Cassazione n. 15292/2023

nunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso 8596-2018 proposto da: [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliat a in ROMA, [OSCURATO:PERSONA] n. 101, nello studio dell’avv. [OSCURATO:PERSONA],che la rappresenta e difende -ricorrente - contro [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliato in ROMA, [OSCURATO:PERSONA] n. 5, nello studio dell’avv. [OSCURATO:PERSONA], che lo rappresenta e difende -controricorrente - avverso la sentenza n. 5809/2017 della CORTE D'APPELLO di ROMA, depositata il 18/09/2017; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 21/04/2023 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] Ric. 2018 n. 8596sez. S2 -ud. 2 1- 04-2023 - 2 - Con atto di citazione notificato il 16.10.2006 [OSCURATO:PERSONA] evocava in giudizio [OSCURATO:PERSONA] innanzi il Tribunale di Roma, allegando di aver sottoscritto con lo stesso un contratto preliminare di compravendita di un terreno, in veste di promissaria acquirente, ed invocando l’emissione di sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. Si costituiva il Galli, eccependo l’improcedibilità della domanda per effetto della transazione intervenuta tra le parti prima del giudizio e spiegando comunque domanda riconvenzionale per l’accertamento della nullità del contratto preliminare di compravendita e la condanna dell’attrice al rilascio del cespite controverso. Con sentenza n. 14533/2010, il Tribunale rigettava la domanda della Sabbi. Con la sentenza impugnata, n. 5809/2017, la Corte di Appello di Roma rigettava il gravame proposto dall’originaria attrice avverso la decisione di prima istanza. Propone ricorso per la cassazione di detta decisione [OSCURATO:PERSONA], affidandosi a due motivi. Resiste con controricorso [OSCURATO:PERSONA]. In prossimità dell’adunanza camerale, la parte controricorrente ha depositato memoria. [OSCURATO:PERSONA] Con il primo motivo, la r icorrente lamenta la violazione e falsa applicazione dell’art. 2932 c.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente ritenuto che la ricorrente non avesse dimostrato di aver invitato il Galli, promittente venditore, ad eseguire il contratto preliminare di cui è causa, né di aver eseguito completamente la propria obbligazione di pagamento del prezzo pattuito per la progettata compravendita. Ad avviso della ricorrente, la prova dell’esistenza del contratto preliminare Ric. 2018 n. 8596sez. S2 -ud. 2 1- 04-2023 - 3 - e del pagamento del prezzo avrebbe dovuto essere ricavata dalle dichiarazioni rese dal Galli all’Autorità giudiziaria, alle quali il giudice di merito avrebbe dovuto attribuire valore confessorio. Inoltre, l’eventuale mancato saldo di parte del corrispettivo non avrebbe impedito l’accoglimento della domanda ex art. 2932 c.c., poiché la Corte distrettuale avrebbe potuto condizionare la tutela al saldo. La censura è inammissibile. La Corte di Appello evidenzia che la Sabbi non aveva dimostrato di aver invitato il Galli alla stipula del definitivo, poiché ella aveva dimostrato di aver spedito, solo nel 2006 (e dunque molto tempo dopo la scadenza del termine per il definitivo, fissata nel preliminare al dicembre 1999) due note, con la prima delle quali, del 20.7.2006, aveva contestato al Galli di non essere comparso davanti ad un notaio in data 5.7.2006, senza alcuna ulteriore indicazione circa la natura dell’atto da stipulare, né alcun invito ad una seconda comparizione per il rogito; mentre con la seconda, del 22.9.2006, aveva invocato soltanto una verifica dei confini tra le proprietà delle parti del presente giudizio, sempre senza indicare alcuna ulteriore convocazione del Galli davanti al notaio per la stipula del contratto definitivo di compravendita (cfr. pag. 7della sentenza impugnata). Tale statuizione non è attinta dal motivo in esame, con il quale la ricorrente non dimostra di aver effettivamente rivolto al Galli un invito formale a comparire davanti ad un notaio per la stipula del contratto definitivo. Inoltre, la Corte distrettuale evidenzia che la Sabbi neppure aveva provato di aver adempiuto alla sua obbligazione di pagamento del prezzo pattuito nel contratto preliminare di cui è causa, o di averne fatto offerta (cfr. sempre pag. 7 della sentenza). Nell’attingere tale ulteriore statuizione, la ricorrente [OSCURATO:PERSONA]. 2018 n. 8596sez. S2 -ud. 2 1- 04-2023 - 4 - rileva –giustamente– che la tutela di cui all’art. 2932 c.c. può essere riconosciuta anche quando il prezzo non sia stato pagato per intero, condizionatamente al relativo saldo, ma omette di considerare che, anche in tale ipotesi, la parte che invoca l’emissione della sentenza costitutiva deve dimostrare di aver puntualmente adempiuto ai propri obblighi, come declinati nel contratto preliminare –ad esempio, avendo saldato le rate del prezzo eventualmente stabilite prima del rogito, riservandosi soltanto il saldo previsto al trasferimento della proprietà– e comunque di aver fatto offerta di adempimento. La ricorrente, in particolare, non deduce, né dimostra, di aver puntualmente adempiuto le sue obbligazioni,previste dal preliminare di cui è causa, né di averne fatto offerta, ed in tal modo non si confronta in modo adeguato con la ratio della decisione impugnata. Con il secondo motivo, la ricorrente lamenta laviolazione e falsa applicazione dell’art. 1150 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, nn. 3 e 5, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente rigettato anche la domanda subordinata, che la ricorrente aveva proposto per la restituzione della somma versata in adempimento del contratto preliminare di cui è causa e per il riconoscimento dell’indennità prevista dall’art. 1150 c.c. a fronte delle migliorie apportate al cespite controverso. La censura è inammissibile. La Corte di Appello ha rigettato la domanda subordinata della Sabbi sul duplice presupposto che la stessa non aveva provato di aver eseguito alcun pagamento al Galli e che l’indennità ex art. 1150 c.c. compete al solo possessore, e non anche al detentore. La censura in esame non si confronta in modo adeguato con tale statuizione. [OSCURATO:PERSONA], infatti, non indica alcun elemento, ipoteticamente trascurato dalla Corte distrettuale, a comprova Ric. 2018 n. 8596sez. S2 -ud. 2 1- 04-2023 - 5 - del pagamento del corrispettivo previsto dal contratto preliminare di compravendita di cui è causa, o di parte di esso, né deduce di aver intrattenuto una relazione di possesso con la res. Eventualità, quest’ultima, che comunque deve escludersi, essendo pacifico che tra le parti sia intervenuto un contratto preliminare di compravendita con attribuzione alla Sabbi del possesso anticipato del bene che ne costituiva oggetto e dovendosi, sul punto, ribadire il principio secondo cui la disponibilità di un immobile conseguita a titolo di esecuzione anticipata di un contratto preliminare di compravendita non costituisce possesso, ma mera detenzione qualificata, con la conseguenza esclusione, tanto del diritto all'indennità per i miglioramenti previsto dall'art. 1150 c.c., quanto del diritto di ritenzione previsto dall'art. 1152 c.c., che sono attribuiti dalla legge unicamente al possessore di buona fede, e nonanche al detentore, ancorché qualificato (cfr. Cass. Sez.2, Sentenza n. 6489del 22/03/2011 , Rv. 617523 e Cass. Sez. 2 , Sentenza n. 17245del 22/07/2010 , Rv. 614181). Infatti “ La previsione di cui all'art. 1150 c.c. –che attribuisce al possessore, all'atto della restituzione della cosa, il diritto al rimborso delle spese fatte per le riparazioni straordinarie ed all'indennità per i miglioramenti recati alla cosa stessa– è di natura eccezionale e non può, dunque, essere applicata invia analogica al detentore qualificato od a qualsiasi diverso soggetto” (Cass. Sez. 2 , Sentenza n. 28379 del 28/11/2017 , Rv. 646084; conf. Cass. Sez. 3 , Ordinanzan. 29924 del 13/10/2022 , Rv. 666047). In definitiva, il ricorso va dichiarato inammissibile. Le spesedel presente giudizio di legittimità, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza. Stante il tenore della pronuncia, va dato atto –ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002–della Ric. 2018 n. 8596sez. S2 -ud. 2 1- 04-2023 - 6 - sussistenza dei presupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a titolo contributo unificato, pari a quello previstoper la proposizione dell’impugnazione, se dovuto. PQM la Corte dichiara inammissibile il ricorsoe condanna la parte ricorrente al pagamento, in favore della parte controricorrente, delle spese del presente giudizio di legittimità, che liquida in € 2.500, di cui € 200 per esborsi, oltre rimborso delle spese generali nella misura del 15%, iva, cassa avvocati ed accessori tutti come per legge. Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dellaricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per i