Fons Iuris
Torna alla ricerca
CassazionesentenzaSezione 2Decisione del 31 marzo 2026

Cassazione n. 07972/2026

Il testo disponibile è l'estratto OCR della fonte e può non coincidere con il provvedimento integrale. Apri il documento originale.

Testo disponibile della fonte

Testo disponibile della fonte

ORDINANZAsul ricorso n. 6939/2021 R.G. proposto da:[OSCURATO:PERSONA], rappresentata e difesa dall’avv. [OSCURATO:PERSONA][OSCURATO:SOCIETA], in persona del legale rappresentante protempore, rappresentata e difesa dall’avv. [OSCURATO:PERSONA] contro[OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dall’avv. [OSCURATO:PERSONA] e dall’avv.[OSCURATO:PERSONA] contro[OSCURATO:PERSONA]’ DELL’[OSCURATO:PERSONA] S.P.A.intimataavverso la sentenza n. 6565/2020 della Corte d’appello di Roma,depositata il 18-12-2020,udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del giorno11-3-2026 dal consigliere [OSCURATO:PERSONA],Numero registro generale 6939/2021Numero sezionale 602/2026Numero di raccolta generale 7972/2026Data pubblicazione 31/03/2026lette le conclusioni del Pubblico Ministero, nella persona del sostitutoprocuratore generale [OSCURATO:PERSONA], il quale ha chiesto che il ricorso siaaccolto, con rinvio alla Corte d’appello di Roma in diversacomposizione.[OSCURATO:PERSONA] ha convenuto avanti il Tribunale di Roma lavenditrice [OSCURATO:PERSONA][OSCURATO:PERSONA] s.p.a., la banca mutuanteIntesa [OSCURATO:PERSONA] s.p.a. e il notaio rogante [OSCURATO:PERSONA], chiedendo chevenisse dichiarata la nullità o la risoluzione del contratto dicompravendita avente a oggetto l’immobile sito in Roma, viaColonnello [OSCURATO:PERSONA] n. 42, e del contratto di mutuo stipulatoper l’acquisto, con atti a rogito del notaio [OSCURATO:PERSONA] di data [OSCURATO:DATA_NASCITA].L’attrice ha dedotto che l’unità immobiliare oggetto dellacompravendita era stata descritta come soffitta, per la quale la societàvenditrice aveva chiesto la trasformazione in abitazione, dichiarandonell’atto di compravendita che non era stato opposto diniego dalComune di Roma; che la società si era impegnata a ottenere il rilasciodel certificato di agibilità; che nel giugno 2015 il Comune di Romaaveva preannunciato il rigetto della domanda di sanatoria e il certificatodi agibilità non era mai stato rilasciato.Quindi, invocando anche la responsabilità professionale del notaio,ha chiesto la condanna dei convenuti alla restituzione delle sommeversate e al risarcimento dei danni.Il Tribunale di Roma ha accolto le domande di nullità dell’attrice,dichiarando la nullità del contratto di compravendita, perché il [OSCURATO:PERSONA] con nota del [OSCURATO:DATA_NASCITA] aveva comunicato il preavviso dirigetto dell’istanza di condono -non essendovi prova che le operefossero state terminate entro il 31-3-2003 e risultando l’esistenza divincolo paesaggistico-, per cui l’immobile non poteva essere trasferitoai sensi dell’art. 40 legge 47/1985; ha dichiarato la nullità anche delNumero registro generale 6939/2021Numero sezionale 602/2026Numero di raccolta generale 7972/2026Data pubblicazione 31/03/2026contratto di mutuo, in quanto funzionalmente collegato allacompravendita, ha affermato la responsabilità del notaio per avereomesso di rilevare il vincolo paesaggistico e lo ha condannato in solidocon la società venditrice a pagare all’attrice € 359.700,00,condannando la Banca a restituire all’attrice gli interessi da lei pagati.Avverso la sentenza [OSCURATO:PERSONA] ha proposto appello principale,[OSCURATO:PERSONA][OSCURATO:PERSONA] s.p.a. e [OSCURATO:PERSONA] s.p.a.hanno proposto appello incidentale, che la Corte d’appello di Roma hadeciso con sentenza n. 6565/2020 depositata in data 18-12-2020.La sentenza, in accoglimento dell’appello principale e degli appelliincidentali, in totale riforma della sentenza impugnata, ha rigettato ledomande dell’attrice e l’ha condannata alla rifusione delle spese di litedi entrambi i gradi a favore delle tre controparti.[OSCURATO:PERSONA] ha proposto ricorso per cassazione affidato acinque motivi.[OSCURATO:PERSONA] difeso dall’avv. [OSCURATO:PERSONA] per procura generalealle liti ha resistito con controricorso; di seguito hanno depositatoprocura speciale, autenticata da notaio in data 6-11-2024, gli avv.[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA].[OSCURATO:PERSONA] s.p.a. a sua volta ha resistito con controricorso.È rimasta intimata [OSCURATO:PERSONA][OSCURATO:PERSONA] s.p.a., allaquale il ricorso è stato notificato a mezzo pec al difensore avv. [OSCURATO:PERSONA]Lombardo, con consegna del messaggio in data 8-3-2021.In prossimità dell’adunanza in camera di consiglio il PubblicoMinistero ha depositato memoria con le sue conclusioni e hannodepositato memoria illustrativa sia la ricorrente che entrambi icontroricorrenti.All’esito della camera di consiglio del giorno 11-3-2026 la Corte hariservato il deposito dell’ordinanza.RAGIONI DELLA DECISIONENumero registro generale 6939/2021Numero sezionale 602/2026Numero di raccolta generale 7972/2026Data pubblicazione 31/03/2026Preliminarmente deve essere rilevata l’inammissibilità delcontroricorso di [OSCURATO:PERSONA], in quanto difeso dall’avvocato [OSCURATO:PERSONA]Minzi in forza di procura generale alle liti.Infatti, al controricorso si applica la disposizione dell’art. 365 cod.proc. civ. che richiede, a pena di inammissibilità, la sottoscrizionedell’atto da parte di un avvocato iscritto all’apposito albo e munito diprocura speciale (Cass. Sez. 3 3-5-2025 n. 11616); il requisito dellaspecialità implica l’esigenza che la procura riguardi, ex professo, ilgiudizio di legittimità (Cass. Sez. 3 31-1-2006 n. 2125).

Non puòtenersi conto ai fini della decisione del controricorso depositato daidifensori nominati con procura speciale solo nel 2024 e perciòtardivamente, oltre il decorso del termine posto dall’art. 370 cod. proc.civ.; di conseguenza, neppure della memoria depositata da lorodepositata ai sensi dell’art. 380-bis.1 co. 1 cod. proc. civ. (Cass. Sez.5 23-4-2025 n. 10608, Cass. Sez. 3 10-3-2000 n. 2805, Cass. Sez. 29-5-1981 n. 3066).Preliminarmente deve essere rigettata l’eccezione diimprocedibilità del ricorso sollevata dalla controricorrente [OSCURATO:PERSONA][OSCURATO:SOCIETA]., perché la relata di notificazione della sentenzaimpugnata, relativa alla notificazione eseguita in data 5-1-2021, èstata prodotta dalla ricorrente e si rinviene nel suo fascicolo di parte.1.

Con il primo motivo, intitolato “nullità della sentenza perviolazione dell’art. 342 c.p.c.

Motivazione illogica e solo apparente –errata ricostruzione dei fatti – violazione artt. 1362 c.c. e sgg.”, laricorrente in primo luogo lamenta che la sentenza impugnata, inviolazione delle previsioni dell’art. 342 cod. proc. civ., abbiacompletamente omesso di considerare i motivi di nullità dellacompravendita individuati dal Tribunale, stante la non sanabilitàdell’abuso edilizio, in quanto le opere non erano terminate entro il 31-3-2003, oltre a insistere su area gravata da vincoli paesaggistici.Numero registro generale 6939/2021Numero sezionale 602/2026Numero di raccolta generale 7972/2026Data pubblicazione 31/03/2026Sostiene che la sentenza abbia eseguito una sorta di convalida delnegozio nullo e non abbia considerato quanto dedotto dall’acquirente,in ordine al fatto che, stante la totale difformità tra contrattopreliminare e contratto definitivo, l’acquirente non poteva sapere chel’immobile acquistato non era un attico residenziale ma un lavatoio;lamenta che la sentenza abbia recepito gli argomenti degli appellanti,carenti del requisito della specificità e già superati dal Tribunale.Aggiunge che la sentenza impugnata ha illegittimamenteinterpretato la clausola contrattuale con la quale la società venditriceaveva dichiarato che era stata presentata nei termini richiesta del titoloedilizio in sanatoria, che la sanatoria era ammissibile e a tale richiestanon era stato opposto diniego, nonché la clausola secondo la quale lasocietà venditrice si impegnava a svolgere le pratiche per il rilascio delcertificato di agibilità; evidenzia che le clausole costituivano unagaranzia a favore dell’acquirente e la Corte d’appello non ne avrebbepotuto eseguire una diversa interpretazione facendo riferimento allaconsapevolezza dell’acquirente in ordine all’esistenza del procedimentodi condono.Il primo motivo, laddove deduce la violazione dell’art. 342 cod.proc. civ. per non avere la Corte d’appello dichiarato inammissibilel’impugnazione, è infondato.La Corte d’appello, esaminando nel merito i motivi di appello eritenendo di individuarvi le ragioni di accoglimento dell’impugnazione,ha compiuto la valutazione a essa spettante in ordine al fatto che imotivi consentissero una chiara individuazione delle questioni e deipunti contestati della sentenza impugnata e delle relative doglianze,affiancando alla parte volitiva la parte argomentativa che confutasse econtrastasse le ragioni addotte dal primo giudice; infatti, neppure laricorrente sostiene che le ragioni svolte dalla Corte d’appello nonfossero enucleabili dalla parte argomentativa dell’impugnazione, perNumero registro generale 6939/2021Numero sezionale 602/2026Numero di raccolta generale 7972/2026Data pubblicazione 31/03/2026cui non ricorrono i presupposti per ritenere che la pronuncia non abbiarispettato i canoni per la valutazione dell’ammissibilità dell’appelloenunciati dalle Sezioni Unite (Cass. Sez.

U 13-12-2022 n. 36481, Cass.Sez.

U 16-11-2017 n. 27199).Le ulteriori deduzioni svolte nel motivo al fine di lamentare, insostanza, l’inadempimento della venditrice alle previsioni contrattualiin forza delle quali si era impegnata a ottenere il certificato di abitabilitàsono inammissibili.

Ciò in quanto la sentenza impugnata ha dichiarato(pag.8) che l’acquirente appellata non aveva riproposto in appello ladomanda subordinata di risoluzione per inadempimento, sulla quale ilTribunale non si era pronunciato e tale statuizione non è stata oggettodi censura formulata in termini ammissibili nel giudizio di legittimità.Ne consegue che tutte le questioni relative al mancato rilascio delcertificato di abitabilità, in quanto non comportanti nullità dellacompravendita ma da valutare esclusivamente sotto il profilodell’inadempimento del venditore e dell’eventuale esistenza deipresupposti per la risoluzione del contratto, rimangono estranee allacognizione del giudizio di legittimità.2.

Con il secondo motivo, intitolato “violazione degli artt. 17-40legge 47/1985, 46 TU 380/2001, 1418 co. 3 c.c.: Cassazione Sez.

Un.8230 del 22 marzo 2019”, la ricorrente censura la sentenzaimpugnata laddove ha dichiarato che spettava all’acquirente verificarela regolarità urbanistica del bene, evidenziando che fino alla stipula nonsolo ella ignorava che l’immobile promesso in vendita fosse in realtàun lavatoio, ma ignorava anche che fosse stata presentata domanda diconcessione in sanatoria qualificando il bene come lavatoio; aggiungeche la sentenza, pur facendo riferimento ai principi enunciati da Cass.Sez.

U 8230/2019, li ha disattesi, in quanto le Sezioni Unite hannoenunciato il principio secondo il quale la dichiarazione mendace delvenditore in ordine ai titoli abilitativi è assimilata alla mancanza diNumero registro generale 6939/2021Numero sezionale 602/2026Numero di raccolta generale 7972/2026Data pubblicazione 31/03/2026dichiarazione; evidenzia che nella fattispecie la domanda di condono èstata rigettata, che la richiesta di condono è stata mendace sia perchéaveva a oggetto un lavatoio e non una soffitta, sia perché l’operaabusiva non era condonabile in quanto non realizzata entro il 31-3-2003, tanto che la richiesta di condono è stata respinta.Il motivo è fondato, in quanto sussiste la falsa applicazionedell’art. 40 legge 28 febbraio 1985 n.47 denunciata con lo stesso, peravere la Corte d’appello escluso la nullità della compravendita.È vero quanto affermato dalla sentenza impugnata, in ordine alfatto che Cass. Sez.

U 22-3-2019 n. 8230 ha enunciato il principiosecondo il quale la nullità comminata dall’art. 46 d.P.R. 360/2001 edagli artt. 17 e 40 legge 47/1985 deve essere ricondotta nell’ambito dicui all’art. 1418 co. 3 cod. civ., ed è nullità testuale, volta a sanzionarela mancata inclusione -negli atti tra vivi a effetti reali elencati nelledisposizioni che la prevedono- degli estremi del titolo abilitativodell’immobile; le Sezioni Unite hanno specificato che il titolo deveesistere realmente e deve essere riferibile proprio a quell’immobile eche, in presenza nell’atto della dichiarazione degli estremi del titolourbanistico, reale e riferibile all’immobile, il contratto è valido, aprescindere dal profilo della conformità o difformità della costruzionerealizzata al titolo menzionato.

Come anche evidenziato dalle SezioniUnite (pag. 22 della sentenza) il dettato normativo degli artt. 46 co. 1e 4 d.P.R. 380/2001, così come quello degli artt. 17 co. 1 e 4 e 40legge 47/1985, laddove prevedono la possibilità di “conferma”, cioè diconvalida, dell’atto nella sola ipotesi in cui la mancata indicazione deiprescritti elementi non sia dipesa dall’insussistenza del titolo abilitativo,indicano che il titolo deve realmente esistere; quale corollario a valle,che l’informazione che lo riguarda, oggetto della dichiarazione, debbaessere veritiera; ipotizzare la validità del contratto in presenza di unadichiarazione dell’alienante che fosse mendace, e cioè attestasse laNumero registro generale 6939/2021Numero sezionale 602/2026Numero di raccolta generale 7972/2026Data pubblicazione 31/03/2026presenza di un titolo abilitativo invece inesistente, svuoterebbe disignificato i termini in cui è ammessa la previsione di conferma efinirebbe con il non considerare la finalità di limite delle transazioniaventi a oggetto gli immobili abusivi che la norma comunque persegue.Come pure enunciato dalle Sezioni Unite (pag. 23 della sentenza),la dichiarazione mendace va assimilata alla mancanza di dichiarazione,l’indicazione degli estremi dei titoli abilitativi negli atti dispositivi rilevanon quale requisito meramente formale, ma quale veicolo per lacomunicazione di notizie e per la conoscenza di documenti, cioè havalenza essenzialmente informativa nei confronti della parteacquirente; poiché la presenza del titolo abilitativo non può essereaffermata in astratto, ma deve essere affermata in relazione al benecontemplato nell’atto, la dichiarazione deve essere riferibileall’immobile; in presenza di dichiarazione con tali caratteristiche, realee riferibile all’immobile, il contratto è valido, a prescindere dal profilodella conformità o difformità della costruzione al titolo in essomenzionato.Sulla scia delle Sezioni Unite, Cass. Sez. 2 17-10-2022 n. 30425e Cass. Sez. 2 1-8-2023 n. 23394 hanno dichiarato che, in caso dicostruzione iniziata prima del I-9-1967, rispetto alla quale l’art. 40 co.1 legge 47/1985 prevede, in luogo dell’indicazione degli estremi dellaconcessione, la dichiarazione attestante che la costruzione è iniziataprima di quella data, la nullità sussiste soltanto se la dichiarazione nonrisulti riferibile all’immobile o se la dichiarazione che l’opera è iniziataprima al I-9-1967 non corrisponde a realtà.Con riguardo alla fattispecie di cui all’art. 40 co. 2 legge 47/1985,che prevede quali titoli abilitativi oggetto di dichiarazione dell’alienanteanche la domanda di concessione corredata dalla prova del versamentodelle prime due rate dell’oblazione, Cass. Sez. 1 [OSCURATO:DATA_NASCITA] n. 5436,non massimata, da pag.3, ha ritenuto che esattamente il giudice diNumero registro generale 6939/2021Numero sezionale 602/2026Numero di raccolta generale 7972/2026Data pubblicazione 31/03/2026merito avesse dichiarato la nullità dell’atto per inesistenza di titoloabilitativo indicato nel contratto in ragione del carattere mendace delladichiarazione del venditore nell’atto di compravendita, a fronte didomanda di condono nella quale era stata falsamente attestatal’ultimazione della costruzione entro il 31-3-2003 -data ultima fissatadal d.l. 269/2003 per beneficiare del condono ivi disciplinato-, ibollettini allegati alla domanda di condono ai fini della sua ammissibilitàerano risultati contraffatti e le somme non erano state versate.Nella fattispecie, la sentenza impugnata ha ritenuto sufficiente chenell’atto di compravendita la società venditrice avesse dichiarato cheera stata presentata la domanda di condono ed erano stati pagati glioneri relativi all’oblazione, aggiungendo (pag.7) «È da rilevare, poi, chela dichiarazione, contenuta nella domanda di condono, in ordineall’esecuzione entro il [OSCURATO:DATA_NASCITA] dei lavori oggetto di condono, erastata resa da soggetto diverso dalla SAPAM, e cioè dalla societàcostruttrice [OSCURATO:PERSONA], e che la dichiarazione riguardol’ultimazione dei lavori, resa nell’art. 8 dell’atto di vendita, èpalesemente riferita all’intero fabbricato e non alla porzioneimmobiliare in oggetto».In questo modo, la Corte d’appello ha espresso il concetto che ladichiarazione in ordine alla data di ultimazione dei lavori resa nelladomanda di condono dalla società costruttrice non incideva sullavalidità del contratto di compravendita, perché non era stata resa dallavenditrice; però, non era quello il dato al quale fare riferimento pervalutare che la dichiarazione sul titolo fosse veritiera e riferita aimmobile realmente suscettibile di sanatoria.Nel contempo, la Corte d’appello non ha neppure considerato chela società venditrice, dichiarando una diversa e successiva data diultimazione dei lavori riferiti all’intero fabbricato nell’art. 8 delmedesimo contratto di compravendita, addirittura riconosceva che laNumero registro generale 6939/2021Numero sezionale 602/2026Numero di raccolta generale 7972/2026Data pubblicazione 31/03/2026domanda di condono, in relazione alla dichiarazione di termine deilavori entro il 31-3-2003, era mendace ed era di conseguenza mendaceanche la dichiarazione del venditore ex art. 40 legge 47/1985 fondatasu quella domanda; ciò, in quanto non era neppure in astrattoipotizzabile che i lavori riferiti alla singola unità all’interno del fabbricatopotessero essere considerati ultimati prima dei lavori dell’interofabbricato e, infatti, la stessa sentenza impugnata ha poi dato perpacifico il fatto che la sanatoria non era stata rilasciata a causadell’ultimazione tardiva dei lavori, oltre il termine del 31-3-2003 fissatoper il condono (pag. 12-13 della sentenza).Quindi, sussiste nella fattispecie la dichiarazione mendace dellavenditrice in ordine al titolo abilitativo richiesta per la vendita, checomportava la nullità del contratto.3.

Con il terzo motivo, intitolato “responsabilità professionale delnotaio: violazione dell’art. 29 L. 52/1985 e art. 28 co. 1 n. 1L.89/1913”, la ricorrente sostiene che, a fronte della nullità delcontratto di compravendita e in applicazione dell’art. 28 legge notarile,sussiste la responsabilità del notaio per avere ricevuto atto proibitodalla legge; evidenzia che nella fattispecie l’atto ricevuto dal notaio,oltre ad avere come allegato planimetria mancante di qualsiasielemento attestante l’effettiva estrazione dall’ufficio catastale,mancava della prescritta dichiarazione di conformità catastale;aggiunge cha anche l’omessa rilevazione, da parte del notaio, deivincoli paesaggistici e idrogeologici gravanti sull’immobile ha avutoefficienza causale nella verificazione dell’evento dannoso, richiamandoanche il precedente di Cass. 25113/2017.Il terzo motivo è assorbito dall’accoglimento del secondo motivo,in quanto anche l’intera questione della responsabilità del notaio dovràessere nuovamente esaminata alla luce dei principi enunciatinell’accogliere il secondo motivo.Numero registro generale 6939/2021Numero sezionale 602/2026Numero di raccolta generale 7972/2026Data pubblicazione 31/03/20264.

Con il quarto motivo, intitolato “nullità del contratto di mutuo –violazione degli artt. 1418, 1419, 1343, 1344, 1345 c.c. – violazioneart. 38 co. 2 TUB”, la ricorrente lamenta che la sentenza abbia ritenutola validità del mutuo sia in ragione della validità della compravenditasia in ragione della sua autonomia; evidenzia che nella fattispecie,compravendita e mutuo sono stati conclusi lo stesso giorno, dallostesso notaio e con atti immediatamente consecutivi, il prezzo dellavendita è stato corrisposto con assegni emessi direttamente da IntesaSanpaolo a favore della venditrice, nella stessa data dei contratti e ilmutuo è stato garantito dalla concessione di ipoteca sull’immobilecompravenduto; con la conseguenza che la nullità della compravenditacomporta il venire meno dello scopo del mutuo.Aggiunge che il contratto di mutuo è nullo per la violazione dell’art.38 co. 2 TUB, per non avere il giudice di merito accertato se fosse statosuperato o meno il limite di finanziabilità, in assenza del qualeverrebbero meno i presupposti del trattamento di favore riservato alcredito fondiario.Il motivo è infondato laddove deduce la nullità del mutuo perviolazione dell’art. 38 co. 2 TUB.

Secondo i principi enunciati dalleSezioni Unite con la Sentenza n. 33719 del 16-11-2022, il limite difinanziabilità ex art. 38 co. 2 d.lgs. 385/1993 non costituisce unelemento essenziale del contenuto del contratto, non essendo lapredetta norma determinativa del contenuto medesimo posta apresidio della validità del negozio; è un elemento meramentespecificativo o integrativo dell’oggetto contrattuale, fissato dall’Autoritàdi vigilanza sul sistema bancario nell’ambito della c.d.

“vigilanzaprudenziale”, in forza di una norma non avente rilievo tra le parti.Per il resto il motivo è fondato nei termini di seguito esposti.La sentenza impugnata ha escluso il collegamento negoziale sullabase della considerazione che «nel mutuo non viene specificata alcunaNumero registro generale 6939/2021Numero sezionale 602/2026Numero di raccolta generale 7972/2026Data pubblicazione 31/03/2026destinazione del denaro né si menziona l’immobile oggetto dicompravendita, se non limitatamente alla garanzia ipotecaria»,concludendo «Pertanto, il mutuo così contratto poteva esserelegittimamente impiegato per qualunque finalità e ciò apparesufficiente a escludere l’esistenza di collegamento tra i due negozi».In questo modo, la sentenza legittimamente ha escluso di trovarsidi fronte a mutuo di scopo, che si configura quando il mutuatario abbiaassunto espressamente un obbligo nei confronti del mutuante, inragione dell’interesse di quest’ultimo a una specifica modalità diutilizzazione delle somme per un dato scopo, con la conseguenza chela clausola di destinazione della somma mutuata incide sulla causa delcontratto (Cass. Sez. 1 5-6-2024 n. 15695, Cass. Sez. 1 18-6-2018 n.15929, Cass. Sez. 1 19-10-2017 n. 24699).Però, non ha indagato in quali termini, se il mutuo fosse stato -seppure legittimamente- destinato a finalità diversa da quelladell’acquisto dell’immobile, sarebbe stata fornita la garanzia ipotecariarichiesta per l’erogazione del mutuo; quindi non ha accertato se e inquali termini il mutuo fosse funzionalmente destinato a eseguire ilpagamento del prezzo dell’immobile acquistato e perciò se sussistesserapporto di collegamento funzionale tra i due negozi tale da comportare-e in quali termini- che le vicende di un contratto incidessero sull’altro.Infatti, il collegamento negoziale in sé non dà luogo a un nuovo eautonomo contratto e il vincolo di reciproca dipendenza non escludeche ciascun contratto si caratterizzi in funzione di una propria causa econservi una distinta individualità giuridica; è il giudice di merito chedeve compiere i relativi accertamenti sulla natura, entità, modalità econseguenze del collegamento negoziale (Cass. Sez.

L 22-9-2016 n.18585).5.

Con il quinto motivo, intitolato “regolamento delle spese:violazione degli artt. 91, 112, 336, 352 c.p.c.” la ricorrente rileva cheNumero registro generale 6939/2021Numero sezionale 602/2026Numero di raccolta generale 7972/2026Data pubblicazione 31/03/2026le parti non avevano impugnato espressamente la pronuncia sullespese e che comunque sussistevano i presupposti per valutarne lacompensazione.Il motivo è assorbito, in quanto il giudice del rinvio dovràprovvedere a una regolamentazione anche delle spese del gradoconclusosi con la sentenza cassata.In conclusione, sono accolti il secondo e il quarto motivo di ricorso,rigettato il primo motivo, assorbiti il terzo e il quinto.

La sentenzaimpugnata è cassata in relazione ai motivi accolti, con rinvio alla Corted’appello di Roma in diversa composizione, che farà applicazione deiprincipi enunciati e si atterrà a quanto sopra esposto, statuendo anchesulle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.MLa Corte accoglie il secondo e il quarto motivo di ricorso, rigetta il primomotivo, assorbiti il terzo e il quinto motivo; cassa la sentenzaimpugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia la causa alla Corted’appello di Roma in diversa composizione, anche per la statuizionesulle spese del giudizio di legittimità.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda sezionecivile della Corte suprema di cassazione in data 11-3-2021Il PresidenteGiuseppe Grasso

Anonimizzato ex art. 52 D.Lgs. 196/2003
ORDINANZAsul ricorso n. 6939/2021 R.G. proposto da:[OSCURATO:PERSONA], rappresentata e difesa dall’avv. [OSCURATO:PERSONA][OSCURATO:SOCIETA], in persona del legale rappresentante protempore, rappresentata e difesa dall’avv. [OSCURATO:PERSONA] contro[OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dall’avv. [OSCURATO:PERSONA] e dall’avv.[OSCURATO:PERSONA] contro[OSCURATO:PERSONA]’ DELL’[OSCURATO:PERSONA] S.P.A.intimataavverso la sentenza n. 6565/2020 della Corte d’appello di Roma,depositata il 18-12-2020,udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del giorno11-3-2026 dal consigliere [OSCURATO:PERSONA],Numero registro generale 6939/2021Numero sezionale 602/2026Numero di raccolta generale 7972/2026Data pubblicazione 31/03/2026lette le conclusioni del Pubblico Ministero, nella persona del sostitutoprocuratore generale [OSCURATO:PERSONA], il quale ha chiesto che il ricorso siaaccolto, con rinvio alla Corte d’appello di Roma in diversacomposizione.[OSCURATO:PERSONA] ha convenuto avanti il Tribunale di Roma lavenditrice [OSCURATO:PERSONA][OSCURATO:PERSONA] s.p.a., la banca mutuanteIntesa [OSCURATO:PERSONA] s.p.a. e il notaio rogante [OSCURATO:PERSONA], chiedendo chevenisse dichiarata la nullità o la risoluzione del contratto dicompravendita avente a oggetto l’immobile sito in Roma, viaColonnello [OSCURATO:PERSONA] n. 42, e del contratto di mutuo stipulatoper l’acquisto, con atti a rogito del notaio [OSCURATO:PERSONA] di data [OSCURATO:DATA_NASCITA].L’attrice ha dedotto che l’unità immobiliare oggetto dellacompravendita era stata descritta come soffitta, per la quale la societàvenditrice aveva chiesto la trasformazione in abitazione, dichiarandonell’atto di compravendita che non era stato opposto diniego dalComune di Roma; che la società si era impegnata a ottenere il rilasciodel certificato di agibilità; che nel giugno 2015 il Comune di Romaaveva preannunciato il rigetto della domanda di sanatoria e il certificatodi agibilità non era mai stato rilasciato.Quindi, invocando anche la responsabilità professionale del notaio,ha chiesto la condanna dei convenuti alla restituzione delle sommeversate e al risarcimento dei danni.Il Tribunale di Roma ha accolto le domande di nullità dell’attrice,dichiarando la nullità del contratto di compravendita, perché il [OSCURATO:PERSONA] con nota del [OSCURATO:DATA_NASCITA] aveva comunicato il preavviso dirigetto dell’istanza di condono -non essendovi prova che le operefossero state terminate entro il 31-3-2003 e risultando l’esistenza divincolo paesaggistico-, per cui l’immobile non poteva essere trasferitoai sensi dell’art. 40 legge 47/1985; ha dichiarato la nullità anche delNumero registro generale 6939/2021Numero sezionale 602/2026Numero di raccolta generale 7972/2026Data pubblicazione 31/03/2026contratto di mutuo, in quanto funzionalmente collegato allacompravendita, ha affermato la responsabilità del notaio per avereomesso di rilevare il vincolo paesaggistico e lo ha condannato in solidocon la società venditrice a pagare all’attrice € 359.700,00,condannando la Banca a restituire all’attrice gli interessi da lei pagati.Avverso la sentenza [OSCURATO:PERSONA] ha proposto appello principale,[OSCURATO:PERSONA][OSCURATO:PERSONA] s.p.a. e [OSCURATO:PERSONA] s.p.a.hanno proposto appello incidentale, che la Corte d’appello di Roma hadeciso con sentenza n. 6565/2020 depositata in data 18-12-2020.La sentenza, in accoglimento dell’appello principale e degli appelliincidentali, in totale riforma della sentenza impugnata, ha rigettato ledomande dell’attrice e l’ha condannata alla rifusione delle spese di litedi entrambi i gradi a favore delle tre controparti.[OSCURATO:PERSONA] ha proposto ricorso per cassazione affidato acinque motivi.[OSCURATO:PERSONA] difeso dall’avv. [OSCURATO:PERSONA] per procura generalealle liti ha resistito con controricorso; di seguito hanno depositatoprocura speciale, autenticata da notaio in data 6-11-2024, gli avv.[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA].[OSCURATO:PERSONA] s.p.a. a sua volta ha resistito con controricorso.È rimasta intimata [OSCURATO:PERSONA][OSCURATO:PERSONA] s.p.a., allaquale il ricorso è stato notificato a mezzo pec al difensore avv. [OSCURATO:PERSONA]Lombardo, con consegna del messaggio in data 8-3-2021.In prossimità dell’adunanza in camera di consiglio il PubblicoMinistero ha depositato memoria con le sue conclusioni e hannodepositato memoria illustrativa sia la ricorrente che entrambi icontroricorrenti.All’esito della camera di consiglio del giorno 11-3-2026 la Corte hariservato il deposito dell’ordinanza.RAGIONI DELLA DECISIONENumero registro generale 6939/2021Numero sezionale 602/2026Numero di raccolta generale 7972/2026Data pubblicazione 31/03/2026Preliminarmente deve essere rilevata l’inammissibilità delcontroricorso di [OSCURATO:PERSONA], in quanto difeso dall’avvocato [OSCURATO:PERSONA]Minzi in forza di procura generale alle liti.Infatti, al controricorso si applica la disposizione dell’art. 365 cod.proc. civ. che richiede, a pena di inammissibilità, la sottoscrizionedell’atto da parte di un avvocato iscritto all’apposito albo e munito diprocura speciale (Cass. Sez. 3 3-5-2025 n. 11616); il requisito dellaspecialità implica l’esigenza che la procura riguardi, ex professo, ilgiudizio di legittimità (Cass. Sez. 3 31-1-2006 n. 2125). Non puòtenersi conto ai fini della decisione del controricorso depositato daidifensori nominati con procura speciale solo nel 2024 e perciòtardivamente, oltre il decorso del termine posto dall’art. 370 cod. proc.civ.; di conseguenza, neppure della memoria depositata da lorodepositata ai sensi dell’art. 380-bis.1 co. 1 cod. proc. civ. (Cass. Sez.5 23-4-2025 n. 10608, Cass. Sez. 3 10-3-2000 n. 2805, Cass. Sez. 29-5-1981 n. 3066).Preliminarmente deve essere rigettata l’eccezione diimprocedibilità del ricorso sollevata dalla controricorrente [OSCURATO:PERSONA][OSCURATO:SOCIETA]., perché la relata di notificazione della sentenzaimpugnata, relativa alla notificazione eseguita in data 5-1-2021, èstata prodotta dalla ricorrente e si rinviene nel suo fascicolo di parte.1. Con il primo motivo, intitolato “nullità della sentenza perviolazione dell’art. 342 c.p.c. Motivazione illogica e solo apparente –errata ricostruzione dei fatti – violazione artt. 1362 c.c. e sgg.”, laricorrente in primo luogo lamenta che la sentenza impugnata, inviolazione delle previsioni dell’art. 342 cod. proc. civ., abbiacompletamente omesso di considerare i motivi di nullità dellacompravendita individuati dal Tribunale, stante la non sanabilitàdell’abuso edilizio, in quanto le opere non erano terminate entro il 31-3-2003, oltre a insistere su area gravata da vincoli paesaggistici.Numero registro generale 6939/2021Numero sezionale 602/2026Numero di raccolta generale 7972/2026Data pubblicazione 31/03/2026Sostiene che la sentenza abbia eseguito una sorta di convalida delnegozio nullo e non abbia considerato quanto dedotto dall’acquirente,in ordine al fatto che, stante la totale difformità tra contrattopreliminare e contratto definitivo, l’acquirente non poteva sapere chel’immobile acquistato non era un attico residenziale ma un lavatoio;lamenta che la sentenza abbia recepito gli argomenti degli appellanti,carenti del requisito della specificità e già superati dal Tribunale.Aggiunge che la sentenza impugnata ha illegittimamenteinterpretato la clausola contrattuale con la quale la società venditriceaveva dichiarato che era stata presentata nei termini richiesta del titoloedilizio in sanatoria, che la sanatoria era ammissibile e a tale richiestanon era stato opposto diniego, nonché la clausola secondo la quale lasocietà venditrice si impegnava a svolgere le pratiche per il rilascio delcertificato di agibilità; evidenzia che le clausole costituivano unagaranzia a favore dell’acquirente e la Corte d’appello non ne avrebbepotuto eseguire una diversa interpretazione facendo riferimento allaconsapevolezza dell’acquirente in ordine all’esistenza del procedimentodi condono.Il primo motivo, laddove deduce la violazione dell’art. 342 cod.proc. civ. per non avere la Corte d’appello dichiarato inammissibilel’impugnazione, è infondato.La Corte d’appello, esaminando nel merito i motivi di appello eritenendo di individuarvi le ragioni di accoglimento dell’impugnazione,ha compiuto la valutazione a essa spettante in ordine al fatto che imotivi consentissero una chiara individuazione delle questioni e deipunti contestati della sentenza impugnata e delle relative doglianze,affiancando alla parte volitiva la parte argomentativa che confutasse econtrastasse le ragioni addotte dal primo giudice; infatti, neppure laricorrente sostiene che le ragioni svolte dalla Corte d’appello nonfossero enucleabili dalla parte argomentativa dell’impugnazione, perNumero registro generale 6939/2021Numero sezionale 602/2026Numero di raccolta generale 7972/2026Data pubblicazione 31/03/2026cui non ricorrono i presupposti per ritenere che la pronuncia non abbiarispettato i canoni per la valutazione dell’ammissibilità dell’appelloenunciati dalle Sezioni Unite (Cass. Sez. U 13-12-2022 n. 36481, Cass.Sez. U 16-11-2017 n. 27199).Le ulteriori deduzioni svolte nel motivo al fine di lamentare, insostanza, l’inadempimento della venditrice alle previsioni contrattualiin forza delle quali si era impegnata a ottenere il certificato di abitabilitàsono inammissibili. Ciò in quanto la sentenza impugnata ha dichiarato(pag.8) che l’acquirente appellata non aveva riproposto in appello ladomanda subordinata di risoluzione per inadempimento, sulla quale ilTribunale non si era pronunciato e tale statuizione non è stata oggettodi censura formulata in termini ammissibili nel giudizio di legittimità.Ne consegue che tutte le questioni relative al mancato rilascio delcertificato di abitabilità, in quanto non comportanti nullità dellacompravendita ma da valutare esclusivamente sotto il profilodell’inadempimento del venditore e dell’eventuale esistenza deipresupposti per la risoluzione del contratto, rimangono estranee allacognizione del giudizio di legittimità.2. Con il secondo motivo, intitolato “violazione degli artt. 17-40legge 47/1985, 46 TU 380/2001, 1418 co. 3 c.c.: Cassazione Sez. Un.8230 del 22 marzo 2019”, la ricorrente censura la sentenzaimpugnata laddove ha dichiarato che spettava all’acquirente verificarela regolarità urbanistica del bene, evidenziando che fino alla stipula nonsolo ella ignorava che l’immobile promesso in vendita fosse in realtàun lavatoio, ma ignorava anche che fosse stata presentata domanda diconcessione in sanatoria qualificando il bene come lavatoio; aggiungeche la sentenza, pur facendo riferimento ai principi enunciati da Cass.Sez. U 8230/2019, li ha disattesi, in quanto le Sezioni Unite hannoenunciato il principio secondo il quale la dichiarazione mendace delvenditore in ordine ai titoli abilitativi è assimilata alla mancanza diNumero registro generale 6939/2021Numero sezionale 602/2026Numero di raccolta generale 7972/2026Data pubblicazione 31/03/2026dichiarazione; evidenzia che nella fattispecie la domanda di condono èstata rigettata, che la richiesta di condono è stata mendace sia perchéaveva a oggetto un lavatoio e non una soffitta, sia perché l’operaabusiva non era condonabile in quanto non realizzata entro il 31-3-2003, tanto che la richiesta di condono è stata respinta.Il motivo è fondato, in quanto sussiste la falsa applicazionedell’art. 40 legge 28 febbraio 1985 n.47 denunciata con lo stesso, peravere la Corte d’appello escluso la nullità della compravendita.È vero quanto affermato dalla sentenza impugnata, in ordine alfatto che Cass. Sez. U 22-3-2019 n. 8230 ha enunciato il principiosecondo il quale la nullità comminata dall’art. 46 d.P.R. 360/2001 edagli artt. 17 e 40 legge 47/1985 deve essere ricondotta nell’ambito dicui all’art. 1418 co. 3 cod. civ., ed è nullità testuale, volta a sanzionarela mancata inclusione -negli atti tra vivi a effetti reali elencati nelledisposizioni che la prevedono- degli estremi del titolo abilitativodell’immobile; le Sezioni Unite hanno specificato che il titolo deveesistere realmente e deve essere riferibile proprio a quell’immobile eche, in presenza nell’atto della dichiarazione degli estremi del titolourbanistico, reale e riferibile all’immobile, il contratto è valido, aprescindere dal profilo della conformità o difformità della costruzionerealizzata al titolo menzionato. Come anche evidenziato dalle SezioniUnite (pag. 22 della sentenza) il dettato normativo degli artt. 46 co. 1e 4 d.P.R. 380/2001, così come quello degli artt. 17 co. 1 e 4 e 40legge 47/1985, laddove prevedono la possibilità di “conferma”, cioè diconvalida, dell’atto nella sola ipotesi in cui la mancata indicazione deiprescritti elementi non sia dipesa dall’insussistenza del titolo abilitativo,indicano che il titolo deve realmente esistere; quale corollario a valle,che l’informazione che lo riguarda, oggetto della dichiarazione, debbaessere veritiera; ipotizzare la validità del contratto in presenza di unadichiarazione dell’alienante che fosse mendace, e cioè attestasse laNumero registro generale 6939/2021Numero sezionale 602/2026Numero di raccolta generale 7972/2026Data pubblicazione 31/03/2026presenza di un titolo abilitativo invece inesistente, svuoterebbe disignificato i termini in cui è ammessa la previsione di conferma efinirebbe con il non considerare la finalità di limite delle transazioniaventi a oggetto gli immobili abusivi che la norma comunque persegue.Come pure enunciato dalle Sezioni Unite (pag. 23 della sentenza),la dichiarazione mendace va assimilata alla mancanza di dichiarazione,l’indicazione degli estremi dei titoli abilitativi negli atti dispositivi rilevanon quale requisito meramente formale, ma quale veicolo per lacomunicazione di notizie e per la conoscenza di documenti, cioè havalenza essenzialmente informativa nei confronti della parteacquirente; poiché la presenza del titolo abilitativo non può essereaffermata in astratto, ma deve essere affermata in relazione al benecontemplato nell’atto, la dichiarazione deve essere riferibileall’immobile; in presenza di dichiarazione con tali caratteristiche, realee riferibile all’immobile, il contratto è valido, a prescindere dal profilodella conformità o difformità della costruzione al titolo in essomenzionato.Sulla scia delle Sezioni Unite, Cass. Sez. 2 17-10-2022 n. 30425e Cass. Sez. 2 1-8-2023 n. 23394 hanno dichiarato che, in caso dicostruzione iniziata prima del I-9-1967, rispetto alla quale l’art. 40 co.1 legge 47/1985 prevede, in luogo dell’indicazione degli estremi dellaconcessione, la dichiarazione attestante che la costruzione è iniziataprima di quella data, la nullità sussiste soltanto se la dichiarazione nonrisulti riferibile all’immobile o se la dichiarazione che l’opera è iniziataprima al I-9-1967 non corrisponde a realtà.Con riguardo alla fattispecie di cui all’art. 40 co. 2 legge 47/1985,che prevede quali titoli abilitativi oggetto di dichiarazione dell’alienanteanche la domanda di concessione corredata dalla prova del versamentodelle prime due rate dell’oblazione, Cass. Sez. 1 [OSCURATO:DATA_NASCITA] n. 5436,non massimata, da pag.3, ha ritenuto che esattamente il giudice diNumero registro generale 6939/2021Numero sezionale 602/2026Numero di raccolta generale 7972/2026Data pubblicazione 31/03/2026merito avesse dichiarato la nullità dell’atto per inesistenza di titoloabilitativo indicato nel contratto in ragione del carattere mendace delladichiarazione del venditore nell’atto di compravendita, a fronte didomanda di condono nella quale era stata falsamente attestatal’ultimazione della costruzione entro il 31-3-2003 -data ultima fissatadal d.l. 269/2003 per beneficiare del condono ivi disciplinato-, ibollettini allegati alla domanda di condono ai fini della sua ammissibilitàerano risultati contraffatti e le somme non erano state versate.Nella fattispecie, la sentenza impugnata ha ritenuto sufficiente chenell’atto di compravendita la società venditrice avesse dichiarato cheera stata presentata la domanda di condono ed erano stati pagati glioneri relativi all’oblazione, aggiungendo (pag.7) «È da rilevare, poi, chela dichiarazione, contenuta nella domanda di condono, in ordineall’esecuzione entro il [OSCURATO:DATA_NASCITA] dei lavori oggetto di condono, erastata resa da soggetto diverso dalla SAPAM, e cioè dalla societàcostruttrice [OSCURATO:PERSONA], e che la dichiarazione riguardol’ultimazione dei lavori, resa nell’art. 8 dell’atto di vendita, èpalesemente riferita all’intero fabbricato e non alla porzioneimmobiliare in oggetto».In questo modo, la Corte d’appello ha espresso il concetto che ladichiarazione in ordine alla data di ultimazione dei lavori resa nelladomanda di condono dalla società costruttrice non incideva sullavalidità del contratto di compravendita, perché non era stata resa dallavenditrice; però, non era quello il dato al quale fare riferimento pervalutare che la dichiarazione sul titolo fosse veritiera e riferita aimmobile realmente suscettibile di sanatoria.Nel contempo, la Corte d’appello non ha neppure considerato chela società venditrice, dichiarando una diversa e successiva data diultimazione dei lavori riferiti all’intero fabbricato nell’art. 8 delmedesimo contratto di compravendita, addirittura riconosceva che laNumero registro generale 6939/2021Numero sezionale 602/2026Numero di raccolta generale 7972/2026Data pubblicazione 31/03/2026domanda di condono, in relazione alla dichiarazione di termine deilavori entro il 31-3-2003, era mendace ed era di conseguenza mendaceanche la dichiarazione del venditore ex art. 40 legge 47/1985 fondatasu quella domanda; ciò, in quanto non era neppure in astrattoipotizzabile che i lavori riferiti alla singola unità all’interno del fabbricatopotessero essere considerati ultimati prima dei lavori dell’interofabbricato e, infatti, la stessa sentenza impugnata ha poi dato perpacifico il fatto che la sanatoria non era stata rilasciata a causadell’ultimazione tardiva dei lavori, oltre il termine del 31-3-2003 fissatoper il condono (pag. 12-13 della sentenza).Quindi, sussiste nella fattispecie la dichiarazione mendace dellavenditrice in ordine al titolo abilitativo richiesta per la vendita, checomportava la nullità del contratto.3. Con il terzo motivo, intitolato “responsabilità professionale delnotaio: violazione dell’art. 29 L. 52/1985 e art. 28 co. 1 n. 1L.89/1913”, la ricorrente sostiene che, a fronte della nullità delcontratto di compravendita e in applicazione dell’art. 28 legge notarile,sussiste la responsabilità del notaio per avere ricevuto atto proibitodalla legge; evidenzia che nella fattispecie l’atto ricevuto dal notaio,oltre ad avere come allegato planimetria mancante di qualsiasielemento attestante l’effettiva estrazione dall’ufficio catastale,mancava della prescritta dichiarazione di conformità catastale;aggiunge cha anche l’omessa rilevazione, da parte del notaio, deivincoli paesaggistici e idrogeologici gravanti sull’immobile ha avutoefficienza causale nella verificazione dell’evento dannoso, richiamandoanche il precedente di Cass. 25113/2017.Il terzo motivo è assorbito dall’accoglimento del secondo motivo,in quanto anche l’intera questione della responsabilità del notaio dovràessere nuovamente esaminata alla luce dei principi enunciatinell’accogliere il secondo motivo.Numero registro generale 6939/2021Numero sezionale 602/2026Numero di raccolta generale 7972/2026Data pubblicazione 31/03/20264. Con il quarto motivo, intitolato “nullità del contratto di mutuo –violazione degli artt. 1418, 1419, 1343, 1344, 1345 c.c. – violazioneart. 38 co. 2 TUB”, la ricorrente lamenta che la sentenza abbia ritenutola validità del mutuo sia in ragione della validità della compravenditasia in ragione della sua autonomia; evidenzia che nella fattispecie,compravendita e mutuo sono stati conclusi lo stesso giorno, dallostesso notaio e con atti immediatamente consecutivi, il prezzo dellavendita è stato corrisposto con assegni emessi direttamente da IntesaSanpaolo a favore della venditrice, nella stessa data dei contratti e ilmutuo è stato garantito dalla concessione di ipoteca sull’immobilecompravenduto; con la conseguenza che la nullità della compravenditacomporta il venire meno dello scopo del mutuo.Aggiunge che il contratto di mutuo è nullo per la violazione dell’art.38 co. 2 TUB, per non avere il giudice di merito accertato se fosse statosuperato o meno il limite di finanziabilità, in assenza del qualeverrebbero meno i presupposti del trattamento di favore riservato alcredito fondiario.Il motivo è infondato laddove deduce la nullità del mutuo perviolazione dell’art. 38 co. 2 TUB. Secondo i principi enunciati dalleSezioni Unite con la Sentenza n. 33719 del 16-11-2022, il limite difinanziabilità ex art. 38 co. 2 d.lgs. 385/1993 non costituisce unelemento essenziale del contenuto del contratto, non essendo lapredetta norma determinativa del contenuto medesimo posta apresidio della validità del negozio; è un elemento meramentespecificativo o integrativo dell’oggetto contrattuale, fissato dall’Autoritàdi vigilanza sul sistema bancario nell’ambito della c.d. “vigilanzaprudenziale”, in forza di una norma non avente rilievo tra le parti.Per il resto il motivo è fondato nei termini di seguito esposti.La sentenza impugnata ha escluso il collegamento negoziale sullabase della considerazione che «nel mutuo non viene specificata alcunaNumero registro generale 6939/2021Numero sezionale 602/2026Numero di raccolta generale 7972/2026Data pubblicazione 31/03/2026destinazione del denaro né si menziona l’immobile oggetto dicompravendita, se non limitatamente alla garanzia ipotecaria»,concludendo «Pertanto, il mutuo così contratto poteva esserelegittimamente impiegato per qualunque finalità e ciò apparesufficiente a escludere l’esistenza di collegamento tra i due negozi».In questo modo, la sentenza legittimamente ha escluso di trovarsidi fronte a mutuo di scopo, che si configura quando il mutuatario abbiaassunto espressamente un obbligo nei confronti del mutuante, inragione dell’interesse di quest’ultimo a una specifica modalità diutilizzazione delle somme per un dato scopo, con la conseguenza chela clausola di destinazione della somma mutuata incide sulla causa delcontratto (Cass. Sez. 1 5-6-2024 n. 15695, Cass. Sez. 1 18-6-2018 n.15929, Cass. Sez. 1 19-10-2017 n. 24699).Però, non ha indagato in quali termini, se il mutuo fosse stato -seppure legittimamente- destinato a finalità diversa da quelladell’acquisto dell’immobile, sarebbe stata fornita la garanzia ipotecariarichiesta per l’erogazione del mutuo; quindi non ha accertato se e inquali termini il mutuo fosse funzionalmente destinato a eseguire ilpagamento del prezzo dell’immobile acquistato e perciò se sussistesserapporto di collegamento funzionale tra i due negozi tale da comportare-e in quali termini- che le vicende di un contratto incidessero sull’altro.Infatti, il collegamento negoziale in sé non dà luogo a un nuovo eautonomo contratto e il vincolo di reciproca dipendenza non escludeche ciascun contratto si caratterizzi in funzione di una propria causa econservi una distinta individualità giuridica; è il giudice di merito chedeve compiere i relativi accertamenti sulla natura, entità, modalità econseguenze del collegamento negoziale (Cass. Sez. L 22-9-2016 n.18585).5. Con il quinto motivo, intitolato “regolamento delle spese:violazione degli artt. 91, 112, 336, 352 c.p.c.” la ricorrente rileva cheNumero registro generale 6939/2021Numero sezionale 602/2026Numero di raccolta generale 7972/2026Data pubblicazione 31/03/2026le parti non avevano impugnato espressamente la pronuncia sullespese e che comunque sussistevano i presupposti per valutarne lacompensazione.Il motivo è assorbito, in quanto il giudice del rinvio dovràprovvedere a una regolamentazione anche delle spese del gradoconclusosi con la sentenza cassata.In conclusione, sono accolti il secondo e il quarto motivo di ricorso,rigettato il primo motivo, assorbiti il terzo e il quinto. La sentenzaimpugnata è cassata in relazione ai motivi accolti, con rinvio alla Corted’appello di Roma in diversa composizione, che farà applicazione deiprincipi enunciati e si atterrà a quanto sopra esposto, statuendo anchesulle spese del giudizio di legittimità. P.Q.MLa Corte accoglie il secondo e il quarto motivo di ricorso, rigetta il primomotivo, assorbiti il terzo e il quinto motivo; cassa la sentenzaimpugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia la causa alla Corted’appello di Roma in diversa composizione, anche per la statuizionesulle spese del giudizio di legittimità.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda sezionecivile della Corte suprema di cassazione in data 11-3-2021Il PresidenteGiuseppe Grasso