Cassazione n. 23096/2026

domiciliati digitalmente ex lege;- ricorrente –contro[OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA],domiciliato digitalmente ex lege;- controricorrente –nonché contro[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], rappresentati e difesidall'avvocato [OSCURATO:PERSONA], domiciliati digitalmente ex lege;- controricorrenti e ricorrenti incidentali -nonché contro[OSCURATO:PERSONA] registro generale 24612/2023Numero sezionale 1827/2026Numero di raccolta generale 23096/2026Data pubblicazione 13/07/2026- intimati –avverso la sentenza della Corte d'Appello di Messina n. 797/2023depositata il 28/09/2023.Udita la relazione della causa svolta, nella camera di consiglio del21/05/2026, dal [OSCURATO:PERSONA].1. I coniugi [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] acquistarono da Bartolotrascritto il 29/05/1987, due appezzamenti di terreno agricolicontigui siti in Malfa (Isola di Salina), frazione Pollara, localitàMancuso, censiti in catasto al foglio di mappa 7, part.lle 170 e 171.Con atto per notaio [OSCURATO:PERSONA] del [OSCURATO:DATA_NASCITA], trascritto il27/04/1997, i coniugi [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] a [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] alcuni cespiti, tra i qualianche «la proprietà dei seguenti beni immobili siti nel territorio delComune di Malfa, frazione Pollara e precisamente: a) fabbricato aduna sola elevazione fuori terra, (edificato sul terreno acquistato daBartolo Famularo) contrada Pellanera, via Favaloro, composto disoggiorno pranzo, camera da letto, cucina, w.c. e terrazzo annesso,con terreno pertinenziale che da tutti i lati lo circonda …. NelN.C.E.U., il fabbricato trovasi censito alla partita 1000372, foglio 7,part.lla 854, mentre il terreno nel N.C.T. sempre al foglio 7, part.lle169, 849, 851 e 853».Si chiarì nell’atto che le originarie particelle 170 e 171 (acquistate da849 (ex 170/a), 850 (ex 170/b) 851 (ex 171/a) 852 (ex 171/b) 853(ex 172/a) 854 (ex 172/b) e che le particelle 850, 852 e 854 eranostate passate al catasto urbano e censite come part.lla 854, mentrele part.lle 849, 851 e 853 erano rimaste individuate al catastoterreni. Nel rogito notarile è riportato che quanto venduto si trovavar.g. n. 24612/2023ad. 21/05/2026; estensore: C. VallePag. 2 di 14Numero registro generale 24612/2023Numero sezionale 1827/2026Numero di raccolta generale 23096/2026Data pubblicazione 13/07/2026«franco e libero da pesi, oneri e canoni, da imposte e tassearretrate, da formalità ipotecarie comunque pregiudizievoli, in alcunmodo vincolato a favore di terzi».2. Nel 2005 i coniugi [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], residenti inConfederazione Elvetica, appresero casualmente da alcuniconoscenti [OSCURATO:IDENTITA_RESIDUA] particelle 170 e 171,quando erano ancora di proprietà di [OSCURATO:PERSONA], eranogravate da pignoramento da parte di [OSCURATO:PERSONA], del qualenon era stata fatta alcuna menzione nei citati atti pubblici ditrasferimento.I coniugi Mazzeo – Dobler corrisposero, quindi, al Gullotta e allaCrias complessivi euro 49.401,65 per ottenere la liberazione dalvincolo pignoratizio.3. Con atto di citazione del 2006 i detti coniugi convennero in giudizio,dinanzi al Tribunale di [OSCURATO:PERSONA] di Gotto, [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA] e il notaio [OSCURATO:PERSONA], al fine di ottenernela condanna in solido al risarcimento dei danni.4. Il notaio [OSCURATO:PERSONA] si costituì in giudizio e chiese di essere autorizzato achiamare in causa [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] per essereda questi manlevato; eccepì in via preliminare la prescrizione deldiritto al risarcimento dei danni e negò la propria responsabilità,affermando che l’atto dissimulava una donazione tra genitori e figlioe che la dichiarazione di essere i beni liberi da pesi era riferibile allasola parte venditrice.5. [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] pure si costituirono in causa echiesero di essere autorizzati a chiamare in garanzia il notaioBiancheri e [OSCURATO:PERSONA] e nel merito dedussero che il notaioSantoro era l’unico responsabile dei danni subiti dagli attori.6. [OSCURATO:PERSONA] si costituì in giudizio negando la propriaresponsabilità ed eccependo la prescrizione.r.g. n. 24612/2023ad. 21/05/2026; estensore: C. VallePag. 3 di 14Numero registro generale 24612/2023Numero sezionale 1827/2026Numero di raccolta generale 23096/2026Data pubblicazione 13/07/20267. Il notaio Biancheri pure si costituì negando ogni responsabilità edeccependo la prescrizione.8. Il Tribunale di [OSCURATO:PERSONA] di Gotto accertò la responsabilità delSantoro e lo condannò a corrispondere agli attori la somma di euro49.401,65; dichiarò che i convenuti [OSCURATO:PERSONA] e MatildeBongiorno avevano concorso nella determinazione dellaresponsabilità del [OSCURATO:PERSONA] in ragione di un terzo, in occasione dellastipula dell’atto pubblico dell’[OSCURATO:DATA_NASCITA] e li condannò al rimborsoin favore del detto notaio della somma di euro 16.467,22; dichiaròla prescrizione nei confronti degli eredi Biancheri e dell’erede diBartolo Famularo.9. [OSCURATO:PERSONA] e il figlio [OSCURATO:PERSONA], la prima in proprio equale erede di [OSCURATO:PERSONA] e il secondo quale erede di questi,impugnarono la sentenza di primo grado, iterando le difese e ledomande svolte in primo grado e disattese dal primo giudice.10. [OSCURATO:PERSONA] pure impugnò con distinto atto, chiedendol’accertamento della natura gratuita dell’atto dell’[OSCURATO:DATA_NASCITA] el’integrale accoglimento della domanda di manleva nei confrontidella [OSCURATO:PERSONA] e degli eredi di [OSCURATO:PERSONA], tra essi compresoAntonino Mazzeo e il rigetto delle eccezioni di prescrizione formulatein origine dal notaio Biancheri e dal Famularo.11. Gli eredi del notaio Biancheri non si costituirono in appello.12. [OSCURATO:PERSONA] si costituì e chiese la conferma della sentenza diprimo grado.13. La Corte d’appello di Messina ha, con la sentenza n. 797 del28/09/2023, rigettato l’appello proposto da [OSCURATO:PERSONA] eGianclaudio Mazzeo e ha accolto l’appello del notaio Santororigettando tutte le domande proposte da [OSCURATO:PERSONA] e PiaDobler e anche le domande di garanzia e manleva proposte daMatilde [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] nei confronti di [OSCURATO:PERSONA].g. n. 24612/2023ad. [OSCURATO:DATA_NASCITA]; estensore: C. VallePag. 4 di 14Numero registro generale 24612/2023Numero sezionale 1827/2026Numero di raccolta generale 23096/2026Data pubblicazione 13/07/2026Consolo e [OSCURATO:PERSONA], rimasti contumaci in fased’impugnazione di merito.Richiamato il principio secondo cui, in materia di responsabilitàprofessionale, il termine di prescrizione decorre dal momento in cuiil danno diviene percepibile e conoscibile secondo l'ordinariadiligenza, la Corte peloritana ha affermato che nel caso concreto taleconoscibilità doveva essere collocata in epoca anteriore al rogitodell'11 aprile 1997, in ragione delle pratiche amministrative cheavevano necessariamente preceduto la realizzazione del fabbricato eche rendevano presumibile l’acquisita conoscenza del pignoramentoin capo ai venditori e la sua trasmissione anche agli acquirenti dati irapporti familiari.14. Avverso la sentenza della Corte territoriale propongono ricorso percassazione [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] con nove motivi.15. Risponde con controricorso [OSCURATO:PERSONA].16. [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] rispondono con controricorsocontenente ricorso incidentale articolato su cinque motivi.17. [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] sono rimasti intimati.18. Tutte le parti hanno depositato memoria per l’adunanza camerale del[OSCURATO:DATA_NASCITA], alla quale il ricorso è stato trattato e il Collegio hariservato il termine di sessanta giorni per il deposito dell’ordinanza.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con il primo motivo del ricorso principale si deduce: nullità dellasentenza o del procedimento, ai sensi dell’art. 360, primo comma,n. 4 cod. proc. civ., con riferimento all’art. 112 cod. proc. civ., inrelazione agli artt. 111, sesto comma Costituzione, 132, secondocomma, n. 4 cod. proc. civ. e 118 disp. att. cod. proc. civ., peravere la Corte di appello di Messina omesso qualsivoglia pronunciasulla eccezione di inammissibilità del primo motivo di appello – poiaccolto – contenente, in violazione dell’art. 345 cod. proc. civ.,argomenti e temi di indagine nuovi, non prospettatir.g. n. 24612/2023ad. 21/05/2026; estensore: C. VallePag. 5 di 14Numero registro generale 24612/2023Numero sezionale 1827/2026Numero di raccolta generale 23096/2026Data pubblicazione 13/07/2026tempestivamente in primo grado. Il motivo si incentra sull’esame eaccoglimento di eccezioni, avanzate da parte del [OSCURATO:PERSONA], che nonerano state da questi prospettate in primo grado.2. Con il secondo motivo del ricorso principale è dedotta violazione efalsa applicazione, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3 cod.proc. civ., di norme di diritto con riferimento all’art. 345 cod. proc.civ., per non avere la Corte di appello di Messina dichiaratoinammissibile il primo motivo di appello – poi accolto – contenenteargomenti e temi di indagine nuovi, non prospettatitempestivamente in primo grado. Le censure sono d’identico tenorerispetto a quelle di cui al primo motivo ma nella diversa ottica dellaviolazione e falsa applicazione dell’art. 345 cod. proc. civ. invece chedella nullità della sentenza per vizio del procedimento.3. Con il terzo motivo del ricorso principale è contestata la violazione efalsa applicazione, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3 cod.proc. civ., di norme di diritto e ciò con riferimento agli artt. 2697,2727, 2729, 2699, 2700, 2721, 2722 cod. civ. e agli artt. 115 e 116cod. proc. civ., per avere la Corte di appello di Messina fatto ricorsoalla prova presuntiva per contraddire il contenuto delle prove legaliacquisite al processo. Le censure si incentrano sull’avere la Corteterritoriale privilegiato il risultato del ragionamento per presunzioni,peraltro illegittimamente condotto, alle prove documentali giàacquisite.4. Con il quarto motivo del ricorso principale è dedotta la violazione efalsa applicazione, ai sensi dell’art. 360 n. 3 cod. proc. civ., di normedi diritto con riferimento agli artt. 2697, 2727, 2729 cod. civ. e agliartt. 115 e 116 cod. proc. civ., per avere la Corte di appello diMessina desunto che i venditori Mazzeo-[OSCURATO:PERSONA] fossero aconoscenza della formalità pregiudizievole sulla base di unapresunzione priva di gravità, di precisione e di concordanzaderivante dall’effettuazione della pratica di frazionamento deller.g. n. 24612/2023ad. 21/05/2026; estensore: C. VallePag. 6 di 14Numero registro generale 24612/2023Numero sezionale 1827/2026Numero di raccolta generale 23096/2026Data pubblicazione 13/07/2026particelle. Il motivo afferma l’illegittimità dell’effettuazione delragionamento presuntivo, per carenza dei requisiti, prescritti dalcodice civile, per poter dare ingresso ad esso e al relativo risultatoinferenziale.5. Con il quinto motivo, ancora del ricorso principale, viene affermata laviolazione e falsa applicazione, ai sensi dell’art. 360, primo comma,n. 3 c.p.c., di norme di diritto con riferimento agli artt. 2697, 2727,2729 cod. civ. e agli artt. 115 e 116 cod. proc. civ., per avere laCorte di appello di Messina desunto che i Mazzeo-Dobler fossero aconoscenza, prima del rogito, della formalità pregiudizievole sullabase di presunzioni semplici, desunte da altra presunzione semplice,e comunque prive di gravità, di precisione e di concordanza,costituite dalla relazione familiare intercorrente con gli alienanti.6. Con il sesto motivo del ricorso principale la pronuncia d’appello ècensurata per nullità della sentenza o del procedimento, ai sensidell’art. 360 n. 4 cod. proc. civ., con riferimento all’art. 112 cod.proc. civ., in relazione agli artt. 111, sesto comma Costituzione,all’art. 132, secondo comma, n. 4 cod. proc. civ. e all’art. 118 disp.incomprensibile motivazione in relazione alla dichiarata conoscenzadel pignoramento in capo agli odierni ricorrenti ed al momento in cuiciò sarebbe avvenuto. Il motivo è incentrato sulla carentemotivazione in ordine al tempo della conoscenza, in capo agliacquirenti, dell’esistenza della formalità pregiudizievole.7. Con il settimo motivo del ricorso principale è dedotta la violazione efalsa applicazione, ai sensi dell’art. 360 n. 3 cod. proc. civ., di normedi diritto con riferimento agli artt. 2697, 2727, 2729 cod. civ. e agliartt. 115 e 116 cod. proc. civ., per avere la Corte di appello ritenutoi coniugi Mazzeo-Dobler a conoscenza della formalità pregiudizievolesulla base di una inammissibile praesumptio de praesumpto odoppia presunzione. Le censure concernono ancora il ragionamentor.g. n. 24612/2023ad. 21/05/2026; estensore: C. VallePag. 7 di 14Numero registro generale 24612/2023Numero sezionale 1827/2026Numero di raccolta generale 23096/2026Data pubblicazione 13/07/2026presuntivo, che sarebbe stato illegittimamente compiuto poiché dalfatto noto della pratica edilizia è stata ritenuta provata laconoscenza del vincolo sia in capo agli alienanti che, di poi, in forzadella relazione familiare, nei confronti degli acquirenti.8. Con l’ottavo motivo del ricorso principale è reiterata censura di nullitàdella sentenza o del procedimento, ai sensi dell’art. 360, primocomma, n. 4 cod. proc. civ., con riguardo agli artt. 111, sestocomma Costituzione, 132, secondo comma, n. 4 cod. proc. civ. e118 disp. att. cod. proc. civ. per avere la Corte d’appello di Messinaimmotivatamente negato valore alla attestazione notarile di libertàdel bene. La censura è incentrata sull’avere la Corte territorialeritenuto che la conoscenza, presunta, del pignoramento, avrebbeavuto efficacia prevalente sull’attestazione del notaio di libertà delbene da vincoli pregiudizievoli.9. Con il nono, e ultimo motivo del ricorso principale, la censura dedottaè di violazione dell’art. 91 cod. proc. civ. per avere la Corte d’appelloritenuto erroneamente soccombenti i ricorrenti e condannato glistessi alle spese del doppio grado. La censura è volta a incidere sullaregolazione delle spese di lite e si risolve, salvo quanto di seguito siva a specificare, in un motivo privo di autonoma rilevanza, ossia inun non-motivo.10. Con il primo motivo, rubricato quale secondo in quanto il primo è unadifesa in relazione al ricorso principale, del ricorso incidentale lapronuncia della Corte territoriale è criticata per violazione e falsaapplicazione, ai sensi dell'art. 360, primo comma, n. 3 cod. proc.civ., di norme di diritto, con riferimento all'art. 345 cod. proc. civ.,divieto di ius novorum, non avendo la Corte di appello di Messinadichiarato inammissibile il primo motivo di appello, ex adversoproposto dalla difesa [OSCURATO:PERSONA], contenente temi di indagine nuovi. Lacritica mossa dai controricorrenti [OSCURATO:PERSONA]Mazzeo èr.g. n. 24612/2023ad. 21/05/2026; estensore: C. VallePag. 8 di 14Numero registro generale 24612/2023Numero sezionale 1827/2026Numero di raccolta generale 23096/2026Data pubblicazione 13/07/2026sostanzialmente identica a quella svolta dai ricorrenti principali con idue primi motivi del relativo ricorso.11. Con il terzo motivo del ricorso incidentale è posta censura di violazionee falsa applicazione, ai sensi dell'art. 360, primo comma, n. 3 cod.proc. civ., di norme di diritto, con riferimento agli artt. 2729, 2934 e2935 cod. civ., agli artt. 115 e 116 cod. proc. civ. nonché dell’art.24 della Costituzione, per avere la Corte di appello di Messina, in viameramente presuntiva, erroneamente statuito la maturataprescrizione, con conseguente rigetto delle domande di garanzia emanleva esperita dai coniugi [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] nei confronti del notaio Biancheri e nei confronti del notaioSantoro, sia nei confronti del primo venditore Famularo. Il motivoconcerne l’illegittima individuazione, da parte della Corte d’appello,del momento di conoscenza del vincolo pignoratizio, che non potevaessere collocato all’epoca della pratica di concessione edilizia, poichéquesta non presupponeva l’accertamento dello stato di libertàdell’immobile da vincoli impedienti la disponibilità giuridica.12. Con il quarto motivo dell’incidentale è delineata censura di violazione efalsa applicazione, ai sensi dell'art. 360, primo comma, n. 3 cod.proc. civ., di norme di diritto, con riferimento all’art. 2729 cod. civ. eagli artt. 115 e 116 cod. proc. civ., per avere la Corte di appello diMessina statuito in base ad una presunzione priva di gravità, diprecisione e concordanza che i Mazzeo-[OSCURATO:PERSONA] fosseroeffettivamente a conoscenza della formalità pregiudizievole. Lecensure concernono l’illegittima conduzione del ragionamentopresuntivo, avendo i giudici d’appello ritenuto provati fatti sulla basedi elementi di convergenza privi dei requisiti di legge.13. Con il quinto motivo dell’incidentale è posta censura di nullità dellasentenza, ai sensi dell'art. 360, primo comma, n. 4 cod. proc. civ.,con riferimento all’art. 132, primo comma, n. 4 cod. proc. civ., peromessa, apparente ed incomprensibile motivazione in relazione allar.g. n. 24612/2023ad. 21/05/2026; estensore: C. VallePag. 9 di 14Numero registro generale 24612/2023Numero sezionale 1827/2026Numero di raccolta generale 23096/2026Data pubblicazione 13/07/2026presunta conoscenza del pignoramento da parte degli odierniricorrenti e al negato valore alle attestazioni notarili di liberalità deibeni. Le censure si incentrano sulla mancata individuazione, nellamotivazione della sentenza, dei fatti dai quali la conoscenza delpignoramento era, secondo la Corte d’appello, derivata.14. Con il sesto, e ultimo motivo, dell’incidentale è dedotta la violazionedell’art. 91 cod. proc. civ. per avere la Corte di appello di Messinaritenuto erroneamente soccombenti i ricorrenti, condannandoli alpagamento delle spese del giudizio di primo e secondo grado infavore di [OSCURATO:PERSONA] e al pagamento delle spese di giudiziodi primo grado nei confronti degli eredi Biancheri. Il motivo è, comegià l’ultimo motivo del ricorso principale, privo di una suaautonomia.15. I primi due motivi del ricorso principale e il secondo dell’incidentalecontestano ai giudici dell’impugnazione di merito, pur nei parametridiversi dei nn. 3 e 4 dell’art. 360 codice di rito civile, l’averepronunciato su eccezioni o difese, segnatamente quella dellaconoscenza in via di fatto e comunque al di fuori delle risultanzeformali, dell’esistenza del pignoramento in favore del Famularo, chenon risultavano essere stati proposti in primo grado da parte delladifesa del [OSCURATO:PERSONA] e che erano stati da questi dedotti soltanto inappello e sui quali i ricorrenti [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] avevanoespressamente eccepito, nel costituirsi in giudizio nella fased’appello, l’inammissibilità, ai sensi dell’art. 345 cod. proc. civ.16. I detti motivi, in quanto sostanzialmente entrambi vertenti sullaviolazione dell’art. 345 cod. proc. civ., possono esserecongiuntamente scrutinati.Essi sono infondati in quanto i fatti costitutivi della difesa delSantoro non risultano mutati tra il primo e il secondo grado delgiudizio, risultando le circostanze fattuali incentrate sull’avere ilnotaio [OSCURATO:PERSONA] sostanzialmente adempiuto il proprio dovere dir.g. n. 24612/2023ad. 21/05/2026; estensore: C. VallePag. 10 di 14Numero registro generale 24612/2023Numero sezionale 1827/2026Numero di raccolta generale 23096/2026Data pubblicazione 13/07/2026informazione pur non avendo informato i Mazzeo-Doblerdell’esistenza del vincolo pignoratizio in quanto gli acquirentipotevano presumersi averne avuto conoscenza nell’ambito deirapporti endofamiliari, poiché essi acquistavano le particelle diterreno dal padre e dalla madre di [OSCURATO:PERSONA]. Nonrisultavano, pertanto, e come già affermato da questa Corte (Cass.2/04/2021 n. 9200), introdotte eccezioni in senso tecnico che nonerano state in precedenza, ossia in primo grado, proposte,trattandosi di semplice difesa o, al più, di eccezione in senso lato,che sarebbe, dunque, stata rilevabile di ufficio (Cass. 30/06/2020 n.12980; Cass. 6/05/2020 n. 8525 più diffusamente).17. I primi due motivi del ricorso principale e il secondo dell’incidentalesono, pertanto, infondati.18. [OSCURATO:PERSONA], atteso il criterio della ragione più liquida, nella specievieppiù applicabile anche in considerazione della sostanzialeriproposizione di alcune censure anche a mezzo del ricorsoincidentale, reputa opportuno procedere allo scrutinio del sestoquarto motivo del ricorso principale, nella parte in cui deduce laviolazione delle regole sulle presunzioni per avere la Corte d'appelloritenuto che i venditori Mazzeo-[OSCURATO:PERSONA] conoscessero ilpignoramento sulla sola base del fatto che avevano richiesto laconcessione edilizia e curato il frazionamento delle particelle.19. La motivazione della Corte d’appello, dopo una lunga premessa,corretta, in diritto, sulla decorrenza della prescrizione dal momentoin cui il danno diviene effettivamente percepibile per il danneggiato,si condensa nelle seguenti affermazioni, alla pag. 13 (di complessive15): «Orbene, nel caso in specie la conoscibilità in concreto deldanno era possibile sicuramente in data antecedente al rogito del11.4.1997 (rogito di vendita tra i Mazzeo-[OSCURATO:PERSONA] ed i Mazzeo-Dobler) giacché con tale rogito viene compravenduto non già ilterreno (precedentemente acquistato nel 1987 dai coniugi Mazzeo-r.g. n. 24612/2023ad. 21/05/2026; estensore: C. VallePag. 11 di 14Numero registro generale 24612/2023Numero sezionale 1827/2026Numero di raccolta generale 23096/2026Data pubblicazione 13/07/2026Bongiorno da Famularo), ma anche un fabbricato a una elevazionefuori terra, medio tempore ivi realizzato. La richiesta di concessioneedilizia e il frazionamento delle particelle, che hannonecessariamente preceduto la realizzazione del fabbricato, induconoa ritenere che a tale periodo (certamente anteriore di oltre un annola stipula del rogito di vendita del 11.4.1997) il danno poteva essereoggettivamente percepito e conosciuto, e pertanto è infondata ladomanda di garanzia e manleva esperita dai coniugi [OSCURATO:PERSONA] sia nei confronti del notaio Biancheri e neiconfronti del notaio [OSCURATO:PERSONA], sia nei confronti del primo venditoreacquirenti [OSCURATO:PERSONA], per relazione familiare con i venditori,dell’esistenza del pignoramento e infondatezza delle domande tuttespiegate nei confronti di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] eSantoro [OSCURATO:PERSONA].».Il detto passaggio della motivazione, che è l’unico che,nell’economia complessiva della decisione, tenta di offrire unagiustificazione alla ritenuta conoscenza del vincolo pignoratizio incapo ai Mazzeo-Dobler e di collocarla temporalmente in modo taleda scriminare la condotta del notaio [OSCURATO:PERSONA], non fornisceadeguatamente conto, di quale sia stato il percorso logico, primaancora che logico-giuridico, per giungere alla detta conclusione. Inbreve, la motivazione della sentenza impugnata non dà adeguatacontezza delle ragioni in base alle quali possa ritenersi che ivenditori siano venuti a conoscenza dell’esistenza del vincolopignoratizio per aver effettuato le pratiche di frazionamento dei beniimmobili e di concessione edilizia.20. Altrettanto è a dirsi del motivo di ricorso incidentale (rubricato comequarto ma in realtà terzo) relativo alla conoscenza, in capo aiconiugi [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], dell’esistenza delvincolo per avere questi chiesto il rilascio della concessione edilizia er.g. n. 24612/2023ad. 21/05/2026; estensore: C. VallePag. 12 di 14Numero registro generale 24612/2023Numero sezionale 1827/2026Numero di raccolta generale 23096/2026Data pubblicazione 13/07/2026per avere essi avanzato la richiesta di frazionamento degli immobili.Entrambe le dette pratiche di edificazione e di frazionamento dellostato degli immobili non presuppongono che debba essere anchecontrollato e accertato lo stato di libertà da pesi, quali ipoteche opignoramenti, del bene immobile da frazionare, e sul quale edificare,cosicché il presupposto, ossia la conoscenza aliunde dellasottoposizione a pignoramento sul quale il giudice di meritoappoggia il rigetto della domanda per intervenuta prescrizione nonrisulta adeguatamente motivato. La documentazione relativaall’esistenza di pignoramenti o ipoteche è prescritta al fine dellavendita o della permuta dell’immobile e non anche al finedell’espletamento delle pratiche edilizie e (o) catastali.21. I restanti motivi del ricorso principale e del ricorso incidentale sonoassorbiti, in quanto tutti relativi alla detta conoscenza e al tempo diacquisizione della stessa o a elementi dei quali la Corte d’appelloavrebbe dovuto tenere conto al fine di escludere la detta conoscenzain capo agli acquirenti, del preesistente pignoramento.22. In conclusione: sono rigettati il primo e il secondo motivo del ricorsoprincipale e il secondo motivo dell’incidentale. Sono accolti il quartomotivo del ricorso principale e il terzo dell’incidentale; assorbiti irestanti.23. La sentenza impugnata è, pertanto, cassata e la causa deve essererinviata, in quanto sono necessari ulteriori accertamenti in fatto, allaCorte d’appello di Messina, in diversa composizione personale, che,nell’adeguarsi a quanto in questa sede affermato, procederà aregolare le spese di questa fase di legittimità. P.Q.MLa Corte rigetta il primo e il secondo motivo del ricorso principale e ilsecondo motivo dell’incidentale; accoglie il quarto motivo del ricorsoprincipale e il terzo motivo del ricorso incidentale, assorbiti i restantimotivi del ricorso principale e dell’incidentale; cassa la sentenza inr.g. n. 24612/2023ad. 21/05/2026; estensore: C. VallePag. 13 di 14Numero registro generale 24612/2023Numero sezionale 1827/2026Numero di raccolta generale 23096/2026Data pubblicazione 13/07/2026relazione ai motivi accolti; rinvia la causa alla Corte di appello di Messinain diversa composizione personale, cui demanda di provvedere anche sullespese del giudizio di legittimità.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Corte di Cassazione,sezione III civile, in data 21/05/2026.Il PresidenteEmilio Iannellor.g. n. 24612/2023ad. 21/05/2026; estensore: C. VallePag. 14 di 14