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CassazionesentenzaSezione 2Decisione del 19 settembre 2023

Cassazione n. 28259/2023

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o la seguente ORDINANZA sul ricorso (iscritto al N.R.G. 28308/2018) proposto da: [OSCURATO:PERSONA] (C.F.: [OSCURATO:PERSONA] 72M11 C814B), nella qualità di socio e legale rappresentante della BUGNOLI Luca S.s. ([OSCURATO:PARTITA_IVA]), cessata il 30 dicembre 2015, rappresentato e difeso, giusta procura in calce al ricorso, dall’Avv. [OSCURATO:PERSONA], nel cui studio in Ferrara, via G. Caselli n. 11/B, ha eletto domicilio; -ricorrente - contro [OSCURATO:PERSONA] (C.F.: [OSCURATO:PERSONA] 62L31 E366G) e NALDI Ombretta (C.F.: [OSCURATO:PERSONA] 63R70 A806P), rappresentati e difesi, giusta procura in calce al controricorso, dall’Avv. [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliati in Roma, via [OSCURATO:PERSONA] n. 24, presso lo studio dell’Avv. [OSCURATO:PERSONA]; -controricorrenti - avverso la sentenza della Corte d’appello di Bologna n. 1837/2017, pubblicata il 9 agosto 2017; R.G.N. 28308/18 C.C.19/09/2023 Vendita – Preliminare – Risoluzione per inadempimento udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 19 settembre 2023 dal Consigliere relatore [OSCURATO:PERSONA]; letta la memoria illustrativa depositata nell’interesse dei controricorrenti, ai sensi dell’art. 380-bis.1. c.p.c. [OSCURATO:PERSONA] 1.–Con atto di citazione notificato il 26 maggio 2007, [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] convenivano, davanti al Tribunale di Ferrara, l’impresa edile [OSCURATO:PERSONA] S.s. per sentire pronunciare la risoluzione del preliminare di vendita immobiliare concluso tra le parti il 10 settembre 2005, per inadempimento imputabile alla convenuta, con la condanna della stessa alla restituzione delle somme versate di euro 25.000,00 e al risarcimento dei danni sofferti nella misura di euro 41.555,13 o in quella diversa, maggiore o minore, ritenuta di giustizia, oltre interessi e rivalutazione.

Al riguardo, gli attori esponevano: che, con il citato preliminare, la [OSCURATO:PERSONA] S.s. aveva loro promesso di vendere un appartamento con relativo garage, facenti parte di un complesso residenziale da realizzare su area posta nel Comune di Codigoro, per il prezzo di euro 138.500,00, oltre IVA; che avevano versato alla ditta Bugnoli la complessiva somma di euro 25.000,00, di cui euro 10.000,00 a titolo di caparra confirmatoria ed euro 15.000,00 quale acconto sul maggior prezzo; che nell’atto preliminare parte promittente venditrice aveva precisato –e parte promissaria acquirente aveva preso atto e aveva accettato –che il permesso di costruzione degli immobili promessi in vendita era stato convenzionato con il Comune di Codigoro per effetto di atto d’obbligo del 15 aprile 2005, “mediante il quale era stato determinato il prezzo di vendita dell’alloggio in parola”; che, pertanto, avevano sottoscritto il contratto preliminare nell’erronea convinzione che il prezzo convenuto di euro 138.500,00 fosse stato determinato con esatto riferimento ai criteri previsti dall’atto d’obbligo richiamato; che, per contro, avevano successivamente accertato, consultando l’atto d’obbligo, che il prezzo convenuto non corrispondeva affatto a quello calcolabile e determinabile secondo i criteri nello stesso atto d’obbligo stabiliti, giacché esso si sarebbe dovuto attestare nei limiti di euro 100.884,07, ossia in misura notevolmente inferiore a quanto convenuto nel preliminare; che, con raccomandata dell’11 aprile 2006, a firma del proprio legale e da essi controfirmata per conferma, avevano invitato la promittente alienante a stipulare l’atto notarile per il minor prezzo complessivo risultante dagli evocati criteri, previa detrazione degli acconti versati; che la promittente venditrice si era rifiutata di stipulare l’atto definitivo al minor prezzo previsto dall’atto d’obbligo ed aveva altresì rifiutato di risolvere consensualmente il contratto con la restituzione di tutte le somme ricevute, pretendendo, invece, di trattenere la somma di euro 10.000,00, versata a titolo di caparra.

Si costituiva in giudizio la [OSCURATO:PERSONA] S.s., la quale resisteva alle domande avversarie e, in specie, deduceva: che la cancellazione dell’atto d’obbligo era stata richiesta dall’impresa prima che i coniugi [OSCURATO:PERSONA] –Naldi inviassero la diffida a stipulare l’atto definitivo per il prezzo revisionato; che tale fatto, unitamente al successivo versamento, in favore del Comune, degli oneri di costruzione, aveva determinato la cessazione dei vincoli posti dall’atto d’obbligo; che la diffida ad adempiere il contratto per il minor prezzo complessivo di euro 100.884,07 entro il 30 aprile 2006 doveva considerarsi inefficace, in quanto nel contratto preliminare era stato convenuto, proprio su espressa richiesta dei promissari acquirenti, che la stipula avvenisse non prima del 30 aprile 2006; che, dopo la comunicazione inviata dal primo legale dell’11 aprile 2006, i coniugi [OSCURATO:PERSONA] –Naldi avevano manifestato l’intenzione di stipulare l’atto definitivo al prezzo convenuto nel preliminare.

Pertanto, la convenuta chiedeva che le domande di parte attrice fossero disattese e, in via riconvenzionale, che fosse pronunciata la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento dei promissari acquirenti, con la condanna di quest’ultimi al risarcimento dei danni sofferti, nella misura di euro 25.000,00 o in quella diversa ritenuta di giustizia; in via subordinata, chiedeva che fosse dichiarato il diritto della promittente alienante a recedere dal contratto e a trattenere la caparra confirmatoria ricevuta.

Quindi, il Tribunale adito, con sentenza n. 1378/2010, depositata il 27 agosto 2010, rigettava le domande proposte da parte attrice e, in accoglimento delle spiegate riconvenzionali, pronunciava la risoluzione del preliminare per inadempimento ascrivibile ai promissari acquirenti e li condannava alla rifusione, in favore della promittente venditrice, del danno sofferto nella misura di euro 23.000,00, oltre interessi.

In specie, la pronuncia di prime cure sosteneva: che la clausola del contratto preliminare stipulato il 10 settembre 2005, relativa alla determinazione del prezzo, era nulla, ai sensi dell’art. 18, quinto comma, del d.P.R. n. 380/2001, perché contemplata in violazione dell’atto unilaterale d’obbligo assunto dall’impresa verso il Comune di Codigoro; che tale clausola era stata sostituita ex lege dal prezzo risultante dal predetto atto d’obbligo; che i promissari acquirenti avevano diritto al riconoscimento dell’integrazione normativa, poiché il consenso negoziale si era formato su un assetto complessivo connotato dalla particolare misura del prezzo del bene; che la richiesta dell’impresa di annullamento dell’atto d’obbligo non spiegava alcuna valenza modificativa rispetto ai precisi termini dell’accordo contrattuale contenuto nel preliminare, in quanto i suoi elementi costitutivi e i suoi effetti si erano cristallizzati in rapporto non solo alla cosa, ma anche al particolare prezzo pattuito; che, tuttavia, dopo la comunicazione dell’11 aprile 2006, era intervenuta un’ulteriore corrispondenza, foriera di nuovi effetti contrattuali, poiché in data 16 novembre 2006 gli attori, mediante comunicazione a firma del loro nuovo legale, avevano accettato il prezzo inizialmente pattuito ed esigibile dalla controparte per effetto della rinuncia onerosa agli sgravi derivanti dall’atto d’obbligo. 2.–Con atto di citazione notificato il 19 ottobre 2010, [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] proponevano appello avverso la sentenza di primo grado, lamentando: 1) che erroneamente era stata ravvisata, nella comunicazione del 16 novembre 2006, una rinuncia dei promissari acquirenti a stipulare il definitivo al minor prezzo risultante dall’atto d’obbligo; 2) che altrettanto erroneamente era stata prospettata la formazione di un nuovo accordo sul prezzo, senza considerare che tale ipotetico nuovo accordo fosse nullo per difetto della necessaria forma scritta, vertendosi in tema di trasferimento di diritti reali immobiliari; 3) che, infatti, la missiva del 16 novembre 2006 non recava alcuna sottoscrizione, diversamente dalla comunicazione dell’11 aprile 2006,né il nuovo legale, autore della seconda comunicazione, era provvisto del potere rappresentativo, in quanto non era munito di apposita procura redatta per iscritto.

Si costituiva nel giudizio di impugnazione la [OSCURATO:PERSONA] S.s., la quale chiedeva che l’appello fosse rigettato, rappresentando: che la diffida ad adempiere dell’11 aprile 2006 era inefficace, giacché il termine per la stipulazione del definitivo era stato fissato nel preliminare alla conclusione delle opere e comunque non prima del 30 aprile 2006; che, in ogni caso, l’atto unilaterale d’obbligo era stato oggetto di rinuncia, con riferimento all’appartamento promesso in vendita agli appellanti, all’esito dell’accollo dei relativi oneri di urbanizzazione, con accettazione del Comune, prima che fosse inviata la diffida ad adempiere; che la lettera del 16 novembre 2006 – secondo quanto ritenuto dal Tribunale – non aveva originato un diverso accordo tra le parti, ma aveva importato la mera rinuncia agli effetti della diffida, sicché la manifestazione di volontà di dare esecuzione al contratto preliminare non esigeva particolari vincoli di forma.

In via incidentale, la [OSCURATO:PERSONA] S.s. lamentava l’errore del Tribunale, che aveva indicato la differenza tra il prezzo pattuito con i promissari acquirenti e quello incassato per effetto dell’acquisto dell’immobile a terzi in euro 23.000,00, anziché in euro 23.500,00, e chiedeva – per l’effetto – che la statuizione di condanna contenuta nella sentenza appellata fosse, sotto tale profilo, rettificata.

Decidendo sul gravame interposto, la Corte d’appello di Bologna, con la sentenza di cui in epigrafe, accoglieva l’appello e, per l’effetto, in totale riforma della sentenza impugnata, pronunciava la risoluzione del contratto preliminare concluso tra le parti il 10 settembre 2005 per fatto e colpa della promittente venditrice e condannava quest’ultima al pagamento, in favore dei promissari acquirenti, della somma di euro 25.000,00, a titolo di risarcimento dei danni, nonché alla restituzione della somma di euro 15.877,16, oltre interessi.

A sostegno dell’adottata pronuncia la Corte di merito rilevava per quanto di interesse in questa sede: a) che il richiamo nel contratto preliminare ai criteri di determinazione del prezzo della compravendita, contenuti nell’atto unilaterale d’obbligo posto in essere dalla promittente alienante nei confronti del Comune di Codigoro, non era marginale, ma rifletteva la precisa volontà delle parti di determinare il prezzo sulla scorta di tali criteri; b) che, dunque, come già osservato dal Tribunale, la clausola del preliminare concernente il prezzo di vendita – siccome maggiore rispetto a quello ricavabile dai criteri contenuti nell’atto d’obbligo – era nulla per contrasto con norma imperativa ed era stata sostituita ex lege con il pre zzo previsto dall’atto unilaterale d’obbligo; c) che l’originaria clausola di fissazione del prezzo in misura superiore ai criteri stabiliti dall’atto d’obbligo non aveva ripreso efficacia a seguito della richiesta di cancellazione parziale di tale atto d’obbligo in data 4 aprile 2006, poiché l’unilaterale iniziativa di una parte contraente non poteva modificare un accordo già interamente perfezionato e, a maggior ragione, sanare una nullità contrattuale, per di più in presenza di una vicenda sostitutiva automatica; d ) che la lettera inviata dai promissari acquirenti – e da essi personalmente sottoscritta – al promittente venditore in data 11 aprile 2006 integrava gli estremi di una vera e propria diffida ad adempiere al prezzo risultante dai criteri di cui all’atto unilaterale d’obbligo nel termine fissato per la conclusione della compravendita, ossia il 30 aprile 2006; e) che, in ogni caso, la domanda di risoluzione era stata proposta dai promissari acquirenti ai sensi dell’art. 1453 c.c. e non dell’art.1454 c.c.; f) che, attraverso la comunicazione effettuata dal nuovo legale dei promissari acquirenti il 16 novembre 2006, conformemente a quanto ritenuto dal Tribunale, era stata formulata una nuova proposta, diretta ad accettare il prezzo originariamente pattuito, a modifica della clausola inserita ex lege in sostituzione di quella nulla, all’esito dell’onerosa rinuncia del promittente venditore allo sgravio derivante dall’atto d’obbligo; g) che, nondimeno, detta ultima comunicazione non era stata sottoscritta, diversamente da quella dell’11 aprile 2006, dai promissari acquirenti e nemmeno vi era la prova che il legale firmatario fosse munito di apposito mandato in forma scritta, come richiesto dall’art. 1392 c.c., sicché tale intesa modificativa era irrimediabilmente nulla per difetto del necessario vincolo formale e, come tale, inidonea a produrre effetti giuridici; h) che, peraltro, il prezzo oggetto della comunicazione non coincideva con quello pattuito nel preliminare, avendo i promissari acquirenti proposto alcune modifiche collegate alle somme di denaro già versate e ai costi di acquisto della pavimentazione del bagno, nonché il trattenimento di una somma di euro 15.000,00 al momento della conclusione del definitivo, a garanzia della ultimazione dei lavori, circostanze tutte non contemplate nel testo originario del preliminare del 10 settembre 2005, con l’effetto che doveva escludersi che detta comunicazione avesse valenza meramente confermativa dell’accordo preliminare ed esprimesse l’intenzione dei promissari acquirenti di darvi esecuzione; i) che, in conclusione, il rifiuto della promittente alienante di addivenire alla stipulazione del definitivo al minor prezzo derivante dall’applicazione dei criteri di cui all’atto unilaterale d’obbligo aveva integrato un inadempimento colpevole, idoneo a legittimare la risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni in favore dei promissari acquirenti. 3.– Avverso la sentenza d’appello ha proposto ricorso per cassazione, articolato in quattro motivi, [OSCURATO:PERSONA], quale socio e legale rappresentante della cessata [OSCURATO:PERSONA] S.s.

Gli intimati [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] hanno resistito con controricorso. 4.–I controricorrenti hanno presentato memoria illustrativa ai sensi dell’art. 380-bis.1. c.p.c. [OSCURATO:PERSONA] 1.– Con il primo motivo il ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 18 del d.P.R. n. 380/2001 e degli artt. 1419 e 1376 c.c., per avere la Corte di merito affermato che la clausola del contratto preliminare concernente il prezzo di vendita – siccome maggiore rispetto a quello ricavabile dall’atto unilaterale d’obbligo – dovesse ritenersi nulla per contrasto con norma imperativa e fosse stata sostituita ex lege c on il prezzo previsto dall’atto unilaterale.

Nel sostenere tale assunto il giudice d’appello avrebbe trascurato che la clausola con cui le parti avevano stabilito il prezzo della compravendita in euro 138.500,00 si inseriva in un contratto preliminare con effetti meramente obbligatori, sicché essa sarebbe stata pienamente valida ed efficace tra le parti, applicandosi il disposto dell’art. 18 del d.P.R. n. 380/2001 alle sole cessioni, ossia agli atti di compravendita aventi effetti reali.

Senonché, ad avviso dell’istante, il costruttore promittente venditore avrebbe potuto liberarsi nelle more dai vincoli cristallizzati nell’atto unilaterale d’obbligo, assunto in sede di rilascio del permesso a costruire, corrispondendo gli ulteriori oneri di costruzione da cui era andato esente, a fronte degli impegni presi, tra i quali anche quello di riduzione del prezzo di cessione, com’era avvenuto nel caso di specie. 1.1.–Il motivo è infondato.

Infatti, ai sensi dell’art. 18, quinto comma, del d.P.R. n. 380/2001, in tema di edilizia abitativa convenzionata, “ogni pattuizione” stipulata in violazione dei prezzi di cessione e dei canoni di locazione è nulla per la parte eccedente.

Con la conseguenza che, ai sensi del combinato disposto degli artt. 1339 e 1419, secondo comma, c.c., la clausola convenuta sul prezzo – che sia eccedente rispetto ai criteri stabiliti dalle convenzioni-tipo o dagli atti unilaterali d’obbligo – è nulla ed è sostituita automaticamente da norma imperativa, non implicando, pertanto, la nullità dell’intero contratto.

Tale sostituzione ex legeriguarda ogni pattuizione e, dunque, anche il contratto preliminare propedeutico alla cessione definitiva, nel quale peraltro le parti hanno espressamente fatto rinvio – ai fini della determinazion e del prezzo – ai criteri stabiliti nell’atto d’obbligo, poiché non è esigibile che il promissario acquirente sia tenuto a stipulare il contratto definitivo al corrispettivo eccedente pattuito nel preliminare e in realtà difforme dagli evocati criteri (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 7703 del 19/04/2016; Sez. 2, Sentenza n. 4948 del 14/03/2016).

Nel caso di specie, la nullità della clausola del preliminare è giustificata dal fatto che la sostituzione del prezzo deve avvenire “di diritto”, in forza, cioè, di un’espressa disposizione di legge, la quale, oltre a comminare la nullità della determinata clausola che fissa il prezzo in misura superiore ai criteri stabiliti nelle convenzioni-tipo o negli atti unilaterali d’obbligo, ne impone anche la sostituzione con una normativa legale, sin dalla stipulazione del contratto ad efficacia obbligatoria che a detti criteri faceva rinvio.

È infatti pacifica la volontà espressa dalle parti nel preliminare di vincolare il prezzo di vendita alle previsioni dell’atto d’obbligo. 2.– Con il secondo motivo il ricorrente prospetta, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 16, 17 e 18 del d.P.R. n. 380/2001 nonché degli artt. 1419, capoverso, 2643 e ss. e 1376 c.c., per avere laCorte territoriale ritenuto che la clausola del preliminare – la quale prevedeva un prezzo d’acquisto superiore a quello ricavabile dall’applicazione dei criteri stabiliti dall’atto unilaterale d’obbligo – non avesse ripreso efficacia a seguito della rich iesta di cancellazione parziale dell’atto d’obbligo, inoltrata dalla ditta Bugnoli il 4 aprile 2006.

E ciò perché, ad avviso della Corte del gravame, dovrebbe escludersi che l’unilaterale iniziativa di una parte contraente possa modificare un accordo già interamente perfezionato e, a maggior ragione, sanare una nullità contrattuale, per di più in presenza di una vicenda sostitutiva ex lege.

Sicché l’istante obietta: - che la clausola relativa al prezzo della futura compravendita non sarebbe stata nulla per contrasto con norma imperativa, in quanto inserita in un mero preliminare con effetti obbligatori; -che i vincoli derivanti dall’atto unilaterale d’obbligo avrebbero assunto carattere di realità, con la conseguente perfetta conoscibilità a cura dei terzi acquirenti del bene, per effetto della trascrizione; - che le norme sull’edilizia abitativa convenzionata non avrebbero previsto un obbligo, bensì una mera facoltà del titolare del permesso a costruire di stipulare con il Comune una convenzione ovvero di sottoscrivere un atto unilaterale d’obbligo; - che la richiesta di cancellazione parziale dell’atto d’obbligo avrebbe costituito esercizio di una facoltà normativamente concessa al costruttore; - che la richiesta di cancellazione parziale dell’atto d’obbligo non avrebbe modificato un accordo già interamente perfezionato, ma avrebbe consentito alla promittente venditrice proprio di darvi corretta esecuzione.

Per l’effetto, continua il ricorrente, i privati non avrebbero potuto accampare diritti sulla base degli atti procedimentali rappresentati dalla convenzione-tipo o dall’atto unilaterale d’obbligo nell’ambito dell’edilizia convenzionata, salvo che le relative previsioni non fossero state trasfuse nel contratto traslativo della proprietà. 2.1.–La censura è infondata.

E tanto perché la natura vincolante, anche nei confronti dei privati, del prezzo desumibile dall’applicazione dei criteri previsti nell’atto unilaterale d’obbligo – attraverso cui il costruttore e promittente venditore ha ottenuto il permesso dicostruzione, con esonero (o riduzione) degli oneri (e contributi) di costruzione – discende dal fatto che le parti del preliminare di vendita hanno espressamente richiamato, nel corpo del contratto, lo specifico contenuto dell’atto d’obbligo, manifestando, così, in modo chiaro, la volontà di far nascere, in relazione ad esso, nuovi diritti e nuove obbligazioni: le parti espressamente si sono accordate affinché il prezzo si identificasse nell’importo corrispondente all’evocato atto d’obbligo.

D’altronde, come debitamente argomentato sia dal Tribunale sia dalla Corte d’appello, all’esito del vincolo negoziale impresso sulla quantificazione del prezzo – che avrebbe dovuto essere determinato sulla scorta dei criteri fissati nell’atto unilaterale d’obbligo del 15 aprile 2005 (mentre in realtà il prezzo indicato nel preliminare del 10 settembre 2005, pari ad euro 138.500,00, non corrispondeva a quello risultante dall’applicazione di siffatti parametri, pari ad euro 100.884,07) –, il promittente alienante non avrebbe potuto disattendere l’accordo con la condotta unilaterale di recesso dall’atto unilaterale d’obbligo del 4 aprile 2006 –e con il conseguente pagamento degli oneri di costruzione da cui era stato inizialmente esonerato –, poiché ormai il vincolo derivante da tale richiamo faceva parte integrante del negozio concluso tra le parti, sebbene quest’ultimo avesse efficacia obbligatoria.

In definitiva, secondo quanto emerso dagli atti e statuito dalla Corte d’appello, le parti intendevano fissare il prezzo nella misura risultante dall’atto invocato per relationem, sicché la quantificazione riportata nel preliminare avrebbe dovuto costituire il mero precipitato di tale rinvio, senza che dunque rilevassero le circostanze successive alla stipulazione, relative alla persistente efficacia di tale atto unilaterale d’obbligo.

Peraltro, non è stato specificamente addotto che sia intervenuta una convenzione di rimozione del vincolo oggettivo sul bene (e non già meramente soggettivo in ordine agli obblighi del costruttore), ai sensi dell’art. 31, comma 49-bis, della legge n. 448/1998, come introdotto dall’art. 5, comma 3-bis, del d.l.n. 70/2011, convertito, con modificazioni, in legge n. 106/2011 (di cui non è stata prospettata la violazione o la falsa applicazione), come successivamente modificato (Cass. Sez.

U, Sentenza n. 21348 del 06/07/2022; Sez. 2, Ordinanza n. 30951 del 27/12/2017; Sez. 2, Sentenza n. 21 del 03/01/2017; Sez.

U, Sentenza n. 18135 del 16/09/2015).

La richiesta dell’impresa di annullamento dell’atto d’obbligo non poteva, dunque, spiegare alcuna valenza modificativa rispetto ai precisi termini dell’accordo contrattuale contenuto nel preliminare, in quanto i suoi elementi costitutivi e i suoi effetti si erano appunto cristallizzati in rapporto, non solo alla cosa compromessa in vendita, ma anche al particolare prezzo pattuito. 3.–Con il terzo motivo il ricorrente censura, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1392, 1350 e 1351 c.c., per avere la Corte distrettuale negato che la comunicazione del 16 novembre 2006 potesse spiegare alcun effetto, trattandosi di proposta negoziale modificativa del preliminare, in ordine alla misura del prezzo automaticamente sostituita da quella desumibile dagli indici fissati nell’atto d’obbligo, per la quale sarebbe stata necessaria la forma scritta (senonché tale forma scritta sarebbe difettata, sia perché tale comunicazione non era stata sottoscritta dai promissari acquirenti, ma dal solo nuovo legale di tali parti, sia perché detto legale non era munito di procura scritta, quale rappresentante negoziale delle parti).

Secondo l’istante, il contenuto di tale missiva non avrebbe avuto valenza di atto modificativo del precedente contratto, ma di mero atto esecutivo del contratto preliminare, sulla scorta del prezzo in esso concordato, e non già del prezzo inferiore reclamato con la diffida ad adempiere di cui alla comunicazione precedente dell’11 aprile 2006. 3.1.–La doglianza è infondata.

In ordine a tale comunicazione, il giudice del gravame ha dato una duplice spiegazione della natura negoziale modificativa delle pattuizioni già contemplate nel preliminare, sotto il profilo del corrispettivo convenuto: per un verso, essa era diretta ad accettare il prezzo originariamente pattuito (di euro 138.500,00), anziché quello conseguente all’inserzione automatica della clausola sostitutiva (di euro 100.884,07); per altro verso, comunque, il prezzo oggetto della comunicazione non coincideva integralmente con quello pattuito nel preliminare (di euro 138.500,00), avendo i promissari acquirenti proposto alcune modifiche inerenti alle somme didenaro già versate e ai costi di acquisto della pavimentazione del bagno, nonché il trattenimento di una somma di euro 15.000,00 al momento della conclusione del definitivo, a garanzia della ultimazione dei lavori, circostanze tutte non previste nel testo originario del preliminare del 10 settembre 2005.

Da questi elementi il giudice di merito ha tratto il convincimento che detta comunicazione non avesse valenza meramente confermativa dell’accordo preliminare e non esprimesse l’intenzione dei promissari acquirenti di darvi esecuzione.

L’accettazione di un prezzo che sia stato già oggetto di sostituzione automatica integra, a tutti gli effetti, una modificazione delle pattuizioni negoziali su un elemento essenziale.

A fronte di questo quadro fattuale, come correttamente sussunto in diritto, era richiesta la forma scritta, ai sensi degli artt. 1350 e 1351 c.c., per la modifica degli elementi essenziali del preliminare di vendita immobiliare e segnatamente del prezzo (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 19031 del 13/06/2022; Sez. 2, Ordinanza n. 8765 del 30/03/2021; Sez. 2, Sentenza n. 5197 del 27/02/2008; Sez. 2, Sentenza n. 2891 del 25/03/1987; Sez. 2, Sentenza n. 4014 del 02/09/1978; Sez. 1, Sentenza n. 1913 del 15/07/1963).

Senonché, in difetto della diretta provenienza della proposta modificativa dai promissari acquirenti, il loro nuovo legale, quale firmatario della proposta, e dunque loro rappresentante negoziale, avrebbe dovuto essere munito della procura scritta ai sensi dell’art. 1392 c.c., ai fini della validitàdell’atto negoziale del 16 novembre 2006. 4.– Con il quarto motivo il ricorrente si duole, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., della violazione dell’art.112 c.p.c., per avere la Corte del gravame omesso di provvedere sull’appello incidentale avanzato dall’impresa edile Bugnoli nella propria comparsa di costituzione e risposta, con la conseguente nullità della pronuncia. 4.1.–Il motivo è infondato.

E ciò perché detto appello incidentale – di cui, peraltro, l’odierno ricorrente non specifica il contenuto nel corpo del ricorso di legittimità – è stato implicitamente assorbito, in ragione dell’accoglimento dell’appello principale.

Infatti, il gravame incidentale interposto dalla [OSCURATO:PERSONA] S.s. concerneva – come si evince dall’esposi zione di cui alla sentenza impugnata – l’invocata rettifica della statuizione di condanna accessoria alla declaratoria di risoluzione del preliminare del 10 settembre 2005 per inadempimento dei promissari acquirenti.

E precisamente nella parte in cui era stata disposta la condanna al risarcimento dei danni, in favore della promittente alienante, nella misura di euro 23.000,00, quale differenza tra il prezzo pattuito con i promissari acquirenti e quello incassato all’esito della vendita dello stesso immobile in favore di terzi; mentre, in realtà, a dire dell’appellante incidentale, la differenza sarebbe ammontata ad euro 23.500,00.

A fronte di questa distonia quantitativa, con l’appello incidentale era richiesto l’adeguamento della statuizione relativa al quantum del risarcimento dei danni all’importo corrispondente all’effettiva misura di tale differenza.

Senonché la condanna al risarcimento dei danni consequenziale alla declaratoria di risoluzione per inadempimento dei promissari acquirenti è stata caducata per effetto dell’accoglimento dell’appello principale, che ha invece pronunciato la risoluzione del preliminare per inadempimento della promittente venditrice.

Ne discende che l’appello incidentale è stato oggetto di implicito assorbimento in senso improprio – configurabile quando la decisione di una questione escluda la necessità o la possibilità di provvedere sulle altre –, in ragione appunto dell’accoglimento dell’appello principale, fattispecie che non integra un’ipotesi di omessa pronuncia (Cass. Sez. 6 - 3, Ordinanza n. 18832 del 02/07/2021; Sez. 6-1, Ordinanza n. 2334 del 03/02/2020; Sez. 1, Ordinanza n. 8571 del 06/04/2018; Sez. 3, Sentenza n. 264 del 11/01/2006; Sez. 2, Sentenza n. 10001 del 24/06/2003). 5.–In definitiva, il ricorso deve essere respinto.

Le spese e i compensi di lite seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

Sussistono i presupposti processuali per il versamento - ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 -, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto.

P. Q. M. La Corte Suprema di Cassazione rigetta il ricorso e condanna il ricorrente alla refusione, in favore dei controricorrenti, delle spese di lit

Anonimizzato ex art. 52 D.Lgs. 196/2003
o la seguente ORDINANZA sul ricorso (iscritto al N.R.G. 28308/2018) proposto da: [OSCURATO:PERSONA] (C.F.: [OSCURATO:PERSONA] 72M11 C814B), nella qualità di socio e legale rappresentante della BUGNOLI Luca S.s. ([OSCURATO:PARTITA_IVA]), cessata il 30 dicembre 2015, rappresentato e difeso, giusta procura in calce al ricorso, dall’Avv. [OSCURATO:PERSONA], nel cui studio in Ferrara, via G. Caselli n. 11/B, ha eletto domicilio; -ricorrente - contro [OSCURATO:PERSONA] (C.F.: [OSCURATO:PERSONA] 62L31 E366G) e NALDI Ombretta (C.F.: [OSCURATO:PERSONA] 63R70 A806P), rappresentati e difesi, giusta procura in calce al controricorso, dall’Avv. [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliati in Roma, via [OSCURATO:PERSONA] n. 24, presso lo studio dell’Avv. [OSCURATO:PERSONA]; -controricorrenti - avverso la sentenza della Corte d’appello di Bologna n. 1837/2017, pubblicata il 9 agosto 2017; R.G.N. 28308/18 C.C.19/09/2023 Vendita – Preliminare – Risoluzione per inadempimento udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 19 settembre 2023 dal Consigliere relatore [OSCURATO:PERSONA]; letta la memoria illustrativa depositata nell’interesse dei controricorrenti, ai sensi dell’art. 380-bis.1. c.p.c. [OSCURATO:PERSONA] 1.–Con atto di citazione notificato il 26 maggio 2007, [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] convenivano, davanti al Tribunale di Ferrara, l’impresa edile [OSCURATO:PERSONA] S.s. per sentire pronunciare la risoluzione del preliminare di vendita immobiliare concluso tra le parti il 10 settembre 2005, per inadempimento imputabile alla convenuta, con la condanna della stessa alla restituzione delle somme versate di euro 25.000,00 e al risarcimento dei danni sofferti nella misura di euro 41.555,13 o in quella diversa, maggiore o minore, ritenuta di giustizia, oltre interessi e rivalutazione. Al riguardo, gli attori esponevano: che, con il citato preliminare, la [OSCURATO:PERSONA] S.s. aveva loro promesso di vendere un appartamento con relativo garage, facenti parte di un complesso residenziale da realizzare su area posta nel Comune di Codigoro, per il prezzo di euro 138.500,00, oltre IVA; che avevano versato alla ditta Bugnoli la complessiva somma di euro 25.000,00, di cui euro 10.000,00 a titolo di caparra confirmatoria ed euro 15.000,00 quale acconto sul maggior prezzo; che nell’atto preliminare parte promittente venditrice aveva precisato –e parte promissaria acquirente aveva preso atto e aveva accettato –che il permesso di costruzione degli immobili promessi in vendita era stato convenzionato con il Comune di Codigoro per effetto di atto d’obbligo del 15 aprile 2005, “mediante il quale era stato determinato il prezzo di vendita dell’alloggio in parola”; che, pertanto, avevano sottoscritto il contratto preliminare nell’erronea convinzione che il prezzo convenuto di euro 138.500,00 fosse stato determinato con esatto riferimento ai criteri previsti dall’atto d’obbligo richiamato; che, per contro, avevano successivamente accertato, consultando l’atto d’obbligo, che il prezzo convenuto non corrispondeva affatto a quello calcolabile e determinabile secondo i criteri nello stesso atto d’obbligo stabiliti, giacché esso si sarebbe dovuto attestare nei limiti di euro 100.884,07, ossia in misura notevolmente inferiore a quanto convenuto nel preliminare; che, con raccomandata dell’11 aprile 2006, a firma del proprio legale e da essi controfirmata per conferma, avevano invitato la promittente alienante a stipulare l’atto notarile per il minor prezzo complessivo risultante dagli evocati criteri, previa detrazione degli acconti versati; che la promittente venditrice si era rifiutata di stipulare l’atto definitivo al minor prezzo previsto dall’atto d’obbligo ed aveva altresì rifiutato di risolvere consensualmente il contratto con la restituzione di tutte le somme ricevute, pretendendo, invece, di trattenere la somma di euro 10.000,00, versata a titolo di caparra. Si costituiva in giudizio la [OSCURATO:PERSONA] S.s., la quale resisteva alle domande avversarie e, in specie, deduceva: che la cancellazione dell’atto d’obbligo era stata richiesta dall’impresa prima che i coniugi [OSCURATO:PERSONA] –Naldi inviassero la diffida a stipulare l’atto definitivo per il prezzo revisionato; che tale fatto, unitamente al successivo versamento, in favore del Comune, degli oneri di costruzione, aveva determinato la cessazione dei vincoli posti dall’atto d’obbligo; che la diffida ad adempiere il contratto per il minor prezzo complessivo di euro 100.884,07 entro il 30 aprile 2006 doveva considerarsi inefficace, in quanto nel contratto preliminare era stato convenuto, proprio su espressa richiesta dei promissari acquirenti, che la stipula avvenisse non prima del 30 aprile 2006; che, dopo la comunicazione inviata dal primo legale dell’11 aprile 2006, i coniugi [OSCURATO:PERSONA] –Naldi avevano manifestato l’intenzione di stipulare l’atto definitivo al prezzo convenuto nel preliminare. Pertanto, la convenuta chiedeva che le domande di parte attrice fossero disattese e, in via riconvenzionale, che fosse pronunciata la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento dei promissari acquirenti, con la condanna di quest’ultimi al risarcimento dei danni sofferti, nella misura di euro 25.000,00 o in quella diversa ritenuta di giustizia; in via subordinata, chiedeva che fosse dichiarato il diritto della promittente alienante a recedere dal contratto e a trattenere la caparra confirmatoria ricevuta. Quindi, il Tribunale adito, con sentenza n. 1378/2010, depositata il 27 agosto 2010, rigettava le domande proposte da parte attrice e, in accoglimento delle spiegate riconvenzionali, pronunciava la risoluzione del preliminare per inadempimento ascrivibile ai promissari acquirenti e li condannava alla rifusione, in favore della promittente venditrice, del danno sofferto nella misura di euro 23.000,00, oltre interessi. In specie, la pronuncia di prime cure sosteneva: che la clausola del contratto preliminare stipulato il 10 settembre 2005, relativa alla determinazione del prezzo, era nulla, ai sensi dell’art. 18, quinto comma, del d.P.R. n. 380/2001, perché contemplata in violazione dell’atto unilaterale d’obbligo assunto dall’impresa verso il Comune di Codigoro; che tale clausola era stata sostituita ex lege dal prezzo risultante dal predetto atto d’obbligo; che i promissari acquirenti avevano diritto al riconoscimento dell’integrazione normativa, poiché il consenso negoziale si era formato su un assetto complessivo connotato dalla particolare misura del prezzo del bene; che la richiesta dell’impresa di annullamento dell’atto d’obbligo non spiegava alcuna valenza modificativa rispetto ai precisi termini dell’accordo contrattuale contenuto nel preliminare, in quanto i suoi elementi costitutivi e i suoi effetti si erano cristallizzati in rapporto non solo alla cosa, ma anche al particolare prezzo pattuito; che, tuttavia, dopo la comunicazione dell’11 aprile 2006, era intervenuta un’ulteriore corrispondenza, foriera di nuovi effetti contrattuali, poiché in data 16 novembre 2006 gli attori, mediante comunicazione a firma del loro nuovo legale, avevano accettato il prezzo inizialmente pattuito ed esigibile dalla controparte per effetto della rinuncia onerosa agli sgravi derivanti dall’atto d’obbligo. 2.–Con atto di citazione notificato il 19 ottobre 2010, [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] proponevano appello avverso la sentenza di primo grado, lamentando: 1) che erroneamente era stata ravvisata, nella comunicazione del 16 novembre 2006, una rinuncia dei promissari acquirenti a stipulare il definitivo al minor prezzo risultante dall’atto d’obbligo; 2) che altrettanto erroneamente era stata prospettata la formazione di un nuovo accordo sul prezzo, senza considerare che tale ipotetico nuovo accordo fosse nullo per difetto della necessaria forma scritta, vertendosi in tema di trasferimento di diritti reali immobiliari; 3) che, infatti, la missiva del 16 novembre 2006 non recava alcuna sottoscrizione, diversamente dalla comunicazione dell’11 aprile 2006,né il nuovo legale, autore della seconda comunicazione, era provvisto del potere rappresentativo, in quanto non era munito di apposita procura redatta per iscritto. Si costituiva nel giudizio di impugnazione la [OSCURATO:PERSONA] S.s., la quale chiedeva che l’appello fosse rigettato, rappresentando: che la diffida ad adempiere dell’11 aprile 2006 era inefficace, giacché il termine per la stipulazione del definitivo era stato fissato nel preliminare alla conclusione delle opere e comunque non prima del 30 aprile 2006; che, in ogni caso, l’atto unilaterale d’obbligo era stato oggetto di rinuncia, con riferimento all’appartamento promesso in vendita agli appellanti, all’esito dell’accollo dei relativi oneri di urbanizzazione, con accettazione del Comune, prima che fosse inviata la diffida ad adempiere; che la lettera del 16 novembre 2006 – secondo quanto ritenuto dal Tribunale – non aveva originato un diverso accordo tra le parti, ma aveva importato la mera rinuncia agli effetti della diffida, sicché la manifestazione di volontà di dare esecuzione al contratto preliminare non esigeva particolari vincoli di forma. In via incidentale, la [OSCURATO:PERSONA] S.s. lamentava l’errore del Tribunale, che aveva indicato la differenza tra il prezzo pattuito con i promissari acquirenti e quello incassato per effetto dell’acquisto dell’immobile a terzi in euro 23.000,00, anziché in euro 23.500,00, e chiedeva – per l’effetto – che la statuizione di condanna contenuta nella sentenza appellata fosse, sotto tale profilo, rettificata. Decidendo sul gravame interposto, la Corte d’appello di Bologna, con la sentenza di cui in epigrafe, accoglieva l’appello e, per l’effetto, in totale riforma della sentenza impugnata, pronunciava la risoluzione del contratto preliminare concluso tra le parti il 10 settembre 2005 per fatto e colpa della promittente venditrice e condannava quest’ultima al pagamento, in favore dei promissari acquirenti, della somma di euro 25.000,00, a titolo di risarcimento dei danni, nonché alla restituzione della somma di euro 15.877,16, oltre interessi. A sostegno dell’adottata pronuncia la Corte di merito rilevava per quanto di interesse in questa sede: a) che il richiamo nel contratto preliminare ai criteri di determinazione del prezzo della compravendita, contenuti nell’atto unilaterale d’obbligo posto in essere dalla promittente alienante nei confronti del Comune di Codigoro, non era marginale, ma rifletteva la precisa volontà delle parti di determinare il prezzo sulla scorta di tali criteri; b) che, dunque, come già osservato dal Tribunale, la clausola del preliminare concernente il prezzo di vendita – siccome maggiore rispetto a quello ricavabile dai criteri contenuti nell’atto d’obbligo – era nulla per contrasto con norma imperativa ed era stata sostituita ex lege con il pre zzo previsto dall’atto unilaterale d’obbligo; c) che l’originaria clausola di fissazione del prezzo in misura superiore ai criteri stabiliti dall’atto d’obbligo non aveva ripreso efficacia a seguito della richiesta di cancellazione parziale di tale atto d’obbligo in data 4 aprile 2006, poiché l’unilaterale iniziativa di una parte contraente non poteva modificare un accordo già interamente perfezionato e, a maggior ragione, sanare una nullità contrattuale, per di più in presenza di una vicenda sostitutiva automatica; d ) che la lettera inviata dai promissari acquirenti – e da essi personalmente sottoscritta – al promittente venditore in data 11 aprile 2006 integrava gli estremi di una vera e propria diffida ad adempiere al prezzo risultante dai criteri di cui all’atto unilaterale d’obbligo nel termine fissato per la conclusione della compravendita, ossia il 30 aprile 2006; e) che, in ogni caso, la domanda di risoluzione era stata proposta dai promissari acquirenti ai sensi dell’art. 1453 c.c. e non dell’art.1454 c.c.; f) che, attraverso la comunicazione effettuata dal nuovo legale dei promissari acquirenti il 16 novembre 2006, conformemente a quanto ritenuto dal Tribunale, era stata formulata una nuova proposta, diretta ad accettare il prezzo originariamente pattuito, a modifica della clausola inserita ex lege in sostituzione di quella nulla, all’esito dell’onerosa rinuncia del promittente venditore allo sgravio derivante dall’atto d’obbligo; g) che, nondimeno, detta ultima comunicazione non era stata sottoscritta, diversamente da quella dell’11 aprile 2006, dai promissari acquirenti e nemmeno vi era la prova che il legale firmatario fosse munito di apposito mandato in forma scritta, come richiesto dall’art. 1392 c.c., sicché tale intesa modificativa era irrimediabilmente nulla per difetto del necessario vincolo formale e, come tale, inidonea a produrre effetti giuridici; h) che, peraltro, il prezzo oggetto della comunicazione non coincideva con quello pattuito nel preliminare, avendo i promissari acquirenti proposto alcune modifiche collegate alle somme di denaro già versate e ai costi di acquisto della pavimentazione del bagno, nonché il trattenimento di una somma di euro 15.000,00 al momento della conclusione del definitivo, a garanzia della ultimazione dei lavori, circostanze tutte non contemplate nel testo originario del preliminare del 10 settembre 2005, con l’effetto che doveva escludersi che detta comunicazione avesse valenza meramente confermativa dell’accordo preliminare ed esprimesse l’intenzione dei promissari acquirenti di darvi esecuzione; i) che, in conclusione, il rifiuto della promittente alienante di addivenire alla stipulazione del definitivo al minor prezzo derivante dall’applicazione dei criteri di cui all’atto unilaterale d’obbligo aveva integrato un inadempimento colpevole, idoneo a legittimare la risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni in favore dei promissari acquirenti. 3.– Avverso la sentenza d’appello ha proposto ricorso per cassazione, articolato in quattro motivi, [OSCURATO:PERSONA], quale socio e legale rappresentante della cessata [OSCURATO:PERSONA] S.s. Gli intimati [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] hanno resistito con controricorso. 4.–I controricorrenti hanno presentato memoria illustrativa ai sensi dell’art. 380-bis.1. c.p.c. [OSCURATO:PERSONA] 1.– Con il primo motivo il ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 18 del d.P.R. n. 380/2001 e degli artt. 1419 e 1376 c.c., per avere la Corte di merito affermato che la clausola del contratto preliminare concernente il prezzo di vendita – siccome maggiore rispetto a quello ricavabile dall’atto unilaterale d’obbligo – dovesse ritenersi nulla per contrasto con norma imperativa e fosse stata sostituita ex lege c on il prezzo previsto dall’atto unilaterale. Nel sostenere tale assunto il giudice d’appello avrebbe trascurato che la clausola con cui le parti avevano stabilito il prezzo della compravendita in euro 138.500,00 si inseriva in un contratto preliminare con effetti meramente obbligatori, sicché essa sarebbe stata pienamente valida ed efficace tra le parti, applicandosi il disposto dell’art. 18 del d.P.R. n. 380/2001 alle sole cessioni, ossia agli atti di compravendita aventi effetti reali. Senonché, ad avviso dell’istante, il costruttore promittente venditore avrebbe potuto liberarsi nelle more dai vincoli cristallizzati nell’atto unilaterale d’obbligo, assunto in sede di rilascio del permesso a costruire, corrispondendo gli ulteriori oneri di costruzione da cui era andato esente, a fronte degli impegni presi, tra i quali anche quello di riduzione del prezzo di cessione, com’era avvenuto nel caso di specie. 1.1.–Il motivo è infondato. Infatti, ai sensi dell’art. 18, quinto comma, del d.P.R. n. 380/2001, in tema di edilizia abitativa convenzionata, “ogni pattuizione” stipulata in violazione dei prezzi di cessione e dei canoni di locazione è nulla per la parte eccedente. Con la conseguenza che, ai sensi del combinato disposto degli artt. 1339 e 1419, secondo comma, c.c., la clausola convenuta sul prezzo – che sia eccedente rispetto ai criteri stabiliti dalle convenzioni-tipo o dagli atti unilaterali d’obbligo – è nulla ed è sostituita automaticamente da norma imperativa, non implicando, pertanto, la nullità dell’intero contratto. Tale sostituzione ex legeriguarda ogni pattuizione e, dunque, anche il contratto preliminare propedeutico alla cessione definitiva, nel quale peraltro le parti hanno espressamente fatto rinvio – ai fini della determinazion e del prezzo – ai criteri stabiliti nell’atto d’obbligo, poiché non è esigibile che il promissario acquirente sia tenuto a stipulare il contratto definitivo al corrispettivo eccedente pattuito nel preliminare e in realtà difforme dagli evocati criteri (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 7703 del 19/04/2016; Sez. 2, Sentenza n. 4948 del 14/03/2016). Nel caso di specie, la nullità della clausola del preliminare è giustificata dal fatto che la sostituzione del prezzo deve avvenire “di diritto”, in forza, cioè, di un’espressa disposizione di legge, la quale, oltre a comminare la nullità della determinata clausola che fissa il prezzo in misura superiore ai criteri stabiliti nelle convenzioni-tipo o negli atti unilaterali d’obbligo, ne impone anche la sostituzione con una normativa legale, sin dalla stipulazione del contratto ad efficacia obbligatoria che a detti criteri faceva rinvio. È infatti pacifica la volontà espressa dalle parti nel preliminare di vincolare il prezzo di vendita alle previsioni dell’atto d’obbligo. 2.– Con il secondo motivo il ricorrente prospetta, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 16, 17 e 18 del d.P.R. n. 380/2001 nonché degli artt. 1419, capoverso, 2643 e ss. e 1376 c.c., per avere laCorte territoriale ritenuto che la clausola del preliminare – la quale prevedeva un prezzo d’acquisto superiore a quello ricavabile dall’applicazione dei criteri stabiliti dall’atto unilaterale d’obbligo – non avesse ripreso efficacia a seguito della rich iesta di cancellazione parziale dell’atto d’obbligo, inoltrata dalla ditta Bugnoli il 4 aprile 2006. E ciò perché, ad avviso della Corte del gravame, dovrebbe escludersi che l’unilaterale iniziativa di una parte contraente possa modificare un accordo già interamente perfezionato e, a maggior ragione, sanare una nullità contrattuale, per di più in presenza di una vicenda sostitutiva ex lege. Sicché l’istante obietta: - che la clausola relativa al prezzo della futura compravendita non sarebbe stata nulla per contrasto con norma imperativa, in quanto inserita in un mero preliminare con effetti obbligatori; -che i vincoli derivanti dall’atto unilaterale d’obbligo avrebbero assunto carattere di realità, con la conseguente perfetta conoscibilità a cura dei terzi acquirenti del bene, per effetto della trascrizione; - che le norme sull’edilizia abitativa convenzionata non avrebbero previsto un obbligo, bensì una mera facoltà del titolare del permesso a costruire di stipulare con il Comune una convenzione ovvero di sottoscrivere un atto unilaterale d’obbligo; - che la richiesta di cancellazione parziale dell’atto d’obbligo avrebbe costituito esercizio di una facoltà normativamente concessa al costruttore; - che la richiesta di cancellazione parziale dell’atto d’obbligo non avrebbe modificato un accordo già interamente perfezionato, ma avrebbe consentito alla promittente venditrice proprio di darvi corretta esecuzione. Per l’effetto, continua il ricorrente, i privati non avrebbero potuto accampare diritti sulla base degli atti procedimentali rappresentati dalla convenzione-tipo o dall’atto unilaterale d’obbligo nell’ambito dell’edilizia convenzionata, salvo che le relative previsioni non fossero state trasfuse nel contratto traslativo della proprietà. 2.1.–La censura è infondata. E tanto perché la natura vincolante, anche nei confronti dei privati, del prezzo desumibile dall’applicazione dei criteri previsti nell’atto unilaterale d’obbligo – attraverso cui il costruttore e promittente venditore ha ottenuto il permesso dicostruzione, con esonero (o riduzione) degli oneri (e contributi) di costruzione – discende dal fatto che le parti del preliminare di vendita hanno espressamente richiamato, nel corpo del contratto, lo specifico contenuto dell’atto d’obbligo, manifestando, così, in modo chiaro, la volontà di far nascere, in relazione ad esso, nuovi diritti e nuove obbligazioni: le parti espressamente si sono accordate affinché il prezzo si identificasse nell’importo corrispondente all’evocato atto d’obbligo. D’altronde, come debitamente argomentato sia dal Tribunale sia dalla Corte d’appello, all’esito del vincolo negoziale impresso sulla quantificazione del prezzo – che avrebbe dovuto essere determinato sulla scorta dei criteri fissati nell’atto unilaterale d’obbligo del 15 aprile 2005 (mentre in realtà il prezzo indicato nel preliminare del 10 settembre 2005, pari ad euro 138.500,00, non corrispondeva a quello risultante dall’applicazione di siffatti parametri, pari ad euro 100.884,07) –, il promittente alienante non avrebbe potuto disattendere l’accordo con la condotta unilaterale di recesso dall’atto unilaterale d’obbligo del 4 aprile 2006 –e con il conseguente pagamento degli oneri di costruzione da cui era stato inizialmente esonerato –, poiché ormai il vincolo derivante da tale richiamo faceva parte integrante del negozio concluso tra le parti, sebbene quest’ultimo avesse efficacia obbligatoria. In definitiva, secondo quanto emerso dagli atti e statuito dalla Corte d’appello, le parti intendevano fissare il prezzo nella misura risultante dall’atto invocato per relationem, sicché la quantificazione riportata nel preliminare avrebbe dovuto costituire il mero precipitato di tale rinvio, senza che dunque rilevassero le circostanze successive alla stipulazione, relative alla persistente efficacia di tale atto unilaterale d’obbligo. Peraltro, non è stato specificamente addotto che sia intervenuta una convenzione di rimozione del vincolo oggettivo sul bene (e non già meramente soggettivo in ordine agli obblighi del costruttore), ai sensi dell’art. 31, comma 49-bis, della legge n. 448/1998, come introdotto dall’art. 5, comma 3-bis, del d.l.n. 70/2011, convertito, con modificazioni, in legge n. 106/2011 (di cui non è stata prospettata la violazione o la falsa applicazione), come successivamente modificato (Cass. Sez. U, Sentenza n. 21348 del 06/07/2022; Sez. 2, Ordinanza n. 30951 del 27/12/2017; Sez. 2, Sentenza n. 21 del 03/01/2017; Sez. U, Sentenza n. 18135 del 16/09/2015). La richiesta dell’impresa di annullamento dell’atto d’obbligo non poteva, dunque, spiegare alcuna valenza modificativa rispetto ai precisi termini dell’accordo contrattuale contenuto nel preliminare, in quanto i suoi elementi costitutivi e i suoi effetti si erano appunto cristallizzati in rapporto, non solo alla cosa compromessa in vendita, ma anche al particolare prezzo pattuito. 3.–Con il terzo motivo il ricorrente censura, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1392, 1350 e 1351 c.c., per avere la Corte distrettuale negato che la comunicazione del 16 novembre 2006 potesse spiegare alcun effetto, trattandosi di proposta negoziale modificativa del preliminare, in ordine alla misura del prezzo automaticamente sostituita da quella desumibile dagli indici fissati nell’atto d’obbligo, per la quale sarebbe stata necessaria la forma scritta (senonché tale forma scritta sarebbe difettata, sia perché tale comunicazione non era stata sottoscritta dai promissari acquirenti, ma dal solo nuovo legale di tali parti, sia perché detto legale non era munito di procura scritta, quale rappresentante negoziale delle parti). Secondo l’istante, il contenuto di tale missiva non avrebbe avuto valenza di atto modificativo del precedente contratto, ma di mero atto esecutivo del contratto preliminare, sulla scorta del prezzo in esso concordato, e non già del prezzo inferiore reclamato con la diffida ad adempiere di cui alla comunicazione precedente dell’11 aprile 2006. 3.1.–La doglianza è infondata. In ordine a tale comunicazione, il giudice del gravame ha dato una duplice spiegazione della natura negoziale modificativa delle pattuizioni già contemplate nel preliminare, sotto il profilo del corrispettivo convenuto: per un verso, essa era diretta ad accettare il prezzo originariamente pattuito (di euro 138.500,00), anziché quello conseguente all’inserzione automatica della clausola sostitutiva (di euro 100.884,07); per altro verso, comunque, il prezzo oggetto della comunicazione non coincideva integralmente con quello pattuito nel preliminare (di euro 138.500,00), avendo i promissari acquirenti proposto alcune modifiche inerenti alle somme didenaro già versate e ai costi di acquisto della pavimentazione del bagno, nonché il trattenimento di una somma di euro 15.000,00 al momento della conclusione del definitivo, a garanzia della ultimazione dei lavori, circostanze tutte non previste nel testo originario del preliminare del 10 settembre 2005. Da questi elementi il giudice di merito ha tratto il convincimento che detta comunicazione non avesse valenza meramente confermativa dell’accordo preliminare e non esprimesse l’intenzione dei promissari acquirenti di darvi esecuzione. L’accettazione di un prezzo che sia stato già oggetto di sostituzione automatica integra, a tutti gli effetti, una modificazione delle pattuizioni negoziali su un elemento essenziale. A fronte di questo quadro fattuale, come correttamente sussunto in diritto, era richiesta la forma scritta, ai sensi degli artt. 1350 e 1351 c.c., per la modifica degli elementi essenziali del preliminare di vendita immobiliare e segnatamente del prezzo (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 19031 del 13/06/2022; Sez. 2, Ordinanza n. 8765 del 30/03/2021; Sez. 2, Sentenza n. 5197 del 27/02/2008; Sez. 2, Sentenza n. 2891 del 25/03/1987; Sez. 2, Sentenza n. 4014 del 02/09/1978; Sez. 1, Sentenza n. 1913 del 15/07/1963). Senonché, in difetto della diretta provenienza della proposta modificativa dai promissari acquirenti, il loro nuovo legale, quale firmatario della proposta, e dunque loro rappresentante negoziale, avrebbe dovuto essere munito della procura scritta ai sensi dell’art. 1392 c.c., ai fini della validitàdell’atto negoziale del 16 novembre 2006. 4.– Con il quarto motivo il ricorrente si duole, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., della violazione dell’art.112 c.p.c., per avere la Corte del gravame omesso di provvedere sull’appello incidentale avanzato dall’impresa edile Bugnoli nella propria comparsa di costituzione e risposta, con la conseguente nullità della pronuncia. 4.1.–Il motivo è infondato. E ciò perché detto appello incidentale – di cui, peraltro, l’odierno ricorrente non specifica il contenuto nel corpo del ricorso di legittimità – è stato implicitamente assorbito, in ragione dell’accoglimento dell’appello principale. Infatti, il gravame incidentale interposto dalla [OSCURATO:PERSONA] S.s. concerneva – come si evince dall’esposi zione di cui alla sentenza impugnata – l’invocata rettifica della statuizione di condanna accessoria alla declaratoria di risoluzione del preliminare del 10 settembre 2005 per inadempimento dei promissari acquirenti. E precisamente nella parte in cui era stata disposta la condanna al risarcimento dei danni, in favore della promittente alienante, nella misura di euro 23.000,00, quale differenza tra il prezzo pattuito con i promissari acquirenti e quello incassato all’esito della vendita dello stesso immobile in favore di terzi; mentre, in realtà, a dire dell’appellante incidentale, la differenza sarebbe ammontata ad euro 23.500,00. A fronte di questa distonia quantitativa, con l’appello incidentale era richiesto l’adeguamento della statuizione relativa al quantum del risarcimento dei danni all’importo corrispondente all’effettiva misura di tale differenza. Senonché la condanna al risarcimento dei danni consequenziale alla declaratoria di risoluzione per inadempimento dei promissari acquirenti è stata caducata per effetto dell’accoglimento dell’appello principale, che ha invece pronunciato la risoluzione del preliminare per inadempimento della promittente venditrice. Ne discende che l’appello incidentale è stato oggetto di implicito assorbimento in senso improprio – configurabile quando la decisione di una questione escluda la necessità o la possibilità di provvedere sulle altre –, in ragione appunto dell’accoglimento dell’appello principale, fattispecie che non integra un’ipotesi di omessa pronuncia (Cass. Sez. 6 - 3, Ordinanza n. 18832 del 02/07/2021; Sez. 6-1, Ordinanza n. 2334 del 03/02/2020; Sez. 1, Ordinanza n. 8571 del 06/04/2018; Sez. 3, Sentenza n. 264 del 11/01/2006; Sez. 2, Sentenza n. 10001 del 24/06/2003). 5.–In definitiva, il ricorso deve essere respinto. Le spese e i compensi di lite seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo. Sussistono i presupposti processuali per il versamento - ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 -, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto. P. Q. M. La Corte Suprema di Cassazione rigetta il ricorso e condanna il ricorrente alla refusione, in favore dei controricorrenti, delle spese di lit
Sentenza Cassazione n. 28259/2023 — Fons Iuris — Fons Iuris