Cassazione n. 07411/2024

a pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n.23748/2020 R.G. proposto da : [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliato per legge in Roma, alla piazza Cavour, presso la cancelleria della Corte di Cassazione, rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] B ortone per procura speciale in calce al ricorso -ricorrente- contro [OSCURATO:PERSONA] VIGNERI, in persona del curatore pro tempore, elettivamente domiciliato in Roma, alla via [OSCURATO:PERSONA] 1, presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA], che lo rappresenta e difende per procura speciale in calce al controricorso -controricorrente- nonché contro [OSCURATO:PERSONA] 2018 SRL, e per essa la procuratrice [OSCURATO:PERSONA] in persona del legale rapp.te pro tempore, elettivamente domiciliata in Roma, alla via [OSCURATO:PERSONA] 107, presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA], rappresentata e difeso dall'avvocato S alvatore Giampaolo come da procura speciale in calce al controricorso. -controricorrente- nonchécontro [OSCURATO:PERSONA] SPA -intimato- avverso il decreto del TRIBUNALE di LECCE n. 12124/2016 depositatoil 01/07/2020 . Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 10/10/2023 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] 1. ― [OSCURATO:PERSONA] ricorre per un mezzo, nei confronti del [OSCURATO:PERSONA] di [OSCURATO:PERSONA], nonché della [OSCURATO:PERSONA] dei [OSCURATO:SOCIETA]., contro il decreto del 1° luglio 2020, con cui il Tribunale di Lecce ha respinto la sua opposizione avverso il rigetto della domanda di rivendicazione di un fondo, trasferito da esso Ferreri all ’ Impresa poi fallita con rogito del 28 gennaio 2010. Il giudice del merito ha ritenuto, co sì come dedotto dall’opponente,che il predetto atto pubblico costituisse un unicum negoziale col contratto preliminare di cui alla scrittura privata del 10 giugno 2009, con la quale Ferreri si era obbligato a vendere il suolo a Vigneri dietro pagamento di un corrispettivo da erogarsi in parte in denaro e in parte mediante la dazione in permuta di due degli appartamenti che l’Impresa avrebbe costruito, nonché con i contratti preliminari di vendita d e i due appartamenti da edificare, conclusi con scritture private del 27 gennaio 2010; ha tuttavia reputato infondata la tesi del Ferreri secondo cui il negozio complessivamente stipulato potesse essere dichiarato nulloin ragione della nullità della scrittura privata del 10 giugno 2009 per l’omessa consegna della polizza fideiussoria prevista dall’articolo 2 del decreto legislativo numero 122 del 2005, posto che alla data della domanda gli appartamenti erano stati realizzati, tanto che il rivendicante era stato immesso nel loro possesso; ha infine osservato che, quand’anche i contratti fossero stati nulli, non per questo sarebbe venuto meno il credito ipotecario della Banca intervenuta in giudizio, già ammesso allo stato passivo del Fallimento, perché la domanda di nullità era stata proposta dopo oltre cinque anni dall’iscrizione dell’ipoteca. 2. ― [OSCURATO:PERSONA] resiste con controricorso, mentre, non spiegando difese la banca intimata, è intervenuta la cessionaria del credito di questa, [OSCURATO:SOCIETA]. , rappresentata in giudizio da [OSCURATO:SOCIETA]. [OSCURATO:PERSONA] 3. ― Il ricorso denuncia violazione di legge, erronea interpretazione degli articoli 1, 2 e seguenti del decreto legislativo numero 122 del 2005, censurando il decreto impugnato per aver ritenuto inapplicabile la relativa disciplina per il fatto ― tra l’altro ― che l’immobile era già stato realizzato al momento della domanda giudiziale, laddove invece la verifica della inesistenza della realizzazione dell’immobile andrebbe necessariamente anticipata al momento della conclusione del contratto, sicché la nullità produrrebbe poi il suo effetto fintanto che non avvenga il definitivo trasferimento dell’immobile. 4. ― In disparte il mancato (e di per sé già risolutivo) rilievo da parte del giudice del merito dell’inopponibilità al Fallimento, ai sensi dell’art. 45 l. fall., dei tre contratti preliminar i , non trascritti in data anteriore alla sentenza dichiarativa, il motivo è inammissibile ai sensi dell’articolo 360 bis, numero 1, c.p.c., essendo la decisione, laddove afferma che la tutela prevista dalla norma invocata non opera una volta che l’immobile sia stato edificato, conforme alla giurisprudenza di questa Corte, senza che il ricorso apporti argomenti utili ad un suo ripensamento. Non occorre soffermarsi sull’astratta applicabilità dell’invocata disciplina a fronte della peculiare vicenda contrattuale oggetto del contendere, la quale ha visto il Ferreri alienare un fondo, sul quale costruire un edificio, alla Impresapoi fallita, contro un corrispettivo in parte in denaro ed in parte costituito dal trasferimento della proprietà di due appartamenti ubicati nell’edificio da costruire. Basterà da ultimo rammentare Cass. 8 febbraio 2023, n. 3817, secondo cui «assume una valenza dirimente … il frangente temporale in cui l'opera è ultimata, posto che la normativa di settore non è indirizzata ad assicurare la solvenza del promittente alienante in termini avulsi dal contesto in cui la promessa si è perfezionata: e segnatamente dalla circostanza che il preliminare ha avuto ad oggetto un immobile da costruire e, in vista di tale oggetto, è predisposta una "speciale" tutela. Proprio in ragione del fatto che la promessa riguarda un bene in corso di realizzazione, sul quale il promissario acquirente non può rivendicare l'esecuzione in forma specifica nell'ipotesi in cui, a causa della sopravvenuta crisi del promittente alienante, l'opera di costruzione si areni e l'impegno assunto non possa evolversi nel passaggio di proprietà, la legge prevede che debba essere concessa una polizza fideiussoria a garanzia della restituzione delle somme versate dal promissario acquirente nelle more (e non per assicurare altri possibili pregiudizi connessi alla mancata produzione dell'effetto traslativo). Pertanto, le specifiche ragioni di protezione che giustificano la previsione normativa sono collegate al particolare stato in cui versa il promissario acquirente che, avendo anticipato delle somme al promittente alienante per l'assunto impegno ad acquistare un immobile in costruzione, si trovi, dinanzi a una sopravvenuta situazione di crisi del costruttore, per un verso, in grave difficoltà nel far valere le azioni esecutive e concorsuali sull'immobile (aggredito dai creditori alla stregua di detto stato di crisi), la cui realizzazione si sia interrotta in ragione di tale insolvenza certificata, al fine di recuperare le somme a tale titolo anticipate, e si veda, per altro verso, compromessa, o quantomeno aggravata, la possibilità che l'effetto traslativo si perfezioni. È evidente che la garanzia del perfezionamento del contratto definitivo è, invece, regolata da altri strumenti. Precipuamente, l'art. 2645-bis c.c., comma 4, prevede, appunto, la facoltà di trascrizione anche dei preliminari aventi ad oggetto porzioni di edifici da costruire o in corso di costruzione, sulla scorta dell'indicazione della superficie utile della porzione di edificio e della quota del diritto spettante al promissario acquirente, relativa all'intero costruendo edificio espressa in millesimi. Di talché la norma in esame, nel contemplare un'ipotesi di nullità relativa, la cui declaratoria è rimessa all'esclusiva iniziativa del promissario acquirente, ed evidentemente di protezione, è finalizzata a preservare l'interesse di quest'ultimo a recuperare, tramite apposita garanzia, le eventuali somme versate in favore del promittente venditore (in vista del pericolo di insolvenza di quest'ultimo): la consegna della polizza fideiussoria a prima richiesta è, dunque, strumentale a permettere al promissario acquirente il recupero delle somme pagate a titolo di acconto al costruttore, nelle ipotesi in cui si verifichi una situazione di crisi certificata che comprometta o aggravi il buon esito della vicenda negoziale avente ad oggetto un immobile non ultimato, obbligo il cui adempimento prescinde dal fatto che, in futuro, si verifichi o meno lo stato di crisi (purché ne ricorra il pericolo). … Ora, allorché la garanzia sia concessa, la sopravvenienza dello stato di crisi del costruttore prima dell'ultimazione dell'opera consente al promissario acquirente di avvalersi del diritto potestativo di recesso dal preliminare ove sia trascritto pignoramento sul cespite, escutendo la fideiussione, e di sciogliersi dal preliminare ove sia aperta la procedura concorsuale, escutendo la fideiussione, sempre che il competente organo della procedura concorsuale non abbia comunicato la volontà di subentrare nel contratto preliminare. Ne consegue che tale necessità viene meno nel momento in cui la costruzione è ultimata, poiché lo stato di insolvenza del promittente venditore, che sopravvenga a tale ultimazione, consente comunque al promissario acquirente di poter perfezionare l'acquisto, in ragione della previa trascrizione del preliminare (fatta salva la facoltà di scioglimento del curatore …). Se viceversa si aderisse all'impostazione dei Giudici di merito, a mente della quale l'utilità della concessione della garanzia fideiussoria sopravvivrebbe alla conclusione dei lavori, sino a quando l'effetto traslativo non si sia prodotto, non solo sarebbe mutato lo scopo perseguito dalla norma, ma, in aggiunta, la previsione sarebbe estensibile, per identità di ratio, ad ogni promessa di vendita di immobili, quand'anche essa abbia avuto ad oggetto, sin dall'origine, beni già realizzati. Per contro, per quanto anzidetto, altri sono gli strumenti assicurativi che l'ordinamento appresta per garantire il trasferimento di proprietà di immobili preesistenti, a cui le parti si siano previamente obbligate. Ebbene, quando il cespite originariamente da costruire, oggetto del preliminare di vendita, sia stato nelle more ultimato, il promissario acquirente si viene a trovare in una situazione del tutto assimilabile, sebbene ex post, a quella del promissario acquirente che abbia stipulato, sin dall'inizio (ex ante), una promessa di vendita di un immobile già realizzato. Sicché questi corre gli analoghi rischi che affronta quest'ultimo, nel caso di sopravvenuto stato di crisi del promittente alienante sino al momento della stipulazione del definitivo». Insomma, la nullità opera per gli immobili da costruire, più non opera per quelli che ormai sono stati edificati (in tal senso v. pure più sinteticamente Cass. 10 agosto 2021, n. 22603). 5. ― Le spese seguono la soccombenza. Sussistono i presupposti processuali per il raddoppio del contributo unificato se dovuto. [OSCURATO:PERSONA] La Corte dichiara inammissibile il ricorso e condanna il ricorrent e al rimborso, in favore del [OSCURATO:SOCIETA]. , delle spese sostenute per questo giudizio di legittimità, liquidate in favore di ciascuno dei controricorrenti in complessivi € 7.200,00, di cui € 200,00 per esborsi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15% ed agli accessori di legge. Dà atto, ai sensi del d.P.R. n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, che sussistono i presupposti per il versamento, a carico della parte ricorrent