Cassazione n. 22891/2025

iato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 1297/2020 R.G.R. proposto da: AGENZIA DELLE ENTRATE, in persona del Direttore Generale pro tempore, rappresentata e difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato, nei cui uffici domicilia in Roma, alla via [OSCURATO:PERSONA], n. –ricorrente – [OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso, in forza di procura speciale in atti, dall’avv. [OSCURATO:PERSONA] del foro di Cuneo e con indicazione di domicilio digitale; -controricorrente – per la cassazione della sentenza della [OSCURATO:PERSONA] del Piemonte n. 1492/2018, depositata in data 24.9.2018, non notificata; udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 2.7.2025 dal [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] 1. [OSCURATO:PERSONA] impugnava un avviso di accertamento relativo ad IRPEF dell’anno di imposta 2011, con il quale veniva accertata la plusvalenza non dichiarata di euro 126.756,68, scaturente dalla IRPEF plusvalenza da cessione immobile a titolo oneroso - vendita, nell’anno 2011, di un immobile ad uso abitativo acquistato nell’anno 2007, senza che lo stesso fosse stato adibito a residenza principale nel periodo dalla data di acquisto a quello della vendita. 2.La C.T.P. di Cuneo accoglieva il ricorso, ritenendo che l’acquisto risalisse all’anno 1987, epoca dell’accatastamento dell’immobile costruito abusivamente dal contribuente sul terreno di proprietà dei suoi genitori e poi oggetto di sanatoria edilizia nel 2006. 3. La C.T.R. del Piemonte, adita dall’Agenzia delle Entrate, rigettava – con la sentenza riportata in epigrafe - l’appello, ritenendo incontestato che l’immobile era stato costruito nel 1986, l’irrilevanza della circostanza che fosse abusivo, incontestato che fosse stato adibito a residenza del contribuente fino all’anno 2002 e che la cessione del 2007 si riferisse al solo terreno. Riteneva, pertanto,che l’appellato fosse proprietario dell’immobile sin dal 1987, epoca dell’accatastamento e che ciò fosse confermato dal fatto che nell’atto notarile si era dato atto che l’immobile era stato costruito a cura e spese del Vacca e che il prezzo della compravendita era riferito al valore del solo terreno. Non era, quindi,configurabile alcuna operazione speculativa. 4. L’Agenzia delle Entrate ha propo sto ricorso per cassazione, affidato ad un unico motivo. 5.[OSCURATO:PERSONA] ha resistito con controricorso. 6.Per la decisione della causa è stata fissata l’udienza camerale del [OSCURATO:DATA_NASCITA], in prossimità della quale la parte controricorrente ha tempestivamente depositato memoria ex art. 380 bis c.p.c. [OSCURATO:PERSONA] 1. Con un unico motivo, rubricato « falsa applicazione dell’art. 67, comma 1, lettera b) del d.p.r. n. 917/1986, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.», l’ Agenzia delle Entrate assume che, contrariamente a quanto opinato dalla C.T.R., la norma in questione fa decorrere i cinque anni dal momento dell’acquisizione del diritto di proprietà. Al riguardo osserva che [OSCURATO:PERSONA] aveva acquistato il diritto di proprietà sull’immobile solo con l’atto di compravendita dell’[OSCURATO:DATA_NASCITA], di cui trascrive le parti rilevanti. La C.T.R. aveva erroneamente dato rilievo a elementi, quali l’accatastamento, la richiesta di condono edilizio, una clausola obbligatoria contenuta nell’atto di compravendita, che nulla avevano a che vedere con l’acquisto del diritto di proprietà. I genitori del contribuente erano, pertanto, da considerare proprietari sia del terreno che del fabbricato, ai sensi dell’art. 934 c.c., il quale dispone appunto che il proprietario del terreno diviene proprietario a titolo originario dei beni immobili, in virtù del principio dell’accessione, tanto era vero che l’oggetto dell’atto di compravendita era appunto costituito, contrariamente a quanto affermato dalla C.T.R., sia dal terreno che dal fabbricato. 2.Il motivo è fondato. 3. Com’è noto, l’art. 934 cod . civ. dispone che qualunque piantagione, costruzione od opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario di questo, salvo che risultidiversamente dal titolo o dalla legge. Co n i l rinvio alle disposizioni contrarie deltitolo, la citata norma intende riferirsi all'esistenza di diritti reali sul soprasuolo o sul sottosuolo ossia alla costituzione di diritti di superficie o di servitus aedificandi, la cui esistenza deve risultare da atto scritto, trattandosi di beni immobili (cfr., per tutte, Cass. n. 3440/2005). 4. In difetto di titolo che dispone diversamente, circostanza mai allegata da alcuno, pertanto, i genitori del controricorrente, originari proprietari del terreno, sono divenuti anche proprietari, “ipso iure”, del fabbricato costruito dal figlio [OSCURATO:PERSONA] (cfr. Cass. n. 6078/2002). 5. Del resto, nell’atto pubblico di compravendita rogato in data 11.1.2007, il notaio attesta che l’oggetto della compravendita è un “tratto di area con entrostante fabbricato in Quartuccia, località [OSCURATO:PERSONA], con accesso da ingresso su strada di piano di zona e vano scale comuni, costituito da un locale di sgombero al piano scantinato, un tratto di cortile al piano terra con accesso autonomo da detta strada e di pranzo con angolo cottura, quattro vani, bagno, disimpegno e tre balconi al piano terra, graficamente rappresentato nella pianta planimetrica che, previo riscontro, debitamente firmata, al presente allego sotto la lettera A”…. Gli effetti attivi e passivi decorrono da oggi”. Ciò sta a significare che il [OSCURATO:PERSONA] era divenuto proprietario, in senso giuridico, dell’area e del fabbricato a decorrere dalla citata data dell’11 gennaio 2007. Tanto comportava, quindi,che lo stesso, prima di detta data, non sarebbe stato legittimato ad alienare un immobile che non poteva ritenersi di sua effettiva proprietà, con la conseguenza che il calcolo del quinquennio previsto dall’art. 67, comma 1, lett. b, T.U.I.R. non poteva che decorrere dal suddetto giorno di acquisto, per effetto del quale al [OSCURATO:PERSONA] era riconoscibile ogni facoltà dispositiva sul bene costituente complessivamente oggetto della compravendita. 6.La circostanza che il prezzo pattuito sia stato stabilito prendendo a riferimento il valore del solo terreno è collegato alla circostanza che le parti si erano date reciprocamente atto del fatto che il fabbricato era stato costruito a spese del figlio [OSCURATO:PERSONA], irrilevante essendo il “riconoscimento del diritto di proprietà” sul fabbricato da parte dei genitori. Tale clausola, apposta all’evidente scopo di giustificare la misura del corrispettivo della compravendita a fini fiscali, non può infatti sostituire il difetto di allegazione e prova di un titolo, avente forma scritta, risalente all’epoca della costruzione del fabbricato, impeditivo degli effetti dell’art. 934 c.c., né sono ammissibili surrogati quali richiest e di accatastamento dei manufatti o di sanatoria edilizia(cfr. Cass. n. 13115/2004 in motivazione). 7.Solo dalla data del rogito notarile del 2007, pertanto, il Vacca è divenuto titolare del diritto di proprietà e, come tale, legittimato al trasferimento del predetto diritto, avvenuto poi nel 2011. 8. Essendo pacifi che in causa le circostanze che : - il controricorrente era emigrato nel 2002 nel comune di Paesana (CN) unitamente alla famiglia e risiede dal 18.10.2006 a Gambasca (CN); - che non a veva mai adibito il fabbricato acquistato a residenza principale a decorrere dalla data di acquisto (11.1.2007); - che dalla predetta data alla data della vendita del medesimo immobile (06.10.2011) erano decorsi meno di cinque anni, ne è conseguitala legittimità del rilievo della plusvalenza non dichiarata, tassabile ai sensi dell’art. 67, comma 1, lettera B, del T.U.I.R. (cfr. “a contrario”, Cass. n. 28355/2024). 9.Il ricorso deve essere, quindi, accolto, la sentenza va cassata e , non essendo necessari ulteriori accertamenti in fatto, la causa può essere –ai sensi dell’art. 384, comma 2, cod. proc. civ. - decisa nel merito, rigettando l’originario ricorso di [OSCURATO:PERSONA]. 10. Le spese del giudizio di legittimità – liquidate come in dispositivo - seguono la soccombenza, rimanendo confermata la compensazione per i gradi di merito. P.Q.M La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, rigetta l’originario ricorso di [OSCURATO:PERSONA]; compensa le spese dei gradi di merito; condanna il controricorrente al pagamento delle spese processuali del giudizio