Cassazione n. 11902/2023

igliere ha pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso 26875/2019 proposto da: [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliato in [OSCURATO:PERSONA] 121 presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dall’avvocato [OSCURATO:PERSONA]; -ricorrente - contro [OSCURATO:PERSONA]-Società di Gestione del [OSCURATO:PERSONA]; -intimata - nonché contro [OSCURATO:SOCIETA] quale [OSCURATO:PERSONA] e così in nome e per conto del fondo denominato “Megas-FIA [OSCURATO:PERSONA] di tipo chiuso”, rappresentata e difesa dall’avv. [OSCURATO:PERSONA] ed elettivamente domiciliata in [OSCURATO:PERSONA], 38 presso lo Studio legale Caporale e Associati; -controricorrente - avverso la sentenza n. 2473/2019 della CORTE D'APPELLO di MILANO, depositata il 24/06/2019; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 21/02/2023 dal cons. [OSCURATO:PERSONA]; Rilevatoche: con atto notificato nel maggio 2016, la soc. [OSCURATO:SOCIETA]., subentrata (quale parte locatrice) in un contratto di locazione ad uso non abitativo stipulato in data 1.10.1986 con [OSCURATO:PERSONA], intimò stratto per morosità a [OSCURATO:PERSONA] (subentrato alla predetta [OSCURATO:PERSONA] quale parte conduttrice ), a fronte de l mancato pagamento della somma di quasi 50.000,00 euro,maturata per canoni e spese accessorie dovuti dal luglio 2015 al maggio 2016; chiese la convalida dello sfratto o, in caso di opposizione, l’emissione dell’ordinanza non impugnabile di rilascio e, in ogni caso, la dichiarazione di risoluzione del contratto per grave inadempimento del conduttore, nonché l’emissione di ingiunzione provvisoriamente esecutiva per il pagamento degli importi dovuti; l’intimato si oppose alla convalida dello sfratto contestando -per quanto ancora interessa- la sussistenza della morosità, giacché l’importo dei canoni indicato dall’intimante era notevolmente superiore a quello risultante dal contratto sottoscritto fra le parti originarie nel 1986; la parte attrice precisò che l’importo originario del canone era stato maggiorato a seguito di un accordo intervenuto nell’anno 1991, a fronte dell’aumento della superficie locata e di interventi eseguiti dalla locatrice sull’immobile; il Tribunale, denegata la pronuncia dell’ordinanza provvisoria di rilascio e disposto il mutamento del rito, emise sentenza con cui dichiarò cessata la materia del contendere con riferimento alle domande di risoluzione del contratto e di liberazione dell’immobile (che, nelle more, era stato rilasciato dal conduttore) e condannò l’[OSCURATO:PERSONA] al pagamento di 36.978,60 euro per canonie spese, oltre agli interessi di morae alle spese di lite; pronunciando sul gravamedell’[OSCURATO:PERSONA], la Corte di Appello di Milano ha confermato la sentenza di primo grado, con condanna dell’appellante alle spese del grado; la Corte ha ritenuto che l’accordo di modifica della res locata intervenuto nel 1991 fosse stato «ben stipulato e ben determinato nell’oggetto» e che la missiva del 5.7.1991 (che documentava l’accordo), benché sottoscritta dalla solalocatrice, fosse stata accettata per facta concludentia sia dalla [OSCURATO:PERSONA] che - successivamente - dall’[OSCURATO:PERSONA], il quale aveva ammesso di avere saldato le fatture trasmesse dalla locatrice, in continuità con i pagamenti effettuati dalla precedente conduttrice («così acconsentendo all’aumento praticatofin dalla precedente conduzione») e aveva allegato tale missiva a una lettera inviata alla locatrice il 3.5.2013 ( per chiedere l’adempimento di obblighi negoziali che assumeva gravanti sulla controparte); la Corte ha escluso che il patto di maggiorazione fosse nullo ex art. 79 l. n. 392/78, rilevando che il pur cospicuo incremento del canone era correlato all’aumento della superficie locata, risultando pertanto «rimesso alla libera determinazione delle parti, avendo il legislatore limitato l’autonomia contrattuale solo in punto di aggiornamento del canone stesso per la medesima res locata»; ha parimenti escluso che l’accordo integrativo fosse nullo per illiceità della causa in quanto volto ad eludere norme imperative fiscali, sottraendo all’erario il maggior canone pattuito; e ciò in quanto la registrazione successiva alla stipula, seppur tardiva, ha efficacia sanante ex tunc (ex Cass., S.U. n. 23601/2017) e, nello specifico, la prova documentale dell’avvenuta registrazione dell’incremento del canone era stata prodotta in primo grado (all’udienza del [OSCURATO:DATA_NASCITA]) senza che la controparte avesse eccepito la tardività della produzione o la irregolarità del depositoin formato cartaceo anziché telematico; ha proposto ricorso per cassazione l’[OSCURATO:PERSONA], affidandosi a tre motivi; ad esso ha resistito la [OSCURATO:SOCIETA]. (già costituita in appello unitamente alla [OSCURATO:SOCIETA]., quale avente causadi quest’ultima), in qualità di società di gestione e così in nome del fondo denominato “Megas –FIA [OSCURATO:PERSONA] di tipo chiuso”; la trattazione del ricorso è stata fissata ai sensi dell’art. 380 bis.1. c.p.c.; il P.M. presso questa Corte non ha depositato conclusioni. Consideratoche: con il primo motivo, il ricorrente denuncia la violazione o falsa applicazione degli artt. 1325, 1326, 1346, 1418, 1576 e 2697 c.c. e degli artt. 115 e 116 c.p.c.: trascritto il contenuto della missiva del 5.7.1991, contesta l’assunto della Corte secondo cui il fatto che l’[OSCURATO:PERSONA] avesse allegato tale documento ad una missiva a sua firma inviata alla locatrice il 3.5.2013 costituiva conferma che il conduttore subentrato alla [OSCURATO:PERSONA] ne avesse accettato il contenuto come fonte di reciproci obblighi negoziali, e ciò per facta concludentia, così come la precedente conduttrice; assume che la missiva del 5.7.1991 «non integra un accordo giuridicamente valido ed efficace di maggiorazione del canone», in quanto «non consente di individuare il contenuto effettivo dell’obbligazione assunta da Fondiaria [all’epoca locatrice], che risulta quindi equivoco, indeterminato ed indeterminabile»; né - sostiene - poteva ritener si che l’[OSCURATO:PERSONA] «fosse succeduto in un rapporto obbligatorio in luogo di chi [la [OSCURATO:PERSONA]] quell’accordo non lo aveva mai raggiunto non avendolo mai accettato»; aggiunge che neppure poteva ritenersi che il pregresso saldo delle fatture relative al canone di locazione da parte dell’[OSCURATO:PERSONA] potesse essere interpretato come accettazione per facta concludentia di una proposta contrattuale formulata dalla locatrice ben 15 anni prima, e ciò in quanto «il predetto pagamento veniva effettuato dall’[OSCURATO:PERSONA] perché si trovava in una posizione di particolare soggezione»; il motivo è inammissibile giacché non prospetta effettivamente la violazione o la falsa applicazione delle norme richiamate nella rubrica, ma la postula sull’assuntodella erroneità dell’apprezzamento di merito compiuto dalla Corte territoriale, in tal modo proponendo in sede di legittimità una non consentita rivalutazione della quaestio facti; quello che il ricorrente effettivamente censura è l’apprezzamento compiuto dal giudice di appello(in linea con quello del Tribunale) circa la determinatezza del contenuto della missiva del 5.7.1991 e circa la configurabilità di un’accettazione per facta concludentiada parte della [OSCURATO:PERSONA] e - successivamente - dello stesso [OSCURATO:PERSONA]; apprezzamento che tuttavia non risulta adeguatamente censurato in sé ( sotto il profilo della violazione dei criteri ermeneutici o del vizio motivazionale, nei limiti in cui lo stesso risulta ancora deducibile, in relazione al testo vigente dell’art. 360, n. 5 c.p.c.), giacché l’[OSCURATO:PERSONA] si limita a contrapporre una propria lettura alternativa, tesa a negare la sussistenza di un valido accordo di maggiorazione del canone; la violazione degli artt. 115 e 116 cod. proc. civ. non risulta dedottain conformità ai parametri individuati da Cass. n. 11892/2016, ribaditi –in motivazione espressa ma non massimata - da Cass., S.U. n. 16598/2016 e, più recentemente, d a Cass., Sez. Un., n. 20867/2020: infatti, un’eventuale erronea valutazione del materiale istruttorio non determina, di per sé, la violazione o falsa applicazione degli artt. 115 e 116 cod. proc. civ., che ricorre solo allorché si deduca che il giudice di merito abbia posto alla base della decisione prove non dedotte dalle parti o disposte d’ufficio al di fuori dei limiti legali, ovvero abbia disatteso (valutandole secondo il suo prudente apprezzamento) delle prove legali oppure abbia considerato come facenti piena prova, recependoli senza apprezzamento critico, elementi di prova soggetti invece a valutazione (cfr. anche Cass. n. 27000/2016); parimenti inammissibile è la deduzione della violazione dell’art.2697 c.c., giacché non prospetta -come necessario-un erroneo riparto dell’onere probatorio(cfr., per tutte, Cass. n. 26769/2018); col secondo motivo, viene denunciata la violazione o la falsa applicazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. e dell’art. 79 l. n. 392/78: il ricorrente lamenta che la Corte «haposto a base della decisione prove non fornite e neppure allegate dalla locatrice intimante lo sfratto»; e ciò in quanto «ha attribuito valenza probatoria alla mera affermazione racchiusa nella missiva […] del 5.7.1991» e ha fondato il proprio convincimento «su una ulteriore circostanza mai provata ovvero la presunta registrazione» dell’anzidetta missiva; sotto altro profilo, assume che la Corte ha «del tutto stravolto i principi enucleati dalla giurisprudenza in relazione alle previsioni» di cui all’art. 79 l. n. 392/78, in quanto la libertà e autonomia delle parti nella determinazione del canone relativo ad immobili ad uso non abitativo «è tutelata rispetto agli accordi sul canone originarie coevi alla nascita del rapporto e non anche rispetto a quelli successivi»; premesso chela deduzione della violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. (pag. 16 in fine) è fatta, almeno in thesi, nel senso che la corte territoriale avrebbe «posto a base della decisione prove non fornite e neppure allegate dalla locatrice intimante lo sfratto», deve tuttavia rilevarsi che a tale deduzione in thesi non segue un’argomentazione coerente, giacché la stessa risulta nuovamente volta a sostenere che si sarebbe data «valenza probatoria» ( così a pag. 17) al documento evocato, ossia a contestare l’apprezzamento di merito circa la valenza riconosciuta a detto documento ; con il che, la censura risulta meritevole della medesima valutazione di inammissibilità compiuta a proposito del primo motivo circa i modi in cui la violazione delle due norme deve essere dedotta in sede di legittimità; risulta, poi, inconferente, per quanto si dirà in relazione al terzo motivo, la deduzione circa la mancata prova della registrazione della missiva del 1991; sono, invece, infondate le censure che investono l’esclusione della nullità ex art. 79 l. n. 392/78, atteso che la Corte ha correttamente ritenuto che rientri nell’ambito della libera determinazione delle parti la possibilità di incrementare il canone in corso di rapporto a fronte di un aumento della porzione immobiliare locata, ossia di un fatto oggettivamente idoneo ad incidere sull’equilibrio economico del sinallagma contrattuale e tale, quindi, da giustificare una variazione del canone originariamente pattuito; col terzo motivo , il ricorrente denuncia la violazione o falsa applicazione degli artt. 115 e 116 c.p.c., dell’art. 2697 c.c. e dell’art. 79 l. n. 392/78 e censura la sentenza nella parte in cui ha ritenuto utilizzabili eprobanti i documenti prodotti dalla locatrice per dimostrare l’avvenuta registrazione della maggiorazione del canone; assume che «dall’esame dei fascicoli cartacei e telematici di [OSCURATO:PERSONA] SGR relativi al procedimento di sfratto e di opposizione non risulta depositata alcuna documentazione relativa alla registrazione del contratto per incremento del canone»; aggiunge che la questione della asserita registrazione era «venuta in rilievo solo successivamente ragion per cui all’udienza del [OSCURATO:DATA_NASCITA] l’allora resistente giammai avrebbe potuto contestare alcunché in mancanza di riferimento alcuno alla documentazione sopra richiamata, di una ipotetica registrazione»; la Corte aveva dunque «evidentemente confuso il documento in sé (la missiva) con la prova della sua registrazione che ad oggi non è dato sapere quando sarebbe avvenuta»; rileva, altresì, che l’eventuale produzione con modalità cartacea avrebbe integrato la violazione dell’art. 16 bis del DL 179/2012 e, in ogni caso, dell’art. 87 disp. att. c.p.c., nella parte in cui prescrive che dei documenti depositati in udienza debba farsi menzione a verbale; conclude che, «anche a voler ammettere la registrazione dell’accordo integrativo sul canone […], una eventuale registrazione tardiva non potrebbe certamente produrre un effetto sanante ex tunc», dato che la successiva registrazione produce effetti retroattivi «solo in ipotesi di omessa registrazione tout courtdel contratto di locazione (e non anche di omessa registrazione dell’accordo integrativo di un contratto già registrato)»; il motivo è privo di concreto interesse(e, quindi, inammissibile) perché postula la necessità di un requisito - ossia l’avvenuta registrazione della missiva del 1991- che non sussiste in relazione all’oggetto della causa (e, in tal senso va corretta la motivazione della corte territoriale, che -a pag. 11-ha affermato l’efficacia sanante della registrazione tardiva sul presupposto implicito della sua necessità ai fini della validità del contratto); invero,la nullità della locazione per mancata registrazione, anche per le locazioni ad uso diverso, venne introdotta soltanto dall’art. 1, comma 346, della l. n. 311 del 2004 e, dunque, operando la norma solo per l’avvenire(cfr. Cass. n. 27169/2016 e Cass. n. 22828/2022), non poteva trovare applicazione al contratto di cui è causa e ciò sia con riferimento alla pattuizione originaria sia a quella risultante dalla missiva, che sono anteriori; il problema della registrazione, dunque, è irrilevante ai fini della pretesa nullità della pattuizione modificativa, prospettata con il terzo motivo di appello; né-nel caso- viene in considerazione una nullità al l a stregua di quanto ritenuto da Cass. n. 4922/2018, non ricorrendo un’ipotesi di patto occulto di maggiorazione del canone (come accertato dalla sentenza, non idoneamente attinta, sul punto, dal primo motivo). il ricorso va dunque, nel suo complesso, rigettato; le spese di lite seguono la soccombenza; sussistono le condizioni per l’applicazione dell’art. 13, comma 1 quater del D.P.R. n. 115/2002. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese di lite, liquidate in euro 4.100,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, al rimborso degli esborsi (liquidati in euro 200,00) e agli accessori di legge. Ai sensi dell’art. 13 comma 1-quater del D.P.R.