Cassazione n. 12383/2023

a pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 5452/2021 R.G. proposto da: [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA](quale erede di [OSCURATO:PERSONA]) elettivamente domiciliati in ROMA , V.[OSCURATO:PERSONA] 1, presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA] che li rappresenta e difende unitamente all’avvocatoFRANCESCO CAMERINI -ricorrenti, controricorrenti al ricorso incidentale- contro [OSCURATO:PERSONA], in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA , [OSCURATO:PERSONA] D'ORO 300, presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA], che la rappresenta e difende unitamente all'avvocato [OSCURATO:PERSONA] -controricorrente- nonchè contro [OSCURATO:SOCIETA], in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA , [OSCURATO:PERSONA] 37, presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA]che la rappresenta e difende -controricorrente e ricorrente incidentale - avverso la SENTENZA d ella CORTE D I APPELLO DI L'AQUILA n. 522/2020 depositata il 02/04/2020; udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 19/04/2023 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA] 1. [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] , asserendo di essere proprietari di alcuni lotti edificati siti in L'Aquila - un tempo di proprietà di un solo soggetto ([OSCURATO:PERSONA]) - agivano ai sensi dell’art. 1079 c.c. avanti il Tribunale di L'Aquila per sentiredichiarare e accertare nei confronti di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:SOCIETA] l'esistenza della servitù, sort a nell’ambito di un’operazione di lottizzazione risalente all’inizio degli anni Sessanta, consistente nell’apposizione di limiti all'esercizio dellojus aedificandi non rispettati dalle due società, alle quali i beni erano pervenuti per successivi atti di acquisto a titolo derivativo. Chiedevano pertanto –ai fini che qui rilevano - la condanna delle medesime alla demolizione delle costruzioni non rispettose di tali limiti o in subordine non rispettose dei progetti edilizi approvati dal Comune diL'Aquila. 2. Si costituivano in giudizio entrambe le convenut e contrastando le domande attoree, che venivano rigettate dal Tribunale diL'Aquila. 3. Avverso l a decisione proponeva no appello gli originari attori , chiedendo inrito la dichiarazione di nullità della sentenza impugnata per violazione dell'art. 281 sexies c.p.c. e nel merito la riforma della stessa. 4. Nella resistenza di entrambe le società appellate , la Corte distrettuale di L ' A quila accoglieva il gravame in punto di rito e, pronunciandosi sulle questioni decise con la sentenza dichiarata invalida, rigettava le domande degli attori. 5. Avverso tale decisione hanno proposto ricorso per cassazione, fondato su un unico motivo, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] (erede di [OSCURATO:PERSONA]). 6. [OSCURATO:PERSONA] ha resistito con controricorso, instando per la dichiarazione di inammissibilità e comunque di infondatezza del ricorso. 7.[OSCURATO:SOCIETA] ha proposto controricorso con ricorso incidentale, cui hanno resistito a loro volta con controricorso i ricorrenti. 8. In prossimità dell’udienza tutte le parti hanno depositato memorie. [OSCURATO:PERSONA] 1.- Preliminarmente occorre esaminare e rigettare l’eccezione di inammissibilità del ricorso sollevata dal controricorrente [OSCURATO:PERSONA] 75 Srl per mancato deposito della copia notificata della sentenza impugnata, la quale –a dispetto della sua mancanza nell’indice documenti –è stata riscontrata presente nel fascicolo del ricorrente, munita di relata, con notifica effettuata a mezzo ufficiale giudiziario in data 15.12.2020, a mani dell’avv. [OSCURATO:PERSONA]. Il ricorsorisulta ritualmente notificato ne l termine breve d ecorrente da tale notifica(scadendo i 60 gg. nella giornata di sabato ed essendo tale termine prorogato, ex art. 155 c.p.c., al giorno successivo non festivo). 2.- Ciò precisato, si può passare ad esaminare l’unico motivo di ricorso principale, con il quale iricorrenti deducono la violazione e falsa applicazione degli artt. 1027, 1029, 1031, 1058, 1963(rectius, 1063), 1065, 1079 c.c. in relazione all'art.360 comma 1 n. 3 c.p.c., tacciando la sentenza impugnata di avere ritenuto non applicabili le clausole contrattuali accettate da tutti gli acquirenti dall'originario venditore [OSCURATO:PERSONA],concernenti le limitazioni allo jus a edifican d i da lui poste e dunque non esistenti le servitù reciproche costituite, in quanto la lottizzazione attuata dall'originario venditore non è stataapprovata dal Comune di L’Aquila e comunque quel comparto è stato in seguito diversamente considerato ai fini urbanistici d a l PRG , che ha dettato destinazione e indici edificatori differenti rispetto a quelli stabiliti con le servitù costituite. 3.-Il motivo è inammissibile. Esso si limita ad elencare una serie di precedenti di questo Giudice in tema di limitazioni al diritto di edificare costituite per servitù reciproche(operanti sul piano dei rapporti squisitamente privatistici ) , relativi alla opponibilità di queste servitù a terzi in caso di successiva circolazione del bene, senza confrontarsi con la ratio della sentenza emessa dalla Corte territoriale e senza formulare specifiche censureai suoi passaggi argomentativi. Contrariamente a quanto sostenuto dai ricorrenti, secondo i quali la Corte territoriale avrebbe escluso la validità delle pattuizioni convenzionali, ignorando la natura reale del vincolo che ad esse è conseguito e alla loro opponibilità a terzi in ragione della trascrizione dei titoli,la sentenza non ha affatto così statuito, ma ha ritenuto che, “benché la controversia riguardi rapporti di diritto privato, ai fini interpretativi … non è possibile prescindere dal contesto urbanistico nel quale si inseriva la cd.lottizzazione Bellavista”. Seguendo un percorso motivazionale immune da censure sul piano logico e da rilievi sulpiano giuridico, la decisione impugnata, in sintesi: -ha dapprima affermato l’incompatibilità tra il PRG del Comune di L'Aquila e la disciplina convenzionale prevista dalla c.d. lottizzazione Paolini (dal nominativo dell'originario unico proprietario ), con la conseguente decadenza di quest’ultima, di cui ha riconosciuto l’illegittimità,in quanto le limitazioni urbanistiche introdotte con il piano regolatore generale erano più ridotte rispett o a ll’indice di edificabil ità convenzionalmente previsto; - considerata decaduta la “lottizzazione Paolini ” dal punto di vista pubblico con la L. 675/67 e anche dal punto di vista privatistico con il citato PRG, ha successivamente verificato la volontà delle parti originarie, nei contratti di compravendita conclusi dopo il frazionamento,di creare una servitù reciproca contenente limitazione allo ius aedificandi; -ha riconosciuto che la “lottizzazione Paolini” era intervenuta in un momento in cui il terreno lottizzato non aveva destinazione edificatoria ma agricola; -ha di conseguenza interpretato le clausole di cui all'art. 8 e all'art . 11degli atti di compravendita precisando c he l'art . 8 (che i ndividua va i limiti dello ius aedificandi per assicurarne il rispetto in una fase in cui non esisteva ancora un regime urbanistico definito) era recessivo di fronte al successivo art. 11, il quale stabiliva la prevalenza delle modifiche e delle ulteriori limitazioni eventualmente imposte dall'autorità amministrativa in sede di approvazione del piano di lottizzazione; -ha ritenuto in conclusione la variabilità del contenuto delle limitazioni alla facoltà di edificare. in quanto dipendente dalle future statuizioni di carattere amministrativo -incompatibile con il contenuto dell'ipotetica servitù. Questa Corte ha avuto modo di affermare, in propri precedenti, che “l'accertamento dell'esistenza o meno di un piano di lottizzazione, e del riferimento ad esso negli atti di compravendita delle aree fabbricabili (quali condizioni per la costituzione di servitù reciproche riguardanti dette aree), attiene alla valutazione del merito e della prova e, se sorretto da adeguata e corretta motivazione, si sottrae al controllo del giudice di legittimità (Cass. 23-2-2009 n. 4373; Cass. 2-6-1992 n. 6652; Cass. n. 2667 del 1973)”, rammentando che “in tema di interpretazione del contratto, l'accertamento della volontà degli stipulanti, in relazione al contenuto del negozio, si traduce in un'indagine di fatto affidata in via esclusiva al giudice di merito. Ne consegue che tale accertamento è censurabile in sede di legittimità soltanto nel caso in cui la motivazione risulti talmente inadeguata da non consentire di ricostruire l'"iter" logico seguito dal giudice per attribuire all'atto negoziale un determinato contenuto, oppure nel caso di violazione delle norme ermeneutiche” (Cass. n. 25773/2013) Mentre è evidente che la ratiodecisiva della motivazione della Corte aquilana è proprio l’interpretazione degli artt. 8 e 11 degli atti di compravendita e dei loro rapporti ai fini dell’opponibilità a terzi del presunto ius in re aliena, considerando che si legge in sentenza che “la narrazione sulle vicende urbanistiche relative ai fondi di cui è causa è utile a illuminare il contenuto del contratto in forza dei principi ermeneutici sanciti negli articoli 1362 c.c.”, nel ricorso manca qualunque riferimento alla violazione delle regole ermeneutiche, ossia alle uniche doglianze che, se conformi al modo con il quale questa Corte ritiene debbano essere proposte in sede di legittimità (per tutte: Cass.n. 30686/19), avrebbero potuto porre se del caso in discussione la correttezza delle argomentazioni del giudicea quo. I ricorrenti si sono limitat i a riporta re nella parte espositiva del ricorso (pagg. 3-5) il contenuto dell’art. 8 , tacendo sull’art. 11, che neppure viene trascritto, e tanto meno ha nno affrontato l’interpretazione congiunta delle due clausole,quando proprio in forza di questa interpretazione la Corte distrettuale ha affermato che “se la costruzione da realizzarsi sia conforme a una variazione urbanistica introdotta ex post ma difforme dai limiti derivanti dall a lottizzazione originaria così come traslati nell'art. 8 , il rispetto dei limiti richiamati dall'art.11 dovrà prevalere”. In conclusione, le generiche ragioni di censura, che attingono alla disciplina codicistica della servitù prediale e a norme neppure menzionate dalla Corte distrettuale, finiscono per non investire di alcuna contestazione la decisione impugnata. 4. –La dichiarazione di inammissibilità del ricorso principale rende privo di rilievo decisorio il ricorso incidentale condizionato proposto da [OSCURATO:PERSONA] 75 Srl, che va pertanto dichiarato assorbito. 5.- Le spese seguono la soccomb e nza e si liquidano come in dispositivo, con distrazione in favore dei procuratori della controricorrente [OSCURATO:PERSONA] S.r.l., avvocati [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], che ne hanno fatto richiesta. P.Q.M. la Corte dichiara inammissibile il ricorso principale , dichiara assorbito il ricorso incidentale condizionato e con danna i ricorrent i in solido tra loroal pagamento, in favore di ciascun controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro 5.000,00, oltre a euro 200,00 per esborsi, alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento e agli accessori di legge, con distrazione in favore dei procuratori del controricorrente [OSCURATO:PERSONA]. Ai sensi dell’art. 13 comma 1-quaterdel d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dei ricorrent i principali, diun ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma del co