Cassazione n. 02795/2026

to la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al numero 23016 del Ruolo Generale dell’anno 2021, proposto AGENZIA DELLE ENTRATE, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato, come in atti domiciliata, [OSCURATO:PERSONA], rappresentata e difesa dall’avvocato [OSCURATO:PERSONA], come in atti domiciliata, CONTRORICORRENTE avverso la sentenza n. 4600/21 della [OSCURATO:PERSONA] della Campania, Sezione Distaccata di Salerno, pubblicata il 4 giugno 2021. udita la relazione del Consigliere designato, dott. [OSCURATO:PERSONA], nella camera di consiglio del 15 gennaio 2026. [OSCURATO:PERSONA] 1. Con sentenza numero 4600/21, pubblicata il 4 giugno 2021, la [OSCURATO:PERSONA] della Campania, Sezione Distaccata di Salerno, rigettava l’appello proposto dall’Agenzia delle Entrate avverso la sentenza numero 330/19 della [OSCURATO:PERSONA] di Avellino, con la quale era stato accolto il ricorso proposto da [OSCURATO:PERSONA] avverso l’avviso di liquidazione n. 2016 002 SC 000001548 0 004, avente ad oggetto le imposte di registro, ipotecaria e catastale dovutein dipendenza della sentenza numero 1548/16 del Tribunale di Avellino, con la quale, ai sensi dell’articolo 2932 del codice civile, era stato disposto il trasferimento, in favore della contribuente, di un’unità immobiliare, sotto la condizione sospensiva del pagamento del prezzo residuo, facendo applicazione, per l’imposta di registro, dell’aliquota del 3%, in virtù dell’articolo 1 della tariffa, parte I, allegata al d.P.R. n. 131/1986. 2. L’Agenzia delle Entrate proponeva ricorso per cassazione avverso la suddetta sentenza, affidandone l’accoglimento ad un unico motivo di gravame. 3. [OSCURATO:PERSONA] resisteva, depositando controricorso e, successivamente, memoria, concludendo per la reiezione delle avverse argomentazioni e richieste. 4. La causa, all’adunanza camerale del 15 gennaio 2026, udita la relazione del Consigliere designato, dott. [OSCURATO:PERSONA], veniva decisa. [OSCURATO:PERSONA] 1. Il ricorso proposto dall’Agenzia delle Entrate è fondato e, in quanto tale, merita accoglimento. 2. Con l’unico motivo addotto a sostegno dell’impugnazione la ricorrente ha lamentato, ai sensi dell’articolo 360, comma 1, n. 3, del codice di procedura civile, la violazione o falsa applicazione degli articoli 2932 del codice civile e 27 del d.P.R. n. 131/1986, per avere ritenuto la corte regionale campana che la tassazione fosse concretamente applicabile solamente al momento della verificazione della condizione sospensiva, mai avveratasi. L’imposta disciplinata dal d.P.R. n. 131/1986, però, è un’imposta d’atto, che ne predica l’applicazione per la mera stipulazionedi un atto rientrante nel novero di quelli tassabili, a prescindere dall’effettiva produzione degli effetti ad esso sottesi e, quindi, da qualsivoglia elemento ulteriore e diverso rispetto al dato testuale. Inoltre, la condizione del pagamento del prezzo era meramente potestativa, perché dipendente dalla volontà dell’acquirente e, dunque, irrilevante, ai sensi dell’articolo 27, comma 3, del d.P.R. n. 131/1986, ai fini dell’applicazione dell’imposta. 3. Il motivo è fondato. 3.1. Secondo la consolidata giurisprudenza di questa Corte, in materia di imposte di registro, ipotecaria e catastale la sentenza pronunciata ai sensi dell’articolo 2932 del codice civile, che abbia disposto il trasferimento di un immobile in favore del promissario acquirente, subordinatamente alpagamento del corrispettivo pattuito, è soggetta all’imposta in misura proporzionale e non in misura fissa, anche se ancora impugnabile, trovando applicazione l’articolo 27 del d.P.R. n. 131/1986, a mente delquale non sono considerati sottoposti a condizione sospensiva gli atti i cui effetti dipendano, in virtù di una condizione meramente potestativa, dalla volontà dell’acquirente (cfr. Cass. n. 21625/15, Cass. n. 18006/16, Cass. n. 3806/17, Cass. n. 279/18, Cass. n. 14470/18, Cass.n. 30778/19, Cass. n. 9965/21, Cass. n. 13705/22, Cass. n. 17359/23, Cass. n. 4946/25 e Cass. n. 21463/25). Èpur vero che, secondo un orientamento elaborato in sede di legittimità (cfr. Cass. n. 9097/12 e, nello stesso senso, Cass.n. 18180/13), oramai recessivo (cfr. Cass. n. 8544/14 e la giurisprudenza successiva), l’articolo 27 del d.P.R. n. 131/1986 troverebbe applicazione solo al verificarsi del trasferimento del bene, anche nelle ipotesi in cui sia subordinato al previo pagamento del prezzo, ma è altrettanto vero che queste argomentazioni non possono essere condivise, vieppiù tenendo a mente la natura giuridica della condizione di pagamento del prezzo nell’esecuzione in forma specifica di un contratto preliminare di compravendita immobiliare. 3.2. Movendo dalla premessa che non sussisterebbe alcuna incompatibilità tracondizione ed esecuzione di una prestazione essenziale, sicché l’esecuzione di una prestazione può costituire non solo l’oggetto di un obbligo convenzionalmente assunto da una parte nei confronti dell’altra, ma anche l’evento condizionante dell’efficacia di una pattuizione, dovendo però risultare rigorosamente provata una specifica volontà in tal senso degli stipulanti, e che, una volta ammesso che l’adempimento della prestazione principale, quale avvenimento futuro ed incerto, possa essere previsto dalle parti comecondizione affinché il contratto produca effetti (ovvero quale ragione determinativa della perdita di efficacia, allorché l’adempimento non avvenga), dovendo, non di meno, considerarsi lacondizione come non avverata nel momento in cui la mora del soggetto obbligato abbia assunto il carattere di un inadempimento di non scarsa importanza, che renda non più possibile l’adempimento dell’obbligazione contro la volontà del creditore, si è posto il problema di come debba essere regolato il fenomeno nella particolare ipotesi del trasferimento coattivo di un bene, in esecuzione specifica di un obbligo assunto con un contratto preliminare di compravendita, il cui effetto traslativo sia condizionato alpagamento del prezzo, allorché esso-e, cioè, il pagamento del prezzo- non avvenga. Posto che, in tal caso, la natura costitutiva della pronuncia con effetti ex nunc (cfr. Cass. n. 8250/09, Cass., sez. un., n. 4059/10, Cass. n. 8693/16) rende attuale l’obbligo solo all’esito del suo passaggio in giudicato (cfr. Cass. n. 26226/07, Cass. n. 22997/18 e Cass. n. 27342/18), con riguardo al rapporto che si costituisce per effetto della sentenza di accoglimento della domanda di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere una compravendita, ilpagamento del prezzo, cui è subordinato il trasferimento della proprietà, se è vero, per un verso, che assolve alla funzione dicondizione per il verificarsi dell’effetto traslativo, non perde, per altro verso, la sua natura di prestazione essenziale destinata ad attuare il sinallagma contrattuale, con la conseguenza che l’inadempimento della correlativa obbligazione può essere fatta valere dalla controparte - nel concorso dei relativi presupposti - come ragione di risoluzione del rapporto o ipso jure o ope judicis e non già come causa di automatica inefficacia del rapporto, ai sensi dell’articolo 1353 del codice civile (cfr. Cass. n. 25364/06 ed, in termini analoghi, Cass. n. 20226/18). E tanto perché, nella convergenza di tale duplice funzione delpagamento del prezzo ancora dovuto, quale prestazione essenziale del compratore, e, nel contempo, quale condizione dell’effetto traslativo, nell’ipotesi di omessopagamento nel termine fissato dalla sentenza o, in mancanza, nel congruo lasso di tempo necessario, la mora del promissario acquirente, all’esito del passaggio in giudicato della pronuncia costitutiva, assume i caratteri dell’inadempimento di non scarsa importanza per il creditore, rendendo non più possibile l’adempimento tardivo contro la volontà di quest’ultimo e giustificando la pretesa di risoluzione della sentenza-contratto. Solo la risoluzione, infatti, può determinare la caducazione dell’effetto costitutivo, impropriamente qualificato come condizionato, prodotto dalla pronuncia giudiziale (cfr. Cass. n. 8164/22): e ciò perché, al momento del passaggio in giudicato della sentenza emessa ai sensi dell’articolo 2932 del codice civile, si producono gli effetti del negozio, determinandosi, nel caso di compravendita, il trasferimento della proprietà del bene e correlativamente l’obbligo dell’acquirente di versare ilprezzo (o il suo residuo) eventualmente ancora dovuto (cfr. Cass. n. 8212/06, Cass. n. 10605/16 e Cass. n. 13577/18). 3.3. Pertanto, ilpagamento del prezzo si cristallizza quale obbligo principale, al quale è tenuto l’acquirente, per effetto del passaggio in giudicato della sentenza costitutiva di esecuzione in forma specifica ed, in questa prospettiva, il riferimento alla “subordinazione”, collegata al pagamento del prezzo (intero o residuo ancora dovuto), non introduce una vera e propria condizione sospensiva di adempimento (seppure si tratti di istituto astrattamente ammissibile), né una condizione risolutiva dell’effetto traslativo, ma uno strumento che regola l’esigibilità dell’obbligo principale dell’acquirente: non è, dunque, il trasferimento ad essere “subordinato” al pagamento del prezzo, ma è il pagamento del prezzo ad essere “subordinato” al trasferimento, che si produce con il passaggio in giudicato della sentenza. Ed, invero, sebbene sia innegabile la sussistenza di un obbligo mediato dalla prestazione finale, è irrefutabile che, al tempo della stipula del contratto definitivo, un siffatto obbligo dipagamento non è ancora esigibile, sicché non può essere elevato acondizione dell’azione giudiziale costitutiva (cfr. Cass.n. 8164/23). 3.4. Ne deriva, sul piano tributario, che, al di là del nomen juris, la condizione di pagamento del prezzo al quale il giudice abbia subordinato (o, forse, abbia collegato) l’efficacia reale della sentenza sostitutiva della compravendita immobiliare non è equiparabile ad una vera e propriacondizione sospensiva, a prescindere dall’imputabilità dell’inadempimento del contratto preliminare al promissario acquirente o al promittente alienante, con la conseguenza che l’imposta di registro deve essere applicata in misura proporzionale, ai sensi dell’articolo 27, comma 3, del d.P.R. n. 131/1986, per la semplice ragione che l’attuazione del trasferimento coattivo venditionis causa è fisiologicamente connessa all’adempimento dell’obbligazione gravante sul promissario acquirente, dalla cui mera volontà viene a dipendere il consolidamento dell’effetto traslativo (cfr. Cass. n. 21055/25). E, ai fini qui riguardati, non rileva nemmeno che l’operazione negoziale sia stata successivamente risolta o comunque sia stata caratterizzata da vicende che abbiano, in concreto, impedito o limitato l’attuazione del programma divisato dai contraenti, considerato che l’imposta de qua è una tipica imposta d’atto, che attiene, cioè, all’atto giudiziario nel suo contenuto intrinseco e negli effetti giuridici prodotti e che solo in relazione a tali elementi deve essere interpretato, ai sensi dell’articolo 20 del d.P.R. n. 131/1986 (cfr. Cass. n. 14730/25). 3.5. Nella vicenda in esame, quindi, la corte regionale campana non ha deciso in conformità ai principi testé enunciati, avendo valorizzato un’asserita rinuncia agli effetti della sentenza ad opera della contribuente, promissaria acquirente del bene in relazione al quale si è pronunciato il Tribunale di Avellino, ed avendo reputato applicabile l’orientamento di legittimità -oramai superato, come si è avuto modo di dire in precedenza- secondo il quale, ai fini della tassazione, sarebbe stato necessario l’effettivo trasferimento del bene (cfr. la sentenza impugnata, a pagina 3), ancorché con la decisione -e, cioè, con la sentenza emanata ai sensi dell’articolo 2932 del codice civile- si fossero verificati i presupposti all’uopo richiesti dalla legge, essendo il pagamento del prezzo rimesso esclusivamente nella disponibilità della parte acquirente, nel senso precedentemente illustrato, ed essendosi determinato l’effetto traslativo in forza della suddetta sentenza e non del pagamento del prezzo, meramente collegato a quell’effetto, costituendone -per meglio dire-una conseguenza. 4. Alla luce, pertanto, delle osservazioni fin qui svolte, il ricorso proposto dall’Agenzia delle Entrate deve essere accolto e la sentenza impugnata, dunque, deve essere cassata, con rinvio della causa alla Corte di Giustizia Tributaria di [OSCURATO:PERSONA] della Campania, in diversa composizione, affinché, tenendo a mente i principi precedentemente illustrati e rivalutate le circostanze e le difese delle parti, effettui un nuovo giudizio, attendendo, altresì, anche alla liquidazione delle spese del giudizio di legittimità. P.Q.M La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa alla Corte di Giust