Cassazione n. 33708/2023

gliere ha pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso 1638/2020 proposto da: [OSCURATO:PERSONA] per il Diritto allo [OSCURATO:PERSONA] - Ersu di Catania, in persona del Presidente legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA]; -ricorrente - contro [OSCURATO:PERSONA] in Liquidazione, in persona del liquidatore, rappresentata e difesa dagli avvocati [OSCURATO:PERSONA], D’[OSCURATO:PERSONA]; -controricorrente – avverso la sentenza n. 2054/2019 della CORTE D'APPELLO di CATANIA, depositata il 01/10/2019; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 21/09/2023 dal cons.DANILO SESTINIRilevato che: l'Ente regionale per il diritto allo s tudio u niversitario - ERSU di Catania propose opposizione avverso il decreto ingiuntivo n. 1822/2010 emesso in favore della [OSCURATO:SOCIETA]. p er il pagamento della somma di 363.427,88 euro a titolo di canoni di locazione (relativi al periodo1° gennaio – 30 giugno 2010 ) concernenti un immobile adibito a Casa dello Studente; il Tribunale di Catania, accertato l’inadempimento della locatrice per non aver effettuato i lavori di straordinaria manutenzione necessari per consentire l'utilizzo dell'immobile, revocò il decreto ingiuntivo e – provvedendo sulla riconvenzionale dell’Ente- condann ò la [OSCURATO:SOCIETA] al risarcimento dei danni quantificati in euro452.323,52; la Corte di Appello di Catania ha riformato integralmente la sentenza di primo grado,rigettando sia l'opposizione - con conseguente conferma del decreto opposto- che la domanda riconvenzionale di risarcimento danni; premessa la « diversità della causa petendi corrente tra la domanda proposta ex art.1575 n . 2 e 1576 c.c. e quella invece fondata sulla presenza di vizi della cosa locataex art. 1578 c.c.», atteso che «la seconda non postula un inadempimento del locatore alle assunte obbligazioni di manutenzione della res, ma una oggettiva [in] idoneità strutturale all'uso della cosa stessa », la Corte ha rilevato che l'opposizione a decreto ingiuntivo e la domanda ri convenzionale dell’ERSU «hanno come causa petendi l'inadempimento della controparte» e haritenuto che l’una e l’altra siano infondate«in quanto non sussiste l'inadempimento della parte locatriceex art 1576 c.c.»; ha evidenziato, alriguardo, che dalla relazione di CTU svolta in sede di accertamento tecnico preventivoera emerso che le condizioni di grave degrado dell'immobile lo rendevano «sì non idoneo all'uso cui era destinato, ma per vizi dello stesso,e non anche perché non oggetto di meri interventi di manutenzione non eseguiti dalla società locatrice», atteso che « gli inconvenienti lamentati non [sono] s tati determinati dalla normale usura o da accadimenti che hanno determinato disagi limitati e transeunti nell'utilizzazione del bene ma da veriepropri difetti strutturali tali da assumere la consistenza di vizi dell'immobile»; ha affermatopertanto che la parte conduttrice « avrebbe potuto chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo, aventi natura costitutiva ma giam mai avrebbe potuto pretendere l'esatto adempimento della locatriceo opporre , come è avvenuto nella specie , l'eccezione di inesatto adempimento»; tanto ritenuto, ha concluso che l’eccezione di inesatto adempimento «è infondata, con il conseguente rigetto dell’opposizione e la conferma del decreto ingiuntivo opposto» (atteso che «non c’è alcun inadempimento del locatore, bensì il manifestarsi di vizi che non obbliga il locatore alla loro riparazione») e che, in difetto di inadempimento, non sussiste «nessun diritto del conduttore al risarcimento dei danni»; ha proposto ricorso per cassazione l’[OSCURATO:PERSONA] per il diritto alla [OSCURATO:PERSONA] -ERSU di Catania, affidandosi a cinque motivi; ha resistito, con controricorso, la [OSCURATO:SOCIETA]. in liquidazione; la trattazione del ricorso è stata fissata ai sensi dell’art. 380-bis.1 c.p.c.; entrambe le parti hanno depositato memoria, mentre il Pubblico Ministero non ha depositato conclusioni. Considerato che: è infondata l’eccezione di inammissibilità del ricorso sollevata(con la memoria) dalla controricorrente, per il fatto che difetterebbe la contestualità fra il ricorso (datato 30.12.19 e redatto in “[OSCURATO:PERSONA]”) e l’autenticazione della procura alle liti (rilasciata in Catania il 18.12.19); invero, deve ribadirsi che, « in tema di ricorso per cassazione, il requisito della specialità della procura, di cui all'art. 83, comma 3, c.p.c., non postula la contestualità del relativo conferimento rispetto alla redazione dell'atto cui accede, dal momento che, anche nel caso in cui la procura sia stata redatta, sottoscritta e autenticata in data anteriore a quella del ricorso, è possibile desumerne la specialità, da un lato, dalla sua congiunzione (materiale o telematica) al ricorso e, dall'altro, dalla sua susseguente notifica insieme a quest'ultimo» (Cass.n. 36827/2022)e deve - altresì - rilevarsi che, nello specifico, il tenore della procura (facente puntuale riferimento alle parti del giudizio e alla sentenza da impugnare con ricorso per cassazione) non consente di dubitare della sua specialità; col primo motivo, il ricorrente denuncia la violazione e la falsa applicazione degli artt. 101,112 e 115 c . p . c . e 1460, 1575 n . 2, 1576 e 1578 c.c. , nonché la nullità della sentenza o del procedimento, in relazione all'art.360, comma primo , n n. 3 e 4 c.p.c.: premesso che il Tribunale aveva accolto l'eccezione di inadempimento sollevata dall'opponente, individuando la causa petendi nell'inadempimento del locatore, e che il contraddittorio tra le parti si era svolto proprio sul dedotto inadempimento e sulla spettanza o meno dei canoni di locazione, il ricorrente rileva che sulla qualificazione giuridica della domanda operata dal Tribunale, la [OSCURATO:SOCIETA] non aveva proposto appello, giacché si era limitata a contestare la fondatezza dell’eccezione di inadempimento e la condanna al risarcimento del danno,e censura la sentenza impugnata per avere fondato la decisione «su una diversa qualificazione giuridica della causa petendi che la stessa Corte individua nella presenza di vizi della cosa locata ex art. 1578 c.c.» e per aver ritenuto che «l’ERSU avrebbe potuto chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del presso»; assume che «tale diversa qualificazione giuridica di petitum e causa petendi, in assenza di appello proposto dalla [OSCURATO:SOCIETA], viola l’art. 112 cpc, essendosi, oltretutto, sulla qualificazione operata dal Tribunale, formato il giudicato»; aggiunge che, «peraltro la sentenza della Corte viola il disposto dell’art. 101 cpc in quanto sulla qualificazione giuridica della domanda come vizi di cui all’art. 1578 c.c., non si è svolto alcun contraddittorio»;col secondo motivo ( che deduce la violazione e la falsa applicazione delle medesime norme richiamate col primo , oltreché l’omesso esame di fattidecisivi) , il ricorrente censura la sentenza per avere «rigettato l’eccezione di inadempimento qualificando l’oggetto delle contestazioni dell’ERSU quali vizi originari dell’immobile (art.1578 c.c.) e non come conseguente alla mancata manutenzione straordinaria dello stesso»; rileva che «la controversia tra le parti, così come incardinata negli atti del giudizio di primo grado, verteva sull’addebito reciproco dell'inadempimento e non sul fatto, non controverso, che si trattava di lavori di straordinaria manutenzione», anziché di vizi dell’immobile (come ritenuto dalla Corte di Appello); evidenzia, al riguardo, che risultava provato che l'immobile si era progressivamente degradato per effetto della mancata manutenzione e non per vizi presenti al momento della stipula del contratto di locazione risalenteal 7/12/2004; col terzo motivo, il ricorrente denuncia la violazione e la falsa applicazione degli art. 1575 n. 2, 1576, 1578 e 1581 c.c. per avere la Corte rigettato la domanda di risarcimento sull’assunto che non vi sarebbe stato inadempimento della [OSCURATO:SOCIETA] «perché si tratterebbe di vizi disciplinati dall’art. 1578 c.c. e “sopravvenuti alla costituzione del rapporto” comunque “ben conosciuti dal conduttore”; il quarto motivoribadisce (in relazione agli artt. 112 e 360, co. 1° n. 4 c.p.c.) la censura per mancata condanna della locatrice al risarcimento del danno in favore del ricorrente; col quinto motivo, l’ERSUcontesta la sua condanna al pagamento delle spese del doppio grado di giudizio. Ritenuto che: il ricorso risulta fondato in relazione alla dedotta violazione del principio del contraddittorio, per avere la Corte deciso la causa sulla base di una questione (mista, di fatto e di diritto) che non è stata previamente sottoposta alle parti ai sensi dell’art. 101, 2° co. c.p.c.;invero, a fronte di un contraddittorio che si era sviluppato sia in primo grado che in sede di gravame in termini di sussistenza o meno dell’inadempimento della locatrice nella manutenzione dell’immobile e -correlativamente- di fondatezza o meno dell’eccezione di inadempimento del conduttore, la Corte di Appello non si è limitata a compiere una (consentita) riqualificazione in iuredei fatti dedotti, ma ha rilevato circostanze di fatto (a partire da pag. 9) sulla base delle quelli è pervenuta a individuare le cause del pacifico grave degrado dell’immobile in vizi strutturali già presenti al momento della consegna del bene al conduttore e dallo ste sso conosciuti o conoscibili; in tal modo modificando -in fatto, prima ancora che in diritto-i termini della controversia su cui era stato svolto il contraddittorio; si tratta, come detto, di una questione mista (di fatto e di diritto), in quanto fa leva sulla individuazione di vizi strutturali e originari per farne conseguire l’inquadramento della vicenda entro la cornice dell’art. 1578 c.c. anziché in quella degli artt. 1576 e 1577 c.c. , che modifica in modo decisivo il focus della controversia: su di essa , la Corte avrebbe pertanto dovuto sollecitare lo sviluppo del contraddittorio, senza poter pervenire ad una pronuncia “a sorpresa” o “della terza via”; va rilevato, peraltro, che la ricorrente ha ottemperato, anche a mezzo dei rilievi svolti nell’illustrazione del secondo e del terzo motivo, all’onere di prospettare le ragioni che avrebbe potuto far valere qualora il contraddittorio fosse stato attivato (cfr. Cass. n. 3432/2016, Cass. n. 200/2021, Cass. n. 11440/2021 e Cas. n. 21314/2023), indicando gli elementi e gli argomenti che avrebbe potuto addurre a sostegno della tesi che il degrado era dipeso da totale inerzia della locatrice nella manutenzione dell’immobile; il ricorso va pertanto accolto, in relazione alla evidenziata violazione del contradittorio, assorbito ogni altro profilo, con cassazione della sentenza e rinvio alla Corte territoriale;la Corte di rinvio provvederà anche sulle spese del giudizio di legittimità. P.Q.M. La Corte accoglie il ricorso nei termini di cui in motivazione, cassa e rinvia, anche per le sp