Cassazione n. 15897/2022

o la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 22292/2015 R.G. proposto da: AGENZIA DELLE ENTRATE, in persona del Direttore pro tempore, rappresentata e difesa ex lege dall’Avvocatura Generale dello Stato, e presso la stessa domiciliata in Roma, via dei Portoghesi, – ricorrente – contro [OSCURATO:PERSONA] E [OSCURATO:PERSONA], rappresentati e difesi dall’[OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliati in Roma, via Nicotera 29, presso l’avv. [OSCURATO:PERSONA], come da procura in calce al controricorso - controricorrente – avverso la sentenza della Commissione tributaria regionale di Perugia sez. 4, n. 123/4/15, depositata in data 19 febbraio 2015. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 24 marzo 2022 dal consigliere [OSCURATO:PERSONA]: F i r m a t o D a : S O R R E N T I N O F E D E R I C O E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : 4 e c 9 a 6 7 e 8 f 8 6 e f e 0 7 f 7 a 2 d 0 6 3 9 e d b d a b - F i r m a t o D a : P U R P O N A T A L I A E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : 2 3 5 c 2 b 6 8 0 d 6 0 3 e e 3 e b d 5 d 4 e 4 6 b 3 5 3 9 6 Numero registro generale 22292/2015 Numero sezionale 1121/2022 1.A Nevio ed [OSCURATO:PERSONA] erano notificati avvisi di Numero di raccolta generale 15897/2022Data pubblicazione 17/05/2022 accertamento per non aver essi assoggettato a tassazione la plusvalenza realizzata nella cessione, avvenuta in Perugia il 25/7/2008, di un complesso immobiliare sito in Todi, composto da fabbricati da demolire, aree agricole ed aree edificabili, il tutto per il prezzo di € 1 milione (di cui € 80 mila per terreno edificabile di proprietà del solo Nevio e il resto, cioè un terreno agricolo venduto per € 5 mila, i fabbricati soggetti a demolizione per 145 mila e un’area edificabile per € 850 mila, in nuda proprietà di Nevio e usufrutto di Elvio). Con i suddetti atti di accertamento l’Ufficio, preso atto che a seguito di perizia estimativa i venditori avevano pagato l’imposta sostitutiva del 4 % sul valore di € 850.640,00, calcolava invece una plusvalenza di € 33.826,00 per [OSCURATO:PERSONA] e di € 119.615,00 per [OSCURATO:PERSONA], oltre interessi e sanzioni (l’importo totale nei confronti del primo per € 24.794,00 e del secondo per € 102.076,05); 2.Gli avvisi erano impugnati davanti alla CTP di Perugia, davanti alla quale si costituiva anche l’Agenzia affermando che la plusvalenza era giustificata dal fatto che i fabbricati oggetto di cessione dovevano essere considerati alla stregua di terreno edificabile in ragione della previsione di loro demolizione. La CTP, riuniti i ricorsi, e nel contraddittorio delle parti, respingeva la domanda del contribuente sulla scorta dell’osservazione per cui oggetto della negoziazione era l’intero complesso immobiliare che a seguito del piano di recupero prevedeva l’incremento delle cubature. Non poteva pertanto essere il fabbricato oggetto della compravendita in quanto destinato alla sua demolizione per consentire lo sviluppo del piano; 3. La CTR di Perugia, adìta dai contribuenti, richiamandosi ad alcuni precedenti di questa Corte, accoglieva l’appello. In particolare il giudice d’appello richiamava il principio per cui non possono rientrare tra le cessioni di terreni suscettibili di F i r m a t o D a : S O R R E N T I N O F E D E R I C O E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : 4 e c 9 a 6 7 e 8 f 8 6 e f e 0 7 f 7 a 2 d 0 6 3 9 e d b d a b - F i r m a t o D a : P U R P O N A T A L I A E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : 2 3 5 c 2 b 6 8 0 d 6 0 3 e e 3 e b d 5 d 4 e 4 6 b 3 5 3 9 6 Numero registro generale 22292/2015 Numero sezionale 1121/2022 utilizzazione edificatoria quelle che invece abbiano ad oggetto un Numero di raccolta generale 15897/2022Data pubblicazione 17/05/2022 terreno su cui sorge un fabbricato già realizzato, a nulla rilevando che quest’ultimo sia destinato alla demolizione (Cass. 21/02/2014, n.4150), e ciò anche se l’alienante abbia presentato domanda di concessione per la demolizione e ricostruzione dell’immobile, concessione poi volturata all’acquirente “in quanto la ratio ispiratrice dell’art.81 (oggi 67 TUIR) tende ad assoggettare ad imposizione la plusvalenza che trovi origine non da un’attività produttiva del proprietario ma dall’avvenuta destinazione edificatoria in sede di pianificazione urbanistica” (Cass.09/07/2014, n.15629). La pronuncia richiamata dal giudice d’appello prosegue poi rimarcando come la realizzazione della demolizione era un atto futuro rispetto all’atto tassato. Ed a fronte dell’argomento speso dall’Agenzia secondo cui la demolizione nella specie era già previsto nell’atto traslativo, per cui le richiamate decisioni non troverebbero applicazione alla fattispecie in esame, il giudice d’appello prosegue ritenendo non condivisibile l’assunto in quanto l’atto prevede la demolizione solo come eventualità rimessa alla potestà del “cedente”, e ribadendo che ai fini dell’art. 67 TUIR rileva solo la destinazione edificatoria originariamente conferita ad un’area non edificata in sede di pianificazione urbanistica e non quella ripristinata conseguentemente ad un intervento su area già edificata operata dal cedente o dal cessionario (Cass.15629/2014); 4. Avverso la prefata pronuncia l’Agenzia delle Entrate proponeva ricorso per cassazione, affidato ad un unico motivo. I contribuenti hanno depositato controricorso per resistere; [OSCURATO:PERSONA]: 1. Con l’unico motivo la ricorrente Agenzia delle Entrate denuncia violazione e falsa applicazione dell’art.67, 1°comma, lett. b) del d.P.R. 22 dicembre 1986, n.917 (TUIR); dell’art. 1362 e degli artt. 2727 e 2729, cod. civ., nonché dell’art. 20 d. P.R. 26 aprile 1986, F i r m a t o D a : S O R R E N T I N O F E D E R I C O E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : 4 e c 9 a 6 7 e 8 f 8 6 e f e 0 7 f 7 a 2 d 0 6 3 9 e d b d a b - F i r m a t o D a : P U R P O N A T A L I A E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : 2 3 5 c 2 b 6 8 0 d 6 0 3 e e 3 e b d 5 d 4 e 4 6 b 3 5 3 9 6 Numero registro generale 22292/2015 Numero sezionale 1121/2022 n. 131 in relazione all’art.360, 1° comma, num.3, cod. proc. civ. Numero di raccolta generale 15897/2022Data pubblicazione 17/05/2022 Sostiene infatti la ricorrente che il giudice d’appello abbia operato una violazione sostanziale delle norme tributarie denunciate e dei principi generali di interpretazione del contratto, a fronte di fatti pacifici ed incontroversi. In particolare lo stesso avrebbe trascurato che nella specie non si trattava di sostenere la pretesa fiscale su ipotetiche e future attività ma di individuare la causa in concreto del contratto de quo, se cioè il relativo oggetto fosse costituito o meno da un terreno edificabile. Quanto ai precedenti richiamati essi attenevano a fattispecie in cui la destinazione demolitoria era solo asserita e non dimostrata e comunque futura, rimessa alla potestà dell’acquirente; nella specie invece sussistevano elementi oggettivi conosciuti e determinanti nella cessione, inerenti alla demolizione del fabbricato, fatto certo tanto che la convenzione per l’attuazione del piano di lottizzazione era stato stipulato dallo stesso venditore [OSCURATO:PERSONA]. Si richiamava in proposito un precedente di questa Corte in cui l’inammissibilità del ricorso era fatta dipendere dalla circostanza che la sentenza impugnata avesse accertato che vi fosse un fabbricato uso deposito in procinto di demolizione, “circostanza non indifferente alla individuazione di effettiva area la cui edificabilità è in atti. Dunque secondo la sentenza il contratto aveva ad oggetto un’area edificabile e non già fabbricati” (Cass.02/04/2014, n.7613). Infine altro precedente (Cass. 19/08/2015, n. 16983) aveva considerato non decisivo il fatto che gli atti amministrativi di autorizzazione alla demolizione del fabbricato fossero successivi alla vendita, occorrendo “indagare la causa in concreto del negozio (…) l’atto dev’essere tassato in ragione degli effetti giuridici che oggettivamente produce, con la conseguenza che la CTR non poteva escludere, alla luce della successiva demolizione del fabbricato preesistente, come già indicato in precedente delibera del Cda della cooperativa acquirente, che il contratto avesse oggettivamente dato luogo ad una vendita di F i r m a t o D a : S O R R E N T I N O F E D E R I C O E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : 4 e c 9 a 6 7 e 8 f 8 6 e f e 0 7 f 7 a 2 d 0 6 3 9 e d b d a b - F i r m a t o D a : P U R P O N A T A L I A E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : 2 3 5 c 2 b 6 8 0 d 6 0 3 e e 3 e b d 5 d 4 e 4 6 b 3 5 3 9 6 Numero registro generale 22292/2015 Numero sezionale 1121/2022 terreno edificabile”. Dunque proprio l’aver relegato a motivo ciò che Numero di raccolta generale 15897/2022Data pubblicazione 17/05/2022 in realtà costituiva causa concreta del contratto, tanto da aver indotto le parti a stipularlo (come si esprimeva il giudice d’appello), in contrasto con la volontà evincibile dal contratto e dal complessivo comportamento delle parti stesse, comportava la violazione delle norme di interpretazione del contratto e quindi dell’art. 20 d. P.R. n.131/1986 e la falsa applicazione dell’art. 67 TUIR; 2. I controricorrenti chiedono il rigetto del ricorso, allegando anzitutto la sua inammissibilità per difetto di autosufficienza del ricorso per non essere stato integralmente riportato l’accordo né la parte della convenzione che avrebbe previsto l’aumento di cubatura e la demolizione del fabbricato. L’aderenza poi della decisione del giudice d’appello a precisi precedenti della Suprema Corte determinava altresì l’inammissibilità del ricorso ai sensi dell’art.360-bis cod. proc. civ. In ogni caso si sosteneva l’infondatezza del ricorso in quanto non sarebbe fondato il ragionamento per cui l’Ufficio potrebbe individuare una plusvalenza allorché la demolizione del fabbricato sarebbe probabile, dovendosi in ogni caso dare la prevalenza alla situazione di fatto al momento della cessione. Infine anche l’asserita violazione delle regole di ermeneutica contrattuale è infondata, poiché con essa l’Ufficio non specifica quale norma interpretativa sia stata violata; 3. Il motivo è infondato. In disparte l’analisi della questione in termini di inammissibilità, va dato atto che l’orientamento di questa Corte si è ormai decisamente consolidato nel senso che il presupposto applicativo dell’art.67, lett. b) TUIR è costituito dalla cessione di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti, per cui non vi può rientrare la cessione avente ad oggetto non un terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria, ma un terreno su cui sorge un edificio (per tutte Cass. 4150/2014); F i r m a t o D a : S O R R E N T I N O F E D E R I C O E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : 4 e c 9 a 6 7 e 8 f 8 6 e f e 0 7 f 7 a 2 d 0 6 3 9 e d b d a b - F i r m a t o D a : P U R P O N A T A L I A E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : 2 3 5 c 2 b 6 8 0 d 6 0 3 e e 3 e b d 5 d 4 e 4 6 b 3 5 3 9 6 Numero registro generale 22292/2015 Numero sezionale 1121/2022 Il principio è stato precisato anche da Cass. 20/06/2017, Numero di raccolta generale 15897/2022Data pubblicazione 17/05/2022 n.19129, secondo cui lo stesso “vale anche qualora l'alienante abbia presentato domanda di concessione edilizia per la demolizione e ricostruzione dell'immobile e, successivamente alla compravendita, l'acquirente abbia richiesto la voltura nominativa dell'istanza, in quanto la "ratio" ispiratrice del citato articolo 81 tende ad assoggettare ad imposizione la plusvalenza che trovi origine non da un'attività produttiva del proprietario o possessore ma dall'avvenuta destinazione edificatoria del terreno in sede di pianificazione urbanistica”, e successivamente è stato applicato ritenendosi “irrilevante ai fini dell'applicazione dell'imposta la circostanza che le parti del contratto di compravendita avessero previsto la demolizione del fabbricato con successiva costruzione da parte dell'acquirente di un nuovo immobile” (Cass. 12/04/2019, n.10393), e pertanto lo stesso si applica espressamente anche in ipotesi in cui concretamente le parti abbiano considerato già in sede di contratto la demolizione in termini di certezza, come nella specie sostiene la ricorrente. Non va neppure trascurato, come prosegue la pronuncia da ultimo citata che a tale orientamento “si è uniformata la stessa Agenzia delle Entrate che, con circolare n.23/E/2020 ha escluso che, ai fini della tassazione delle plusvalenze, la cessione di un edificio possa essere riqualificata come cessione del terreno edificabile e che, in particolare, elementi di fatto come l'avvenuto rilascio del permesso di demolizione e di ricostruzione non possono qualificare la cessione di un fabbricato come una cessione di terreno, con conseguente tassazione della plusvalenza”; 4. Il ricorso va, pertanto, respinto con condanna dell'Agenzia delle entrate, soccombente, alla refusione in favore della controricorrente delle spese liquidate come in dispositivo; 5. Nei confronti dell'Agenzia delle Entrate non sussistono i presupposti processuali per dichiarare l'obbligo di versare, ai sensi F i r m a t o D a : S O R R E N T I N O F E D E R I C O E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : 4 e c 9 a 6 7 e 8 f 8 6 e f e 0 7 f 7 a 2 d 0 6 3 9 e d b d a b - F i r m a t o D a : P U R P O N A T A L I A E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : 2 3 5 c 2 b 6 8 0 d 6 0 3 e e 3 e b d 5 d 4 e 4 6 b 3 5 3 9 6 Numero registro generale 22292/2015 dell'art. 13, comma 1-quater, del d.p.r. n. 115 del 2002, nel testo Numero sezionale 1121/2022Numero di raccolta generale 15897/2022 introdotto dall'art. 1, comma 17, della I. n. 228 del 2012, un Data pubblicazione 17/05/2022 ulteriore importo a titolo di contributo unificato, non potendo tale norma trovare applicazione nei confronti delle Amministrazioni dello Stato che, mediante il meccanismo della prenotazione a debito, sono esentate dal pagamento delle imposte e tasse che gravano sul processo (cfr. Cass.n.1778 del 29/01/2016); P. Q. M. Respinge il ricorso. Condanna l'Agenzia delle entrate alla refusione in favore dei controricorrenti delle spese che si liquidano in complessivi euro 6.000,00 oltre euro 200 per esborsi, rimborso spese forfetarie nella misura del 15% e accessori di legge. Così deciso in Roma, in data 24 marzo 2022 [OSCURATO:PERSONA] F i r m a t o D a : S O R R E N T I N O F E D E R I C O E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : 4 e c 9 a 6 7 e 8 f 8 6 e f e 0 7 f 7 a 2 d 0 6 3 9 e d b d a b - F i r m a