Cassazione n. 13392/2026

[OSCURATO:PERSONA] s.n.c., in persona del legale rappresentante protempore [OSCURATO:PERSONA], rappresentata e difesa dall’avv. [OSCURATO:PERSONA]Occhionero-controricorrente -Numero registro generale 2889/2024Numero sezionale 1164/2026Numero di raccolta generale 13392/2026Data pubblicazione 09/05/2026avverso la sentenza della Corte d’Appello di Campobasso n.211/2023, depositata il 20 giugno 2023;udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 6maggio 2026 dal consigliere [OSCURATO:PERSONA].1. [OSCURATO:PERSONA] s.n.c. convenne innanzi al Tribunale diCampobasso [OSCURATO:PERSONA], deducendone l’inadempimento alcontratto preliminare di compravendita di alcuni terreni agricoli siti aCampochiaro e chiedendone, pertanto, la condanna al pagamento deldoppio della caparra confirmatoria versatale.A sostegno della domanda, l’attrice rilevò che dopo la conclusionedel preliminare era emerso che i beni erano gravati da alcunetrascrizioni pregiudizievoli, nonostante la promittente venditrice neavesse garantito l’assenza; nel preliminare, infatti, costei si eradichiarata unica proprietaria dei terreni per averli ricevuti indonazione dal marito il quale, a sua volta, all’atto di donazione avevaallegato una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietàaffermandosene proprietario «in forza di antico possesso».La convenuta si costituì in giudizio chiedendo il rigetto delladomanda e spiegando riconvenzionale per la risoluzione delpreliminare in conseguenza dell’inadempimento della promissariaacquirente, consistito nel rifiuto di stipulare il definitivo, con suodiritto a trattenere la caparra.Il Tribunale accolse la domanda dell’attrice.La Corte d’appello di Campobasso, con la sentenza indicata inepigrafe, respinse il gravame di [OSCURATO:PERSONA].Per quanto in questa sede ancora di interesse, i giudici distrettualiaffermarono:Numero registro generale 2889/2024Numero sezionale 1164/2026Numero di raccolta generale 13392/2026Data pubblicazione 09/05/2026- che la promittente venditrice era inadempiente per essersidichiarata «unica proprietaria» dei terreni e averne garantita «lalibertà da diritti di terzi ed oneri pregiudizievoli», quando, invece, eraemersa l’esistenza di trascrizioni;- che, del resto, per poter validamente trasferire il diritto diproprietà sui terreni, in quanto usucapiti dal marito donante, costeiavrebbe dovuto dar prova dell’intervenuta declaratoria di usucapione«nei modi di legge», e non con la dichiarazione sostitutiva allegataall’atto di donazione; l’usucapione, infatti, non operaautomaticamente per effetto del decorso del tempo, ma rendenecessario l’accertamento di un possesso pieno ed esclusivocorrispondente al diritto di proprietà;- che tali circostanze rendevano concreto il rischio di evizione deiterreni, essendovi la possibilità che i beni promessi in venditapotessero essere rivendicati da terzi, ciò che legittimava il rifiuto dellapromissaria acquirente a concludere il definitivo e «ad esercitare ilrecesso dal preliminare di compravendita, e tanto in presenza ditrascrizioni pregiudizievoli preesistenti alla stipula del preliminare dicompravendita».2. [OSCURATO:PERSONA] ha impugnato la sentenza d’appello conricorso per cassazione affidato a un unico motivo, illustrato dasuccessiva memoria.[OSCURATO:PERSONA] s.n.c. ha depositato controricorso, anch’essoillustrato da memoria.All’esito della camera di consiglio del 6/5/2026 la Corte hariservato il deposito dell’ordinanza.RAGIONI DELLA DECISIONE1. L’unico, articolato motivo di ricorso è rubricato «violazione degliart. 1158, 1159 e 1351 cod. civ. in riferimento all’art. 360, commi 3Numero registro generale 2889/2024Numero sezionale 1164/2026Numero di raccolta generale 13392/2026Data pubblicazione 09/05/2026e 5 c.p.c. – falsa applicazione di norme di diritto – omesso esame diun fatto decisivo del giudizio».Ad avviso della ricorrente, la corte territoriale avrebbe errato nelnon ritenere applicabile alla fattispecie il principio, affermato daquesta Corte con la sentenza n. 2485/2007 (successivamenteconfermato da altre statuizioni), in base al quale «non è nullo ilcontratto di compravendita con cui viene trasferito il diritto diproprietà di un immobile sul quale il venditore abbia esercitato ilpossesso per un tempo sufficiente al compimento dell'usucapione,ancorché l’acquisto della proprietà da parte sua non sia statogiudizialmente accertato in contraddittorio con il precedenteproprietario». In applicazione di tale principio, infatti, i giudicid’appello avrebbero dovuto ritenere valido il preliminare per effettodel possesso ultraventennale, da parte del suo dante causa, deiterreni promessi in vendita, come documentata dalla dichiarazionesostitutiva di atto di notorietà.La sentenza impugnata sarebbe errata, pertanto, nella parte incui ha ritenuto necessario, ai fini della validità del contratto traslativo,l’accertamento in giudizio dell’acquisto dei terreni per usucapione daparte del dante causa della promittente venditrice. In ogni caso, laCorte d’appello avrebbe errato nel non ravvisare l’inadempimentodella controparte, alla quale era invece imputabile il mancatoperfezionamento del definitivo; in questo senso, peraltro, la ricorrentelamenta l’omesso esame dei documenti dai quali emergeva che [OSCURATO:SOCIETA]. non aveva richiesto né ottenuto, entro il terminepattuito, le necessarie autorizzazioni amministrative per larealizzazione sui terreni di un impianto di distribuzione di carburanti,condizione espressamente prevista nel preliminare per la stipula deldefinitivo.Numero registro generale 2889/2024Numero sezionale 1164/2026Numero di raccolta generale 13392/2026Data pubblicazione 09/05/20262. La censura è inammissibile in tutti i profili attraverso i quali siarticola.Nella parte in cui denunzia l’omesso esame di fatti controversi edecisivi per il giudizio, la doglianza è preclusa dalla previsione di cuiall’art. 360, comma quarto, c.p.c., poiché la pronuncia di appello haconfermato la decisione di primo grado per le stesse ragioni, inerentiai medesimi fatti, poste a base della decisione impugnata; né, sulpunto, la ricorrente ha indicato le possibili, specifiche e diverse ragionidi fatto poste a fondamento delle due decisioni (Cass. 28/2/2023 n.5947, per tutte, essendo il principio valevole anche sulla basedell’attuale formulazione delle disposizioni).Nella sua restante parte, il motivo non coglie la ratio decidendi.La ricorrente, in particolare, trascura completamente diconfrontarsi con la sentenza impugnata nella parte in cui ha ritenutosussistente un suo inadempimento, idoneo a legittimare il recessodella controparte, per effetto dell’esistenza sui fondi di trascrizionipregiudizievoli, la cui assenza essa aveva invece garantito.La Corte, in tal senso, ancorché senza menzionarloespressamente, ha dato applicazione all’art. 1489 c.c., a mente delquale i pesi gravanti sul fondo venduto, se non dichiarati in contratto,non costituiscono causa di risoluzione, o di riduzione del prezzo, afavore del compratore, soltanto nel caso in cui siano “apparenti” ocomunque conosciuti dal compratore; circostanza, detta ultima, chedev’essere radicalmente esclusa nel caso di specie, caratterizzatoinvece dalla contraria garanzia assunta dalla ricorrente.A fronte di tale decisiva considerazione, il principio richiamatodalla ricorrente, che questa Corte ha in effetti ripetutamenteaffermato, non è pertinente; esso, infatti, attiene al contratto(definitivo) di trasferimento di un immobile sul quale il venditoreNumero registro generale 2889/2024Numero sezionale 1164/2026Numero di raccolta generale 13392/2026Data pubblicazione 09/05/2026abbia esercitato il possesso per un tempo sufficiente al compimentodell’usucapione, del quale è stata esclusa la nullità per il solo fattoche esso si sia perfezionato prima della sentenza dichiarativadell’usucapione stessa, che non ha natura costitutiva del relativodiritto (in questo senso, fra le altre, Cass. 29/3/2018, n. 7853).In questa sede, come si è detto, la Corte di appello ha inveceaccertato un inadempimento della promittente venditrice,partitamente indicandolo – quale presupposto per l’esercizio da partedella promissaria acquirente del recesso ex art. 1385 c.c., e quindicon una chiara valutazione positiva circa la sussistenza dei requisitidi gravità e proporzionalità previsti per l’accesso a tale rimedio dagliartt. 1453 e 1455 c.c. – nella «presenza di trascrizioni pregiudizievolipreesistenti alla stipula del preliminare di compravendita» (sentenzaimpugnata, pag. 4).3. Conseguentemente, il ricorso dev’essere respinto.Le spese seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo.In forza di quanto disposto dall’art. 13, comma 1-quater, deld.P.R. n. 115 del 2002, va dato atto della sussistenza dei presuppostiprocessuali per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulterioreimporto a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per ilricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto. P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso;condanna la ricorrente a rifondere alla controricorrente le spese delgiudizio di legittimità, che liquida in € 3.000,00 per compensi ed €200,00 per esborsi, oltre al rimborso forfetario al 15% e agli oneriaccessori.Numero registro generale 2889/2024Numero sezionale 1164/2026Numero di raccolta generale 13392/2026Data pubblicazione 09/05/2026Dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per ilversamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolodi contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, ove dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda sezionecivile della Suprema Corte di cassazione, il 6 maggio 2026.La PresidenteLinalisa Cavallino