Cassazione n. 18664/2026

presentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] all’avvocato [OSCURATO:PERSONA][OSCURATO:PERSONA], corrente in Vallecrosia, via [OSCURATO:PERSONA] 146, inpersona dell’amministratore pro tempore, e [OSCURATO:PERSONA],rappresentati e difesi dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA][OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], AriaudoGiovanna, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], LaRena Livia, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], LabricciosaEva, [OSCURATO:PERSONA] la sentenza della Corte d'Appello di Genova n. 773/2022depositata il 28/06/2022.Numero registro generale 23713/2022Numero sezionale 1386/2026Numero di raccolta generale 18664/2026Data pubblicazione 09/06/2026Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 21/05/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].La presente causa riguarda la proprietà di un sottotetto dell’edificiodel Condominio “[OSCURATO:PERSONA]”, in Vallecrosia (IM), di proprietà esclusivasecondo la società ricorrente “[OSCURATO:PERSONA]” S.r.l., costruttrice dell’interoedificio, e invece di proprietà condominiale secondo i giudici di meritodi primo e di secondo grado.Sia il Tribunale di Imperia, sia la Corte d’appello di Genova hannonegato che le previsioni del regolamento di condominio e degli atti divendita importassero il riconoscimento della proprietà esclusiva delsottotetto in capo alla [OSCURATO:PERSONA] S.r.l., la quale ne aveva rivendicato laproprietà in considerazione del diritto di sopraelevazione riconosciutoa suo favore negli atti di compravendita delle singole unità compresenell’edificio.La causa è stata promossa dalla società [OSCURATO:PERSONA] dopo che questaaveva frazionato il sottotetto in due porzioni, che poi aveva vendutocon distinti atti di vendita, uno dei quali era stato impugnato dal subacquirente, il quale, in separato giudizio, aveva negato la proprietàdella originaria venditrice: quest’ultima ha quindi avviato il presentegiudizio, nei confronti del Condominio e dei condomini, perl’accertamento della proprietà esclusiva del sottotetto.La Corte d’appello, confermando la sentenza di primo grado, haaffermato che il riconoscimento del diritto di sopraelevazione,riconoscimento in favore della venditrice negli atti di vendita dellesingole unità comprese nell’edificio, non importava una riserva diproprietà esclusiva, ma aveva dato luogo a un diritto di superficie,soggetto a prescrizione e effettivamente prescrittosi. In particolare, laNumero registro generale 23713/2022Numero sezionale 1386/2026Numero di raccolta generale 18664/2026Data pubblicazione 09/06/2026Corte d’appello ha affermato che il carattere condominiale delsottotetto era inoltre coerente con la sua funzione, ospitando essoservizi comuni, che implicavano la possibilità del libero accessodell’amministratore. È stata così disattesa la tesi sostenuta nelgiudizio dalla società venditrice, secondo cui il possesso delle chiavid’accesso al sottotetto era stato mantenuto dalla stessa società, a cuil’amministrazione doveva chiedere l’autorizzazione e la consegnadella chiave per accedere. Secondo i giudici d’appello la possibilità dellibero accesso, da parte dell’amministratore, sarebbe venuta menosolo nel 2002, quando la società venditrice, in vista del frazionamentoe della vendita del sottotetto, aveva cambiato la serratura.Per la cassazione della decisione la [OSCURATO:PERSONA] S.r.l. ha propostoricorso sulla base di quattro motivi.Il “[OSCURATO:PERSONA]” e il condomino [OSCURATO:PERSONA] hanno resistitocon controricorso.Gli altri destinatari della notificazione del ricorso restano intimati.Le parti hanno depositato memorie.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Il primo motivo denunzia violazione delle normesull’interpretazione del contratto: artt. 1362, 1363, 1366, 1367 e1371 c.c.; denunzia inoltre la violazione degli artt. 1372, 1117 e 1127c.c.Si rimprovera alla Corte d’appello di avere considerato le clausole delregolamento condominiale in modo atomistico, dando decisivaimportanza al solo elemento letterale desumibile dall’art. 4, in quantoil medesimo non annovera il sottotetto fra i beni di cui la societàvenditrice si era riservata la proprietà. In questo modo la Corte dimerito sarebbe incorsa nella violazione della normaNumero registro generale 23713/2022Numero sezionale 1386/2026Numero di raccolta generale 18664/2026Data pubblicazione 09/06/2026sull’interpretazione sistematica, perché non avrebbe tenuto contodelle previsioni degli atti di vendita, in forza delle quali la societàvenditrice si era riservata il diritto di sopra elevazione, “senzaindennità”; avrebbe inoltre trascurato l’art. 4 del regolamento, ilquale, nonostante il sottotetto sia compreso dal precedente art. 3 fragli elementi costitutivi del condominio, non lo menziona fra le particomuni dell’edificio; e non lo menziona proprio perché era rimasto diproprietà esclusiva della società costruttrice, come risultavaconfermato anche dal fatto che, negli atti di compravendita, lacostituzione del diritto di sopraelevazione era stata compensata dallariduzione del prezzo di vendita degli appartamenti. Secondo laricorrente, la definitività del vantaggio conseguito dagli acquirenticomportava la definitività dell’acquisizione del diritto da parte dellavenditrice, da esercitarsi senza scadenza. La diversa interpretazionefatta propria dalla sentenza impugnata costituiva nello stesso tempoviolazione anche dell’art. 1366 c.c. e dell’art. 1371 c.c., che impone diinterpretare il contratto nel senso che realizzi l’equocontemperamento degli interessi delle parti, quando è titolo oneroso.Il motivo è infondato.La giurisprudenza, già in epoca risalente, ha precisato che la facoltàdi sfruttare, elevando fabbriche, lo spazio aereo sovrastante lacopertura del caseggiato, in mancanza di diverse pattuizioni, nonspetta ai condomini dell'edificio, bensì al proprietario dell'ultimo pianoo al proprietario esclusivo dei lastrico solare.La facoltà di sopraelevare spetta quindi al titolare dell'ultimo piano (oporzione di esso) cioè dell'ultima (nel senso dell'altezza) porzioneimmobiliare che abbia autonomia strutturale e di destinazione.Numero registro generale 23713/2022Numero sezionale 1386/2026Numero di raccolta generale 18664/2026Data pubblicazione 09/06/2026In particolare, deve sostenersi che il proprietario dell'ultimo piano diun edificio in condominio può elevare nuovi piani o fabbriche solo nelcaso in cui sopra il suo appartamento sussistano manufatti diproprietà comune (come il tetto o il sottotetto non praticabile), chepossono essere spostati al termine della sopraelevazione. Ma, qualorala soffitta (o il sottotetto) di un edificio in condominio sia di proprietàesclusiva di uno solo dei condomini, essa deve essere considerata, aifini della sopraelevazione, come ultimo piano, onde, ai sensi dell'art.1127 c.c., il diritto di sopraelevare l'edificio spetta solo al proprietariodi essa (Cass. n. 5608/1978).La ratio della norma è evidente: la costruzione realizzata insopraelevazione non può che spettare al soggetto titolare del benepiù logisticamente prossimo alla futura sopraelevazione. Come ènoto, l'ordinamento non esclude la possibilità di deroghe pattizie alprincipio dell'accessione, consentendo che la proprietà dellecostruzioni, o delle opere comunque stabilmente unite al terreno, siacquisisca da persona diversa dal dominus soli in virtù di titolo, vale adire in virtù di un atto negoziale con il quale quest'ultimo rinunciall'acquisto che si verificherebbe altrimenti in suo favore sulla basedei principi dell'accessione, od anche, qualora tale acquisto si sia giàverificato, in virtù di un atto con il quale egli, scindendo in entitàdistinte le due componenti del complesso immobiliare, suolo ecostruzione ad esso incorporata, trattenga per sé la proprietà dell'unoe trasferisca a terzi quella dell'altra.È, quindi, possibile che con apposito accordo venga escluso dalpatrimonio del titolare esclusivo del lastrico solare, o dell'ultimopiano, la facoltà di sopraelevare.Numero registro generale 23713/2022Numero sezionale 1386/2026Numero di raccolta generale 18664/2026Data pubblicazione 09/06/2026In mancanza di tale espressa pattuizione, la vendita della porzioneimmobiliare comportante la facoltà di sopraelevare (lastrico solare oultimo piano) determinerà, automaticamente, anche il trasferimentodel diritto di sopraelevare.In altre parole, la vendita dell'ultimo piano importa la cessione deldiritto di sopraelevare, senza che occorra che tale conseguenza siaspecificata in una clausola del contratto e bastando, invece, che larelativa facoltà non formi oggetto di una esplicita riserva da parte delvenditore.Così è possibile che, all'atto della costituzione del condominio, l'unicoproprietario proceda alla vendita del diritto di proprietà sulla porzioneimmobiliare (lastrico solare o ultimo piano) il quale comprende ildiritto di sopraelevare, riservando per sé la facoltà di sopralzo (Cass.n. 1633/1971; n. 18822/2012).La Corte d’appello ha riconosciuto che, negli atti di vendita, fu inseritala riserva di sopraelevazione in capo alla costruttrice. Tale riserva,diversamente da quanto si sostiene da parte della ricorrente con ilmotivo in esame, non presuppone affatto il mantenimento del dirittodi proprietà sull’ultimo piano dell’edificio, e cioè sul piano sottotetto.La riserva di un tale diritto, in favore dell’unico proprietariocostruttore all’atto della costituzione del condominio, è perfettamentecompatibile sia con la proprietà altrui del sottotetto, sia con la naturacondominiale del medesimo.«l'interpretazione del contratto, traducendosi in una operazione diaccertamento della volontà dei contraenti, si risolve in una indagine diper violazione delle regole ermeneutiche, ai sensi dell'art. 360,Numero registro generale 23713/2022Numero sezionale 1386/2026Numero di raccolta generale 18664/2026Data pubblicazione 09/06/2026comma 1, n. 3, c.p.c., per inadeguatezza della motivazione, ex art.360, comma 1, n. 5, c.p.c., nella formulazione antecedente allanovella di cui al d.l. n. 83 del 2012, oppure - nel vigore del novellatotesto di detta norma - nella ipotesi di omesso esame di un fattodecisivo e oggetto di discussione tra le parti» (Cass. n. 14355/2016).Con particolare riferimento al vizio di violazione delle regoleermeneutiche di cui agli artt.1362 e ss. c.c. è consolidato nellagiurisprudenza di questa Corte l'orientamento secondo cui «persottrarsi al sindacato di legittimità, non è necessario che quella datadal giudice sia l'unica interpretazione possibile, o la migliore inastratto, sicché, quando di una clausola siano possibili, e plausibili,due o più interpretazioni, non è consentito alla parte, che avevaproposto l'interpretazione disattesa dal giudice, dolersi in sede dilegittimità del fatto che ne sia stata privilegiata un'altra» (cfr. tra lemolte: Cass. n.16987/2018; n.28319/2017; n.24539/2009;n.4178/2007). Quindi, in tema di interpretazione del contratto, ilsindacato di legittimità «non può investire il risultato interpretativo insé», ma solo la verifica del rispetto dei canoni legali di ermeneutica(oltre all'omesso esame di fatti discussi e decisivi), «con conseguenteinammissibilità di ogni critica alla ricostruzione della volontà negozialeoperata dal giudice di merito che si traduca in una diversa valutazionedegli stessi elementi di fatto da questi esaminati» (Cass.n.2465/2015). Tali principi sono interamente applicabili anche intema di interpretazione dell’atto costitutivo del condominio e delregolamento condominiale. Anche rispetto a tali atti l’attivitàermeneutica costituisce apprezzamento di fatto, incensurabile in sededi legittimità se congruamente motivato (Cass. n. 20712/2017; n.27145/2007; n. 16022/2002; n. 3084/1976).Numero registro generale 23713/2022Numero sezionale 1386/2026Numero di raccolta generale 18664/2026Data pubblicazione 09/06/2026L’esito interpretativo, fatto proprio dalla Corte d’appello, non incorre,in linea di principio e sotto il profilo metodologico, in alcuna delleviolazioni ascritte con il motivo. Le clausole del regolamentocondominiale sono state considerate nel loro contenuto letterale;sono state considerate in rapporto fra loro e in relazione alleprevisioni degli atti negoziali, che non hanno, di per sé, il significatoche gli riconosce la ricorrente.Neanche vale a rendere l’esito interpretativo accolto dalla Corted’appello irragionevole o non plausibile il fatto che il diritto disopraelevazione fu riconosciuto, senza dover corrispondere alcunaindennità; e non vale a renderlo irragionevole neanche la riduzionedel prezzo, prevista negli atti di vendita a compensazione dellacostituzione del diritto di sopraelevazione. Invero, le considerazionicontinuano a svolgersi pur sempre sul piano del confronto fra diverseinterpretazioni tutte plausibili di un medesimo negozio. Un confrontodel genere è inammissibile in cassazione.Nemmeno valgono a incrinare la logica della decisione i rilievi sullasupposta mancata considerazione, da parte della Corte d’appello, delcomportamento successivo dei contraenti. L’obiezione, infatti,trascura che il criterio ermeneutico della valutazione delcomportamento complessivo delle parti, anche successivo alla stipuladel rogito, può essere utilizzato solo per chiarire l'interpretazione delcontenuto del contratto, per come desumibile dal testo, non perintegrare la portata e la rilevanza giuridica della dichiarazionenegoziale (Cass. n. 11828/2018)2. Il secondo motivo denunzia a) violazione e falsa applicazione degliartt. 115, 116 e 244 c.p.c. b) violazione degli artt. 24 e 111 Cost. edell’art. 6 CEDU; c) violazione degli artt. 843, 1129 e 1362 c.c.Numero registro generale 23713/2022Numero sezionale 1386/2026Numero di raccolta generale 18664/2026Data pubblicazione 09/06/2026La sentenza è censurata sotto una molteplicità di profili, tuttiriconducibili al fatto che la Corte d’appello avrebbe a priori ritenutonon univoco, nel senso della conservazione della proprietà delsottotetto in capo alla venditrice, il comportamento delle partisuccessivo al contratto, e tanto avrebbe fatto assumendo come vereuna pluralità di circostanze che l’appellante, attuale ricorrente, avevanegato, deducendo una molteplicità di capitoli di prova intesi nel loroinsieme a provare che il sottotetto era rimasto nell’esclusivadisponibilità della venditrice.In particolare, la Corte d’appello avrebbe dato per scontata lapossibilità dell’amministratore del condominio di accedere alsottotetto, senza chiedere autorizzazione alla società venditrice; cosìcome aveva dato per provato che l’amministratore avrebbe perdutotale possibilità solo nel 2002, a seguito dalla unilaterale iniziativadella [OSCURATO:PERSONA] di sostituire la serratura in vista della prossimatrasformazione del locale.La ricorrente evidenzia la gratuità di tali affermazioni, in presenza diuna molteplicità di istanze di istruzione con le quali essa avrebbevoluto provare il contrario.La sentenza è ancora oggetto di censura nella parte in cui fadiscendere il carattere comune del sottotetto dalla presenza in esso diimpianti comuni e dalla necessità di accedervi per esigenzecondominiali, senza considerare che tali esigenze avrebbero potutoessere realizzate anche tramite una servitù, da esercitarsi previaautorizzazione all’accesso da parte del titolare ogni qual volta se nefosse presentata la necessità.Il motivo è infondato.Numero registro generale 23713/2022Numero sezionale 1386/2026Numero di raccolta generale 18664/2026Data pubblicazione 09/06/2026La critica proposta dalla ricorrente si appunta, in modo analitico, sualcune delle considerazioni proposte dalla sentenza per suffragare lacondominialità del sottotetto. Ma una critica del genere, ad esempioquella fondata sulla possibilità teorica di soddisfare le esigenzecondominiali tramite una servitù, avrebbe avuto ragione di essere seil disconoscimento di tale possibilità avesse costituito la ragioneessenziale della decisione. La Corte d’appello, invece, con leconsiderazioni oggetto di censura, ha proposto una serie di riflessioniintese solo a confermare il carattere comune del sottotettoriconosciuto in base ai titoli in forza delle caratteristiche strutturali efunzionali del bene.In questa prospettiva la mancata ammissione delle prove orali nondisvela alcuna anomalia della decisione, essendo le circostanze,oggetto di prova, prive del carattere della decisività. Ad esempio, ilfatto che l’amministratore, diversamente da quanto ha ipotizzato laCorte di merito, dovesse chiedere il permesso per accedere alsottotetto non vale di per sé a travolgere l’esito interpretativo,fondato sui titoli, proposto dalla Corte di merito.3. Il terzo motivo denunzia, in relazione all’art. 360, comma 1, n.3, 4e 5, c.p.c. violazione e falsa applicazione di una molteplicità di normasostanziali e processuali.Il motivo riprende in parte censure e argomenti già anticipati con ilmotivo precedente, ma nella diversa prospettiva della domanda diriconoscimento dell’acquisto della proprietà del sottotetto perusucapione.In particolare, si rimprovera alla Corte d’appello di avere negato ilpossesso utile per l’usucapione da parte della società “[OSCURATO:PERSONA]” senzaammettere le prove orali richieste dall’appellante, tese a dimostrare:Numero registro generale 23713/2022Numero sezionale 1386/2026Numero di raccolta generale 18664/2026Data pubblicazione 09/06/2026a) l’esistenza di una porta di accesso al sottotetto, chiusa conserratura le cui chiavi erano nel possesso esclusivo della società; b)l’utilizzazione in via esclusiva del sottotetto da parte della società apartire dal 1977; c) la protrazione di tale utilizzo anche dopo lasostituzione della serratura nel 2002; d) la necessità perl’amministratore di acquisire l’autorizzazione e le chiavi per accedereal sottotetto; e) la non opposizione da parte del condominio e deicondomini agli atti di vendita del sottotetto e il coinvolgimento degliacquirenti nel funzionamento e nell’economia del condominio.Si deduce inoltre un ulteriore errore commosso dalla Corte di meritonella decisione di non ammettere le prove, in quanto giustificataimpropriamente, da un lato, con il rilievo che la dedotta esclusivitàdel possesso sarebbe un giudizio tecnico, precluso ai testi, dall’altro,con la “maggiore specificità” della prova contraria. L’una e l’altraaffermazione, secondo il ricorrente, riflettono un palese errorecommesso dalla Corte d’appello nella valutazione dei rispettivi capitolidi prova, diretta e contraria. Infine, si denunzia che la Corte d’appelloavrebbe ancora affermato, contrariamente al dato documentale, chele tabelle millesimali, predisposte dopo il frazionamento delsottotetto, non sarebbero state approvate dall’assemblea.Il motivo è fondato.La Corte d’appello ha negato l’ammissione della prova sulla base divalutazioni logiche di verosimiglianza, assumendo che i capitoli nonfossero idonei a provare il possesso esclusivo ventennale da partedella società. In questi termini l’affermazione non vale a giustificare ildiniego della prova, perché l’inverosimiglianza delle circostanzededotte ad oggetto di una prova testimoniale non ne giustificano ilrigetto, quando è astrattamente possibile che tali circostanze possanoNumero registro generale 23713/2022Numero sezionale 1386/2026Numero di raccolta generale 18664/2026Data pubblicazione 09/06/2026risultare vere (Cass. n. 14386/1999). Neanche vale a giustificare ildiniego il rilievo che i capitoli facessero riferimento al “possessoesclusivo”: invero, come l’esame dei capitoli lascia trasparire, in essisono descritti fatti e circostanze, laddove la valutazione della Corte dimerito sembra ipotizzare una formulazione tecnica dei capitoli, allastregua di una deduzione difensiva. Ancora meno può costituiregiustificazione idonea a giustificare il diniego di ammissione ilconfronto fra i capitoli di prova diretta e quelli di prova contraria.Anche in questo caso si utilizza come parametro una valutazione diverosimiglianza, che è estranea ai criteri in base ai quali il giudice dimerito deve uniformare la decisione di ammettere o non ammetterela prova orale.A ciò si deve aggiungere che il giudice di primo grado aveva negatol’ammissione della prova, facendo riferimento al difetto del c.d.animus escludendi, che è nozione generalmente usata in relazione airequisiti del possesso utile per l’usucapione di beni comuni da partedel comproprietario (Cass. n. 8120/2000; n. 17462/2009):assumendo così, per implicito, che la società attrice avesseconservato la qualità di condomina. La Corte d’appello non hariproposto analoga considerazione, il che rende la decisione ancorapiù censurabile, perché se l’ipotesi fattuale realizzatasi nel caso inesame non fosse quella ipotizzata dal primo giudice, il possessorivendicato dalla società sarebbe possesso non di bene comune, madi beni altrui. Il giudizio di rilevanza della prova avrebbe quindidovuto svolgersi secondo canoni diversi.4. Il quarto motivo denunzia omissione di pronunzia sull’eccezione didifetto di legittimazione dell’amministrazione del condominio ai finiNumero registro generale 23713/2022Numero sezionale 1386/2026Numero di raccolta generale 18664/2026Data pubblicazione 09/06/2026della domanda di rivendica della proprietà del sottotetto, essendolegittimati solo i condomini.Il motivo è inammissibile per difetto di specificità. Secondol’esposizione risultante dalla sentenza, il Condominio ha assunto nellalite una posizione difensiva, tesa a resistere alla rivendicazione dellaproprietà del sottotetto. Non risulta dalla decisione che abbiaproposto una domanda riconvenzionale di rivendica.Il ricorso è estremamente laconico sul punto, limitandosi a richiamarel’eccezione, senza trascriverla, proposta in appello e senza trascriverele conclusioni assunte dal condominio in primo grado, mentre leprecisazioni operate al riguardo con la memoria sono tardive (Cass.n. 8949/2023).In conclusione è accolto il terzo motivo, sono rigettati i primi duemotivi. La sentenza impugnata deve essere cassata in relazione almotivo accolto e la causa rinviata, per nuovo esame, alla Corted’appello di Genova in diversa composizione. Alla Corte di rinvio sidemanda anche di provvedere sulle spese del presente giudizio dilegittimità. P.Q.MLa Corte accoglie il terzo motivo di ricorso, rigetta i restanti motivi;cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia lacausa innanzi alla Corte d’appello di Genova, in diversa composizione,anche per la liquidazione delle spese di legittimità.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezionecivile della Corte suprema di cassazione, il 21 maggio 2026.Il PresidenteMauro Mocci