Cassazione n. 05130/2026

pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n.8977/2024 R.G. proposto da : [OSCURATO:PERSONA], rappresentata e difesa dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] d e Bosio unitamente all’avvocato [OSCURATO:PERSONA] -ricorrente- contro [OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] -controricorrente- nonché contro [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], Erede di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] -intimati- e sul ricorso incidentale proposto da: [OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] -ricorrente incidentale- contro [OSCURATO:PERSONA], rappresentata e difesa dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] de Bosio unitamente all’avvocato [OSCURATO:PERSONA] -controricorrenteincidentale- nonché contro [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], Erede di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] -intimati- avverso la sentenza della Corte d'Appello di Milano n.826/2024 depositata il 19/03/2024. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 13/01/2026 dal [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] Il presente giudizio riguarda la domanda di divisione proposta da [OSCURATO:PERSONA] dinanzi al Tribunale di Como nei confronti di [OSCURATO:PERSONA], rimasto contumace, nonché nei confronti di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], domanda avente ad oggetto una villa con parco, bosco, rustici e pertinenze, sita in Como. Con la sentenza di primo grado, il Tribunale, rilevato che, come emerso nel corso degli accertamenti peritali disposti durante la fase istruttoria, parte del compendio immobiliare oggetto di causa era abusivo, ha dichiarato improcedibile la domanda dell’attrice. Impugnata detta sentenza da parte di [OSCURATO:PERSONA], nella resistenza di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] e nella contumacia degli altri appellati, la Corte di Appello di Milano, dopo aver disposto un’integrazione della consulenza tecnica d’ufficio, ha rigettato l’appello ed ha condannato l’appellante al pagamento delle spese processuali del grado. Nella motivazione, la Corte ha formulato, per quanto di interesse in questa sede, le seguenti considerazioni: - tanto le parti, quanto il C.T.U., erano concordi nel ritenere non comodamente divisibile il compendio immobiliare oggetto di causa e la stessa appellante ne aveva chiesto la vendita, sia pure con esclusione delle parti abusive; - tenuto conto dell’esistenza, nell’ambito della stessa villa, della proprietà esclusiva dell’ultimo piano dell’edificio principale in capo ad uno dei condividenti , l’esclusione dalla vendita degli edifici irregolari avrebbe determinato l’assoluta invendibilità dell’immobile, permanendo all’interno dello stesso più beni nella titolarità di svariati soggetti che avrebbero mantenuto il diritto di accesso al compendio; - la divisione parziale dei beni era preclusa dalla necessità di molteplici frazionamenti e di creazione di servitù a scapito del valore del bene in comunione, circostanze tali da renderlo sostanzialmente invendibile; - sarebbe stato inimmaginabile vendere il terreno senza vendere anche i manufatti che si trovavano al suo interno, il che comportava l’istituzione di un irragionevole e inattuabile complesso sistema di servitù di passaggio che consentisse agli attuali comproprietari, una volta alienato il terreno, di poter accedere ai fabbricati abusivi altrimenti totalmente interclusi, nonché la necessità di procedere con preventivo frazionamento catastale, oneroso, di dubbia fattibilità e che avrebbe portato ad una svalorizzazione importante del bene; - la sussistenza di parti abusive, infine, impediva la vendita unitaria del complesso; - ai fini della liquidazione delle spese, la causa andava considerata di valore indeterminabile. [OSCURATO:PERSONA] ha proposto ricorso per cassazione avverso la sentenza della Corte d’appello sulla scorta di cinque motivi. [OSCURATO:PERSONA] ha resistito con controricorso ed ha proposto, a sua volta, ricorso incidentale sulla scorta di due motivi. Gli altri intimati non hanno svolto attività difensive. Fissata la trattazione in camera di consiglio, entrambe le parti hanno depositato memorie illustrative. [OSCURATO:PERSONA] 1. In via preliminare, deve essere ritenuto inammissibile l’avvenuto deposito da parte della ricorrente, ai sensi dell’art. 372 c.p.c., di documentazione aggiuntiva, costituita dall’atto in data [OSCURATO:DATA_NASCITA] di cessione della quota di sei ottavi della parte “regolare” del compendio immobiliare per cui è causa da parte degli intimati in favore di [OSCURATO:PERSONA], ricorrente in via incidentale, nonché dall’atto in pari data di rinuncia alla proprietà degli immobili abusivi da parte degli intimati stessi. Invero, si tratta di documentazione prodotta al fine di provare non già l’ammissibilità del ricorso, bensì la sua asserita fondatezza. Detti documenti, dunque, non sono utilizzabili ai fini della decisione. 2. Sempre preliminarmente, va disattesa l’eccezione di improcedibilità del ricorso incidentale, sollevata dalla ricorrente principale alla luce della mancata notificazione dello stesso. Al riguardo si osserva che, come già ritenuto più volte da questa Corte, a seguito dell'entrata in vigore del d.lgs. n. 149 del 2022, il ricorso incidentale, che la parte, ai sensi dell'art. 371 c.p.c., deve proporre con l'atto contenente il controricorso, va soltanto depositato - esclusivamente con modalità telematiche, entro il termine di quaranta giorni dalla notificazione del ricorso per cassazione - e non anche notificato, sicché è onere della parte che riceve rituale notifica del ricorso seguire diligentemente, mediante accesso anche solo per via telematica agli atti, lo sviluppo del giudizio (cfr.: Cass. n. 8678/2025; in senso analogo, si veda anche: Cass. n. 18683/2024). 3. Il primo motivo del ricorso principale è rubricato come segue: violazione dell’art. 713, comma I, c.c. e falsa applicazione dell’art. 720 c.c., nonché degli artt. 17 e 40 l. n. 47 del 1985 e 46 del testo unico sull'edilizia (dpr n. 380/2001), in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c. A dire della ricorrente, la decisione della Corte d’appello eluderebbe il disposto dell’art. 713, primo comma, c.c., così come interpretato dalle Sezioni Unite di questa Corte, secondo cui, qualora fra gli immobili ve ne siano alcuni abusivi, è sempre possibile chiedere ed ottenere la divisione degli altri; le considerazioni relative alla comoda divisibilità o meno del compendio, attenendo alle modalità della divisione, non potrebbero condizionare l’esercizio del diritto alla divisione in relazione agli immobili regolari; sarebbe erronea l’affermazione secondo cui l’esclusione dalla divisione degli immobili abusivi, costituenti solo una minima parte del compendio oggetto di causa, comporterebbe un eccessivo deprezzamento del resto e comunque né ciò, né la necessità della costituzione di servitù o di frazionamenti catastali potrebbero comportare l’inalienabilità degli immobili regolari. Il quarto motivo del ricorso principale è rubricato come segue: violazione degli articoli 17 e 40 della legge n. 47 del 1985 e dell’articolo 46 del t.u. n. 380 del 2001, in relazione all’art. 360, n.3 c.p.c. In particolare, secondo la ricorrente, anche ove il compendio immobiliare oggetto di causa fosse considerato inscindibile, esso sarebbe commerciabile essendo iniziata la sua edificazione prima del 02.09.1967. I due motivi, da esaminarsi insieme in quanto connessi, sono fondati. Questa Corte ha affermato che, nell'ipotesi in cui tra i beni costituenti l'asse ereditario vi siano edifici abusivi, ogni coerede ha diritto, ai sensi dell'art. 713, comma 1, c.c., di chiedere e ottenere lo scioglimento giudiziale della comunione ereditaria per l'intero complesso degli altri beni ereditari, con la sola esclusione degli edifici abusivi, anche ove non vi sia il consenso degli altri condividenti (cfr.: Cass., Sez. Un., n. 25021/2019; Cass. n. 12656/2023). Detto principio, affermato in materia ereditaria, risulta a maggior ragione applicabile allo scioglimento della comunione ordinaria, visto che quest’ultimo, a differenza dello scioglimento della comunione ereditaria che si presenta per sua natura "universale", nel senso che deve comprendere tutte le situazioni giuridiche facenti parte dell'asse ereditario, ha, invece, sempre ad oggetto le singole cose comuni, atomisticamente considerate. Lo scioglimento parziale della comunione presuppone, naturalmente, che le parti abusive del compendio immobiliare oggetto di divisione non costituiscano un unicuminscindibile con quelle che, invece, non lo sono. A tal fine, non viene in rilievo la norma di cui all’art. 720 c.c., la quale prevede che, in caso di presenza di «immobili non comodamente divisibili, o il cui frazionamento recherebbe pregiudizio alle ragioni della pubblica economia o dell'igiene, e la divisione dell'intera sostanza non può effettuarsi senza il loro frazionamento, essi devono preferibilmente essere compresi per intero, con addebito dell'eccedenza, nella porzione di uno dei coeredi aventi diritto alla quota maggiore, o anche nelle porzioni di più coeredi, se questi ne richiedono congiuntamente l'attribuzione. Se nessuno dei coeredi è a ciò disposto, si fa luogo alla vendita all'incanto». Detta norma, infatti, presuppone l’avvenuta individuazione del compendio da sottoporre a divisione e riguarda la possibilità o meno di suddividere lo stesso in lotti tra i condividenti; di essa la Corte d’appello ha già fatto applicazione laddove ha disposto che la divisione dovesse avvenire mediante la vendita. Al contrario, nella specie, si tratta di verificare se, ed in quale misura, i manufatti realizzati in assenza di titolo autorizzativo (così indicati nel ricorso, alle pagine 4 e 6: «un rustico costituito da un ripostiglio, una serra, una legnaia ed una casetta delle api, con arnie, manufatti B e D - in realtà un tutt’uno -, l’altro un ripostiglio, manufatto C, pag. 13 della CTU»; «una tettoia per auto presso l’ingresso da via Crispi 1, manufatto “E”») siano suscettibili di restare in comunione indipendentemente dalla sorte del resto dell’immobile; tale possibilità costituisce il presupposto della divisione parziale che, in sua assenza, non può essere effettuata. Ora, la Corte distrettuale ha escluso la possibilità di separare i manufatti abusivi dal resto del compendio immobiliare comune affermando che sarebbe «inimmaginabile che si venda il terreno senza vendere anche il manufatto che si trova al suo interno (bisognerebbe immaginare anche un irragionevole e inattuabile complesso sistema di servitù di passaggio che consenta agli attuali comproprietari, una volta alienato il terreno, di poter comunque accedere ed usufruire di quei fabbricati abusivi che verrebbero totalmente interclusi e bisognerebbe anche procedere con preventivo frazionamento catastale, oneroso, di dubbia fattibilità e che porterebbe ad una svalorizzazione importante del bene)». Detta ratio decidendinon è corretta dal punto di vista giuridico. Invero, la possibilità di mantenere in comunione i manufatti abusivi e di alienare la parte regolare del compendio immobiliare oggetto di causa non è preclusa dalla necessità di costituire delle servitù, il che, in caso di vendita parziale, avverrebbe per destinazione del padre di famiglia ai sensi dell’art. 1062 c.c. Invero, qualora un unico fondo, originariamente pervenuto in successione a due eredi per quote indivise, venga successivamente frazionato da questi ultimi in porzioni distinte in sede di divisione, la situazione di assoggettamento di fatto di una di tali porzioni rispetto all'altra è idonea a determinare la costituzione di una servitù prediale per destinazione del padre di famiglia, con decorrenza da detta divisione (cfr.: Cass. n. 14714/2022). Ancor meno un tale giudizio di impossibilità della vendita parziale può fondarsi sulla necessità di effettuare il frazionamento catastale fra i vari cespiti. In definitiva, dunque, nel ragionamento della Corte distrettuale, ciò che assume carattere determinante nel senso di impedire la divisione parziale è dato dalla svalutazione dei beni in comunione quale verosimile conseguenza dell’eventuale frazionamento. Detto criterio, tuttavia, non è utilizzabile a tal fine, dovendo invece affermarsi che l’eventuale preclusione della divisione parziale opera esclusivamente sul piano delle caratteristiche oggettive del bene. Solo su questo piano, infatti, può essere espressa una valutazione circa l’eventuale inscindibilità delle varie parti che compongono l’immobile nel suo complesso, restando, invece, esclusa la rilevanza del giudizio sull’opportunità o meno della vendita separata sotto un profilo meramente economico, che ha necessariamente carattere discrezionale. D’altronde, l’asserzione concernente l’antieconomicità della vendita parziale presuppone implicitamente la giuridica possibilità della stessa. In ogni caso, come esattamente sostenuto nel quarto motivo del ricorso, anche qualora si ammettesse astrattamente la sussistenza di una siffatta inscindibilità delle parti abusive rispetto al resto del compendio immobiliare per cui è causa, ugualmente ciò non potrebbe condurre, per ciò solo, al giudizio di incommerciabilità cui è pervenuta la Corte distrettuale. Al riguardo, premesso che gli abusi menzionati nella sentenza impugnata riguardano dei manufatti di minima entità, vale a dire tali da non costituire variazioni essenziali dell’impianto originario, deve rilevarsi che questa Corte ha affermato che «la nullità comminata dall'art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della L n. 47 del 1985 va ricondotta nell'ambito del comma 3 dell'art 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità «testuale», con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile» e che «in presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato» (cfr.: Cass., Sez. Un., n. 8230/2019) Sulla scorta dei principi di cui sopra, si è ulteriormente chiarito che, «ai fini della validità del contratto, si prescinde dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo in esso menzionato, e ciò per la decisiva ragione che tale aspetto esula dal perimetro della nullità. Neppure rileva, al fine di stabilire l’ambito della nullità del contratto, la distinzione in termini di variazioni essenziali e non essenziali»; inoltre, «l'oggetto della compravendita, secondo la definizione data dall'art. 1470 cod. civ., è il trasferimento della proprietà della res, che, in sé, non è suscettibile di valutazione in termini di liceità o illiceità, attenendo l'illecito all'attività della sua produzione, e, considerato che la regolarità urbanistica del bene è estranea alla causa della compravendita, tradizionalmente definita nello scambio - cosa contro prezzo - che ne costituisce la sua funzione economica e sociale, ed altresì il suo effetto essenziale» (cfr.: Cass. n. 15587/2022). Sulla scia di quanto precede, si è ulteriormente affermato che nell’ipotesi di costruzione iniziata anteriormente al 1° settembre 1967, ai fini della validità dell’atto traslativo dell’immobile è richiesta soltanto la dichiarazione rilasciata dal proprietario o da altro avente titolo attestante la sussistenza del presupposto cronologico stabilito dalla legge, risultando, al contrario, irrilevante, sempre ai fini della validità dell’atto, sia la presenza di modifiche edilizie realizzate successivamente e non autorizzate, sia la non veridicità della dichiarazione con la quale il venditore abbia attestato che successivamente al 1° settembre 1967 non erano state eseguite modifiche richiedenti il rilascio di apposito titolo abilitativo (cfr.: Cass. n. 23394/2023). Infine, si è ritenuto che in tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto di compravendita immobiliare, può essere pronunciata sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. in presenza di opere realizzate in parziale difformità dal permesso di costruire, che non realizzino variazioni essenziali al progetto originario (nella specie, lievi difformità interne regolarizzabili e realizzazione di allacci idrici e di scarico finalizzati al cambio della destinazione del vano cantina), in quanto non incidono sulla validità del corrispondente negozio di trasferimento ai sensi dell'art. 40 della l. n. 47 del 1985 (cfr.: Cass. n. 34/2024). Deve infine escludersi che si verta in tema di false dichiarazioni sulla regolarità dell’immobile, come invece prospettato nel controricorso. 4. Il secondo motivo del ricorso principale è rubricato come segue: nullità della sentenza per indecifrabilità della ratio decidendi e motivazione apparente del giudizio di fatto, anche per il collegamento ipertestuale attivo, ad elementi extratestuali in relazione all’art. 360, n. 4, c.p.c. Secondo la ricorrente, la presenza nella motivazione della sentenza di un collegamento ipertestuale che rinvia al sito di uno studio legale che potrebbe in ogni tempo modificare i relativi contenuti, renderebbe la sentenza inesistente o almeno nulla; inoltre, la parte, definite come «tautologie», anche alla luce delle risultanze degli accertamenti peritali, le considerazioni poste dalla Corte distrettuale a fondamento della decisione, sostiene che la motivazione della sentenza sia meramente apparente ed al di sotto del c.d. minimo costituzionale. Il terzo motivo del ricorso principale è rubricato come segue: omesso esame di fatti decisivi discussi tra le parti in relazione all’art. 360, n. 5, c.p.c. in punto separabilità degli immobili oggetto di comunione dai manufatti abusivi. I fatti decisivi di cui la Corte d’appello non avrebbe tenuto conto sarebbero: - la valutazione di separabilità degli immobili abusivi, presupposta dall’ordinanza del [OSCURATO:DATA_NASCITA], con cui era stata disposta C.T.U. relativa alla sola parte non abusiva del compendio oggetto di causa; - la valutazione di tale parte regolare avvenuta in sede di C.T.U.; - l’accatastamento di due dei manufatti abusivi. Il quinto motivo del ricorso principale è rubricato come segue: violazione dell’art. 112 c.p.c. in relazione all’art. 360, n. 4, c.p.c. In particolare, sussisterebbe omessa pronuncia sulla domanda subordinata di scioglimento della comunione o vendita o assegnazione, con sentenza condizionata alla liberazione degli immobili dal vincolo di inalienabilità eventualmente derivante dalla loro situazione autorizzativa. Il sesto motivo del ricorso principale è rubricato come segue: nullità della sentenza per extra petita e, comunque, violazione degli art. 91 e 97 c.p.c., in relazione all’art. 360, n. 4 e comunque n. 3, c.p.c. In particolare, essendosi l’appellato [OSCURATO:PERSONA] associato alla domanda dell’appellante, senza richiedere la rifusione delle spese processuali nei confronti di quest’ultima, la ricorrente non avrebbe potuto essere condannata al pagamento delle spesestesse nei suoi confronti. I motivi in questione restano assorbiti dall’accoglimento del primo e del quarto motivo. Infatti, dovendo la Corte d’appello procedere ad un riesame della causa, la stessa dovrà prendere in considerazione anche gli aspetti in questione. 5. Il primo motivo del ricorso incidentale è rubricato come segue: art. 360 n. 3 c.p.c. e violazione dell’art. 112 c.p.c. In particolare, la Corte d’appello avrebbe omesso di pronunciare su due domande nuove introdotte da [OSCURATO:PERSONA] solo in grado di appello ed in ordine alle quali era stata eccepita l’inammissibilità. 6. Il secondo motivo del ricorso incidentale è rubricato come segue: art. 360 n. 3 e 4 c.p.c. per e violazione a) degli art. 4 e 5 del d.m. giustizia 10.3.14 n. 55 b) degli artt. 10, 12 e 15 c.p.c. c) degli artt. 132 II co. n. 4 c.p.c. e 111 cost. con conseguente nullità della sentenza per totale carenza di motivazione in violazione. In particolare, la Corte d’appello, nel liquidare le spese processuali sulla scorta di un asserito valore indeterminato della controversia, avrebbe adottato una motivazione del tutto insufficiente a far comprendere l’iter logico della decisione e non avrebbe considerato il valore effettivo del compendio da dividersi, in violazione delle norme di cui al d.m. 55/2014. Entrambi i motivi in questione restano assorbiti dall’accoglimento del primo e del quarto motivo del ricorso principale. Infatti, dovendo la Corte d’appello procedere ad un riesame della causa, la stessa dovrà pronunciarsi anche sulle questioni di cui innanzi. 7. Alla luce di quanto precede, il ricorso principale va accolto quanto al primo ed al quarto motivo, assorbiti gli altri, mentre il ricorso incidentale va ritenuto interamente assorbito. Entro tali limiti, la sentenza impugnata va cassata, con rinvio alla Corte d’appello di Milano in diversa composizione, perché provveda al riesame delle domande delle parti in applicazione dei principi suesposti; statuendo in sede di rinvio, la stessaprovvederà anche sulle spese di legittimità. L’esito del giudizio di legittimità preclude l’applicazione dell’art. 96 c.p.c. P.Q.M La Corte accoglie il primo ed il quarto motivo del ricorso principale e dichiara ass