Cassazione n. 17824/2026

ope legis dall'[OSCURATO:PERSONA]-ricorrente-contro[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA], in personadel legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dagliAvvocati [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] giusta procura speciale inNumero registro generale 12697/2020Numero sezionale 4521/2026Numero di raccolta generale 17824/2026Data pubblicazione 04/06/2026-controricorrente-avverso la sentenza n. 3761/2019 della [OSCURATO:PERSONA] della LOMBARDIA, depositata il 2/10/2019;udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio nonpartecipata del 27/5/2026 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA].ssa [OSCURATO:PERSONA]'ORFANOAgenzia delle Entrate propone ricorso, affidato a due motivi, per lacassazione della sentenza indicata in epigrafe, con cui la Commissionetributaria regionale della Lombardia aveva respinto l’appello erarialeavverso la sentenza n. 245/2017, emessa dalla Commissione TributariaProvinciale di Como, in accoglimento del ricorso proposto dalla [OSCURATO:PERSONA] SantaMaria [OSCURATO:PERSONA] avverso avviso di accertamento inrettifica, da B/1 a D/4, della rendita catastale proposta con dichiarazioneDOCFA dalla Fondazione, relativamente a struttura per servizi socio-sanitari-assistenziali di sua proprietà.La contribuente resiste con controricorso ed ha da ultimo depositatomemoria difensiva.RAGIONI DELLA DECISIONE1.1. Con il primo motivo Agenzia delle Entrate denuncia, in rubrica, aisensi dell'art. 360, primo comma, n. 3), c.p.c. violazione del d.P.R. n.1142/1949 e del R.D.L. n. 652/1939 per avere la Commissione tributariaregionale erroneamente escluso che ai fini del classamento rilevano ladestinazione ordinaria permanente di un immobile e le sue caratteristicheoggettive, anche in riferimento all'attività che vi viene svolta, e che vannoinseriti nelle categorie speciali quegli immobili costruiti per le specialiesigenze di un'attività, senza che abbia alcuna rilevanza la qualificasoggettiva del soggetto che esercita l'attività.1.2. Con il secondo motivo l’Agenzia delle Entrate denuncia, ai sensidell'art. 360, primo comma, n. 3), c.p.c., violazione del D.Lgs. n. 546 del1992, art. 62, lamentando che era stato erroneamente annullato l’attoimpugnato senza valutare che l'assenza del fine di lucro non ha alcunarilevanza in sede di attribuzione della categoria catastale, che deveNumero registro generale 12697/2020Numero sezionale 4521/2026Numero di raccolta generale 17824/2026Data pubblicazione 04/06/2026avvenire sulla base delle caratteristiche oggettive dell'immobile e non dellanatura del soggetto intestatario o degli interessi ivi perseguiti.1.3. Le censure, da esaminare congiuntamente, in quantostrettamente connesse, sono fondate.1.4. [OSCURATO:PERSONA] tributaria regionale ha affermato quanto segue:«... Nel caso in esame, non è in discussione la destinazione assistenzialesenza fini di lucro dell’appellata, trattandosi, quindi, di attività istituzionali(servizi socio sanitari assistenziali), senza che per tale attività possanoipotizzarsi usi industriali o commerciali, anche in considerazione del vincolodi destinazione d’uso imposto dal comune. Va inoltre rilevato che nellostesso compendio immobiliare altra struttura, complementare a quella dicui trattasi è stata accatastata in B/1. Le caratteristiche dell’attività svolta,assenza o meno di fini di lucro, differenzia le categorie B/2 e D/4 perimmobili aventi le medesime caratteristiche (case di cura e ospedali). Ciòevidenzia che il fine commerciale o meno dell’attività svolta nell’immobiledeve trovare valore nel processo valutativo. Ed inoltre un’immobile,peraltro soggetto a vincolo quale bene di interesse storico e destinazioned’uso da parte del Comune, deputato ad attività di assistenza, cura eriabilitazione di giovani affetti da gravi neuropatologie, non apparelogicamente assimilabile a quella di un immobile dove viene svolta attivitàcommerciale. L’illegittimità del classamento assorbe la determinazionedella rendita catastale ...».1.5. Orbene, è costante l'orientamento di questa Corte secondo cui ilprovvedimento di attribuzione della rendita catastale di un immobile è ununa prospettiva di tipo «reale», riferita alle caratteristiche oggettive(costruttive e tipologiche in genere), che costituiscono il nucleo sostanzialedella cd. «destinazione ordinaria», sicché l'idoneità del bene a produrrericchezza va ricondotta, prioritariamente, non al concreto uso che di essovenga fatto, ma alla sua destinazione funzionale e produttiva, che vaaccertata in riferimento alle potenzialità d'utilizzo purché non in contrastocon la disciplina urbanistica; inoltre, in tema di rendita catastale,nell'ipotesi in cui l'immobile per le proprie caratteristiche strutturali rientriNumero registro generale 12697/2020Numero sezionale 4521/2026Numero di raccolta generale 17824/2026Data pubblicazione 04/06/2026in una categoria speciale, non assume rilevanza la corrispondenza rispettoall'attività in concreto svolta all'interno dello stesso che può costituire, overicorrente, mero elemento rafforzativo della valutazione oggettiva operata.(Cass. n. 22103/2018).1.6. Non rilevano, quindi, né il carattere pubblico o privato dellaproprietà dell'immobile, né eventuali funzioni latamente sociali svolte dalproprietario, mentre il fine di lucro merita di essere preso inconsiderazione, in quanto espressamente previsto come criterio diclassificazione per numerose categorie, ma in termini oggettivati, nel sensoche se ne richiede una verifica che ne ricerchi la sussistenza desumendoladalle caratteristiche strutturali dell'immobile, irreversibili se non attraversomodifiche significative, e non si arresti quindi al tipo di attività che in undeterminato momento storico vi viene svolta, che può costituire un criteriocomplementare ma non alternativo o esclusivo ai fini del classamento (così,Cass. n. 25992/2020, in tema di RSA, che richiama, Cass. n. 34002/2019;Cass. n. 8773 e n. 12205 del 2015, e nello stesso senso, Cass. n.24078/2022; Cass. n. 3851/2022; Cass. n. 2249/2021; Cass. n.2253/2021, Cass. n. 31213/2021; Cass. n. 25992/2020; Cass. n.24078/2020; Cass. n. 13666/2020; Cass. n. 13074/2020; Cass. n.15220/2020).1.7. Alla luce di tale consolidato orientamento deve riconoscersi che lagravata sentenza ha risolto la lite contestata senz’alcuna considerazionedelle connotazioni tipologiche e funzionali delle unità immobiliari, cosìrisolvendo il decisum sulla sola base dell’attività nella fattispecie svolta inconcreto e nella sua connotazione soggettiva (in tesi senza fine di lucro).1.8. Il fine di lucro merita, invero, di essere preso in considerazione,in quanto espressamente previsto come criterio di classificazione pernumerose categorie (tra cui la categoria B2 - ospedali e case di cura senzafine di lucro), ma in termini ‘oggettivati’, nel senso che se ne richiede unaverifica che ne ricerchi la sussistenza desumendola dalle caratteristichestrutturali dell’immobile, irreversibili se non attraverso modifichesignificative, e non si arresti quindi al tipo di attività che in un determinatomomento storico vi viene svolta, che può costituire un criterioNumero registro generale 12697/2020Numero sezionale 4521/2026Numero di raccolta generale 17824/2026Data pubblicazione 04/06/2026complementare ma non alternativo o esclusivo ai fini del classamento (cfr.Cass. n. 27436/2022 e giurisprudenza in essa richiamata).1.9. Con particolare riguardo alla categoria D/4 l’immobile deve,dunque, soddisfare requisiti specifici legati alla sua struttura, destinazioned’uso e conformità urbanistica, in quanto gli immobili D/4 sonostrutture costruite o adattate per le speciali esigenze dell'attività sanitaria,dotate di sale di degenza con servizi medicali, ambulatori, sale operatorie,laboratori, locali tecnici sanitari, attrezzature mediche specializzatepermanenti, finalizzate allo svolgimento di funzione prevalentementesanitaria (assistenza qualificata) con degenza e prestazioni sanitariecontinuative e gestione interna delle urgenze sanitarie; gli immobili B/1includono, invece, strutture come gli ospizi, non suscettibili di destinazionediversa senza radicali trasformazioni, con funzione residenziale prevalente,assenza di dotazioni sanitarie specialistiche ed attrezzature sanitariespecializzate permanenti, con spazi residenziali ordinari ed impiantistandard, assistenza ordinaria limitata (igiene, pasti) ed assistenzasanitaria accessoria (con ricovero in ospedale esterno), senza scopo dilucro.2. L’impugnata sentenza va, pertanto, cassata con rinvio della causa,anche per la disciplina delle spese del giudizio di legittimità, alla Corte digiustizia tributaria di secondo grado della Lombardia che, in diversacomposizione, procederà al riesame della controversia attenendosi aiprincipi di diritto sopra esposti. P.Q.MLa Corte accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata e rinvia lacausa, anche per le spese di questo giudizio, alla Corte di giustiziatributaria di secondo grado della Lombardia, in diversa composizione.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Corte diCassazione, Sezione Tributaria, in data 27.5.2026 .Il PresidenteGiacomo [OSCURATO:PERSONA]