Cassazione n. 14416/2024

Rep. hapronunciato la seguente ORDINANZA sulricorso iscritto al n. 28935/2021 proposto da: [OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dagli avv.ti [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:EMAIL] ) e [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:EMAIL]); -ricorrente - contro [OSCURATO:PERSONA] U.A. (96001740172),società cooperativa a responsabilità limitata costituita secondo il diritto olandese, in persona del legale rappresentante, rappresentata e difesa dagli avv.ti [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:EMAIL]) e [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:EMAIL]); -controricorrente - Adunanzadel 24 aprile 2024 – R.G. n. 28935/2021 - Cons. Rel. [OSCURATO:PERSONA]Utri avverso la sentenza n. 374/2021 della CORTE D’[OSCURATO:PERSONA],depositata il [OSCURATO:DATA_NASCITA]; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 24/4/2024dal Consigliere dott. [OSCURATO:PERSONA] DELL’UTRI; ritenutoche, consentenza resa in data 12/04/2021, la Corte d’appello di Brescia, trale restanti statuizioni, per quel che ancora rileva in questa sede, ha confermato la decisione con la quale il giudice di primo grado ha pronunciatola risoluzione del contratto di locazione ad uso diverso da quello di abitazione concluso tra la [OSCURATO:PERSONA] diSunclass Tignale U.A. (in qualità di locatrice) e [OSCURATO:PERSONA] (quale conduttore), in considerazioni del sopravvenuto rilievo di vizi cheavevano determinato una modificazione dell’immobile locato tale daimpedirne l’utilizzazione in conformità agli accordi contrattuali; con la stessa sentenza, la corte territoriale ha ridotto l’importo postodal primo giudice ad oggetto della condanna pronunciata a carico dellacooperativa locatrice in favore del conduttore; a fondamento della decisione assunta, la corte territoriale ha evidenziatocome, sulla base delle indagini tecniche condotte nel corso del giudizio, fosse emersa l’effettiva natura sopravvenuta dei vizi denunciati dal conduttore e l’obiettiva inidoneità (sopravvenuta) del bene locato alla realizzazione degli scopi che le parti avevano inteso realizzareattraverso la conclusione del contratto di locazione; ciòposto, il giudice d’appello ha ridotto l’importo determinato dal primo giudice in favore del conduttore, poiché le parti avevano espressamenteconvenuto l’esclusione preventiva di ogni risarcimento del danno in caso di sopravvenuta impossibilità di utilizzazione dell’immobile locato, con il conseguente accertamento del diritto dell’Alessandrinial solo conseguimento dell’indennità di avviamento e Adunanzadel 24 aprile 2024 – R.G. n. 28935/2021 - Cons. Rel. [OSCURATO:PERSONA]Utri della restituzione degli importi indebitamente corrisposti a titolo di canoni; avverso la sentenza d’appello, [OSCURATO:PERSONA] ha proposto ricorsoper cassazione sulla base di otto motivi d’impugnazione; la [OSCURATO:PERSONA] di [OSCURATO:PERSONA] U.A. resistecon controricorso; consideratoche, con il primo motivo, il ricorrente censura la sentenza impugnata perviolazione e falsa applicazione degli artt. 1460, 1579, 1580 e 1581 c.c.(in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c.), per avere la corte territoriale erroneamente omesso di rilevare come il locatore fosse consapevole del carattere viziato dell’immobile concesso in locazione ben prima della sua stipulazione, con il conseguente diritto del conduttore ad ottenere, con la risoluzione del contratto, anche il risarcimento dei danni, senza che a tale diritto possa ostare la rinuncia contrattuale all’azionerisarcitoria preventivamente manifestata dal conduttore (con laclausola n. 17 del contratto); ilmotivo è inammissibile ; osservail Collegio come la corte territoriale abbia espressamente evidenziatol’acquisita dimostrazione che “ l’immobile al momento della sottoscrizione del contratto nell’ottobre 2015 era in buono stato di conservazione, manutenzione e abitabilità (v. clausola 5.1 del contratto)”, benché fosse successivamente risultato “ documentalmenteche successivamente la situazione si è aggravata sino all’accertamento operato dal CTU di cui alla relazione 25/3/19, determinando quindi quell’inidoneità che ha giustificato la mancata aperturanel 2017” (cfr. pag. 10 della sentenza impugnata) ; ferma tale premessa , la censura in esame, nella misura in cui muovedal presupposto che il locatore fosse consapevole del carattere Adunanzadel 24 aprile 2024 – R.G. n. 28935/2021 - Cons. Rel. [OSCURATO:PERSONA]Utri viziatodell’immobile prima della stipulazione del contratto di locazione, lungidal prospettare un effettivo vizio di violazione o falsa applicazione dilegge, si sostanzia in una vera e propria proposta reinterpretativa deifatti di causa e delle prove , segnatamente con riguardo alla rilettura dellecircostanze relative al carattere viziato dell’immobile prima della stipulazione della locazione e della consapevolezza, da parte della cooperativalocatrice, di tali vizi ; si tratta di una proposta reinterpretativa con evidenza avanzata sulla base di un ’ impostazione critica non consentita in sede di legittimità; conil secondo motivo, il ricorrente censura la sentenza impugnata perviolazione degli artt. 1362, 1363 e 1366 c.c. (in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c.), per avere la corte territoriale erroneamente interpretatoi contenuti della clausola n. 17 con il quale il conduttore avrebbe rinunciato all’azione risarcitoria in caso di sopravvenuta inidoneità dell’immobile, in violazione dei canoni di interpretazione negoziale espressamente richiamati in ricorso, senza considerare la preventiva conoscenza, da parte della cooperativa locatrice, dei vizi relativi all’immobile locato esistenti all’epoca della stipulazione del contratto e, conseguentemente, estranei alla previsione di cui alla clausoladi rinuncia in esame; ilmotivo è, nel suo complesso, infondato; osservail Collegio come , secondo il consolidato insegnamento della giurisprudenzadi legittimità, l’interpretazione degli atti negoziali de bba ritenersi indefettibilmente riservata al giudice di merito ed è censurabile in sede di legittimità unicamente nei limiti consentiti dal testodell’art. 360, n. 5, c.p.c., ovvero nei casi di violazione dei canoni diermeneutica contrattuale, ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 360, n.3, c.p.c.;Adunanzadel 24 aprile 2024 – R.G. n. 28935/2021 - Cons. Rel. [OSCURATO:PERSONA]Utri in tale ultimo caso, peraltro, la violazione denunciata chiede d’essere necessariamente dedotta con la specifica indicazione, nel ricorsoper cassazione, del modo in cui il ragionamento del giudice di meritosi sia discostato dai suddetti canoni, traducendosi altrimenti, la ricostruzione del contenuto della volontà delle parti, in una mera proposta reinterpretativa in dissenso rispetto all’interpretazione censurata;operazione, come tale, inammissibile in sede di legittimità (cfr.Sez. 3, Sentenza n. 17427 del 18/11/2003, Rv. 568253); nelcaso di specie, l’odiern o ricorrente si è limitat o ad affermare, in modoinammissibilmente apodittico, il preteso tradimento, da parte dei giudicidi merito, della comune intenzione delle parti (ai sensi dell’art.1362 c.c.), nonché la scorrettezza dell’interpretazione complessiva attribuita ai termini dell’atto negoziale ( ex art. 1363 c.c.), oltre alla violazionedei canoni interpretativi della buona fede (art. 1366 c.c.), orientando l’argomentazione critica rivolta nei confronti dell’interpretazione della corte territoriale, non già attraverso la prospettazione di un’obiettiva e inaccettabile contrarietà, a quello comune, del senso attribuito ai testi e ai comportamenti negoziali interpretati, o della macroscopica irrazionalità o intima contraddittorietàdell’interpretazione complessiva dell’atto (così come dellarilevabilità ictu oculi di un’interpretazione contraria a buona fede delcontratto), bensì attraverso l’indicazione degli aspetti della ritenuta noncondivisibilità della lettura interpretativa criticata, rispetto a quella ritenutapreferibile, in tal modo travalicando i limiti propri del vizio della violazionedi legge ( ex art. 360, n. 3, c.p.c.) attraverso la sollecitazione della corte di legittimità alla rinnovazione di una non consentita valutazionedi merito; sul punto, è appena il caso di rilevare come la corte territoriale abbia proceduto alla lettura e all’interpretazione delle dichiarazioni Adunanzadel 24 aprile 2024 – R.G. n. 28935/2021 - Cons. Rel. [OSCURATO:PERSONA]Utri negozialiin esame nel pieno rispetto dei canoni di ermeneutica fissati dal legislatore, non ricorrendo ad alcuna attribuzione di significati estranei al comune contenuto semantico delle parole, né spingendosi a una ricostruzione del significato complessivo dell’atto negoziale in terminidi palese irrazionalità o intima contraddittorietà (sulla base di un’ipoteticalettura macroscopicamente contraria ai canoni della buona fede o della convenienza oggettiva), per tale via giungendo alla ricognizione di un contenuto negoziale sufficientemente congruo, rispettoal testo interpretato, e del tutto scevro da residue incertezze; del tutto inammissibile , sotto altro aspetto, deve ritenersi la censurain esame nella parte in cui torna a prospettare la circostanza relativa alla consapevolezza, da parte della locatrice, del carattere viziatodell’immobile prima della conclusione del contratto, trattandosi, ancora una volta, di una proposta di rilettura nel merito dei fatti di causae delle prove in un senso difforme da quello fatto proprio dal giudiced’appello; conil terzo motivo, il ricorrente censura la sentenza impugnata per violazione dell’art. 112 c.p.c. in relazione all’art. 1579 c.c., nonché degliartt. 1579 e 1229 c.c. (in relazione all’art. 360 n. 3 e n. 5 c.p.c.), peravere la corte territoriale illegittimamente omesso di pronunciarsi sulmotivo di appello riguardante la denunciata nullità o inefficacia della clausoladi rinuncia dell’azione risarcitoria, non già (solo) ex art. 1229 c.c.(come limitatamente rilevato dal giudice d’appello), bensì anche ai sensi dell’art. 1579 c.c., avendo la cooperativa locatrice taciuto in malafede i vizi che rendevano inutilizzabile e inagibile l’immobile già primadella conclusione del contratto (ponendosi peraltro, in tal modo, anchein contrasto con il dettato dell’art. 1229 c.c.); conil quarto motivo, il ricorrente censura la sentenza impugnata per violazione dell’art. 112 c.p.c., per avere la corte territoriale Adunanzadel 24 aprile 2024 – R.G. n. 28935/2021 - Cons. Rel. [OSCURATO:PERSONA]Utri illegittimamente omesso di pronunciarsi sull’eccezione sollevata dal conduttore in relazione all’inapplicabilità della clausola n. 17 con riguardo alla vicenda oggetto dell’odierno esame, tenuto conto del comportamentodoloso, e comunque complessivamente inadempiente della cooperativa locatrice, tale da destituire di alcuna rilevanza la ridetta clausola di rinuncia al risarcimento dei danni da parte del conduttore; entrambi i motivi – congiuntamente esaminabili per ragioni di connessione– sono infondati ; osserva il Collegio come la corte territoriale non abbia affatto omesso di pronunciarsi sulla questione concernente la nullità o l’inefficaciadella clausola n. 17 del contratto, sotto tutti i diversi profili evidenziati dall’odierno ricorrente, né sull’eccezione sollevata dal conduttorein relazione all’inapplicabilità di tale clausola in ragione del caratteredoloso e comunque inadempiente del comportamento della cooperativa locatrice, avendo piuttosto espressamente escluso la nullitàdi tale clausola, tanto in relazione all’art. 1229 c.c., quanto in relazioneal differente aspetto concernente la nullità del contratto per violazione dell’ordine pubblico, avendo escluso , in fatto, tanto la preesistenza dei vizi alla conclusione del contratto, quanto la consapevolezza, da parte della cooperativa locatrice, di tali vizi (cfr. pagg. 12 - 13 della sentenza impugnata) , con la conseguente infondatezza dell’affermazione, su cui risulta basato il quarto motivo , dell’inapplicabilità della clausola n. 17 in ragione di tali premesse in fatto; in forza della motivazione che precede , deve ribadirsi l’evidente assolutamancanza di fondamento dell e doglianz e in esame; conil quinto motivo, il ricorrente censura la sentenza impugnata per violazione degli artt. 1229 e 1579 c.c. e dell’art. 112 c.p.c. (in Adunanzadel 24 aprile 2024 – R.G. n. 28935/2021 - Cons. Rel. [OSCURATO:PERSONA]Utri relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c.), per avere la corte territoriale illegittimamente omesso di rilevare il diritto del conduttore al conseguimentodel rimborso di tutte le spese sostenute in relazione al contrattodi locazione in esame, tenuto conto dell’inapplicabilità nella specie della clausola n. 17 del contratto di locazione in quanto inefficaceo nulla per contrasto con gli artt. 1229 e 1579 c.c.; conil sesto motivo, il ricorrente censura la sentenza impugnata per violazionedegli artt. 1229 e 1579 c.c. e dell’art. 112 c.p.c. (in relazione all’art.360 n. 3 c.p.c.), per avere la corte territoriale illegittimamente omesso di rilevare il diritto del conduttore al conseguimento del risarcimento dei danni concernente il mancato guadagno per l’interruzione dell’attività commerciale a seguito della rilevata inagibilità dell’immobile locato, tenuto conto dell’inapplicabilità nella specie della clausola n. 17 del contratto di locazione in quanto inefficaceo nulla per contrasto con gli artt. 1229 e 1579 c.c., e per averein ogni caso erroneamente ritenuta priva di supporto probatorio l’effettivasussistenza dei danni rivendicati per tale voce, in contrasto conil contenuto della documentazione prodotta e con il principio che consente, in ogni caso, di procedere alla determinazione dei danni in viaequitativa; conil settimo motivo, il ricorrente censura la sentenza impugnata perviolazione degli artt. 1229 e 1579 c.c. e degli artt. 112 e 115 c.p.c. (inrelazione all’art. 360 n. 3 e 5 c.p.c.), per avere la corte territoriale illegittimamente omesso di rilevare il diritto del conduttore al conseguimento del risarcimento del danno relativo alle spese per la polizza assicurativa e per gli incrementi aziendali in ragione di un preteso difetto di prova, tenuto conto dell’inapplicabilità nella specie della clausola n. 17 del contratto di locazione, in quanto inefficace o nulla per contrasto con gli artt. 1229 e 1579 c.c., e comunque in Adunanzadel 24 aprile 2024 – R.G. n. 28935/2021 - Cons. Rel. [OSCURATO:PERSONA]Utri contrasto con il contenuto della documentazione prodotta e con il principioche consente la liquidazione equitativa dei danni; tutti e tre i motivi – congiuntamente esaminabili per ragioni di connessione– sono complessivamente infondati; osserva preliminarmente il Collegio come, attraverso la proposizionedei motiv i in esame, il ricorrente – lungi dal denunciare l’erronea ricognizione, da parte del provvedimento impugnato, della fattispecie astratta recata da lle norme di legge richiamate – si sia limitatoad allegare un’erronea ricognizione, da parte del giudice a quo , dellafattispecie concreta a mezzo delle risultanze di causa: operazione che non attiene all’esatta interpretazione della norma di legge, inerendo bensì alla tipica valutazione del giudice di merito, la cui censura è possibile, in sede di legittimità, unicamente sotto l'aspetto del vizio di motivazione, neppure coinvolgendo, la prospettazione critica del ricorrente, l’eventuale falsa applicazione delle norme richiamatesotto il profilo dell’erronea sussunzione giuridica di un fatto in sé incontroverso, insistendo propriamente lo stesso nella prospettazionedi una diversa ricostruzione dei fatti di causa, rispetto aquanto operato dal giudice a quo ; nel caso di specie, al di là del formale richiamo, contenuto nell’epigrafedei motiv i d’impugnazione in esame, al vizio di violazione e falsa applicazione di legge, l’ ubi consistam delle censure sollevate dall’odierno ricorrente deve piuttosto individuarsi nella negata congruità dell’interpretazione fornita dalla corte territoriale del contenuto rappresentativo degli elementi di prova complessivamente acquisiti,dei fatti di causa o dei rapporti tra le parti ritenuti rilevanti , segnatamente in relazione al l’inapplicabilità della clausola n. 17 del contrattodi locazione in esame per contrasto con gli artt. 1229 e 1579 c.c.;Adunanzadel 24 aprile 2024 – R.G. n. 28935/2021 - Cons. Rel. [OSCURATO:PERSONA]Utri sitratta, come appare manifesto, di un’argomentazione critica con evidenza diretta a censurare una (tipica) erronea ricognizione della fattispecieconcreta, di necessità mediata dalla contestata valutazione delle risultanze probatorie di causa; e pertanto di una tipica censura diretta a denunciare il vizio di motivazione in cui sarebbe incorso il provvedimentoimpugnato; ciòposto, i motiv i d’impugnazione così formulat i dev ono ritenersi inammissibili, non essendo consentito alla parte censurare come violazione di norma di diritto, e non come vizio di motivazione, un errore in cui si assume che sia incorso il giudice di merito nella ricostruzionedi un fatto giuridicamente rilevante sul quale la sentenza doveva pronunciarsi, non potendo ritenersi neppure soddisfatti i requisitiminimi previsti dall’art. 360 n. 5 c.p.c. ai fini del controllo della legittimità della motivazione nella prospettiva dell’omesso esame di fattidecisivi controversi tra le parti ; del tutto priva di fondamento, per altro verso, deve ritenersi l’evocazionedella violazione dell’art. 112 c.p.c. per omess a pronuncia sulle istanze avanzate dall’odierno ricorrente , avendo la corte territorialeespressamente dedotto l’infondatezza di tutte le pretese del conduttorein forza dell’applicazione della più volte dedotta clausola n. 17del contratto di locazione ; devono ritenersi , infine, inammissibili le ce n sure avanzate dal ricorrente con riguardo al difetto di prova dei danni dallo stesso asseritamente subiti , attesa, da un lato, l’irrilevanza della questione (una volta esclusa in via di principio la risarcibilità dei danni ai sensi dellaclausola n. 17 del contratto ) e, dall’altro, l’inammissibilità di una censuravolta a prospettare, in sede di legittimità, una rilettura dei fatti dicausa e delle prove in un senso diverso da quello fatto proprio dal giudicedi merito ;Adunanzadel 24 aprile 2024 – R.G. n. 28935/2021 - Cons. Rel. [OSCURATO:PERSONA]Utri conl’ottavo motivo, il ricorrente censura la sentenza impugnata per omesso esame di fatti decisivi controversi e per assenza totale di motivazione (in relazione all’art. 360 n. 5 c.p.c.), per avere la corte territoriale illegittimamente respinto il motivo di appello incidentale sollevato dal conduttore con riguardo alla nullità del contratto di locazioneai sensi degli artt. 1346 e 1418 c.c. attesa l’impossibilità e l’illiceità dell’oggetto del contratto (in considerazione del pericolo per la salute e l’integrità delle persone connesso all’uso dell’immobile locato), dovendo, da un lato, escludersi la novità di tale eccezione (erroneamente rilevata dal giudice d’appello) e dovendo, dall’altro, rilevarsila preesistenza dei gravi vizi dell’immobile locato rispetto alla conclusione del contratto di locazione; circostanza, quest’ultima, totalmente trascurata dal giudice d’appello nella motivazione del provvedimentoimpugnato; ilmotivo è inammissibile ; osservail Collegio come la corte territoriale abbia argomentato in modo esplicito le ragioni volte ad escludere l’impossibilità o l’illiceità dell’oggetto del contratto di locazione in esame , avendo rilevato, in fatto,la piena idoneità dell’immobile alla realizzazione degli scopi che i contraenti si erano proposti di raggiungere attraverso la conclusione del contratto (salva la degenerazione del bene locato nel corso del rapporto)(cfr. pag. 10 della sentenza impugnata), con la conseguenza che,attraverso la censura in esame, il ricorrente, lungi dal prospettare l’erronearicognizione, da parte del giudice di merito, della fattispecie astrattarecata dalle norme di legge richiamate, risulta essersi limitato a prospettare una differente ricognizione della fattispecie concreta mediata da una (asseritamente) erronea lettura dei fatti di causa e delleprove, sulla base di un’impostazione critica non consentita in sede dilegittimità;Adunanzadel 24 aprile 2024 – R.G. n. 28935/2021 - Cons. Rel. [OSCURATO:PERSONA]Utri sottoun diverso profilo, il giudice d’appello non ha af fatto omesso diconsiderare la circostanza della preesistenza dei vizi dell’immobile locato alla stipulazione del contratto di locazione, avendo piuttosto affermato il contrario, e cioè che tali vizi dell’immobile non fossero affattopreesistenti alla stipulazione del contratto ma sopravvenuti nel corso del rapporto; da qui la conclusione secondo cui la presente censura, lungi dal prospettare il ricorso di un’omissione rilevante ai sensi dell’art. 360 n. 5 c.p.c., in altro non consista se non nella prospettazione di una rilettura nel merito dei fatti di causa e delle prove, ancora una volta sulla base di una impostazione critica non consentitain sede di legittimità ; sulla base di tali premesse, rilevata la complessiva infondatezza dellecensure esaminate, dev’essere pronunciato il rigetto del ricorso; le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo; si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento,da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello, ove dovuto, per il ricorso, a norma delcomma 1 - quater , dell’art. 13 del d.p.r. n. 115/2002; P.Q.M. rigettail ricorso e condanna il ricorrente al rimborso, in favore della controricorrente, delle spese del presente giudizio, liquid