata erroneamente sussunta dai Giudici di merito nell’ambitodell’art.1667 c.c. La sentenza d’appello sarebbe in ogni caso daconsiderare errata, anche ove si ritenesse correttamente qualificatal’azione ex art.1667 c.c.: la Corte di merito avrebbe dovuto infattidichiarare l’intervenuta decadenza, perché il riconoscimento del vizio adopera dell’appaltatore per essere utile ad evitare il maturare delladecadenza avrebbe dovuto essere precedente alla lite.Il motivo è inammissibile.Per le ragioni esposte a riguardo del primo motivo la questionesollevata deve reputarsi nuova: non avendo essa formato oggetto diesame da parte della sentenza impugnata, sarebbe stato onere deiricorrenti individuare con sufficiente puntualità dove essa sia statasottoposta all’esame del giudice di secondo grado, non potendo il ricorsoper cassazione investire ”territori” non previamente sottoposti al vaglio delgiudice d’appello (fra le tante, da ultimo Cass. n. 18018/2024).Quanto alla prospettata decadenza dalla garanzia, che non sarebbestata rilevata dai Giudici di merito valorizzando un presupposto erroneo, ecioè l’intervenuto riconoscimento del vizio, la doglianza non è specifica(nulla è detto, infatti, nell’articolazione del motivo -e nel ricorso- sulNumero registro generale 17975/2021Numero sezionale 2288/2025Numero di raccolta generale 7304/2026Data pubblicazione 26/03/2026termine che dovrebbe fare da riferimento iniziale e sul contenuto dellalettera di messa in mora del 21.9.2016, richiamata nel motivo senzaalcuna indicazione ulteriore,  che sarebbe stata da loro ricevuta solo ametà ottobre 2016).In ogni caso, la Corte di merito ha valorizzato l’avvenutoriconoscimento della difformità (che ben può intervenire nell’ambito delledifese svolte in giudizio) da parte degli odierni ricorrenti, nel contesto diuna motivata valutazione di merito che non può essere rivista in sede dilegittimità.In disparte si osserva che il profilo appena esaminato escluderebbeanche l’interesse dei ricorrenti all’inquadramento della fattispecienell’ambito del disposto dell’art.1495 c.c.: la previsione di un termineinferiore entro il quale la prima norma richiede sia effettuata la denunciadei vizi e difetti del bene compravenduto rimane infatti superata dallaprevisione, anche nella vendita, della non necessità della denuncia nelcaso di riconoscimento dei vizi, intervenuto nel caso di specie-.In conclusione, il ricorso deve essere nel suo complesso respinto.Nulla deve essere disposto in punto spese, essendo rimasto MassimoPalumbo intimato.Poiché il ricorso è deciso in conformità alla proposta formulata ai sensidell’art. 380-bis c.p.c. -per manifesta infondatezza-, va applicato –comeprevisto dal terzo comma, ultima parte, dello stesso art. 380-bis c.p.c.– ilquarto comma dell’art. 96 c.p.c., con conseguente condanna della partericorrente al pagamento di una somma ‒nei limiti di legge‒ in favore dellacassa delle ammende.Considerato il tenore della pronuncia, va dato atto –ai sensi dell’art.13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002– della sussistenza deipresupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a titolocontributo unificato, pari a quello previsto per la proposizionedell’impugnazione, se dovuto (cfr. S.U. n. 27195/2023).Numero registro generale 17975/2021Numero sezionale 2288/2025Numero di raccolta generale 7304/2026Data pubblicazione 26/03/2026 P.Q.MLa Corte Suprema di Cassazione rigetta il ricorso e condanna MarcoPacciani e [OSCURATO:PERSONA], in solido, al pagamento, ai sensi dell’art. 96c.p.c., della somma di euro 3.000,00 in favore della Cassa delleAmmende.Dichiara la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento,da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributounificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda SezioneCivile, il 24 settembre 2025.Il PresidenteGiuseppe GrassoP.Q.MLa Corte Suprema di Cassazione rigetta il ricorso e condanna MarcoPacciani e [OSCURATO:PERSONA], in solido, al pagamento, ai sensi dell’art. 96c.p.c., della somma di euro 3.000,00 in favore della Cassa delleAmmende.Dichiara la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento,da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributounificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda SezioneCivile, il 24 settembre 2025.Il PresidenteGiuseppe Grasso
Sentenza Cassazione n. 07304/2026 — Fons Iuris — Fons Iuris