Cassazione n. 04606/2026

iscritto al n. 23539/2019 R.G. proposto da: AGENZIA DELLE ENTRATE, in persona del Direttore pro tempore , rappresentata e difesa ex lege dall’Avvocatura Generale dello Stato, presso la quale è domiciliata in Roma, alla Via dei Portoghesi n. 12; –ricorrente – contro [OSCURATO:PERSONA]’ [OSCURATO:PERSONA] s.p.a., in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall’avv. [OSCURATO:PERSONA], dall’avv. [OSCURATO:PERSONA] e dall’avv. [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliati presso lo studio Maisto e Associati sito in Roma, alla Piazza d’Aracoeli n. 1, giusta procura speciale in calce al controricorso; –controricorrente – [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA], in persona del legale rappresentante pro tempore; - intimata - avverso la sentenza della Commissione tributaria regionale del Piemonte, n. 170/7/19, depositata in data 6 febbraio 2019. Oggetto:Art. 90, co. 2, t.u.i.r. - Perdite derivanti da mancato incasso di canoni locatizi e accantonamenti al fondo svalutazione crediti- Questione di particolare rilevanza - Rinvio ad udienza pubblica. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio dell’8 gennaio 2026 dal [OSCURATO:PERSONA]. Rilevato che: 1.[OSCURATO:PERSONA] s.p.a. (società consolidata) e la [OSCURATO:PERSONA] di [OSCURATO:SOCIETA]. (società consolidante) impugnavano, dinanzi alla Commissione tributaria provinciale di Torino, l’avviso di accertamento n. TSB0E0100177/2016, con cui l’Agenzia delle entrate aveva accertato, per l’anno d’imposta 2011, un maggior reddito di euro 287.561,37, con una maggiore Ires dovuta pari ad euro 79.079,38, oltre sanzioni. Dalla verifica fiscale espletata dall’Ufficio nel 2015 era emerso, infatti, che la [OSCURATO:PERSONA] s.p.a., proprietaria di alcuni immobili cd. “patrimonio” (ossia immobili diversi da quelli strumentali o da quelli che costituiscono beni merce), aveva dedotto dal reddito imponibile la somma di euro 258.696,11 a titolo di perdite su crediti per canoni di locazione non incassati e di euro 28.865,25 a titolo di accantonamento al fondo svalutazione crediti relativi ai predetti canoni, in violazione dell’art. 90, comma 2, t.u.i.r., il quale prevede l’indeducibilità delle spese e dei componenti negativi inerenti agli immobili-patrimonio. A sostegno del ricorso le società consolidata e consolidante deducevano che: a) i soli componenti negativi di reddito, di cui l’art. 90, comma 2, t.u.i.r. prevede l’indeducibilità, sono quelli relativi alle spese di riparazione e manutenzione, nonché alle altre spese necessarie per la produzione di reddito da parte degli immobili-patrimonio, con la conseguenza che gli accantonamenti al fondo svalutazione crediti e le perdite per i crediti derivanti dai contratti di locazione di tali immobili risultano estranei al divieto di deducibilità di cui alla predetta norma, essendo peraltro disciplinati da altre disposizioni (artt. 101 e 106 t.u.i.r.); b) le perdite e gli accantonamenti in questione, inoltre, non sarebbero relativi a beni immobili, bensì ai crediti generati dai rapporti di locazione intrattenuti dalla [OSCURATO:PERSONA] s.p.a. con soggetti terzi. La CTP rigettava integralmente il ricorso. 2. Le società contribuenti interponevano gravame dinanzi alla Commissione tributaria regionale del Piemonte, che accoglieva l’appello ritenendo l’erroneità della sentenza di primo grado per violazione dell’art. 90, comma 2, t.u.i.r. 3. Avverso la decisione della CTR ha proposto ricorso per cassazione l’Agenzia delle entrate, affidandosi ad un solo motivo. [OSCURATO:PERSONA] di [OSCURATO:SOCIETA]. resiste con controricorso, mentre la [OSCURATO:PERSONA] s.p.a. è rimasta intimata. È stata, quindi, fissata l’adunanza camerale per l’[OSCURATO:DATA_NASCITA]. In data 23/12/2025 la controricorrente ha depositato memoria illustrativa ex art. 380-bis.1 c.p.c. Considerato che: 1. Con l’unico motivo di ricorso si assume la «Violazione e falsa applicazione degli artt. 26 e 90, commi 1 e 2, del t.u.i.r., dell’art. 20 del d.p.r. 1142/1949, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.» per aver la CTR escluso che gli immobili-patrimonio di una società siano sempre tassati secondo le regole del reddito fondiario anziché secondo i principi di determinazione del reddito d’impresa, con conseguente indeducibilità dei relativi costi. Secondo l’Ufficio, nel caso in cui un immobile-patrimonio sia locato, il reddito ad esso relativo deve essere sottoposto a tassazione indipendentemente dall’avvenuta percezione del canone. Solo per gli immobili ad uso abitativo, l’art. 26 t.u.i.r. prevede un’eccezione a tale regola generale, che rappresenta l’unica ipotesi in cui il soggetto che abbia locato l’immobile, ma non abbia percepito il relativo canone, può evitare di far concorrere quest’ultimo alla formazione del reddito imponibile: si tratta del caso in cui il proprietario dell’immobile (o il titolare di altro diritto reale su di esso) abbia avviato nei confronti del conduttore un procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità e tale procedimento si sia concluso. In tale ultima ipotesi, la norma in questione riconosce un credito di imposta per le imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti, a condizione, però, che risultino dall’accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità. La CTR ha, quindi, errato nel ritenere che i costi oggetto di causa non fossero relativi ad immobili-patrimonio, con conseguente non assoggettabilità al divieto di deducibilità di cui all’art. 90 t.u.i.r., ma si riferissero ai crediti generati dai rapporti di locazione intrattenuti dalla contribuente con soggetti terzi: invero, i canoni di locazione in esame non sono proventi dell’attività d’impresa, ma sono afferenti ad un immobile- patrimonio che va tassato (ed i relativi canoni vanno trattati) esattamente come l’immobile di proprietà di una qualsiasi persona fisica. Inoltre, come già evidenziato dalla CTP, tra i componenti negativi già considerati nella determinazione della rendita catastale vi sono le spese e le perdite eventuali, tra le quali l’art. 20 d.P.R. n. 1142/1949 ricomprende anche quelle che si riferiscono «agli sfitti e alle rate di fitto dovute e non pagate». A differenza di quanto sostenuto dalla CTR, quindi, le tariffe catastali tengono effettivamente conto delle spese e delle perdite eventuali quali i canoni insoluti, come confermato anche dalla Corte costituzionale con la sentenza n. 362/2000. Nell’articolazione del motivo l’Ufficio aggiunge che: i) è erroneo attribuire rilevanza alla circostanza di fatto che la contribuente ha inizialmente tassato i canoni di locazione e che la deduzione delle perdite su crediti e degli accantonamenti al fondo svalutazione ha vanificato la precedente tassazione: nella fattispecie in esame non c’è stata una mera deduzione di costi dal reddito dichiarato, ma è venuto meno lo stesso reddito fondiario, che per le mensilità interessate non ha più scontato alcuna tassazione; ii) è inconsistente la considerazione della CTR secondo cui l’accertamento operato dall’Ufficio sarebbe illegittimo anche in ragione della risoluzione dei contratti, in quanto i redditi fondiari devono essere comunque e definitivamente tassati in mancanza di sfratto per morosità, a prescindere da ogni altro profilo. 2. Ritiene il Collegio che le questioni poste dal motivo in esame presentino indubbia rilevanza nomofilattica in relazione al rapporto tra gli artt. 90 e 26 t.u.i.r., ragion per cui appare opportuno disporre il rinvio della causa in pubblica udienza ai sensi dell’art. 375 c.p.c. P.Q.M La Corte dispone il rinvio a nuovo ruolo per la trattazione in pubblica udien