Cassazione n. 18131/2026

anni Carnevali;-ricorrenti-contro[OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA][OSCURATO:PERSONA];-controricorrente-avverso la sentenza della Corte d'appello di Bologna n. 3274/2020,depositata il 22/12/2020.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 12/05/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 11491/2021Numero sezionale 1231/2026Numero di raccolta generale 18131/2026Data pubblicazione 05/06/2026PREMESSO CHE1. [OSCURATO:PERSONA] ha convenuto in giudizio le condomine Ivanasuolo condominiale sottostante il piano seminterrato in cui si trova unlocale di loro proprietà, in violazione dell’art. 1102 c.c. in relazione agliartt. 1117, 1120, 1122 e 2043 c.c. [OSCURATO:PERSONA] ha dedotto che: CorradoColoriti e [OSCURATO:PERSONA] avevano acquistato il locale in base a undecreto di trasferimento del Tribunale di Parma nel 1987; nel 1988 Coloritiaveva presentato al Comune di Parma domanda di concessione insanatoria che, archiviata per inidoneità dell’altezza del locale una primavolta, è stata poi accolta nel 1993; Coloriti aveva dunque eseguito i lavoridi escavazione del pavimento del locale per abbassarne la quota e portarecosì l’altezza a metri 2,45. L’attore chiedeva quindi di condannare leconvenute a ripristinare la quota del pavimento del locale e a risarcire ildanno subito. Con la sentenza n. 295/2012 il Tribunale di Parma haaccolto la domanda di ripristino e ha condannato [OSCURATO:PERSONA] e lafiglia [OSCURATO:PERSONA], divenuta comproprietaria dell’immobile con la madrein seguito al decesso del padre [OSCURATO:PERSONA], a ripristinare il pavimentodel locale.2. La sentenza è stata impugnata da [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA].Con la sentenza n. 3274/2020 la Corte d’appello di Bologna ha respinto ilgravame.3. Avverso la sentenza ricorrono per cassazione [OSCURATO:PERSONA] e IvanaResiste con controricorso il [OSCURATO:PERSONA].Memoria è stata depositata dalle ricorrenti e dal controricorrente.[OSCURATO:PERSONA]. Il ricorso è articolato in tre motivi, che contestano la sentenzaimpugnata sotto due profili: il bene oggetto dell’attività di scavo non è unbene comune (secondo e terzo motivo) e anche a considerarlo beneNumero registro generale 11491/2021Numero sezionale 1231/2026Numero di raccolta generale 18131/2026Data pubblicazione 05/06/2026comune non vi è stata appropriazione, ma un consentito uso più intenso(primo motivo).1) Per ragioni di priorità logica, vanno innanzitutto esaminati il secondo eil terzo motivo:a) il secondo motivo lamenta, in relazione al n. 3 dell’art. 360 c.p.c.,violazione o falsa applicazione degli artt. 840, 1117, n. 1, e 2697 c.c., inquanto la Corte d’appello avrebbe erroneamente esonerato l’attoredall’onere di provare se l’area asportata fosse terreno condominiale osottofondo del pavimento privato; spettava al [OSCURATO:PERSONA] fornire la provadella presunta asportazione di terreno condominiale e la Corte d’appelloavrebbe quindi dovuto valutare e verificare se controparte avesse offertoelementi oggettivi in grado di rivelare l’attitudine funzionale del bene alservizio o godimento collettivo;b) il terzo motivo contesta, in relazione al n. 5 dell’art. 360 c.p.c., omessoesame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto didiscussione tra le parti, non avendo la Corte d’appello considerato laconsulenza tecnica d’ufficio, laddove questa ha affermato che l’opera diabbassamento non ha interagito con le fondazioni del fabbricato, masemmai rende meno sicura l’unità immobiliare delle convenute e ha poisostenuto di non poter affermare se l’abbassamento del pavimento abbiainteressato o meno l’area di sedime di proprietà comune; è dato certo,quindi, che le fondamenta non sono state toccate e che non si potevacapire se fosse stata asportata una parte di terreno condominiale o inveceeliminato uno strato privato del pavimento.I motivi non possono essere accolti. La Corte d’appello ha fattoapplicazione del principio, pacifico nella giurisprudenza di questa Corte(per recenti affermazioni del medesimo si veda Cass. n. 6154/2016),secondo cui oggetto di proprietà comune, agli effetti dell'art. 1117 c.c., ènon solo la superficie a livello del piano di campagna, bensì tutta quellaporzione del terreno su cui viene a poggiare l'intero fabbricato e dunqueNumero registro generale 11491/2021Numero sezionale 1231/2026Numero di raccolta generale 18131/2026Data pubblicazione 05/06/2026immediatamente pure la parte sottostante di esso. Il termine "suolo",adoperato dall'art. 1117 citato, assume infatti un significato diverso e piùampio di quello supposto dall'art. 840 c.c., dove esso indica soltanto lasuperficie esposta all'aria. L'art. 1117 c.c., letto sistematicamente conl'art. 840 dello stesso codice, implica che il sottosuolo, costituito dallazona esistente in profondità al di sotto dell'area superficiaria che è allabase dell'edificio (seppure non menzionato espressamente dall'elencazioneesemplificativa fatta dalla prima di tali disposizioni), va considerato diproprietà condominiale in mancanza di un titolo, che ne attribuisca laproprietà esclusiva ad uno dei condomini. Pertanto, nessun condominopuò, senza il consenso degli altri partecipanti alla comunione, procedereall'escavazione in profondità del sottosuolo per ricavarne nuovi locali o peringrandire quelli preesistenti, in quanto, attraendo la cosa comunenell'orbita della sua disponibilità esclusiva, verrebbe a ledere il diritto diproprietà degli altri partecipanti su una parte comune dell'edificio,privandoli dell'uso e del godimento ad essa pertinenti (per tutte Cass., n.15383/2011). La condotta del condomino che, senza il consenso degli altripartecipanti, proceda a scavi in profondità del sottosuolo, acquisendone laproprietà, finirebbe, in pratica, con l'attrarre la cosa comune nell'ambitodella disponibilità esclusiva di quello.Ad avviso delle ricorrenti la Corte d’appello avrebbe qualificato comecomune l’area asportata in mancanza della relativa prova da parte delCondominio attore e, anzi, non avrebbe considerato che dalle conclusionidella consulenza tecnica d’ufficio di primo grado emerge che l’areaasportata non ha interagito con le fondazioni e non è stato possibilestabilire se sia stato asportato terreno condominiale o invece uno stratodel pavimento dell’immobile di proprietà esclusiva. Le ricorrenti inmemoria sostengono che rilievo dirimente, rispetto al caso in esame,avrebbe la recente pronuncia di questa Corte n. 8252/2025. In realtà,nella pronuncia richiamata questa Corte ha osservato come, al fine diNumero registro generale 11491/2021Numero sezionale 1231/2026Numero di raccolta generale 18131/2026Data pubblicazione 05/06/2026stabilire se un vespaio, sottostante al pavimento del piano terra,costituisca un bene comune, agli effetti dell’art. 1117 c.c., avendo lafunzione di isolare e proteggere l’intero fabbricato dall'umidità, oppure dialuogo ad un manufatto posto al servizio esclusivo della unità immobiliarepoggiante sul suolo comune, non ci si può basare sulla interpretazionedelle fattispecie astratte e generiche, esigendosi, piuttosto, unavalutazione dello stato effettivo dei luoghi e dei rapporti intercorrenti fra lecomponenti condominiali.Tale concreta valutazione strutturale e funzionale è stata svolta dallaCorte d’appello mediante apprezzamento di fatto, non sovvertibile inquesta sede. La Corte d’appello – diversamente da quanto sostengono lericorrenti – ha considerato la consulenza tecnica d’ufficio e le sueconclusioni (v. le pagg. 4 e 5 della sentenza impugnata): ha osservatocome dalle indagini svolte dalla consulente sia risultato l’abbassamentodella quota interna del locale realizzato mediante lo scavo e l’asportazionedi materiale per un’altezza di 24 centimetri e una superficie di metriquadri 263, portando il pavimento a circa 20 centimetri dai ferri dellaparte superiore della fondazione in cemento armato dell’edificio, e come laconsulente abbia unicamente rimesso al giudice la valutazione del terminegiuridico “sedime” (v. la pag. 14 della relazione tecnica).2) Il primo motivo denuncia, in relazione al n. 3 dell’art. 360 c.p.c.,violazione o falsa applicazione degli artt. 1102 e 2697 c.c.: un modestouso che non arrechi pregiudizio al bene comune e che non pregiudichi inconcreto il pari utilizzo da parte degli altri condomini è consentito; la Cortedi cassazione sostiene che non è automaticamente configurabile un usoillegittimo della parte comune costituita dall’area di terreno su cui insiste ilfabbricato e posano le fondamenta dell’immobile in ipotesi diabbassamento del pavimento e del piano di calpestio eseguito da unsingolo condomino, dovendosi accertare o l’avvenuta alterazione delladestinazione del bene o l’idoneità dell’intervento a pregiudicare l’interesseNumero registro generale 11491/2021Numero sezionale 1231/2026Numero di raccolta generale 18131/2026Data pubblicazione 05/06/2026degli altri condomini al pari uso della cosa comune; secondo la Corted’appello, invece, non è possibile neppure una minima opera dilivellamento del pavimento del piano terra, senza minimamente porsi ilproblema se tale escavazione potesse in concreto escludere il pariteticouso da parte degli altri condomini.Il motivo è infondato. Come ha sottolineato questa Corte, laddove, comenel caso in esame, vi sia stato uno scavo che ha comportatol’abbassamento del livello del pavimento con appropriazione di unaporzione del sottosuolo, si ha una modifica del bene condominiale inrapporto alla sua estensione e alla destinazione della modifica che non sipuò spiegare quale modalità di uso più intenso della cosa comune da partedel condomino in prospettiva di migliore godimento dell’unità immobiliaredi proprietà esclusiva (cfr. Cass. n. 29925/2019). È vero, come ricordanole ricorrenti, che questa Corte ha sostenuto (Cass. n. 19915/2014) chel’abbassamento del pavimento e del piano di calpestio non èautomaticamente sussumibile nella fattispecie dell'uso illegittimo dellacosa comune, in quanto occorre l'accertamento dell'avvenuta alterazionedella destinazione della cosa ovvero l'accertamento della idoneitàdell'intervento realizzato dai ricorrenti a pregiudicare l'interesse degli altricondomini al pari uso della cosa comune. Nel caso in esame taleaccertamento è stato posto in essere dalla Corte d’appello, che haappunto accertato la modifica del bene condominiale, consideratal’estensione e la destinazione della modifica (v. supra sub 1).II. Il ricorso va pertanto rigettato.Le spese, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza.Ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater del d.P.R. n. 115/ 2002, si dà attodella sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da partedelle ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, paria quello previsto per il ricorso a norma del comma 1-bis dello stesso art.13, se dovuto.Numero registro generale 11491/2021Numero sezionale 1231/2026Numero di raccolta generale 18131/2026Data pubblicazione 05/06/2026 P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso e condanna le ricorrenti in solido al pagamentodelle spese del giudizio in favore del controricorrente che liquida in euro5.200, di cui euro 200 per esborsi, oltre spese generali (15%) e accessoridi legge.Sussistono, ex art. 13, comma 1-quater del d.P.R. n. 115/2002, ipresupposti processuali per il versamento, da parte delle ricorrenti, di unulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto peril ricorso a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della sezione seconda civile,in data 12 maggio 2026.Il PresidenteAntonio Scarpa