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CassazionesentenzaSezione 2Decisione del 27 gennaio 2026

Cassazione n. 19274/2026

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ppresentata e difesa dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA]Genchi [OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA]Croci-controricorrente-avverso la sentenza della Corte d'Appello di Milano n. 911/2023 depositatail 15/03/2023.Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 27/01/2026dal [OSCURATO:PERSONA].Udito il Pubblico Ministero, in persona del [OSCURATO:PERSONA] ProcuratoreGenerale [OSCURATO:PERSONA], che ha concluso per il rigetto del ricorso.Numero registro generale 11554/2023Numero sezionale 174/2026Numero di raccolta generale 19274/2026Data pubblicazione 11/06/2026Uditi per la società ricorrente l'Avv. [OSCURATO:PERSONA], per delega dell’avv.[OSCURATO:PERSONA], e per il controricorrente l'Avv. [OSCURATO:PERSONA], presentiall’udienza.[OSCURATO:PERSONA], promittente venditore, aveva adito ilTribunale di Milano convenendo in giudizio [OSCURATO:PERSONA] s.r.l.,promissaria acquirente, e chiedendo che fosse accertata la legittimità delproprio recesso dal contratto preliminare di compravendita immobiliareconcluso tra le parti il 30.6.2021, con diritto al trattenimento dellaricevuta caparra di € 50.000,00.

L’attore aveva rilevato che il contrattodefinitivo avrebbe dovuto essere stipulato entro il 30.9.2021, che egliaveva sollecitato la controparte alla stipula trasmettendo al notaio, il15.10.2021 -subito dopo la richiesta ricevuta-, la documentazioneintegrativa necessaria, che aveva quindi inviato una diffida ad adempiereentro il 17.11.2021, senza esito, che aveva nuovamente sollecitato, il19.11.2021, la fissazione della data per il rogito, convocando infine lapromissaria acquirente avanti al notaio per il 16.12.2021; la sera delgiorno precedente la promissaria acquirente aveva chiesto undifferimento, non concesso, e il giorno stabilito la stipula non aveva potutoessere effettuata perché nessuno si era presentato per [OSCURATO:PERSONA].r.l. avanti al notaio.La società convenuta si era costituita tardivamente, formulandoproposta di adempimento dell’obbligo a contrarre con richiesta difissazione di un congruo termine per la stipula del definitivo; [OSCURATO:SOCIETA]. aveva contestato l’essenzialità del termine concordato nelcontratto preliminare e aveva comunque affermato che la mancata stipulaera da addebitare alla situazione pandemica, instando per l’applicazionedella relativa normativa.Il Tribunale aveva accolto la domanda di Genchi, respingendo tutti gliassunti difensivi della società: in particolare, aveva qualificato la richiestaNumero registro generale 11554/2023Numero sezionale 174/2026Numero di raccolta generale 19274/2026Data pubblicazione 11/06/2026di concessione di un termine per adempiere come domanda ex art.2932c.c., inammissibile perché tardivamente proposta, e aveva esclusoqualsiasi rilevanza alla qualificazione del termine come essenziale o meno.La Corte d’Appello di Milano, adita da [OSCURATO:PERSONA] s.r.l., avevarespinto l’impugnazione sulle seguenti considerazioni:-l’appellante insiste nel sottolineare la natura non essenziale deltermine del 30.9.2021, ma la questione è del tutto irrilevante, perchéGenchi non ha provocato la risoluzione di diritto ex art.1457 c.c. ma haagito ex art.1385 c.c.; giustamente, perciò, il Tribunale di Milano haindagato l’esistenza o meno del grave inadempimento della promissariaacquirente ed ha persuasivamente concluso per la legittimità del recessoaggiungendo, ma solo ad colorandum, alcune considerazioni sui motivi -inquesta sede irrilevanti- dell’operazione negoziale ;-l’inadempimento e la sua gravità sono in effetti palesi perché: le partiavevano previsto che un differimento del termine del 30.9.2021 dovesseessere effettuato per iscritto; la richiesta di integrazione documentale del12.10.2021 è stata subito riscontrata dall’appellato; le mail di Genchi del28/29 settembre per sollecitare la fissazione della data della stipuladimostrano l’interesse alla sollecita definizione della controversia; il2.11.2021 Genchi aveva diffidato [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. ad indicare unadata per la stipula entro il 17.11.2021, senza ricevere risposta; il19.11.2021 il promittente venditore aveva convocato avanti al notaio lasocietà per il 16.12.2021 inutilmente; la stipula del definitivo non erastata possibile per l’assenza della promissaria acquirente, non perproblemi legati alla completezza della documentazione necessaria;-il termine di adempimento fissato dalle parti, anche se nonessenziale, non è meramente ottativo e, d’altra parte, la promissariaacquirente non ha riscontrato i solleciti del promittente venditoresuccessivi alla consegna della documentazione necessaria, non si èpresentata avanti al notaio, non ha lamentato problemi con la pratica diNumero registro generale 11554/2023Numero sezionale 174/2026Numero di raccolta generale 19274/2026Data pubblicazione 11/06/2026finanziamento correlabili all’integrazione documentale effettuata dopo lascadenza del termine, il 12.10.2021 (nulla è detto in proposito nellalettera del 29.10.2021);-la gravità dell’inadempimento è in re ipsa, dato che la promissariaacquirente si è sottratta all’obbligo a contrarre;-non vi sono i presupposti per l’esimente ex art.91 d.l. n.18/2020, siaperché la normativa emergenziale citata si riferisce a periodi diversi, siaperché, in concreto, non esiste alcuno dei presupposti che avrebberogiustificato l’applicazione di detta normativa;-quanto alla pretesa dell’appellante di ordinare il perfezionamentodel contratto definitivo di compravendita entro un congruo termine di gg.660 decorrenti dalla data odierna od in quello minore o maggiore che saràritenuto equo o di giustizia , è sufficiente evidenziare che si tratta didomanda qualificabile come proposta ai sensi dell’art.2932 c.c., e, poichéSoluzioni [OSCURATO:SOCIETA]. si è costituita tardivamente nel giudizio di primogrado, deve ritenersi le fosse preclusa la possibilità di avanzare domandericonvenzionali .[OSCURATO:PERSONA] s.r.l. propone ricorso per cassazione, affidato acinque motivi.[OSCURATO:PERSONA] ha depositato controricorso.Il PG ha depositato conclusioni scritte chiedendo il rigetto del ricorso, ei ricorrenti hanno depositato memorie illustrative.Alla pubblica udienza del 27.1.2026, dopo la relazione del Consigliere,il [OSCURATO:PERSONA] ha richiamato eillustrato le conclusioni già depositate; l’avv. [OSCURATO:PERSONA], per delega oraledell’avv. [OSCURATO:PERSONA], nell’interesse della ricorrente, e l’avv. [OSCURATO:PERSONA] il controricorrente hanno richiamato e illustrato le rispettive difese.RAGIONI DELLA DECISIONE1.

Con il primo motivo di ricorso [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. lamenta la violazione e/o falsa applicazione degli art.1457 e/o 1183 c.c., rilevanteNumero registro generale 11554/2023Numero sezionale 174/2026Numero di raccolta generale 19274/2026Data pubblicazione 11/06/2026ex art.360 co 1 n.3 c.p.c. così dimostrando la propria volontà diadempiere .La società ricorrente rileva che era stato richiesto, fin dalla comparsadi costituzione e risposta per il primo grado, un termine congruo per lastipula del contratto definitivo, ex art.1183 c.c., dato che quellooriginariamente previsto per il 30.9.2021 era stato disatteso dallacontroparte e che quindi non vi era un termine condiviso.

La fissazione delnuovo termine doveva essere richiesta al Giudice e non fissataunilateralmente dalla controparte inadempiente.Il motivo è inammissibile.La società ricorrente non tiene conto che la sua richiesta di fissazionedi un termine per adempiere il contratto preliminare con la stipula delcontratto definitivo è stata qualificata, dal Tribunale di Milano prima edalla Corte d’Appello di Milano poi, come domanda ex art.2932 c.c. ed èstata considerata inammissibile, perché intempestiva, essendosi [OSCURATO:SOCIETA]. costituita tardivamente.La critica in esame non coglie la ratio della decisione della Corted’appello di Milano e, di conseguenza, non è coerente con la sentenzaimpugnata.Le considerazioni svolte dalla ricorrente nella memoria ex art.378c.p.c., con la finalità di chiarire di aver sempre e solo chiesto la fissazionedi un termine ai sensi dell’art.1183 c.c., non sono ammissibili, nellamisura in cui sembrano voler integrare il motivo di ricorso in esame nelsenso di affermare l’irrilevanza dell’inquadramento della sua istanza, datodalla Corte d’Appello -e dal Tribunale prima- nell’ambito dell’art.2932 c.c.-cfr., in proposito, Cass. n.8949/2023; Cass. n.3780/2015; Cass.n.24007/2017-, e non sono utili a superare la valutazione di incongruenzadella critica rispetto al deciso.Si osserva peraltro che il richiamo all’art.1183 c.c. appare comunqueimproprio, perché l’inutile scadenza del termine contrattualmenteNumero registro generale 11554/2023Numero sezionale 174/2026Numero di raccolta generale 19274/2026Data pubblicazione 11/06/2026concordato per l’adempimento -che non è direttamente regolato dallanorma richiamata-, comunque pattuito dalle parti, non può essereconsiderata -per le ragioni che si espliciteranno nell’esaminare i motivi diricorso successivi- come idonea a determinare una situazionecorrispondente all’assenza di previsione di un termine concordato peradempiere o alla rimessione dell’adempimento alla volontà del debitore odel creditore -ex art.1183 co 2 c.c.-: detta scadenza deve essere valutatanel contesto negoziale in cui è inserita e nell’ambito della valutazione delcorretto adempimento degli obblighi contrattuali, quando deve essereverificata, come nel caso di specie, la legittimità del recesso esercitatodalla parte che si assume adempiente.2.

Con il secondo motivo di ricorso la società ricorrente lamentaancora la violazione e/o falsa applicazione degli art.1457 e/o 1183c.c. , rilevante ex art.360 co 1 n.3 c.p.c. per aver la Corte d’[OSCURATO:PERSONA] erroneamente affermato che il Tribunale di Milano avrebbecorrettamente operato nell’aver ritenuto inapplicabile l’art.1457 c.c.,sull’assunto che il termine per il rogito definitivo non fosse essenzialenell’interesse delle parti, finendo poi per applicarlo di fatto .Secondo la ricorrente la non essenzialità del termine, pur affermata,sarebbe stata invece valorizzata indirettamente come tale attraverso laritenuta gravità dell’inadempimento, tutta imperniata proprio sulmancato rispetto del termine unilateralmente fissato dal Genchi.

Percontro, dalla non ritenuta essenzialità del termine i giudicanti avrebberodovuto far discendere la non gravità dell’inadempimento della societàpromissaria acquirente, che si era limitata a chiedere un differimento deltermine per la stipula da ultimo fissato unilateralmente dal promittentevenditore.3.

Con il terzo motivo di ricorso [OSCURATO:PERSONA] lamenta la violazione e/o falsa applicazione degli art.1443, 1455 e 1460 c.c. ,rilevante ex art.360 co 1 n.3 c.p.c.Numero registro generale 11554/2023Numero sezionale 174/2026Numero di raccolta generale 19274/2026Data pubblicazione 11/06/2026La mancata comparizione della società avanti al notaio per la stipuladel contratto definitivo in data unilateralmente fissata dalla contropartenon avrebbe dovuto essere valorizzata, perché il promittente venditoresarebbe stato già inadempiente, non avendo rispettato il termine del30.9.2021 che prevedeva la preventiva consegna dei documenti necessariper il rogito.

I Giudicanti avrebbero ingiustificatamente valorizzato ladiffida ad adempiere inviata al legale e poi l’invito a comparire avanti alnotaio, inviato alla parte personalmente, senza considerare laresponsabilità e la colpa esclusive del promittente venditore per il mancatorispetto del termine concordato e le richieste legittime di differimentoformulate dalla ricorrente a fronte di un termine successivo imposto.4.

Con il quarto motivo di critica la ricorrente si duole della violazione e/o falsa applicazione degli art.1385, 1453, 1455 e 1183c.c. , rilevante ex art.360 co 1 n.3 c.p.c.L’inadempimento del promittente venditore al termine per la stipulaindicato nel contratto preliminare avrebbe fatto venire meno l’accordo trale parti sul termine di perfezionamento del contratto rendendo possibilesolo un successivo accordo di differimento, che non ci sarebbe stato.Ancora una volta la società ricorrente rileva che non sarebbe statoadeguatamente valorizzato l’inadempimento del promittente venditore,tale da renderne contrario a buona fede il comportamento successivo eillegittimo il recesso.4.1.

Il secondo, il terzo e il quarto motivo di ricorso si trattanounitariamente perché connessi: in tutti e tre i motivi si contesta, infatti, lavalorizzazione del termine del 30.9.2021 previsto nel contratto preliminareper la stipula del rogito, che si assume essere stata fatta dai Giudici dimerito, la sua qualificazione e la rilevanza attribuitagli anche nellavalutazione del comportamento successivo tenuto dalle parti, pure ai finidella individuazione della parte inadempiente e della gravitàNumero registro generale 11554/2023Numero sezionale 174/2026Numero di raccolta generale 19274/2026Data pubblicazione 11/06/2026dell’inadempimento nell’ambito di applicazione del disposto dell’art.1385c.c.I motivi sono infondati.Si osserva che vi è evidentemente differenza tra termine contrattualee termine di adempimento:-il termine contrattuale, quale è il termine essenziale che rimandaall’art.1457 c.c., sottende l’esplicitazione inequivoca della volontà delleparti di ritenere perduta l'utilità economica del contratto con l'inutiledecorso del termine medesimo -cfr.

Cass. n.19116/2025; Cass.n.9529/2025; Cass. n.5797/2005-, inutile decorso che determina larisoluzione di diritto del contratto;-il termine di adempimento riguarda il tempo di esecuzione delleobbligazioni assunte dalle parti -cfr. per le differenze anche Cass.n.22904/2013 e, prima, Cass. n.2491/1999, Cass. n.8233/97, Cass.n.1045/98- e permette di differire, nell’interesse del debitore, delcreditore o di entrambi, l’esecuzione della prestazione da effettuare,altrimenti subito esigibile -cfr. gli art.1183, 1184 e 1185 c.c.-; in assenzadella pattuizione di un termine di adempimento delle obbligazioni assuntecontrattualmente, si può fare riferimento, ricorrendone i presupposti, alleindicazioni emergenti dall’art.1183 c.c. -che disciplina il tempodell’adempimento-.Nel caso di specie era stato pattuito un termine per la stipula deldefinitivo e quindi per l’esecuzione degli obblighi a contrarre delle parti.

LaCorte d’Appello di Milano ha considerato irrilevante stabilire se il terminedel 30.9.2021 fosse da considerare o no termine essenziale perché ilpromittente venditore non aveva agito ex art.1457 c.c., né aveva fattoriferimento a detta norma prima dell’introduzione del giudizio, ma avevaesercitato il recesso ex art.1385 c.c.

In sostanza quindi la Corte d’Appelloha valorizzato il termine non come termine contrattuale ma come terminedi adempimento, il cui mancato rispetto non è stato consideratoNumero registro generale 11554/2023Numero sezionale 174/2026Numero di raccolta generale 19274/2026Data pubblicazione 11/06/2026significativo in sé -proprio perché non comportante la perdita di interesseal contratto- ma nella valutazione complessiva del comportamento delleparti.I ripetuti solleciti del promittente venditore, successivi al 30.9.2021,volti ad addivenire, in adempimento del contratto preliminare dicompravendita, alla stipula del contratto definitivo, non sono qualificabilicome fissazioni unilaterali di termini di adempimento, come prospetta laricorrente, ma sono la concretizzazione della disponibilità e dell’interessedel promittente venditore alla stipula del contratto definitivo, allecondizioni concordate, anche dopo la scadenza del termine pattuito.

Isolleciti rappresentano la manifestazione del persistere dell’interesse delpromittente venditore all’adempimento, a prescindere dal raggiungimentodi un nuovo accordo sul termine, conseguendo alla intervenuta scadenzadi quello già contrattualmente previsto la possibilità -che avrebbe avutoanche la promissaria acquirente verso Genchi- di pretendereimmediatamente l’adempimento dell’obbligo a contrarre, anche se iltermine del 30.9.2021 -appunto scaduto- fosse stato concordatonell’interesse della parte destinataria della richiesta -in questo caso lapromissaria acquirente [OSCURATO:PERSONA] s.r.l.-.I rilievi della ricorrente sul fatto che, indirettamente, il terminesarebbe stato comunque considerato come essenziale dalla Corte dimerito, attraverso l’attribuzione di importanza al suo mancato rispettosono quindi errati e confondono i piani di valutazione: l’essenzialità deltermine avrebbe comportato la risoluzione di diritto del contrattopreliminare per il solo fatto del suo mancato rispetto; il termine comeriferito all’adempimento delle prestazioni di obbligo a contrarre a caricodelle parti ha determinato, per la sua inutile scadenza, una situazione diinadempimento, da verificare ai sensi dell’art.1453 c.c. perché, nel caso dispecie, il contratto definitivo non è intervenuto comunque, nemmeno adistanza di mesi dalla scadenza del 30.9.2021.Numero registro generale 11554/2023Numero sezionale 174/2026Numero di raccolta generale 19274/2026Data pubblicazione 11/06/2026La Corte d’Appello non ha quindi, non solo esplicitamente manemmeno nella sostanza, considerato essenziale il termine del 30.9.2021(il contratto preliminare non è stato dichiarato risolto di diritto), ma havalutato la sua rilevanza nell’ambito della verifica degli adempimenti delleparti alle obbligazioni assunte, al fine di verificare la legittimità del recessooperato, ex art.1385 c.c., dal promittente venditore.A tal fine la Corte di merito ha valutato i comportamenti delle partisuccessivi al 30.9.2021.

In particolare: ha escluso l’inadempimento diGenchi, non considerando rilevante di per sé l’inutile scadenza del terminedel 30.9.2021, valorizzando la tempestività di messa a disposizione deidocumenti richiesti dal notaio ad ottobre 2021 e sottolineando come lapromissaria acquirente non avesse nemmeno allegato di aver subitoconseguenze per la messa a disposizione completa della documentazioneda parte del promissario venditore a ottobre 2021 invece che entro il30.9.2021; ha ritenuto gravemente inadempiente [OSCURATO:PERSONA] s.r.l.perché, pur essendo scaduto il termine concordato del 30.9.2021 e puressendo stata ripetutamente sollecitata all’indicazione di una data per lastipula del contratto definitivo, non ha dato disponibilità chiedendo,informalmente e senza dare giustificazioni, un differimento solo il giornoprecedente all’ultima data infine indicata, del 16.12.2021.Ne è conseguita l’esclusione di inadempimenti a carico del promittentevenditore e l’individuazione come parte inadempiente di [OSCURATO:PERSONA].r.l., considerata gravemente inadempiente, per essersi sottratta allastipula, nell’ambito di una valutazione effettuata ai sensi dell’art.1453 c.c.per la verifica del presupposto necessario di operatività dell’art.1385 c.c.Il riconoscimento del diritto del promittente venditore di trattenere lacaparra ricevuta consegue alla riconosciuta legittimità del recesso, exart.1385 c.c.Appare opportuno precisare, quanto alla diffida ad adempiere del 2.11.2021, che essa non è stata esaminata dalla Corte di merito sottoNumero registro generale 11554/2023Numero sezionale 174/2026Numero di raccolta generale 19274/2026Data pubblicazione 11/06/2026il profilo della sua idoneità ai fini dell’operatività dell’art.1454 c.c. e nonrisolse il contratto perché fu comunque seguita -come accertato nellasentenza impugnata- da una ulteriore richiesta scritta di adempimento daparte dello stesso promittente venditore, volta a provocare la conclusionedel contratto definitivo con fissazione di un ulteriore incontro avanti alnotaio designato per il 16.12.2021: non è stato nemmeno allegato dallaricorrente, del resto, che nella diffida del 2.11.2021 fosse stataindicata come conseguenza del mancato rispetto del termine la risoluzionedi diritto del contratto.

Non si può porre quindi alcuna questione in ordinealla legittimità del recesso ex art.1385 c.c., in quanto effettuato in tesidopo la risoluzione di diritto del contratto ex art.1454 c.c. perché, nel casodi specie, una risoluzione di diritto del contratto precedente all’iniziativagiudiziaria del promittente venditore non c’è stata -cfr., sulla questione:Cass. n.18392/2022; Cass. n.21317/2024; Cass. n.4301/2026-.Occorre a questo punto ricordare che il vizio di violazione di legge(quanto alla violazione di legge in senso proprio) ricorre in ipotesi dierronea negazione o affermazione dell’esistenza o inesistenza di unanorma, nonché di attribuzione ad essa di un significato non appropriato,ovvero (quanto alla falsa applicazione), alternativamente, nellasussunzione della fattispecie concreta entro una norma non pertinente,perché, rettamente individuata ed interpretata, si riferisce ad altro, odaltresì nella deduzione dalla norma, in relazione alla fattispecie concreta,di conseguenze giuridiche che contraddicano la sua pur correttainterpretazione (Cass. n. 18782/2005; Cass. n. 23851/2019; Cass. n.3340/2019; Cass. n. 640/2019; Cass. n. 24155/2017; Cass.n.7187/2022).

Dalla violazione o falsa applicazione di norme di diritto vatenuta nettamente distinta la denuncia dell’erronea ricognizione dellafattispecie concreta in funzione delle risultanze di causa, ricognizione chesi colloca al di fuori dell’ambito dell’interpretazione e applicazione dellanorma di legge.

Il discrimine tra le due ipotesi — violazione di legge inNumero registro generale 11554/2023Numero sezionale 174/2026Numero di raccolta generale 19274/2026Data pubblicazione 11/06/2026senso proprio a causa dell'erronea ricognizione dell'astratta fattispecienormativa, ovvero erronea applicazione della legge in ragione dellacarente o contraddittoria ricostruzione della fattispecie concreta — èsegnato dal fatto che solo quest'ultima censura, e non anche la prima, èmediata dalla contestata valutazione delle risultanze di causa (cfr. ancora,tra le molte, Cass. n.25182/2024; Cass.n.8635/2024; Cass.n.24155/2017; Cass. n.24054/2017; Cass.

SU n. 10313/2006).Se si esaminano i motivi di censura sub iudice alla luce delleindicazioni che precedono, si deve escludere che siano riscontrabili nellecritiche svolte dalla ricorrente reali profili di violazione di legge: non èl’identificazione e il contenuto delle norme ritenute applicabili dalla Corted’Appello che [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. contesta, ma la loro concretaapplicazione alla fattispecie concreta.

Viene quindi messa in discussionel’interpretazione e la valorizzazione del materiale istruttorio -prima di tuttodel contratto preliminare, in relazione alla clausola sul termine per lastipula del definitivo-, operate in modo conforme dai Giudici di merito, e,per quanto riguarda la sentenza impugnata, supportate da unamotivazione propria, effettiva e logicamente argomentata, incensurabile insede di legittimità -cfr., sul punto, per tutte, Cass a SU n.8053/2014, cheesprime principi di diritto ormai consolidati-.5.

Con l’ultimo motivo di critica [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. lamenta la violazione e/o falsa applicazione degli art.1218 e 1223 e s. c.c. e/odegli art.1453 e s. c.c. in relazione all’art.91 comma 1 del DL n.18/2020 incombinato disposto con l’art.1 DL n.24/2022 conv. in legge n.52/2022 ,rilevante ex art.360 co 1 n.3 c.p.c.La Corte di Appello di Milano -come già il Tribunale prima- non haritenuto applicabile la normativa emergenziale per far fronte allapandemia da Covid 19 mentre, trattandosi di norma imperativa cheesclude l’inadempimento a carico della parte che diligentemente si sia adessa attenuta, sarebbe stato necessario valutare se vi fossero in concreto iNumero registro generale 11554/2023Numero sezionale 174/2026Numero di raccolta generale 19274/2026Data pubblicazione 11/06/2026presupposti per la sua operatività.

Ciò nel caso di specie non sarebbestato fatto dai Giudici di merito e neppure sarebbe stata valutata ladisponibilità di [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. a superare il vulnus contrattualecausato dal mancato tempestivo adempimento del promittente venditoreancorché richiedendo la fissazione di un congruo nuovo termine condivisoe non accettando l’illegittima imposizione unilaterale del Genchi .Il motivo è inammissibile.La Corte d’Appello di Milano, dopo aver premesso che la normativaemergenziale richiamata non trovava applicazione nel caso di specie, hacomunque accertato che, in concreto, non era stato dimostrato ad operadella società, che ne era onerata, il ricorrere dei presupposti per la suaapplicazione.I rilievi della ricorrente non criticano il deciso della Corte d’Appello peril profilo evidenziato perché si soffermano su considerazioni in termini diprincipi generali, che nulla dicono sulla concreta situazione della società,senza prendere, in particolare, posizione su quanto affermato dalla Cortedi merito sull’insussistenza in fatto delle condizioni di applicazione dellanormativa richiamata (la Corte aveva valorizzato il periodo di svolgimentodei fatti, giugno-dicembre 2021, la totale assenza di indicazioni sullespecifiche disposizioni restrittive che avrebbero impedito o resodifficoltoso alla promissaria acquirente il corretto adempimento delle sueobbligazioni, la totale assenza di indicazioni sulle occasioni e sullemodalità in cui si sarebbe trovata nell’impossibilità oggettiva di gestireliberamente la propria attività di acquisto e di rivendita di immobili).In conclusione, il ricorso deve essere respinto.Le spese del presente giudizio di legittimità, liquidate come dadispositivo, seguono la soccombenza.Considerato il tenore della pronuncia, va dato atto –ai sensi dell’art.13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002– della sussistenza deipresupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a titoloNumero registro generale 11554/2023Numero sezionale 174/2026Numero di raccolta generale 19274/2026Data pubblicazione 11/06/2026contributo unificato, pari a quello previsto per la proposizionedell’impugnazione, se dovuto.

P.Q.MLa Corte di Cassazione rigetta il ricorso e condanna [OSCURATO:PERSONA].r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore, al pagamento, infavore di [OSCURATO:PERSONA], delle spese del giudizio dilegittimità, che liquida in € 6.000,00 per compensi, oltre alle speseforfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in € 200,00 ed agliaccessori di legge, inclusi iva e cassa avvocati.Dichiara la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento,da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributounificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda SezioneCivile, il 27 gennaio 2026.[OSCURATO:PERSONA] PresidenteTiziana [OSCURATO:PERSONA]

Anonimizzato ex art. 52 D.Lgs. 196/2003
ppresentata e difesa dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA]Genchi [OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA]Croci-controricorrente-avverso la sentenza della Corte d'Appello di Milano n. 911/2023 depositatail 15/03/2023.Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 27/01/2026dal [OSCURATO:PERSONA].Udito il Pubblico Ministero, in persona del [OSCURATO:PERSONA] ProcuratoreGenerale [OSCURATO:PERSONA], che ha concluso per il rigetto del ricorso.Numero registro generale 11554/2023Numero sezionale 174/2026Numero di raccolta generale 19274/2026Data pubblicazione 11/06/2026Uditi per la società ricorrente l'Avv. [OSCURATO:PERSONA], per delega dell’avv.[OSCURATO:PERSONA], e per il controricorrente l'Avv. [OSCURATO:PERSONA], presentiall’udienza.[OSCURATO:PERSONA], promittente venditore, aveva adito ilTribunale di Milano convenendo in giudizio [OSCURATO:PERSONA] s.r.l.,promissaria acquirente, e chiedendo che fosse accertata la legittimità delproprio recesso dal contratto preliminare di compravendita immobiliareconcluso tra le parti il 30.6.2021, con diritto al trattenimento dellaricevuta caparra di € 50.000,00. L’attore aveva rilevato che il contrattodefinitivo avrebbe dovuto essere stipulato entro il 30.9.2021, che egliaveva sollecitato la controparte alla stipula trasmettendo al notaio, il15.10.2021 -subito dopo la richiesta ricevuta-, la documentazioneintegrativa necessaria, che aveva quindi inviato una diffida ad adempiereentro il 17.11.2021, senza esito, che aveva nuovamente sollecitato, il19.11.2021, la fissazione della data per il rogito, convocando infine lapromissaria acquirente avanti al notaio per il 16.12.2021; la sera delgiorno precedente la promissaria acquirente aveva chiesto undifferimento, non concesso, e il giorno stabilito la stipula non aveva potutoessere effettuata perché nessuno si era presentato per [OSCURATO:PERSONA].r.l. avanti al notaio.La società convenuta si era costituita tardivamente, formulandoproposta di adempimento dell’obbligo a contrarre con richiesta difissazione di un congruo termine per la stipula del definitivo; [OSCURATO:SOCIETA]. aveva contestato l’essenzialità del termine concordato nelcontratto preliminare e aveva comunque affermato che la mancata stipulaera da addebitare alla situazione pandemica, instando per l’applicazionedella relativa normativa.Il Tribunale aveva accolto la domanda di Genchi, respingendo tutti gliassunti difensivi della società: in particolare, aveva qualificato la richiestaNumero registro generale 11554/2023Numero sezionale 174/2026Numero di raccolta generale 19274/2026Data pubblicazione 11/06/2026di concessione di un termine per adempiere come domanda ex art.2932c.c., inammissibile perché tardivamente proposta, e aveva esclusoqualsiasi rilevanza alla qualificazione del termine come essenziale o meno.La Corte d’Appello di Milano, adita da [OSCURATO:PERSONA] s.r.l., avevarespinto l’impugnazione sulle seguenti considerazioni:-l’appellante insiste nel sottolineare la natura non essenziale deltermine del 30.9.2021, ma la questione è del tutto irrilevante, perchéGenchi non ha provocato la risoluzione di diritto ex art.1457 c.c. ma haagito ex art.1385 c.c.; giustamente, perciò, il Tribunale di Milano haindagato l’esistenza o meno del grave inadempimento della promissariaacquirente ed ha persuasivamente concluso per la legittimità del recessoaggiungendo, ma solo ad colorandum, alcune considerazioni sui motivi -inquesta sede irrilevanti- dell’operazione negoziale ;-l’inadempimento e la sua gravità sono in effetti palesi perché: le partiavevano previsto che un differimento del termine del 30.9.2021 dovesseessere effettuato per iscritto; la richiesta di integrazione documentale del12.10.2021 è stata subito riscontrata dall’appellato; le mail di Genchi del28/29 settembre per sollecitare la fissazione della data della stipuladimostrano l’interesse alla sollecita definizione della controversia; il2.11.2021 Genchi aveva diffidato [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. ad indicare unadata per la stipula entro il 17.11.2021, senza ricevere risposta; il19.11.2021 il promittente venditore aveva convocato avanti al notaio lasocietà per il 16.12.2021 inutilmente; la stipula del definitivo non erastata possibile per l’assenza della promissaria acquirente, non perproblemi legati alla completezza della documentazione necessaria;-il termine di adempimento fissato dalle parti, anche se nonessenziale, non è meramente ottativo e, d’altra parte, la promissariaacquirente non ha riscontrato i solleciti del promittente venditoresuccessivi alla consegna della documentazione necessaria, non si èpresentata avanti al notaio, non ha lamentato problemi con la pratica diNumero registro generale 11554/2023Numero sezionale 174/2026Numero di raccolta generale 19274/2026Data pubblicazione 11/06/2026finanziamento correlabili all’integrazione documentale effettuata dopo lascadenza del termine, il 12.10.2021 (nulla è detto in proposito nellalettera del 29.10.2021);-la gravità dell’inadempimento è in re ipsa, dato che la promissariaacquirente si è sottratta all’obbligo a contrarre;-non vi sono i presupposti per l’esimente ex art.91 d.l. n.18/2020, siaperché la normativa emergenziale citata si riferisce a periodi diversi, siaperché, in concreto, non esiste alcuno dei presupposti che avrebberogiustificato l’applicazione di detta normativa;-quanto alla pretesa dell’appellante di ordinare il perfezionamentodel contratto definitivo di compravendita entro un congruo termine di gg.660 decorrenti dalla data odierna od in quello minore o maggiore che saràritenuto equo o di giustizia , è sufficiente evidenziare che si tratta didomanda qualificabile come proposta ai sensi dell’art.2932 c.c., e, poichéSoluzioni [OSCURATO:SOCIETA]. si è costituita tardivamente nel giudizio di primogrado, deve ritenersi le fosse preclusa la possibilità di avanzare domandericonvenzionali .[OSCURATO:PERSONA] s.r.l. propone ricorso per cassazione, affidato acinque motivi.[OSCURATO:PERSONA] ha depositato controricorso.Il PG ha depositato conclusioni scritte chiedendo il rigetto del ricorso, ei ricorrenti hanno depositato memorie illustrative.Alla pubblica udienza del 27.1.2026, dopo la relazione del Consigliere,il [OSCURATO:PERSONA] ha richiamato eillustrato le conclusioni già depositate; l’avv. [OSCURATO:PERSONA], per delega oraledell’avv. [OSCURATO:PERSONA], nell’interesse della ricorrente, e l’avv. [OSCURATO:PERSONA] il controricorrente hanno richiamato e illustrato le rispettive difese.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con il primo motivo di ricorso [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. lamenta la violazione e/o falsa applicazione degli art.1457 e/o 1183 c.c., rilevanteNumero registro generale 11554/2023Numero sezionale 174/2026Numero di raccolta generale 19274/2026Data pubblicazione 11/06/2026ex art.360 co 1 n.3 c.p.c. così dimostrando la propria volontà diadempiere .La società ricorrente rileva che era stato richiesto, fin dalla comparsadi costituzione e risposta per il primo grado, un termine congruo per lastipula del contratto definitivo, ex art.1183 c.c., dato che quellooriginariamente previsto per il 30.9.2021 era stato disatteso dallacontroparte e che quindi non vi era un termine condiviso. La fissazione delnuovo termine doveva essere richiesta al Giudice e non fissataunilateralmente dalla controparte inadempiente.Il motivo è inammissibile.La società ricorrente non tiene conto che la sua richiesta di fissazionedi un termine per adempiere il contratto preliminare con la stipula delcontratto definitivo è stata qualificata, dal Tribunale di Milano prima edalla Corte d’Appello di Milano poi, come domanda ex art.2932 c.c. ed èstata considerata inammissibile, perché intempestiva, essendosi [OSCURATO:SOCIETA]. costituita tardivamente.La critica in esame non coglie la ratio della decisione della Corted’appello di Milano e, di conseguenza, non è coerente con la sentenzaimpugnata.Le considerazioni svolte dalla ricorrente nella memoria ex art.378c.p.c., con la finalità di chiarire di aver sempre e solo chiesto la fissazionedi un termine ai sensi dell’art.1183 c.c., non sono ammissibili, nellamisura in cui sembrano voler integrare il motivo di ricorso in esame nelsenso di affermare l’irrilevanza dell’inquadramento della sua istanza, datodalla Corte d’Appello -e dal Tribunale prima- nell’ambito dell’art.2932 c.c.-cfr., in proposito, Cass. n.8949/2023; Cass. n.3780/2015; Cass.n.24007/2017-, e non sono utili a superare la valutazione di incongruenzadella critica rispetto al deciso.Si osserva peraltro che il richiamo all’art.1183 c.c. appare comunqueimproprio, perché l’inutile scadenza del termine contrattualmenteNumero registro generale 11554/2023Numero sezionale 174/2026Numero di raccolta generale 19274/2026Data pubblicazione 11/06/2026concordato per l’adempimento -che non è direttamente regolato dallanorma richiamata-, comunque pattuito dalle parti, non può essereconsiderata -per le ragioni che si espliciteranno nell’esaminare i motivi diricorso successivi- come idonea a determinare una situazionecorrispondente all’assenza di previsione di un termine concordato peradempiere o alla rimessione dell’adempimento alla volontà del debitore odel creditore -ex art.1183 co 2 c.c.-: detta scadenza deve essere valutatanel contesto negoziale in cui è inserita e nell’ambito della valutazione delcorretto adempimento degli obblighi contrattuali, quando deve essereverificata, come nel caso di specie, la legittimità del recesso esercitatodalla parte che si assume adempiente.2. Con il secondo motivo di ricorso la società ricorrente lamentaancora la violazione e/o falsa applicazione degli art.1457 e/o 1183c.c. , rilevante ex art.360 co 1 n.3 c.p.c. per aver la Corte d’[OSCURATO:PERSONA] erroneamente affermato che il Tribunale di Milano avrebbecorrettamente operato nell’aver ritenuto inapplicabile l’art.1457 c.c.,sull’assunto che il termine per il rogito definitivo non fosse essenzialenell’interesse delle parti, finendo poi per applicarlo di fatto .Secondo la ricorrente la non essenzialità del termine, pur affermata,sarebbe stata invece valorizzata indirettamente come tale attraverso laritenuta gravità dell’inadempimento, tutta imperniata proprio sulmancato rispetto del termine unilateralmente fissato dal Genchi. Percontro, dalla non ritenuta essenzialità del termine i giudicanti avrebberodovuto far discendere la non gravità dell’inadempimento della societàpromissaria acquirente, che si era limitata a chiedere un differimento deltermine per la stipula da ultimo fissato unilateralmente dal promittentevenditore.3. Con il terzo motivo di ricorso [OSCURATO:PERSONA] lamenta la violazione e/o falsa applicazione degli art.1443, 1455 e 1460 c.c. ,rilevante ex art.360 co 1 n.3 c.p.c.Numero registro generale 11554/2023Numero sezionale 174/2026Numero di raccolta generale 19274/2026Data pubblicazione 11/06/2026La mancata comparizione della società avanti al notaio per la stipuladel contratto definitivo in data unilateralmente fissata dalla contropartenon avrebbe dovuto essere valorizzata, perché il promittente venditoresarebbe stato già inadempiente, non avendo rispettato il termine del30.9.2021 che prevedeva la preventiva consegna dei documenti necessariper il rogito. I Giudicanti avrebbero ingiustificatamente valorizzato ladiffida ad adempiere inviata al legale e poi l’invito a comparire avanti alnotaio, inviato alla parte personalmente, senza considerare laresponsabilità e la colpa esclusive del promittente venditore per il mancatorispetto del termine concordato e le richieste legittime di differimentoformulate dalla ricorrente a fronte di un termine successivo imposto.4. Con il quarto motivo di critica la ricorrente si duole della violazione e/o falsa applicazione degli art.1385, 1453, 1455 e 1183c.c. , rilevante ex art.360 co 1 n.3 c.p.c.L’inadempimento del promittente venditore al termine per la stipulaindicato nel contratto preliminare avrebbe fatto venire meno l’accordo trale parti sul termine di perfezionamento del contratto rendendo possibilesolo un successivo accordo di differimento, che non ci sarebbe stato.Ancora una volta la società ricorrente rileva che non sarebbe statoadeguatamente valorizzato l’inadempimento del promittente venditore,tale da renderne contrario a buona fede il comportamento successivo eillegittimo il recesso.4.1. Il secondo, il terzo e il quarto motivo di ricorso si trattanounitariamente perché connessi: in tutti e tre i motivi si contesta, infatti, lavalorizzazione del termine del 30.9.2021 previsto nel contratto preliminareper la stipula del rogito, che si assume essere stata fatta dai Giudici dimerito, la sua qualificazione e la rilevanza attribuitagli anche nellavalutazione del comportamento successivo tenuto dalle parti, pure ai finidella individuazione della parte inadempiente e della gravitàNumero registro generale 11554/2023Numero sezionale 174/2026Numero di raccolta generale 19274/2026Data pubblicazione 11/06/2026dell’inadempimento nell’ambito di applicazione del disposto dell’art.1385c.c.I motivi sono infondati.Si osserva che vi è evidentemente differenza tra termine contrattualee termine di adempimento:-il termine contrattuale, quale è il termine essenziale che rimandaall’art.1457 c.c., sottende l’esplicitazione inequivoca della volontà delleparti di ritenere perduta l'utilità economica del contratto con l'inutiledecorso del termine medesimo -cfr. Cass. n.19116/2025; Cass.n.9529/2025; Cass. n.5797/2005-, inutile decorso che determina larisoluzione di diritto del contratto;-il termine di adempimento riguarda il tempo di esecuzione delleobbligazioni assunte dalle parti -cfr. per le differenze anche Cass.n.22904/2013 e, prima, Cass. n.2491/1999, Cass. n.8233/97, Cass.n.1045/98- e permette di differire, nell’interesse del debitore, delcreditore o di entrambi, l’esecuzione della prestazione da effettuare,altrimenti subito esigibile -cfr. gli art.1183, 1184 e 1185 c.c.-; in assenzadella pattuizione di un termine di adempimento delle obbligazioni assuntecontrattualmente, si può fare riferimento, ricorrendone i presupposti, alleindicazioni emergenti dall’art.1183 c.c. -che disciplina il tempodell’adempimento-.Nel caso di specie era stato pattuito un termine per la stipula deldefinitivo e quindi per l’esecuzione degli obblighi a contrarre delle parti. LaCorte d’Appello di Milano ha considerato irrilevante stabilire se il terminedel 30.9.2021 fosse da considerare o no termine essenziale perché ilpromittente venditore non aveva agito ex art.1457 c.c., né aveva fattoriferimento a detta norma prima dell’introduzione del giudizio, ma avevaesercitato il recesso ex art.1385 c.c. In sostanza quindi la Corte d’Appelloha valorizzato il termine non come termine contrattuale ma come terminedi adempimento, il cui mancato rispetto non è stato consideratoNumero registro generale 11554/2023Numero sezionale 174/2026Numero di raccolta generale 19274/2026Data pubblicazione 11/06/2026significativo in sé -proprio perché non comportante la perdita di interesseal contratto- ma nella valutazione complessiva del comportamento delleparti.I ripetuti solleciti del promittente venditore, successivi al 30.9.2021,volti ad addivenire, in adempimento del contratto preliminare dicompravendita, alla stipula del contratto definitivo, non sono qualificabilicome fissazioni unilaterali di termini di adempimento, come prospetta laricorrente, ma sono la concretizzazione della disponibilità e dell’interessedel promittente venditore alla stipula del contratto definitivo, allecondizioni concordate, anche dopo la scadenza del termine pattuito. Isolleciti rappresentano la manifestazione del persistere dell’interesse delpromittente venditore all’adempimento, a prescindere dal raggiungimentodi un nuovo accordo sul termine, conseguendo alla intervenuta scadenzadi quello già contrattualmente previsto la possibilità -che avrebbe avutoanche la promissaria acquirente verso Genchi- di pretendereimmediatamente l’adempimento dell’obbligo a contrarre, anche se iltermine del 30.9.2021 -appunto scaduto- fosse stato concordatonell’interesse della parte destinataria della richiesta -in questo caso lapromissaria acquirente [OSCURATO:PERSONA] s.r.l.-.I rilievi della ricorrente sul fatto che, indirettamente, il terminesarebbe stato comunque considerato come essenziale dalla Corte dimerito, attraverso l’attribuzione di importanza al suo mancato rispettosono quindi errati e confondono i piani di valutazione: l’essenzialità deltermine avrebbe comportato la risoluzione di diritto del contrattopreliminare per il solo fatto del suo mancato rispetto; il termine comeriferito all’adempimento delle prestazioni di obbligo a contrarre a caricodelle parti ha determinato, per la sua inutile scadenza, una situazione diinadempimento, da verificare ai sensi dell’art.1453 c.c. perché, nel caso dispecie, il contratto definitivo non è intervenuto comunque, nemmeno adistanza di mesi dalla scadenza del 30.9.2021.Numero registro generale 11554/2023Numero sezionale 174/2026Numero di raccolta generale 19274/2026Data pubblicazione 11/06/2026La Corte d’Appello non ha quindi, non solo esplicitamente manemmeno nella sostanza, considerato essenziale il termine del 30.9.2021(il contratto preliminare non è stato dichiarato risolto di diritto), ma havalutato la sua rilevanza nell’ambito della verifica degli adempimenti delleparti alle obbligazioni assunte, al fine di verificare la legittimità del recessooperato, ex art.1385 c.c., dal promittente venditore.A tal fine la Corte di merito ha valutato i comportamenti delle partisuccessivi al 30.9.2021. In particolare: ha escluso l’inadempimento diGenchi, non considerando rilevante di per sé l’inutile scadenza del terminedel 30.9.2021, valorizzando la tempestività di messa a disposizione deidocumenti richiesti dal notaio ad ottobre 2021 e sottolineando come lapromissaria acquirente non avesse nemmeno allegato di aver subitoconseguenze per la messa a disposizione completa della documentazioneda parte del promissario venditore a ottobre 2021 invece che entro il30.9.2021; ha ritenuto gravemente inadempiente [OSCURATO:PERSONA] s.r.l.perché, pur essendo scaduto il termine concordato del 30.9.2021 e puressendo stata ripetutamente sollecitata all’indicazione di una data per lastipula del contratto definitivo, non ha dato disponibilità chiedendo,informalmente e senza dare giustificazioni, un differimento solo il giornoprecedente all’ultima data infine indicata, del 16.12.2021.Ne è conseguita l’esclusione di inadempimenti a carico del promittentevenditore e l’individuazione come parte inadempiente di [OSCURATO:PERSONA].r.l., considerata gravemente inadempiente, per essersi sottratta allastipula, nell’ambito di una valutazione effettuata ai sensi dell’art.1453 c.c.per la verifica del presupposto necessario di operatività dell’art.1385 c.c.Il riconoscimento del diritto del promittente venditore di trattenere lacaparra ricevuta consegue alla riconosciuta legittimità del recesso, exart.1385 c.c.Appare opportuno precisare, quanto alla diffida ad adempiere del 2.11.2021, che essa non è stata esaminata dalla Corte di merito sottoNumero registro generale 11554/2023Numero sezionale 174/2026Numero di raccolta generale 19274/2026Data pubblicazione 11/06/2026il profilo della sua idoneità ai fini dell’operatività dell’art.1454 c.c. e nonrisolse il contratto perché fu comunque seguita -come accertato nellasentenza impugnata- da una ulteriore richiesta scritta di adempimento daparte dello stesso promittente venditore, volta a provocare la conclusionedel contratto definitivo con fissazione di un ulteriore incontro avanti alnotaio designato per il 16.12.2021: non è stato nemmeno allegato dallaricorrente, del resto, che nella diffida del 2.11.2021 fosse stataindicata come conseguenza del mancato rispetto del termine la risoluzionedi diritto del contratto. Non si può porre quindi alcuna questione in ordinealla legittimità del recesso ex art.1385 c.c., in quanto effettuato in tesidopo la risoluzione di diritto del contratto ex art.1454 c.c. perché, nel casodi specie, una risoluzione di diritto del contratto precedente all’iniziativagiudiziaria del promittente venditore non c’è stata -cfr., sulla questione:Cass. n.18392/2022; Cass. n.21317/2024; Cass. n.4301/2026-.Occorre a questo punto ricordare che il vizio di violazione di legge(quanto alla violazione di legge in senso proprio) ricorre in ipotesi dierronea negazione o affermazione dell’esistenza o inesistenza di unanorma, nonché di attribuzione ad essa di un significato non appropriato,ovvero (quanto alla falsa applicazione), alternativamente, nellasussunzione della fattispecie concreta entro una norma non pertinente,perché, rettamente individuata ed interpretata, si riferisce ad altro, odaltresì nella deduzione dalla norma, in relazione alla fattispecie concreta,di conseguenze giuridiche che contraddicano la sua pur correttainterpretazione (Cass. n. 18782/2005; Cass. n. 23851/2019; Cass. n.3340/2019; Cass. n. 640/2019; Cass. n. 24155/2017; Cass.n.7187/2022). Dalla violazione o falsa applicazione di norme di diritto vatenuta nettamente distinta la denuncia dell’erronea ricognizione dellafattispecie concreta in funzione delle risultanze di causa, ricognizione chesi colloca al di fuori dell’ambito dell’interpretazione e applicazione dellanorma di legge. Il discrimine tra le due ipotesi — violazione di legge inNumero registro generale 11554/2023Numero sezionale 174/2026Numero di raccolta generale 19274/2026Data pubblicazione 11/06/2026senso proprio a causa dell'erronea ricognizione dell'astratta fattispecienormativa, ovvero erronea applicazione della legge in ragione dellacarente o contraddittoria ricostruzione della fattispecie concreta — èsegnato dal fatto che solo quest'ultima censura, e non anche la prima, èmediata dalla contestata valutazione delle risultanze di causa (cfr. ancora,tra le molte, Cass. n.25182/2024; Cass.n.8635/2024; Cass.n.24155/2017; Cass. n.24054/2017; Cass. SU n. 10313/2006).Se si esaminano i motivi di censura sub iudice alla luce delleindicazioni che precedono, si deve escludere che siano riscontrabili nellecritiche svolte dalla ricorrente reali profili di violazione di legge: non èl’identificazione e il contenuto delle norme ritenute applicabili dalla Corted’Appello che [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. contesta, ma la loro concretaapplicazione alla fattispecie concreta. Viene quindi messa in discussionel’interpretazione e la valorizzazione del materiale istruttorio -prima di tuttodel contratto preliminare, in relazione alla clausola sul termine per lastipula del definitivo-, operate in modo conforme dai Giudici di merito, e,per quanto riguarda la sentenza impugnata, supportate da unamotivazione propria, effettiva e logicamente argomentata, incensurabile insede di legittimità -cfr., sul punto, per tutte, Cass a SU n.8053/2014, cheesprime principi di diritto ormai consolidati-.5. Con l’ultimo motivo di critica [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. lamenta la violazione e/o falsa applicazione degli art.1218 e 1223 e s. c.c. e/odegli art.1453 e s. c.c. in relazione all’art.91 comma 1 del DL n.18/2020 incombinato disposto con l’art.1 DL n.24/2022 conv. in legge n.52/2022 ,rilevante ex art.360 co 1 n.3 c.p.c.La Corte di Appello di Milano -come già il Tribunale prima- non haritenuto applicabile la normativa emergenziale per far fronte allapandemia da Covid 19 mentre, trattandosi di norma imperativa cheesclude l’inadempimento a carico della parte che diligentemente si sia adessa attenuta, sarebbe stato necessario valutare se vi fossero in concreto iNumero registro generale 11554/2023Numero sezionale 174/2026Numero di raccolta generale 19274/2026Data pubblicazione 11/06/2026presupposti per la sua operatività. Ciò nel caso di specie non sarebbestato fatto dai Giudici di merito e neppure sarebbe stata valutata ladisponibilità di [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. a superare il vulnus contrattualecausato dal mancato tempestivo adempimento del promittente venditoreancorché richiedendo la fissazione di un congruo nuovo termine condivisoe non accettando l’illegittima imposizione unilaterale del Genchi .Il motivo è inammissibile.La Corte d’Appello di Milano, dopo aver premesso che la normativaemergenziale richiamata non trovava applicazione nel caso di specie, hacomunque accertato che, in concreto, non era stato dimostrato ad operadella società, che ne era onerata, il ricorrere dei presupposti per la suaapplicazione.I rilievi della ricorrente non criticano il deciso della Corte d’Appello peril profilo evidenziato perché si soffermano su considerazioni in termini diprincipi generali, che nulla dicono sulla concreta situazione della società,senza prendere, in particolare, posizione su quanto affermato dalla Cortedi merito sull’insussistenza in fatto delle condizioni di applicazione dellanormativa richiamata (la Corte aveva valorizzato il periodo di svolgimentodei fatti, giugno-dicembre 2021, la totale assenza di indicazioni sullespecifiche disposizioni restrittive che avrebbero impedito o resodifficoltoso alla promissaria acquirente il corretto adempimento delle sueobbligazioni, la totale assenza di indicazioni sulle occasioni e sullemodalità in cui si sarebbe trovata nell’impossibilità oggettiva di gestireliberamente la propria attività di acquisto e di rivendita di immobili).In conclusione, il ricorso deve essere respinto.Le spese del presente giudizio di legittimità, liquidate come dadispositivo, seguono la soccombenza.Considerato il tenore della pronuncia, va dato atto –ai sensi dell’art.13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002– della sussistenza deipresupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a titoloNumero registro generale 11554/2023Numero sezionale 174/2026Numero di raccolta generale 19274/2026Data pubblicazione 11/06/2026contributo unificato, pari a quello previsto per la proposizionedell’impugnazione, se dovuto. P.Q.MLa Corte di Cassazione rigetta il ricorso e condanna [OSCURATO:PERSONA].r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore, al pagamento, infavore di [OSCURATO:PERSONA], delle spese del giudizio dilegittimità, che liquida in € 6.000,00 per compensi, oltre alle speseforfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in € 200,00 ed agliaccessori di legge, inclusi iva e cassa avvocati.Dichiara la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento,da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributounificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda SezioneCivile, il 27 gennaio 2026.[OSCURATO:PERSONA] PresidenteTiziana [OSCURATO:PERSONA]