Cassazione n. 29097/2023

ha pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 15052/2022 R.G. proposto da: [OSCURATO:PERSONA] S.A.S. [OSCURATO:PERSONA] C, in persona del rappresentante legale p.t., rappresentata e difesa dall’avvocato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]) e dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]), pec: [OSCURATO:EMAIL]; -ricorrente- contro [OSCURATO:PERSONA] S.A.S. [OSCURATO:PERSONA] C., in persona del suo rappresentante legale p.t., [OSCURATO:PERSONA], rappresentata e difesa dall’avvocato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]), pec: [OSCURATO:EMAIL]; -controricorrente- e sul ricorso incidentale condizionato proposto da: [OSCURATO:PERSONA] S.A.S. [OSCURATO:PERSONA] C., in persona del suo rappresentante legale p.t., [OSCURATO:PERSONA], rappresentata e difesa dall’avvocato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]), pec: [OSCURATO:EMAIL]; -ricorrente incidentale - nei confronti di [OSCURATO:SOCIETA]. [OSCURATO:PERSONA] C, in persona del rappresentante legale p.t., rappresentata e difesa dall’avvocato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]) e dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]), pec: [OSCURATO:EMAIL]; -controricorrente al ricorso incidentale - avverso la sentenza della Corte d'appello di Venezia n. 3049/2021, depositata il 22/12/2021. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 14/09/2023 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. Rilevato che: la [OSCURATO:SOCIETA]. propone ricorso, basato su cinque motivi per la cassazione della sentenza n. 3049/2021 della Corte d’appello di Venezia, resa pubblica in data 22 dicembre 2021; resiste con controricorso e propone ricorso incidentale condizionato, basato su un solo motivo la [OSCURATO:PERSONA] S.a.s.; si difende con controricorso la ricorrente principale; la [OSCURATO:SOCIETA]. espone in fatto che: a) la società [OSCURATO:PERSONA] S.a.s., in data 26 maggio 2017, le aveva intimato formale disdetta del contratto con cui le aveva locato un compendio immobiliare sito in Venezia da utilizzare per l’esercizio di attività ricettiva per la scadenza del 31 dicembre 2018; b) successivamente, in dato 18 dicembre 2018, la [OSCURATO:PERSONA] le aveva contestato che il contratto era da intendersi risolto per inadempimento dell’obbligo di versare il canone alle scadenze pattuite, per la mancata prestazione di fideiussione in sede di rinnovo del contratto alla prima scadenza, per avere effettuato lavori e modifiche in assenza delle autorizzazioni di legge, per non aver ottemperato all’ordine di ripristino del [OSCURATO:PERSONA] del Comune di Venezia; c) c on comunicazione del 27 dicembre 2018 aveva contestato alla locatrice la sussistenza degli inadempimenti lamentati, denunciato come contraria a buona fede la sua iniziativa di risolvere il contratto regolarmente eseguito per 18 anni, l’aveva invitata a ricevere la riconsegna dell’immobile alla scadenza del 31 dicembre 2018 e, inoltre, le aveva intimato il pagamento dell’indennità di finita locazione; d) l’immobile veniva riconsegnato il 4 gennaio 2019; e) con ricorso ex art. 447 - bis cod.proc.civ. del 22 gennaio 2 019, la società [OSCURATO:PERSONA] l’aveva convenuta dinanzi al Tribunale di Venezia affinché il contratto di locazione venisse dichiarato risolto, in via principale, di diritto ai sensi degli artt. 1456 e 1457 cod.civ. o, in subordine, ai sensi dell’art. 1453 cod.civ., con condanna al rilascio degli immobili; f) il Tribunale di Venezia, con sentenza n. 1495/2020, accoglieva la domanda attorea e dichiarava risolto il contratto, ravvisando la sussistenza di inadempimenti solutoriamente rilevanti ai sensi del combinato disposto degli artt.1453 e 1455 cod.civ.; g) la Corte d’Appello di Venezia, con la sentenza oggetto dell’odierno ricorso, ha confermato la risoluzione del contratto, ravvisando l’inadempimento dell’obbligo di cui all’art. 6 del contratto, il quale prevedeva il divieto di svolgere lavori senza l’autorizzazione della locatrice e in assenza delle autorizzazioni di legge; la trattazione del ricorso è stata fissata ai sensi dell’art. 380-bis 1 cod.proc.civ.; il Pubblico Ministero non ha depositato memoria; entrambe le parti hanno depositato memorie. Considerato che: Ricorso principale 1) con il primo motivo, rubricato “Violazione di legge. Violazione e falsa applicazione degli artt. 1218 cod.civ., 1453 cod.civ. e 1455 cod.civ. (Art. 360, 1° comma, n. 3, cod.proc.civ.). Nullità della sentenza per violazione dell’art. 111, comma 6 della Costituzione e dell’art. 132 n. 4 cod.proc.civ. e dell’art. 9 octies del D.L. 83/2015: motivazione apparente e contraddittoria (art. 360, 1° comma, n. 4, cod.proc.civ.)”, è censurata la statuizione con cui la Corte d’appello, dopo aver ritenuto privi di rilievo solutorio l’inadempimento dell’obbligo di prestare una nuova fideiussione e il ritardo nel pagamento del canone di locazione, ha considerato invece rilevante la violazione dell’obbligo di cui all’art. 6 del contratto, a mente del quale tutti gli interventi sugli immobili locati avrebbero dovuto essere autorizzati per iscritto dalla locatrice ed essere iniziati solo dopo aver ottenuto le prescritte autorizzazioni e/o concessioni di legge; la decisione è stata così motivata: il Comune di Venezia, con verbale del 2 novembre 2011, aveva accertato che i lavori sull’immobile locato non erano stati eseguiti in conformità con le prescrizioni urbanistiche ed infatti con nota dell’8 agosto 2018 il Comune aveva intimato alla conduttrice di ripristinare la destinazione d’uso al piano terra, a tamponare l’apertura tra il civico 1082 e il civico 1083 nonché a ripristinare la destinazione d’uso del primo piano; secondo la ricorrente la Corte territoriale sarebbe incorsa in plurime omissioni: i) quella di indicare la norma sulla scorta della quale aveva disposto la risoluzione; ii) quella di accertare che ricorressero i presupposti per risolvere il contratto; iii) quella di verificare la non scarsa importanza dell’inadempimento, ex art. 1455 cod.civ., sia quanto alla ricorrenza dei presupposti oggettivi – la alterazione dell’equilibrio contrattuale - sia in merito al profilo soggettivo; iv) quella di tener conto di tutte che circostanze oggettive e soggettive della fattispecie, ed in particolare del fatto che: a) le violazioni dell’art. 6 erano risalenti nel tempo; b) le contestazioni del comune di Venezia trovavano origine nella mancata conclusione con esito positivo della domanda di sanatoria presentata dalla locatrice nel 2001 per il cambio di destinazione d’uso da uffici a residenza del primo piano; c) la locatrice era consapevole degli interventi eseguiti sull’immobile e delle contestazioni mosse dall’amministrazione comunale, delle quali era destinataria; d) l’immobile era stato restituito in condizioni di perfetta conformità urbanistica, avendo provveduto essa stessa, facendosi carico delle spese, alla regolarizzazione delle difformità, tanto che tre mesi dopo essere stato restituito il compendio immobiliare era stato venduto ad euro 3.600.000,00 e che poche settimane dopo l’acquirente aveva cominciato a svolgersi un’attività ricettiva; e) per diciotto anni aveva adempiuto all’obbligo di pagamento del canone di locazione; un secondo ordine di censure riguarda la motivazione della statuizione che risulterebbe contraddittoria, per avere considerato non solutoriamente rilevanti il ritardo con cui era stato corrisposto il canone di locazione e la mancata prestazione di una nuova fideiussione, ma senza tenere in adeguata considerazione l’adempimento della prestazione principale né il fatto che gli abusi sull’immobile erano stati posti in essere dalla locatrice; il motivo merita accoglimento con riferimento al denunciato vizio motivazionale; la statuizione della Corte d'Appello è, infatti, priva di qualsiasi motivazione in iure circa la gravità dell’unico inadempimento ritenuto sussistente, nel senso che in essa non è dato cogliere alcuna espressa affermazione delle ragioni della sussistenza delle condizioni di cui all’art. 1455 cod.civ., ma nemmeno se ne coglie alcuna che suoni come indiretta esplicazione delle condizioni applicative della disposizione; tale motivazione è da ritenere al di sotto del minimo costituzionale richiesto dall’art. 111, comma 6, Cost., perché omette di indicare gli elementi da cui ha tratto il proprio convincimento, non dà prova di aver operato un'approfondita disamina logica e giuridica dei fatti di causa, delle domande e delle difese delle parti in contesa, rendendo, in tal modo, impossibile ogni controllo sull’esattezza in iure e sulla log icità del suo ragionamento (Cass. Sez. Un., 7/04/2014, nn. 8052 e 8053); 2) con il secondo motivo alla Corte territoriale si addebitano la violazione e falsa applicazione degli artt. 1453, 1455, 1375, 1366 cod.civ. e dell’art. 2 Cost. nonché dei principi relativi al cd. abuso del diritto, la violazione e falsa applicazione dell’art. 437 cod.proc.civ. e del principio di esigenza della ricerca della verità materiale, ai sensi dell’art. 360, 1° comma, n. 3, cod.proc.civ., la nullità della sentenza per violazione dell’art. 111, comma 6, Cost. e dell’art. 132 n. 4 cod.proc.civ. e dell’art. 9 octies del dl 83/2015 (motivazione apparente e contraddittoria, ai sensi dell’art. 360, 1° comma, n. 4 cod.proc.civ.; la società ricorrente sostiene di aver denunciato il fatto che la società [OSCURATO:PERSONA] aveva chiesto la risoluzione per inadempimento a pochi giorni dalla scadenza del contratto al solo scopo di evitare il pagamento dell’indennità di finita locazione dovuta ex lege; il Tribunale non si era occupato della questione, che pure era stata denunciata in primo grado, ritenendo nient’affatto scontato che il contratto scadesse il 31 dicembre 2018, dal momento che nessuna delle parti aveva prodotto in giudizio una comunicazione di disdetta o di recesso; nel giudizio di appello era stata prodotta la comunicazione di disdetta, era stata fatta richiesta alla Corte territoriale di disporne l’acquisizione ex art. 437 cod.proc.civ. ed era stata fatta istanza di rimessione in termini, ex art. 153, 2° comma, cod.proc.civ.; la società [OSCURATO:PERSONA] si era opposta all’acquisizione in appello di detta comunicazione, e il giudice a quo ha ritenuto “non indispensabile la comunicazione di disdetta ai fini della decisione della causa (Cass. 13353/2012), visto che [OSCURATO:PERSONA] nelle conclusioni …non ha chiesto di accertare che la locazione è finita alla scadenza”; la tesi della ricorrente è che detta statuizione sia viziata per difetto di motivazione perché per quanto attiene alla produzione del documento non è chiara, non contiene l’indicazione della norma applicata – se l’art. 437 cod.proc.civ. o l’art. 153 cod.proc.civ. o se altra norma –è criptica ed incomprensibile quanto alla ragione per cui la rilevanza del documento avrebbe potuto essere affermata solo in presenza della formulazione di una apposita conclusione di accertamento della effettiva scadenza contrattuale oltre che errata in iure, perché contrastante con il principio secondo cui il giudice di merito ha il potere-dovere di accertare e valutare il contenuto sostanziale della pretesa, “quale desumibile non solo dal tenore letterale degli atti ma anche delle vicende rappresentate dalla parte e dalle precisazioni dalla medesima fornite nel corso del giudizio … tenendo conto delle domande che risultino implicitamente proposte o necessariamente presupposte , in modo da ricostruire il contenuto e l’ampiezza della pretesa secondo criteri che permettano di rilevare l’effettiva volontà della parte in relazione alle finalità che essa concretamente persegue”; il motivo è fondato; l’affermazione della non indispensabilità del documento “visto che la [OSCURATO:PERSONA] nelle conclusioni sopra riportate non ha chiesto di accertare che la locazione è finita alla scadenza” è incomprensibile e risulterebbe comunque scorretta, là dove sottintendesse che la ricorrente avrebbe dovuto, piuttosto che dedurre la cessazione della locazione come eccezione (per dimostrare che non sussisteva gravità dell’inadempienza perché era stata chiesta la risoluzione pochi giorni prima della cessazione del rapporto locatizio), svolgere domanda riconvenzionale; contrasterebbe infatti con il principio secondo cui – fuori dalle azioni costitutive cosiddette necessarie – i fatti rilevanti in giudizio in relazione alla domanda introdotta contro il convenuto possono, qualora siano di tale natura da poter fondare essi stessi una domanda e, tuttavia, abbiano efficacia paralizzante della fondatezza della domanda principale essere dedotti sia come eccezioni sia con una domanda riconvenzionale; peraltro, dalla lettura degli atti si comprende – faticosam ente - che la domanda originaria prevedeva in via principale la declaratoria della risoluzione di diritto, basata sulla clausola 16, e, in via subordinata, la pronuncia di risoluzione ai sensi dell’art. 1453 cod.civ.: la sentenza impugnata ha affermato che il primo giudice aveva escluso la fondatezza della prima (vedi il riferimento all’art. 16 a pag. 8) e, dunque, quel giudice aveva accolto la domanda subordinata, la quale sfuggirebbe ad un rilievo di infondatezza in iure, qualora fosse accertato che vi era stata disdetta al 31 dicembre 2018, semplicemente perché il ricorso ex art. 447 - bis cod.proc.civ. era stato proposto il 24 dicembre 2018, cioè prima della scadenza: l’azione di risoluzione ex art. 1453 cod.civ., a differenza della domanda di accertamento dell’avvenuta risoluzione di diritto, non si può esercitare dopo la cessazione del contratto di durata; comunque, se la disdetta, una volta ammessane la produzione, fosse determinativa della cessazione della locazione al 31 dicembre 2018 avrebbe dovuto essere valutato ai fini della gravità dell’inadempimento per essere stato contestato in articulo della cessazione del contratto; tanto in applicazione del principio secondo cui “Nel rito del lavoro, il giudice d'appello, nell'esercizio dei suoi poteri istruttori d'ufficio, in applicazione del precetto di cui all'art. 437, comma 2, cod.proc.civ., deve acquisire e valutare i documenti esibiti nel corso del giudizio dall'appellato, sia pure non in contestualità con il deposito della memoria di costituzione, allorquando detti documenti sianoindispensabili, perché idonei a decidere in maniera definitiva la questione controversa tra le parti” (Cass. 16/05/2008, n. 11994), eliminando ogni possibile incertezza circa la ricostruzione fattuale accolta dalla pronuncia gravata, smentendola o confermandola senza lasciare margini di dubbio oppure provando quel che era rimasto indimostrato o non sufficientemente provato, a prescindere dal rilievo che la parte interessata sia incorsa, per propria negligenza o per altra causa, nelle preclusioni istruttorie del primo grado” (Cass., Sez. Un., 04/05/2017, n. 10790); 3) con il terzo motivo si denunciano la violazione e falsa applicazione degli artt. 115 cod.proc.civ. e dell’art. 2697 cod.civ. nonché dell’art. 112 cod.proc.civ., l’omessa pronuncia, ex art. 360, 1° comma, n. 3, cod.proc.civ., la nullità della sentenza per violazione dell’art. 111, comma 6, Cost. e dell’art. 132 n. 4 cod.proc.civ. e dell’art. 9 octies del dl n. 83/2015 per motivazione apparente e contraddittoria, ex art. 360, 1° comma, n. 4, cod.proc.civ.; il giudice a quo, incorrendo nella violazione del principio di non contestazione e degli artt. 2697 e 132 cod.proc.civ. e 111 6° comma, Cost., non ha ritenuto pacifico che il contratto per volontà della locatrice era destinato a cessare il 31 dicembre 2018; 3) con il quart o motivo sono dedotte la violazione e falsa applicazione dell’art. 1218, 1453 cod.civ., ai sensi dell’art. 360, 1° comma, n. 3, cod.proc.civ., la nullità della sentenza per violazione dell’art. 111, comma 6 Cost e dell’art. e dell’art. 132 n. 4 cod.proc.civ. e dell’art. 9 octies del dl n. 83/2015 per motivazione apparente e contraddittoria, ex art. 360, 1° comma, n. 4, cod.proc.civ.; la Corte d’Appello non avrebbe tenuto conto della documentazione prodotta in giudizio da cui risultava che la condizione edilizio- urbanistica dell’immobile era stata regolarizzata, del fatto che l’immobile tre mesi dopo la riconsegna era stato ceduto con atto dell’aprile 2019, nel quale si dava atto della sua conformità edilizio- urbanistica, al prezzo di euro 3.600.000,00 e che a poche settimane dalla vendita nell’immobile era stata avviata dall’acquirente una nuova attività ricettiva; in aggiunta, avrebbe omesso di disporre la richiesta CTU; 5) con il quinto ed ultimo motivo alla sentenza impugnata si imputano la violazione e falsa applicazione dell’art. 437 cod.proc.civ. e dell’art. 2697 cod.civ., in riferimento all’art. 360, 1° comma, n. 3, cod.proc.civ., la nullità della sentenza per violazione dell’art. 111, comma 6 Cost. e dell’art. 132 n. 4 cod.proc.civ. e dell’art. 9 octies d el dl n. 83/2015 per motivazione apparente e contraddittoria, ex art. 360, 1° comma, n. 4, cod.proc.civ.; alla Corte d’appello si rimprovera di non aver ammesso la prova per testi richiesta, di non aver ammesso la Ctu e di non aver ordinato al Comune di Venezia ai sensi dell’art. 213 cod.proc.civ. di esibire atti e documenti relativi alle pratiche edilizie relative all’immobile per cui è causa; 6) dato l’accoglimento dei primi due motivi di ricorso, il terzo, il quarto ed il quinto sono da ritenere assorbiti. Ricorso incidentale condizionato 7) La società [OSCURATO:PERSONA] deduce la violazione degli artt. 1453 e 1455 cod.civ., perché la Corte d’Appello ha dichiarato risolto il contratto per l’inadempimento dell’obbligo di cui all’art. 6, senza prendere in considerazione l’inadempimento di prestare una nuova garanzia fideiussione dopo la prima scadenza contrattuale; il motivo è inammissibile; esso è formulato in maniera assolutamente generica ed omette di confrontarsi in modo percepibile con i punti 11 e 12 della motivazione della sentenza d’appello; di qui la sua inammissibilità sulla scorta del principio secondo cui il motivo di ricorso per cassazione, essendo tipizzato e non potendo, data la struttura del giudizio di cassazione, essere supportato con ulteriori attività di allegazione, deve essere specifico, cioè articolarsi nella enunciazione di tutti i fatti e di tutte le circostanze idonee ad evidenziare le ragioni di confutazione della sentenza impugnata (Cass., Sez. Un., 20/03/2017, n. 7074, là dove ribadisce, sebbene in motivazione espressa, ma non massimata, il consolidato principio di diritto di cui a Cass. 04/03/2005, n. 4741); 8) conclusivamente, vanno accolti il primo ed il secondo motivo del ricorso principale, sono assorbiti i restanti; va dichiarato inammissibile il ricorso incidentale condizionato; la sentenza è cassata in relazione ai motivi accolti con rinvio alla Corte d'Appello di Venezia, in diversa sezione e in diversa composizione, che provvederà anche a liquidare le spese del giudizio di cassazione. P.Q.M. La Corte accoglie i primi due motivi del ricorso principale, dichiara assorbiti i restanti, dichiara inammissibile il ricorso incidentale condizionato; cassa la sentenza impugnata in r