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CassazionesentenzaSezione 5

Cassazione n. 12232/2026

Testo integrale del provvedimento

Testo integrale del provvedimento

, per mandato ex lege, dall’[OSCURATO:PERSONA] e presso la stessa domiciliato a Roma in Via dei Portoghesi n.- Ricorrente -contro[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], rappresentati e difesidagli [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA];- Controricorrenti -- avverso la sentenza n. 4694/06/2021 depositata dalla Commissionetributaria regionale della Lombardia, sez. 6, in data 23/12/2021 e nonnotificata;udita la relazione della causa svolta dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA].ssa MargheritaLibri.Numero registro generale 16160/2022Numero sezionale 1224/2026Numero di raccolta generale 12232/2026Data pubblicazione 01/05/20261.

L’Agenzia delle Entrate propone ricorso, affidato a due motivi, per lacassazione della sentenza indicata in epigrafe, con cui la Commissionetributaria regionale della Lombardia aveva rigettato l’appello erarialeavverso la sentenza n. 273/2019, emessa dalla Commissione tributariaprovinciale di Como in accoglimento del ricorso proposto dai contribuentiavverso l’avviso di accertamento con cui era stata rettificata la renditacatastale derivante dalla dichiarazione DOCFA presentata dagli stessi conriguardo all’immobile di loro proprietà, sito in comune di Gravedona edUniti, adibito a struttura ricettiva alberghiera.2.

I contribuenti resistono con controricorso, deducendol’inammissibilità dell’impugnazione e l’infondatezza dei motivi edepositano memoria difensiva.RAGIONI DELLA DECISIONE1.

Va preliminarmente disattesa l’eccezione di inammissibilitàdell’appello, come formulata dai contribuenti nel controricorso,sull’assunto della violazione dell’art. 53 d. lgs. n. 546/1992, fondata sullamera riproposizione dei motivi del controricorso di primo grado e suulteriori ragioni enunciate in modo generico, prive della specificitànecessaria al fine di comprendere le censure rivolte alla sentenzaimpugnata.1.1.

Avendo la Commissione tributaria regionale esaminato l’appellonel merito, omettendo di valutare preliminarmente l’eccezione diinammissibilità, la sentenza andava autonomamente impugnata daicontribuenti.1.2.

La riproposizione dell’eccezione, priva di riferimenti specifici alcontenuto dei motivi d’appello, è in ogni caso infondata.La specificità dei motivi di appello nel rito tributario (d.lgs. n. 546 del1992, art. 53) non è esclusa dalla riproposizione delle ragioni, e delleNumero registro generale 16160/2022Numero sezionale 1224/2026Numero di raccolta generale 12232/2026Data pubblicazione 01/05/2026argomentazioni, già poste a fondamento del ricorso introduttivo delgiudizio, quando queste ex se esprimano le ragioni di critica dellapronuncia appellata nel suo intero contenuto (v., ex plurimis, Cass., 20dicembre 2018, n. 32954; Cass., 5 ottobre 2018, n. 24641; Cass., 20gennaio 2017, n. 1461; Cass., 1 luglio 2014, n. 14908).

Inoltre, dettaspecificità va correlata al tenore complessivo dell’atto di gravame, ove,dunque, le ragioni di critica del decisum fatto oggetto di impugnazionedebbono desumersi, anche per implicito, dall'intero atto di impugnazioneconsiderato nel suo complesso, comprese le premesse in fatto, la parteespositiva e le conclusioni (v., ex plurimis, Cass., 21 novembre 2019, n.30341; Cass., 24 agosto 2017, n. 20379; Cass., 31 marzo 2011, n. 7393;Cass., 12 gennaio 2009, n. 346; Cass., 19 gennaio 2007, n. 1224).2.

Con il primo motivo la ricorrente denuncia, in rubrica,"violazione e falsa applicazione, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3,c.p.c. dell’art. 1 del DM 701/1994, con specifico riferimento all’obbligo dimotivazione dell’avviso di accertamento" e lamenta che la Commissionetributaria regionale abbia ritenuto l’atto impugnato carente dellanecessaria motivazione, richiamando pronunzie della Corte di cassazionenon pertinenti al caso di specie, in quanto riferite alle ipotesi diriclassamento delle unità immobiliari contemplate dai commi 335 e 336dell’art. 1 della legge n. 311/2004 ovvero dall’art. 3, comma 58, dellalegge n. 662/1996, tutte relative a procedure di accertamento d’ufficio,ben diverse da quelle in cui, come nel caso di specie, l’attribuzione dellarendita catastale avviene a seguito di procedura DOCFA, cui hanno datoimpulso i contribuenti.

Ha ribadito che l’avviso di accertamento impugnatoera motivato sotto ogni profilo, recando l’indicazione dei riferimentinormativi, del prospetto con i precedenti dati di classamento e rendita,del prospetto con i nuovi dati di classamento e rendita accertata, deipresupposti di fatto e della motivazione dell’accertamento, delladescrizione dell’immobile, della metodologia estimativa applicata, delNumero registro generale 16160/2022Numero sezionale 1224/2026Numero di raccolta generale 12232/2026Data pubblicazione 01/05/2026criterio di stima riportante la consistenza in mq per la destinazione, ivalori, unitari attribuiti al fabbricato ed il saggio di redditività, indicatinell’allegato all’avviso di accertamento.3.

Con il secondo motivo, in rubrica “Sull’omesso esame circa unfatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti,con riferimento agli elementi considerati nella relazione di stima allegatasub n. 1 all’avviso di accertamento impugnato, come tali utilizzati ai finidella ricostruzione della maggiore rendita catastale in base al metodo,come tali utilizzati ai fini della ricostruzione della maggiore renditacatastale in base al metodo del costo (cfr.

Circolare Agenzia del Territorion. 6 del 30.11.2012, § 6), e rinvenienti dalle valutazioni effettuate nelDOCFA di parte (cfr. pag. 3 dell’atto impugnato), in relazione a quantoprevisto dall’art. 360, co. 1, n. 5, c.p.c.”, la ricorrente lamenta che igiudici d’appello hanno del tutto omesso di rilevare che l’amministrazionefinanziaria è pervenuta alla quantificazione della rendita sulla base deglielementi indicati nella stima allegata all’avviso di accertamentoimpugnato, valorizzati in base al metodo del costo, elementi derivantidalle valutazioni indicate nel DOCFA dai contribuenti.4.

Il primo motivo è fondato, con conseguente assorbimento delsecondo motivo.4.1.

La sentenza impugnata ha richiamato a sostegno delle proprieconclusioni la giurisprudenza formatasi in sede di legittimità (il riferimentoletterale delle citazioni menzionate è a: Cass., Sez.

VI, 19 marzo 2015,n.5580; Cass., Sez.

V, 15 ottobre 2014, n. 21736; Cass., Sez.

VI, 6maggio 2013, n. 10489; Cass., Sez.

VI, 8 marzo 2013, n. 5784, Sez.

VI,20 marzo 2019, n. 7732) con riguardo alle c.d.

“operazioni massive” di“revisione parziale del classamento delle unità immobiliari di proprietàprivata site in microzone comunali”, per le quali l’accertamento scaturisceda un’iniziativa d’ufficio degli uffici territoriali dell’Agenzia del TerritorioNumero registro generale 16160/2022Numero sezionale 1224/2026Numero di raccolta generale 12232/2026Data pubblicazione 01/05/2026(ora, dell’Agenzia delle Entrate) su sollecitazione del Comune con riguardoad una pluralità di immobili compresi in un’area omogenea dellostrumento urbanistico, laddove si constati che “il rapporto tra il valoremedio di mercato individuato ai sensi del regolamento di cui al D.P.R. 23marzo 1998, n. 138, e il corrispondente valore medio catastale ai finidell’applicazione dell’imposta comunale (ora, dell’imposta municipalepropria) sugli immobili si discosta significativamente dall’analogo rapportorelativo all’insieme delle microzone comunali”.4.2.

A tale proposito, questa Corte ha reiteratamente ritenutoche, in tema di estimo catastale, ove il nuovo classamento sia statoadottato d’ufficio ai sensi dell’art. 1, comma 335, della legge 30 dicembre2004, n. 311, nell’ambito di una revisione dei parametri catastali dellamicrozona nella quale l’immobile è situato, giustificata dal significativoscostamento del rapporto tra il valore di mercato e quello catastalerispetto all’analogo rapporto sussistente nell’insieme delle microzonecomunali, il provvedimento di riclassamento, atteso il carattere diffusodell’operazione, deve essere adeguatamente motivato in ordine aglielementi (da individuarsi tra quelli indicati nell’art. 8 del D.P.R. 23 marzo1998, n. 138, come la qualità urbana del contesto nel quale l’immobile èinserito, la qualità ambientale della zona di mercato in cui l’unità èsituata, le caratteristiche edilizie del fabbricato e della singola unitàimmobiliare), che, in concreto, hanno inciso sul diverso classamento dellasingola unità immobiliare, affinché il contribuente sia posto in condizionedi conoscere ex ante le ragioni che ne giustificano in concretol’emanazione (tra le tante: Cass., Sez. 6°-5, 17 febbraio 2015, n. 3156;Cass., Sez. 6°-5, 21 giugno 2018, n. 16378; Cass., Sez. 6°-5, 26settembre 2018, n. 23129; Cass., Sez. 6°-5, 8 aprile 2019, n. 9770;Cass., Sez. 6°-5, 23 luglio 2019, n. 19810; Cass., Sez. 5°, (…) marzo2020, n. 6867; Cass., Sez. 6°-5, 1 febbraio 2021, nn. 2200 e 2201;Cass., Sez. 6°-5, 1 aprile 2021, n. 9095; Cass., Sez. 6°-5, 7 aprile 2021,Numero registro generale 16160/2022Numero sezionale 1224/2026Numero di raccolta generale 12232/2026Data pubblicazione 01/05/2026n. 9303; Cass., Sez. 6°-5, 23 novembre 2021, nn. 36217 e 36218; Cass.,Sez. 5°, 24 agosto 2022, n. 25201; Cass., Sez. Trib., 4 aprile 2024, n.9035; Cass., Sez. Trib., 26 novembre 2024, n. 30448).4.3.

In tema di estimo catastale, l’obbligo di motivazione a caricodell’amministrazione finanziaria si atteggia diversamente, a seconda chela stessa operi d’iniziativa o su sollecitazione del contribuente; lacostituzione di nuovi immobili avvenuta per edificazione urbana o per unavariazione nello stato degli immobili urbani, che influisce sul classamentoo sulla consistenza (fusione o frazionamento, cambio di destinazione,nuova distribuzione degli spazi interni, ecc.) deve essere dichiarata incatasto; la dichiarazione, a carico degli intestatari dell’immobile, avvienecon la presentazione all’Agenzia del Territorio, attivando la procedura cd.DOCFA; a fronte di tali dichiarazioni l’ufficio può quindi effettuare i dovuticontrolli e attivare eventuali rettifiche d’ufficio, che vanno notificate aisoggetti intestatari.4.4.

Secondo la consolidata e conforme giurisprudenza di questaCorte, in tema di classamento di immobili, qualora l'attribuzione dellarendita catastale avvenga a seguito della cd. procedura DOCFA, l'obbligodi motivazione del relativo avviso è soddisfatto con la mera indicazionedei dati oggettivi e della classe attribuita, quando gli elementi di fattoindicati dal contribuente non siano disattesi dall'Ufficio e l'eventualedifferenza tra la rendita proposta e quella attribuita derivi da una diversavalutazione tecnica riguardante il valore economico dei beni, mentre, nelcaso in cui vi sia una diversa identificazione degli elementi di fatto,la motivazione deve essere più approfondita e specificare le differenzeriscontrate sia per consentire il pieno esercizio del diritto di difesa delcontribuente e sia per delimitare l'oggetto dell'eventuale contenzioso (cfr.Cass., n.25144 del 2024, n. 25682 del 2023, n. 4955 del 2021, nn. 12777e 31809 del 2018, n. 12497 del 2016) 9381 del 10.4.2025).Numero registro generale 16160/2022Numero sezionale 1224/2026Numero di raccolta generale 12232/2026Data pubblicazione 01/05/2026Del tutto diverso è, quindi, il caso dell’accertamento operato all’esitodi procedura DOCFA, in cui il contribuente presenta, ai sensi dell’art. 1,comma 1, del D.M. 19 aprile 1994, n. 701, dichiarazione “perl’accertamento delle unità immobiliari urbane di nuova costruzione, di cuiall’art. 56 del regolamento per la formazione del nuovo catasto ediliziourbano, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 1 dicembre1949, n. 1142”, ovvero dichiarazione “di variazione dello stato dei beni, dicui all’art. 20 del regio decreto-legge 13 aprile 1939, n. 652, convertito,con modificazioni, dalla legge (…) agosto 1939, n. 1249, come sostituitodall’art. 2 del decreto legislativo 8 aprile 1948, n. 514”.In tali ipotesi, come innanzi rilevato, l’obbligo di motivazione delrelativo avviso è soddisfatto con l’indicazione dei dati amministrativo –censuari (categoria, classe, consistenza, superficie e rendita), all’esitodella verifica eseguita d’ufficio, qualora gli elementi indicati dalcontribuente non siano stati disattesi dall’amministrazione finanziaria el’eventuale discrasia tra i dati esposti e i dati attribuiti derivi da unavalutazione tecnica dell’immobile.

In questo caso, i dati enunciati dalcontribuente non sono disattesi, ma solo riesaminati e rivalutatidall’Ufficio con riguardo all’attribuzione della categoria, della classe, dellaconsistenza e della rendita del fabbricato; per cui è possibile (e, il piùdelle volte, accade) che la eventuale difformità tra la classificazionedenunciata dal contribuente e la classificazione accertatadall’amministrazione finanziaria nell’ambito della procedura DOCFA derivida una diversità di valutazione, qualificazione o inquadramento deimedesimi elementi di fatto (descrizioni, misure, grafici e planimetrie), chevengono elaborati sulla base dei criteri tecnici fissati dalla disciplinaregolamentare in materia catastale; il che esime, comunque,l’amministrazione finanziaria dall’onere di formulare una motivazione piùparticolareggiata per l’atto di riclassamento con specifico riguardo allediscrepanze emerse all’esito dell’accertamento rispetto alla proposta delNumero registro generale 16160/2022Numero sezionale 1224/2026Numero di raccolta generale 12232/2026Data pubblicazione 01/05/2026contribuente (Cass., Sez.

V, 9 febbraio 2021, n. 3104; Cass., Sez.

VI, 1febbraio 2022, n. 3017; Sez. Trib., 1 marzo 2025, n. 5451).4.5.

Nel caso di specie, trattandosi di unità immobiliare dellacategoria speciale, non ordinaria, la rendita non va attribuita perclassificazione tariffaria ma dietro stima diretta.La Corte ha rimarcato che, - laddove viene in rilievo qualepresupposto, e fondamento (motivazionale), dell'avviso di classamento, -la stima diretta dell’unità immobiliare (r.d.l. n. 652 del 1939, art. 10;d.p.r. n. 1142 del 1949, artt. 8 e 30) esplicita «un giudizio sul valoreeconomico dei beni classati di natura eminentemente tecnica, in relazioneal quale la presenza e l'adeguatezza, o non, della motivazione rilevano aifini, non già della legittimità ma, della attendibilità concreta del giudiziocennato, e, in sede contenziosa, della verifica della bontà delle ragionioggetto della pretesa (v., ex plurimis, Cass., 9 luglio 2018, n. 17971;Cass., 3 febbraio 2014, n. 2268; Cass., 21 luglio 2006, n. 16824; Cass., 7giugno 2006, n. 13319).4.6.

La fattispecie in disamina è chiaramente riconducibile a taleipotesi, giacché i dati forniti dai contribuenti non sono stati disattesi, masoltanto rivalutati dall'amministrazione finanziaria con riferimentoall'attribuzione della rendita dell'immobile.

Ne discende che la sentenzaimpugnata ha contravvenuto ai principi enunciati con l’affermazione che“lo stato degli immobili e la documentazione fornita dai ricorrentiimponevano un’adeguata istruttoria ed una motivazione dettagliata epuntuale dell’avviso di accertamento”, laddove invece la peculiare naturadella procedura disciplinata dal D.M. n. 701/1994 escludeva la necessitàdi una motivazione dettagliata in ordine alla rettifica della proposta deicontribuenti.4.7.

Ne deriva che l’accertamento in fatto dovrà essere svolto dalgiudice di merito in base ai richiamati parametri.Numero registro generale 16160/2022Numero sezionale 1224/2026Numero di raccolta generale 12232/2026Data pubblicazione 01/05/20265.

Alla stregua delle suesposte argomentazioni, il ricorso può trovareaccoglimento e la sentenza impugnata deve essere cassata con rinvio allaCorte di giustizia tributaria di secondo grado della Lombardia, in diversacomposizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

P.Q.MLa Corte, accoglie il primo motivo di ricorso, dichiara assorbito il secondo;cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia lacausa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Lombardia,in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio tenutasi in data10.02.2026.Il PresidenteDott. [OSCURATO:PERSONA]

Anonimizzato ex art. 52 D.Lgs. 196/2003
, per mandato ex lege, dall’[OSCURATO:PERSONA] e presso la stessa domiciliato a Roma in Via dei Portoghesi n.- Ricorrente -contro[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], rappresentati e difesidagli [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA];- Controricorrenti -- avverso la sentenza n. 4694/06/2021 depositata dalla Commissionetributaria regionale della Lombardia, sez. 6, in data 23/12/2021 e nonnotificata;udita la relazione della causa svolta dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA].ssa MargheritaLibri.Numero registro generale 16160/2022Numero sezionale 1224/2026Numero di raccolta generale 12232/2026Data pubblicazione 01/05/20261. L’Agenzia delle Entrate propone ricorso, affidato a due motivi, per lacassazione della sentenza indicata in epigrafe, con cui la Commissionetributaria regionale della Lombardia aveva rigettato l’appello erarialeavverso la sentenza n. 273/2019, emessa dalla Commissione tributariaprovinciale di Como in accoglimento del ricorso proposto dai contribuentiavverso l’avviso di accertamento con cui era stata rettificata la renditacatastale derivante dalla dichiarazione DOCFA presentata dagli stessi conriguardo all’immobile di loro proprietà, sito in comune di Gravedona edUniti, adibito a struttura ricettiva alberghiera.2. I contribuenti resistono con controricorso, deducendol’inammissibilità dell’impugnazione e l’infondatezza dei motivi edepositano memoria difensiva.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Va preliminarmente disattesa l’eccezione di inammissibilitàdell’appello, come formulata dai contribuenti nel controricorso,sull’assunto della violazione dell’art. 53 d. lgs. n. 546/1992, fondata sullamera riproposizione dei motivi del controricorso di primo grado e suulteriori ragioni enunciate in modo generico, prive della specificitànecessaria al fine di comprendere le censure rivolte alla sentenzaimpugnata.1.1. Avendo la Commissione tributaria regionale esaminato l’appellonel merito, omettendo di valutare preliminarmente l’eccezione diinammissibilità, la sentenza andava autonomamente impugnata daicontribuenti.1.2. La riproposizione dell’eccezione, priva di riferimenti specifici alcontenuto dei motivi d’appello, è in ogni caso infondata.La specificità dei motivi di appello nel rito tributario (d.lgs. n. 546 del1992, art. 53) non è esclusa dalla riproposizione delle ragioni, e delleNumero registro generale 16160/2022Numero sezionale 1224/2026Numero di raccolta generale 12232/2026Data pubblicazione 01/05/2026argomentazioni, già poste a fondamento del ricorso introduttivo delgiudizio, quando queste ex se esprimano le ragioni di critica dellapronuncia appellata nel suo intero contenuto (v., ex plurimis, Cass., 20dicembre 2018, n. 32954; Cass., 5 ottobre 2018, n. 24641; Cass., 20gennaio 2017, n. 1461; Cass., 1 luglio 2014, n. 14908). Inoltre, dettaspecificità va correlata al tenore complessivo dell’atto di gravame, ove,dunque, le ragioni di critica del decisum fatto oggetto di impugnazionedebbono desumersi, anche per implicito, dall'intero atto di impugnazioneconsiderato nel suo complesso, comprese le premesse in fatto, la parteespositiva e le conclusioni (v., ex plurimis, Cass., 21 novembre 2019, n.30341; Cass., 24 agosto 2017, n. 20379; Cass., 31 marzo 2011, n. 7393;Cass., 12 gennaio 2009, n. 346; Cass., 19 gennaio 2007, n. 1224).2. Con il primo motivo la ricorrente denuncia, in rubrica,"violazione e falsa applicazione, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3,c.p.c. dell’art. 1 del DM 701/1994, con specifico riferimento all’obbligo dimotivazione dell’avviso di accertamento" e lamenta che la Commissionetributaria regionale abbia ritenuto l’atto impugnato carente dellanecessaria motivazione, richiamando pronunzie della Corte di cassazionenon pertinenti al caso di specie, in quanto riferite alle ipotesi diriclassamento delle unità immobiliari contemplate dai commi 335 e 336dell’art. 1 della legge n. 311/2004 ovvero dall’art. 3, comma 58, dellalegge n. 662/1996, tutte relative a procedure di accertamento d’ufficio,ben diverse da quelle in cui, come nel caso di specie, l’attribuzione dellarendita catastale avviene a seguito di procedura DOCFA, cui hanno datoimpulso i contribuenti. Ha ribadito che l’avviso di accertamento impugnatoera motivato sotto ogni profilo, recando l’indicazione dei riferimentinormativi, del prospetto con i precedenti dati di classamento e rendita,del prospetto con i nuovi dati di classamento e rendita accertata, deipresupposti di fatto e della motivazione dell’accertamento, delladescrizione dell’immobile, della metodologia estimativa applicata, delNumero registro generale 16160/2022Numero sezionale 1224/2026Numero di raccolta generale 12232/2026Data pubblicazione 01/05/2026criterio di stima riportante la consistenza in mq per la destinazione, ivalori, unitari attribuiti al fabbricato ed il saggio di redditività, indicatinell’allegato all’avviso di accertamento.3. Con il secondo motivo, in rubrica “Sull’omesso esame circa unfatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti,con riferimento agli elementi considerati nella relazione di stima allegatasub n. 1 all’avviso di accertamento impugnato, come tali utilizzati ai finidella ricostruzione della maggiore rendita catastale in base al metodo,come tali utilizzati ai fini della ricostruzione della maggiore renditacatastale in base al metodo del costo (cfr. Circolare Agenzia del Territorion. 6 del 30.11.2012, § 6), e rinvenienti dalle valutazioni effettuate nelDOCFA di parte (cfr. pag. 3 dell’atto impugnato), in relazione a quantoprevisto dall’art. 360, co. 1, n. 5, c.p.c.”, la ricorrente lamenta che igiudici d’appello hanno del tutto omesso di rilevare che l’amministrazionefinanziaria è pervenuta alla quantificazione della rendita sulla base deglielementi indicati nella stima allegata all’avviso di accertamentoimpugnato, valorizzati in base al metodo del costo, elementi derivantidalle valutazioni indicate nel DOCFA dai contribuenti.4. Il primo motivo è fondato, con conseguente assorbimento delsecondo motivo.4.1. La sentenza impugnata ha richiamato a sostegno delle proprieconclusioni la giurisprudenza formatasi in sede di legittimità (il riferimentoletterale delle citazioni menzionate è a: Cass., Sez. VI, 19 marzo 2015,n.5580; Cass., Sez. V, 15 ottobre 2014, n. 21736; Cass., Sez. VI, 6maggio 2013, n. 10489; Cass., Sez. VI, 8 marzo 2013, n. 5784, Sez. VI,20 marzo 2019, n. 7732) con riguardo alle c.d. “operazioni massive” di“revisione parziale del classamento delle unità immobiliari di proprietàprivata site in microzone comunali”, per le quali l’accertamento scaturisceda un’iniziativa d’ufficio degli uffici territoriali dell’Agenzia del TerritorioNumero registro generale 16160/2022Numero sezionale 1224/2026Numero di raccolta generale 12232/2026Data pubblicazione 01/05/2026(ora, dell’Agenzia delle Entrate) su sollecitazione del Comune con riguardoad una pluralità di immobili compresi in un’area omogenea dellostrumento urbanistico, laddove si constati che “il rapporto tra il valoremedio di mercato individuato ai sensi del regolamento di cui al D.P.R. 23marzo 1998, n. 138, e il corrispondente valore medio catastale ai finidell’applicazione dell’imposta comunale (ora, dell’imposta municipalepropria) sugli immobili si discosta significativamente dall’analogo rapportorelativo all’insieme delle microzone comunali”.4.2. A tale proposito, questa Corte ha reiteratamente ritenutoche, in tema di estimo catastale, ove il nuovo classamento sia statoadottato d’ufficio ai sensi dell’art. 1, comma 335, della legge 30 dicembre2004, n. 311, nell’ambito di una revisione dei parametri catastali dellamicrozona nella quale l’immobile è situato, giustificata dal significativoscostamento del rapporto tra il valore di mercato e quello catastalerispetto all’analogo rapporto sussistente nell’insieme delle microzonecomunali, il provvedimento di riclassamento, atteso il carattere diffusodell’operazione, deve essere adeguatamente motivato in ordine aglielementi (da individuarsi tra quelli indicati nell’art. 8 del D.P.R. 23 marzo1998, n. 138, come la qualità urbana del contesto nel quale l’immobile èinserito, la qualità ambientale della zona di mercato in cui l’unità èsituata, le caratteristiche edilizie del fabbricato e della singola unitàimmobiliare), che, in concreto, hanno inciso sul diverso classamento dellasingola unità immobiliare, affinché il contribuente sia posto in condizionedi conoscere ex ante le ragioni che ne giustificano in concretol’emanazione (tra le tante: Cass., Sez. 6°-5, 17 febbraio 2015, n. 3156;Cass., Sez. 6°-5, 21 giugno 2018, n. 16378; Cass., Sez. 6°-5, 26settembre 2018, n. 23129; Cass., Sez. 6°-5, 8 aprile 2019, n. 9770;Cass., Sez. 6°-5, 23 luglio 2019, n. 19810; Cass., Sez. 5°, (…) marzo2020, n. 6867; Cass., Sez. 6°-5, 1 febbraio 2021, nn. 2200 e 2201;Cass., Sez. 6°-5, 1 aprile 2021, n. 9095; Cass., Sez. 6°-5, 7 aprile 2021,Numero registro generale 16160/2022Numero sezionale 1224/2026Numero di raccolta generale 12232/2026Data pubblicazione 01/05/2026n. 9303; Cass., Sez. 6°-5, 23 novembre 2021, nn. 36217 e 36218; Cass.,Sez. 5°, 24 agosto 2022, n. 25201; Cass., Sez. Trib., 4 aprile 2024, n.9035; Cass., Sez. Trib., 26 novembre 2024, n. 30448).4.3. In tema di estimo catastale, l’obbligo di motivazione a caricodell’amministrazione finanziaria si atteggia diversamente, a seconda chela stessa operi d’iniziativa o su sollecitazione del contribuente; lacostituzione di nuovi immobili avvenuta per edificazione urbana o per unavariazione nello stato degli immobili urbani, che influisce sul classamentoo sulla consistenza (fusione o frazionamento, cambio di destinazione,nuova distribuzione degli spazi interni, ecc.) deve essere dichiarata incatasto; la dichiarazione, a carico degli intestatari dell’immobile, avvienecon la presentazione all’Agenzia del Territorio, attivando la procedura cd.DOCFA; a fronte di tali dichiarazioni l’ufficio può quindi effettuare i dovuticontrolli e attivare eventuali rettifiche d’ufficio, che vanno notificate aisoggetti intestatari.4.4. Secondo la consolidata e conforme giurisprudenza di questaCorte, in tema di classamento di immobili, qualora l'attribuzione dellarendita catastale avvenga a seguito della cd. procedura DOCFA, l'obbligodi motivazione del relativo avviso è soddisfatto con la mera indicazionedei dati oggettivi e della classe attribuita, quando gli elementi di fattoindicati dal contribuente non siano disattesi dall'Ufficio e l'eventualedifferenza tra la rendita proposta e quella attribuita derivi da una diversavalutazione tecnica riguardante il valore economico dei beni, mentre, nelcaso in cui vi sia una diversa identificazione degli elementi di fatto,la motivazione deve essere più approfondita e specificare le differenzeriscontrate sia per consentire il pieno esercizio del diritto di difesa delcontribuente e sia per delimitare l'oggetto dell'eventuale contenzioso (cfr.Cass., n.25144 del 2024, n. 25682 del 2023, n. 4955 del 2021, nn. 12777e 31809 del 2018, n. 12497 del 2016) 9381 del 10.4.2025).Numero registro generale 16160/2022Numero sezionale 1224/2026Numero di raccolta generale 12232/2026Data pubblicazione 01/05/2026Del tutto diverso è, quindi, il caso dell’accertamento operato all’esitodi procedura DOCFA, in cui il contribuente presenta, ai sensi dell’art. 1,comma 1, del D.M. 19 aprile 1994, n. 701, dichiarazione “perl’accertamento delle unità immobiliari urbane di nuova costruzione, di cuiall’art. 56 del regolamento per la formazione del nuovo catasto ediliziourbano, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 1 dicembre1949, n. 1142”, ovvero dichiarazione “di variazione dello stato dei beni, dicui all’art. 20 del regio decreto-legge 13 aprile 1939, n. 652, convertito,con modificazioni, dalla legge (…) agosto 1939, n. 1249, come sostituitodall’art. 2 del decreto legislativo 8 aprile 1948, n. 514”.In tali ipotesi, come innanzi rilevato, l’obbligo di motivazione delrelativo avviso è soddisfatto con l’indicazione dei dati amministrativo –censuari (categoria, classe, consistenza, superficie e rendita), all’esitodella verifica eseguita d’ufficio, qualora gli elementi indicati dalcontribuente non siano stati disattesi dall’amministrazione finanziaria el’eventuale discrasia tra i dati esposti e i dati attribuiti derivi da unavalutazione tecnica dell’immobile. In questo caso, i dati enunciati dalcontribuente non sono disattesi, ma solo riesaminati e rivalutatidall’Ufficio con riguardo all’attribuzione della categoria, della classe, dellaconsistenza e della rendita del fabbricato; per cui è possibile (e, il piùdelle volte, accade) che la eventuale difformità tra la classificazionedenunciata dal contribuente e la classificazione accertatadall’amministrazione finanziaria nell’ambito della procedura DOCFA derivida una diversità di valutazione, qualificazione o inquadramento deimedesimi elementi di fatto (descrizioni, misure, grafici e planimetrie), chevengono elaborati sulla base dei criteri tecnici fissati dalla disciplinaregolamentare in materia catastale; il che esime, comunque,l’amministrazione finanziaria dall’onere di formulare una motivazione piùparticolareggiata per l’atto di riclassamento con specifico riguardo allediscrepanze emerse all’esito dell’accertamento rispetto alla proposta delNumero registro generale 16160/2022Numero sezionale 1224/2026Numero di raccolta generale 12232/2026Data pubblicazione 01/05/2026contribuente (Cass., Sez. V, 9 febbraio 2021, n. 3104; Cass., Sez. VI, 1febbraio 2022, n. 3017; Sez. Trib., 1 marzo 2025, n. 5451).4.5. Nel caso di specie, trattandosi di unità immobiliare dellacategoria speciale, non ordinaria, la rendita non va attribuita perclassificazione tariffaria ma dietro stima diretta.La Corte ha rimarcato che, - laddove viene in rilievo qualepresupposto, e fondamento (motivazionale), dell'avviso di classamento, -la stima diretta dell’unità immobiliare (r.d.l. n. 652 del 1939, art. 10;d.p.r. n. 1142 del 1949, artt. 8 e 30) esplicita «un giudizio sul valoreeconomico dei beni classati di natura eminentemente tecnica, in relazioneal quale la presenza e l'adeguatezza, o non, della motivazione rilevano aifini, non già della legittimità ma, della attendibilità concreta del giudiziocennato, e, in sede contenziosa, della verifica della bontà delle ragionioggetto della pretesa (v., ex plurimis, Cass., 9 luglio 2018, n. 17971;Cass., 3 febbraio 2014, n. 2268; Cass., 21 luglio 2006, n. 16824; Cass., 7giugno 2006, n. 13319).4.6. La fattispecie in disamina è chiaramente riconducibile a taleipotesi, giacché i dati forniti dai contribuenti non sono stati disattesi, masoltanto rivalutati dall'amministrazione finanziaria con riferimentoall'attribuzione della rendita dell'immobile. Ne discende che la sentenzaimpugnata ha contravvenuto ai principi enunciati con l’affermazione che“lo stato degli immobili e la documentazione fornita dai ricorrentiimponevano un’adeguata istruttoria ed una motivazione dettagliata epuntuale dell’avviso di accertamento”, laddove invece la peculiare naturadella procedura disciplinata dal D.M. n. 701/1994 escludeva la necessitàdi una motivazione dettagliata in ordine alla rettifica della proposta deicontribuenti.4.7. Ne deriva che l’accertamento in fatto dovrà essere svolto dalgiudice di merito in base ai richiamati parametri.Numero registro generale 16160/2022Numero sezionale 1224/2026Numero di raccolta generale 12232/2026Data pubblicazione 01/05/20265. Alla stregua delle suesposte argomentazioni, il ricorso può trovareaccoglimento e la sentenza impugnata deve essere cassata con rinvio allaCorte di giustizia tributaria di secondo grado della Lombardia, in diversacomposizione, anche per le spese del giudizio di legittimità. P.Q.MLa Corte, accoglie il primo motivo di ricorso, dichiara assorbito il secondo;cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia lacausa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Lombardia,in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio tenutasi in data10.02.2026.Il PresidenteDott. [OSCURATO:PERSONA]
Sentenza Cassazione n. 12232/2026 — Fons Iuris — Fons Iuris