Cassazione n. 23232/2024

C ha pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 26751/2022 R.G. proposto da: [OSCURATO:PERSONA], in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliato in Roma, via del Plebiscito n. 120, presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:EMAIL]) che lo rappresenta e difende giusta procura speciale in calce al ricorso. -ricorrente- contro [OSCURATO:PERSONA], in persona del Sindaco pro tempore, rappresentata e difesa, giusta procura speciale in calce al controricorso, dall’avvocato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:EMAIL]) dell’Avvocatura di [OSCURATO:PERSONA] presso la cui sede in Roma, Via del Tempio di Giove, n. 21 è elettivamente domiciliata. -controricorrente- avverso la sentenza della Corte d’Appello di Roma n. 2170/2022 depositata il 31/03/2022. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 23/04/2024 dal Consigliere dr.ssa [OSCURATO:PERSONA]. Rilevato che 1. Con ricorso ex art. 447-bis cod. proc. civ. [OSCURATO:PERSONA] s.r.l.s. conveniva in giudizio, avanti al Tribunale di Roma, [OSCURATO:PERSONA], al fine di vedere accertata la propria titolarità del contratto di locazione del locale commerciale sito in [OSCURATO:PERSONA], civico n. 8, nonché, conseguentemente, al fine di veder condannare l’Amministrazione al rimborso delle spese sostenute per l’esecuzione dei lavori indilazionabili ed al risarcimento dei danni per la mancata utilizzazione del locale di cui al civico 8; in via subordinata chiedeva di condannare [OSCURATO:PERSONA] al pagamento della differenza tra il suo asserito credito ed il credito vantato dalla società [OSCURATO:PERSONA] per le spese sostenute per i lavori eseguiti nell’immobile locato; chiedeva inoltre la condanna diRoma Capitale al risarcimento del danno per aver venduto il contiguo locale, ubicato al civico n. 9, a terzi, senza aver dato preventivo avviso alla società esponente della sua intenzione di vendere. Si costituiva [OSCURATO:PERSONA], proponendo domanda riconvenzionale di rilascio dell’immobile, contestando in fatto ed in diritto tutto quanto ex adverso dedotto, chiedendo di “accertare e dichiarare l’occupazione sine titulo degli immobili di proprietà di [OSCURATO:PERSONA] siti in [OSCURATO:PERSONA] n. 7 e 8 ad opera della [OSCURATO:PERSONA] s.r.l.s.”. In particolare, [OSCURATO:PERSONA] deduceva l’inesistenza di un contratto di locazione sottoscritto da essa Amministrazione e la conseguente occupazione sine tituloda parte della ricorrente degli immobili appartenenti al patrimonio capitolino siti in [OSCURATO:PERSONA] ai numeri civici 7 e 8. 1.1. I fatti di causa erano ricostruiti dalle parti in maniera differente. La società [OSCURATO:PERSONA] allegava: a) che originariamente l’immobile era stato condotto in locazione da tali signori Ciuffini della società in allora denominata [OSCURATO:PERSONA] s.a.s.; la locatrice [OSCURATO:PERSONA] aveva intimato lo sfratto per morosità ed i conduttori avevano richiesto il rimborso delle somme spese per interventi indilazionabili di manutenzione straordinaria all’interno del locale e sul terrazzo sovrastante, nonché per ottenere il risarcimento dei danni per non aver potuto utilizzare il locale per circa un anno; domande, queste ultime, che sarebbero state accolte dal Tribunale di Roma; b) che gli originari conduttori Ciuffini avrebbero poi ceduto il contratto di locazione ad uso commerciale del locale al n. 8 a tale ditta Pelliccia di [OSCURATO:PERSONA], che avrebbe stipulato con [OSCURATO:PERSONA] una transazione, in cui, in particolare, [OSCURATO:PERSONA] riconosceva il subentro del medesimo nella locazione ad uso commerciale ed anche gli assegnava il contiguo locale di [OSCURATO:PERSONA], n. 9; c) che, infine, il contratto di locazione ad uso commerciale era stato ceduto da [OSCURATO:PERSONA] alla attuale [OSCURATO:PERSONA] s.r.l.s., il cui legale rappresentante si era recato più volte presso l’amministrazione capitolina, richiamando la precedente transazione, sia per chiedere che si fosse provveduto ad intestare in favore della [OSCURATO:PERSONA] s.r.l.s. la posizione contrattuale dell’immobile, sia per far presente che si stavano nuovamente manifestando infiltrazioni dalla terrazza del locale al civico 8, che l’amministrazione era tenuta ad eliminare ai sensi degli artt. 1575 e 1576 cod. civ. 1.2. Dal canto suo, [OSCURATO:PERSONA] invece allegava che: a) che con determinazione dirigenziale n. 338 del 24 giugno 2002 il Comune sospendeva la regolarizzazione del contratto di locazione con gli originari conduttori signori Ciuffini di [OSCURATO:PERSONA] s.a.s., a causa della loro grave posizione debitoria; b) che successivamente la [OSCURATO:PERSONA] s.a.s dei sigg.ri Ciuffini comunicava all’Amministrazione capitolina di aver ceduto la propria attività commerciale a [OSCURATO:PERSONA]; c) che l’allora Dipartimento III, comunicava immediatamente opposizione ex art. 36 della legge 392/1978 a tale richiesta di cessione con nota prot. 2506 del 21 ottobre 2004 “per i gravi motivi derivanti dai contenziosi giudiziari in essere tra le parti, inerenti la locazione e le pretese risarcitorie”; d) che effettivamente era stata stipulata una transazione tra le parti, la quale tuttavia espressamente prevedeva, al punto 4, che “alla formalizzazione del presente atto di transazione, che comprenderà l’assegnazione del locale di [OSCURATO:PERSONA] 9 e l’autorizzazione alla stipula contrattuale per i due locali, si provvederà con apposita [OSCURATO:PERSONA]”; e) che pertanto la transazione richiedeva, quindi, ad substantiam, l’emanazione di una determinazione dirigenziale con cui si autorizzava la stipula contrattuale per i due locali siti in [OSCURATO:PERSONA] numeri 8 e 9, nonché la necessità di formalizzare e regolarizzare l’atto transattivo con un apposito atto amministrativo di autorizzazione alla contrattazione; f) che tuttavia l’atto di transazione non era stato seguito da alcuna determinazione dirigenziale; g) che, invero, dalleverifiche effettuate era risultato che mancava addirittura il contratto di locazione tra [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA]; h) che pertanto, quando il legale rappresentante della odierna ricorrente [OSCURATO:PERSONA] s.r.l.s. comunicava di subentrare come nuovolocatario negli immobili siti in [OSCURATO:PERSONA] n. 7 e n. 8 al posto del precedente locatario Pelliccia, la [OSCURATO:PERSONA] S.p.A., all’epoca incaricata dal [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] della gestione amministrativa e contabile del patrimonio immobiliare di [OSCURATO:PERSONA], manifestava opposizione alla cessione d’azienda ex art. 36 della legge n. 392/1978, motivandola sia sulla base del mancato rispetto dei necessari requisiti di forma relativi alla notifica della cessione previsti dalla legge, sia sull’avere accertato l’assenza di un qualsivoglia titolo di legittimazione all’utilizzo dell’immobile in capo a [OSCURATO:PERSONA], sia, conseguentemente, in capo al legale rappresentante della [OSCURATO:PERSONA] s.r.l.s.; i) che nel contempo evidenziava che dalle verifiche effettuate era emerso che [OSCURATO:PERSONA] non aveva mai perfezionato alcun contratto di locazione con l’Amministrazione capitolina, per cui non aveva legittimazione alcuna all’utilizzo dell’immobile né, tantomeno, alla cessione di un inesistente contratto di locazione, con la conseguenza che la asserita sua subentrante [OSCURATO:PERSONA] s.r.l.s. veniva diffidata al rilascio immediato dell’unità immobiliare, libera da persone e cose, e veniva informata che, in ragione dell’utilizzo illecito del locale, ai sensi dell’art. 2043 cod. civ., era comunque tenuta al pagamento, quantomeno a partire dal mese di luglio 2016, di un’indennità risarcitoria mensile. 1.3. Con la sentenza n. 8888/2020 del 17 giugno 2020, il Tribunale di Roma rigettava tutte le domande di [OSCURATO:PERSONA] s.r.l.s.; accoglieva la domanda riconvenzionale di [OSCURATO:PERSONA] e per l’effetto dichiarava che parte ricorrente occupava senza titolo gliimmobili siti in [OSCURATO:PERSONA] civico n. 7 e n. 8; condannava altresì l’[OSCURATO:PERSONA] s.r.l.s. al pagamento delle somme dovute per l’illecita occupazione ed a rilasciare gli immobili, liberi da persone e cose. 2. Avverso la sentenza [OSCURATO:PERSONA] proponeva appello; si costituiva, resistendo al gravame, [OSCURATO:PERSONA], insistendo sulla assenza di qualsivoglia contratto di locazione dell’immobile. 2.1. Con sentenza n. 2170 del 31 marzo 2022 la Corte d’Appello di Roma rigettava il gravame proposto da [OSCURATO:PERSONA] s.r.l.s. e confermava la sentenza del primo grado, sia pure con una diversa motivazione, sul rilievo che l’opposizione a suo tempo manifestata alla cessione da parte di [OSCURATO:PERSONA] era tardiva, ma nel caso di specie non risultava, comunque, alcuna adesione in forma scritta, da parte della pubblica amministrazione, alla cessione del contratto di locazione commerciale. 3. Avverso tale sentenza [OSCURATO:PERSONA] propone ora ricorso per cassazione, affidato a tre motivi. Resiste con controricorso [OSCURATO:PERSONA]. 5. La trattazione del ricorso è stata fissata in adunanza camerale ai sensi dell’art. 380-bis.1, cod. proc. civ. Il Pubblico Ministero non ha depositato conclusioni. Parte ricorrente ha depositato memoria illustrativa. Considerato che 1. Con il primo motivo il ricorrente denuncia “Nullità della sentenza della corte di appello per violazione e falsa applicazione dell’art. 36 della legge n.392/1978 e dell’art. 116 cod. proc. civ.”. Lamenta che l’impugnata sentenza è nulla per violazione dell’art. 36 della legge n. 392/1978: nel caso di specie la corte di merito ha menzionato la mancata opposizione di cui all’art. 6 da parte dell’[OSCURATO:PERSONA], ma non ne ha valutato la giuridica rilevanza. 2. Con il secondo motivo il ricorrente denuncia “Nullità della sentenza per violazione e falsa applicazione della disciplina in materia di contratti stipulati dalla pubblica amministrazione”. Lamenta che la sentenza della corte d’appello è nulla e va riformata per violazione e falsa applicazione della disciplina in materia di contratti stipulati dalla pubblica amministrazione. In particolare, censura la sentenza là dove argomenta che “affinché possa operare la cessione del contratto di locazione commerciale unitamente all’azienda non è sufficiente la non opposizione nei trenta giorni dalla comunicazione ma è necessaria l’adesione della P.A. da manifestarsi in forma scritta che nel caso in esame non vi è stata”. Deduce che la sussunzione della fattispecie concreta nella disciplina dei contratti della p.a. ed il requisito della necessaria forma scritta ad substantiam trascura che il caso in esame è specificatamente regolato dall’art. 36 della legge 397/1978, e l’assolvimento di ogni formalismo richiesto per la validità della cessione è stato rispettato nel corso di tutta la vicenda fattuale, dovendosi anche tenere conto che è anche intercorsa una transazione tra il Dipartimento del Patrimonio e l’impresa Pelliccia. Dunque, non esisteva un problema di mancata accettazione della cessione della locazione, diversamente da quanto ritenuto dalla corte di merito. 3. Con il terzo motivo la ricorrente denuncia “Nullità della sentenza impugnata per vizio di ultrapetizione”. Lamenta che la corte d’appello si è pronunciata sulla questione della validità o meno della cessione del contratto di locazione ad uso commerciale sul rilievo di una questione di diritto che nessuna delle parti aveva proposto, cioè quella della mancanza diforma scritta ad substantiam. 4. Il primo motivo è infondato.Secondo consolidato orientamento di questa Suprema Corte, in tema di ricorso per cassazione, la doglianza circa la violazione dell'art. 116 cod.proc. civ. è ammissibile solo ove si alleghi che il giudice, nel valutare una prova o, comunque, una risultanza probatoria, non abbia operato -in assenza di diversa indicazione normativa- secondo il suo "prudente apprezzamento", pretendendo di attribuirle un altro e diverso valore oppure il valore che il legislatore attribuisce ad una differente risultanza probatoria (come, ad esempio, valore di prova legale), oppure, qualora la prova sia soggetta ad una specifica regola di valutazione, abbia dichiarato di valutare la stessa secondo il suo prudente apprezzamento, mentre, ove si deduca che il giudice ha solamente male esercitato il proprio prudente apprezzamento della prova, la censura è ammissibile, ai sensi del novellato art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., solo nei rigorosi limiti in cui esso ancora consente il sindacato di legittimità sui vizi di motivazione (v. Cass., Sez. un., 30/09/2020, n. 20867, nonché Cass., 10/06/2016, n. 11892, secondo cui: “In tema di ricorso per cassazione, la violazione dell'art. 116 c.p.c. (norma che sancisce il principio della libera valutazione delle prove, salva diversa previsione legale) è idonea ad integrare il vizio di cui all'art. 360, n. 4, c.p.c., solo quando il giudice di merito disattenda tale principio in assenza di una deroga normativamente prevista, ovvero, all'opposto, valuti secondo prudente apprezzamento una prova o risultanza probatoria soggetta ad un diverso regime”). Il motivo deduce del tutto erroneamente la violazione dell’art. 116 cod. proc. civ., in quanto, come si evince dall’impugnata sentenza, la corte romana, nell’applicare l’art. 36 della l. n. 392 del 1978 alla fattispecie, dando rilievo alla necessità della forma scritta ad substantiam in relazione a contratti stipulato con la pubblica amministrazione, ha, fra l’altro esaminando un motivo di appello, proceduto non alla valutazione di un mezzo di prova, ma all’applicazione di un principio di diritto, evocando un precedente di questa Corte, la sentenza n. 8621 del 12 aprile 2006, cui si intende qui dare continuità, secondo cui: “In tema di attività di diritto civile della P.A. vige il principio "formalistico" il quale disciplina la conclusione dei contratti da parte della P.A., nel senso che i contratti stipulati "iure privatorum" dalla P.A., ed in genere dagli enti pubblici, richiedono sempre la forma scritta "ad substantiam", conseguendone la inammissibilità di una conclusione del contratto stesso per fatti concludenti. Poichè, inoltre, il suddetto principio "formalistico" vige ugualmente nelle ipotesi, in cui sia parte la P.A., di modificazione dei soggetti del rapporto obbligatorio, giacché la forma scritta "ad substantiam" deve essere adottata anche con riferimento alle eventuali, successive modificazioni che le parti intendano apportare al contratto stipulato in precedenza, deve escludersi che la cessione del contratto, allorquando debba provenire dalla P.A., o da un ente pubblico, possa desumersi da fatti concludenti (nella fattispecie, relativa ad un procedimento di sfratto per finita locazioneinstaurato da un ente pubblico territoriale nei confronti dell'originario conduttore, e nel corso del quale era intervenuta in appello la società cessionaria dell'azienda esercitata nell'immobile locato sostenendo di avere corrisposto il canone, la S.C. ha ritenuto che la successione di un conduttore all'altro, in virtù della cessione della locazione e dell'azienda, importando una modificazione dal lato soggettivo del rapporto, richiede pur sempre la forma scritta in ossequio al suddetto principio formalistico; v. anche Cass., 1223/2006; Cass., 262/2005; Cass., 15293/2005; Cass., 21138/2004). 5. Il secondo motivo è infondato. Pretende, se ben se ne comprende il senso, nonchiaramente percepibile, di ravvisare come esistente il requisito della forma scritta desumendolo dalla transazione intervenuta con la locatrice [OSCURATO:PERSONA], ma l’assunto è incomprensibile. La cessione da parte del Pelliccia, ritenuta inopponibile, è successiva alla transazione e non è dato comprendere come il requisito formale possa desumersi da un negozio precedente. Il motivo fa riferimento a circostanze puramente fattuali, il cui riesame è precluso in sede di legittimità, ed è invece totalmente privo di argomenti in iure, là dove assume di voler illustrare un vizio di sussunzione, ossia di riconduzione del fatto alla norma. 6. Il terzo motivo è inammissibile. Premesso che, secondo orientamento consolidato di questa Suprema Corte, “il vizio di ultrapetizione ricorre quando il giudice pronuncia oltre i limiti delle pretese e delle eccezioni fatte valere dalla parti ovvero su questioni estranee all’oggetto del giudizio e non rilevabili d’ufficio, attribuendo un bene della vita non richiesto o diverso da quello domandato” (tra le tante, Cass., 10/05/2018, n. n. 11304; Cass., 22/03/2007, n. 6945), il motivo non fornisce l’indicazione specifica degli atti dai quali dovrebbe emergere la questione effettivamente dibattuta tra le parti, il che supponeva una precisa individuazione del thema decidendum devoluto con l’ap pello tale da evidenziarla. Tanto si rileva, non senza doversi aggiungere che la questione oggetto di pretesa ultrapetizione è una quaestio iuris. Aggiungasi, infine, che lo stesso giudice di primo grado, la cui motivazione è riportata nella sentenza impugnata (v. p. 5), aveva evocato il problema della forma scritta. 7. In conclusione, il ricorso deve essere rigettato. 8. Le spese del giudizio di legittimità, liquidate nella misura indicata in dispositivo, seguono la soccombenza. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso. Condanna la società ricorrente al pagamento, in favore della controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro 4.000,00 per compensi, oltre spese forfettarie nella misura del 15 per cento, esborsi, liquidati in euro 200,00, ed accessori di legge. Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della società ricorrente, al competente ufficio di merito, dell’ulteriore importo a tit