Cassazione n. 22509/2026

[OSCURATO:PERSONA], rappresentato edifeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA];-controricorrente-avverso la sentenza della Corte d'Appello di Milano n. 3200/2020,depositata il 4/12/2020.Numero registro generale 8769/2021Numero sezionale 1381/2026Numero di raccolta generale 22509/2026Data pubblicazione 30/06/2026Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 21/05/2026dal [OSCURATO:PERSONA];viste le conclusioni rassegnate nella memoria depositata dal P.M. ex art.378, primo comma, c.p.c., in persona del [OSCURATO:PERSONA] Procuratore generaleCarmelo Celentano, ha chiesto alla Corte di rigettare il ricorso, conclusioniribadite nel corso dell’udienza pubblica;sentiti, in sede di discussione orale all’udienza pubblica, l’Avv. [OSCURATO:PERSONA] DiVuolo per parte ricorrente e l’Avv. [OSCURATO:PERSONA] partecontroricorrente.1. Come si legge nella sentenza impugnata, nel 1998 [OSCURATO:PERSONA] haottenuto in locazione un appartamento e un box dall’Istituto nazionaledella previdenza (INPDAP), cui è poi subentrato l’Istituto nazionale dellaprevidenza sociale (INPS), e il medesimo ha occupato una cantina e unampio locale adibito a box-magazzino siti nel medesimo stabile. Consentenza n. 6396/2007, passata in giudicato, il Tribunale amministrativoregionale per la Lombardia ha annullato l’assegnazione in locazionedell’appartamento e del box. Con tale sentenza è stata accertatal’irregolarità, non sanabile, della genesi del rapporto locativo per ilmancato rispetto della procedura di evidenza pubblica con la conseguente“legittimità della determinazione impugnata nella parte in cui disconosceal ricorrente i diritti di opzione e di prelazione di cui all’art. 3 del d.l. n.351/2001”.2. Nel 2015 Lari ha instaurato il presente processo e ha chiesto dipronunciare nei confronti dell’INPS sentenza costitutiva ai sensi dell’art.2932 c.c. in relazione all’immobile, al box, alla cantina e al magazzino,invocando al riguardo l’art. 7-bis del d.l. n. 203/2005, convertito dallalegge n. 248/2005, che ha esteso i diritti di opzione e di prelazione perl’acquisto degli immobili pubblici previsti dall’art. 3 del d.l. n. 351/2001Numero registro generale 8769/2021Numero sezionale 1381/2026Numero di raccolta generale 22509/2026Data pubblicazione 30/06/2026anche agli occupanti di immobili ad uso residenziale e ai conduttori in basead assegnazione irregolare avvenuta entro il 26 settembre 2001.L’INPS si è costituito e, in via riconvenzionale, ha chiesto al Tribunale diMilano di pronunciare la risoluzione per inadempimento del contratto dilocazione e di accertare l’occupazione senza titolo della cantina e delmagazzino, ordinando il rilascio di tutti gli immobili.Con la sentenza n. 10658/2017 il Tribunale di Milano ha respinto ladomanda dell’attore e ha accolto la domanda riconvenzionale delconvenuto: ha così dichiarato risolto per inadempimento il contratto dilocazione, ha accertato l’occupazione senza titolo della cantina e delmagazzino e ha ordinato all’attore il rilascio di tutti gli immobili.3. La sentenza è stata impugnata dal Lari. Con la pronuncia n. 3200/2020la Corte d'appello di Milano ha respinto il gravame.4. Avverso la sentenza ricorre per cassazione [OSCURATO:PERSONA], sulla base disette motivi.Resiste con controricorso l’[OSCURATO:PERSONA] della [OSCURATO:PERSONA].Il Pubblico Ministero ha depositato memoria ex art. 378, primo comma,c.p.c., in cui ha rassegnato le conclusioni trascritte in epigrafe.[OSCURATO:PERSONA]. Il ricorso è articolato in sette motivi.1) Per motivi di priorità logica vanno esaminati per primi il quarto e ilquinto motivo che denunciano:a) il quarto, ai sensi del n. 3 dell’art. 360 c.p.c., violazione e falsaapplicazione dell’art. 115 c.p.c.; il ricorrente ha pagato l’importo di euro17.737,22 e tale pagamento non è stato contestato dall’ente convenuto,cosicché la sentenza impugnata è stata emessa in violazione dell’art. 115c.p.c.;b) il quinto, ai sensi del n. 3 dell’art. 360 c.p.c., violazione e falsaapplicazione dell'art. 7-bis del d.l. n. 203/2005, sulla applicabilità dellasanatoria; la Corte d’appello ha rigettato la domanda di Lari, ritenendoNumero registro generale 8769/2021Numero sezionale 1381/2026Numero di raccolta generale 22509/2026Data pubblicazione 30/06/2026non applicabile allo stesso la sanatoria prevista dal citato art. 7-bis; dallalettura del testo normativo risulta chiaramente l’irrilevanza della regolaritàdei pagamenti al momento dell’ammissione al beneficio previsto dal d.l. n.203/2005.I motivi sono infondati.Con riferimento al quinto motivo, va ricordato che l’art. 7-bis del d.l. n.203/2005 prevede che i diritti di opzione, di prelazione, di garanzia e diprezzo di cui all’art. 3 del d.l. n. 351/2001 sono estesi agli occupanti delleunità immobiliari che erano privi del titolo alla data di entrata in vigore delmedesimo decreto e ai conduttori in base ad assegnazione irregolareavvenuta entro la stessa data, purché essi risultino in possesso deirequisiti previsti dalla vigente normativa sulle assegnazioni degli alloggi dienti pubblici e provvedano al pagamento dell’indennità di occupazione,nella misura equivalente al canone di locazione, ovvero al pagamento deicanoni dei quali risultino debitori.Ad avviso del ricorrente, dal testo normativo si dedurrebbe che nonsarebbe necessaria la regolarità dei pagamenti al momentodell’ammissione al beneficio, dato che i conduttori irregolari hanno dirittoalla sanatoria anche in caso di morosità e al riguardo evidenzia lapossibilità, prevista dal secondo comma dell’art. 7-bis, della instaurazionedi trattative con l’ente per la definizione bonaria della posizione debitoria.Correttamente il giudice d’appello evidenzia come per gli occupanti senzatitolo l’art. 7-bis preveda la possibilità di acquistare “purché provvedano alpagamento dell’indennità di occupazione” ed è quindi chiarissima nelsubordinare al pagamento il diritto di opzione. Quanto ai conduttori inbase ad assegnazione irregolare, il medesimo articolo non deroga allecondizioni cui l’art. 6 del d.l. n. 351/2001 subordina l’esercizio del dirittodi opzione, ma concede loro un ulteriore beneficio, conferendo all’ente lafacoltà di “definire bonariamente la posizione debitoria”. Si trattacomunque di una facoltà dell’ente, che comunque comporta l’obbligo delNumero registro generale 8769/2021Numero sezionale 1381/2026Numero di raccolta generale 22509/2026Data pubblicazione 30/06/2026versamento dell’80% delle somme risultanti a debito, e che non incidesulla necessità che il diritto di opzione sia esercitato da chi è in regola conil pagamento dei canoni. La giurisprudenza di questa Corte sottolineainfatti come la regolarità nel pagamento dei canoni costituisca unpresupposto ovvero un elemento costitutivo del diritto di opzione eprelazione vantato dal conduttore, che prescinde dalla volontà delle parti,come nel caso di condizione in senso proprio, essendo imposto dallostesso legislatore, e che deve ricorrere già alla data in cui la parte intendaavvalersi dei diritti a tal fine attribuiti dalla legge (v. al riguardo Cass. n.4503/2020).Nel caso in esame, la situazione di morosità del ricorrente è stataaccertata con pronuncia passata in giudicato del Tribunale di Milano. Ilricorrente aveva proposto opposizione contro il decreto ingiuntivo emessoin favore di INPS a titolo di indennità per l’illegittima occupazionedell’unità immobiliare ad uso magazzino oggetto della domanda ex 2932c.c. proposta in questo processo. Il Tribunale di Milano, in sede di giudiziodi opposizione, ha condannato l’opponente al pagamento della somma dieuro 147.200 e l’appello fatto valere da Lari è stato respinto dalla Corted’appello di Milano con pronuncia n. 3617/2018. Il ricorso avverso talepronuncia proposto dal ricorrente è stato dichiarato inammissibile daquesta Corte con ordinanza n. 25160/2020 (e l’impugnazione perrevocazione contro questa ordinanza è stata dichiarata inammissibile daCass. n. 901/2022).Con il quarto motivo il ricorrente sostiene di avere pagato euro 17.737,22,ma tale pagamento – come riconosce lo stesso ricorrente – è statoeffettuato, in base alla sentenza n. 7437/2012 del Tribunale di Milano, nelmese di marzo 2016. Il documento che attesta tale pagamento è statocorrettamente ritenuto dalla Corte d’appello tardivo, in quanto prodottosoltanto in secondo grado. In ogni caso, come ha sottolineato la Corted’appello alla pagina 9 della sentenza impugnata, il pagamento dei canoniNumero registro generale 8769/2021Numero sezionale 1381/2026Numero di raccolta generale 22509/2026Data pubblicazione 30/06/2026di locazione arretrati relativi al periodo dal 2003 al 2009 (accertati comedovuti dall’appena menzionata sentenza n. 7437/2012 del Tribunale diMilano) è avvenuto nella primavera del 2016, cosicché il ricorrente non erain regola con il pagamento ad agosto del 2015, quando ha notificatoall’Istituto la domanda ex art. 2932 c.c.2) Va poi esaminato il sesto motivo che contesta, ai sensi dei nn. 3 e 4dell’art. 360 c.p.c., nullità della sentenza e del procedimento per mancatamotivazione circa la colpevolezza del ricorrente nel reato di concorso inabuso di ufficio; violazione e falsa applicazione degli artt. 25 e 27 Cost., 7-bis, comma 3, d.l. n. 203/2005, 323, 110, 1 e 199 c.p. e 533 c.p.p. sullaapplicabilità della sanatoria e sulla integrazione della fattispecie di reato diabuso d’ufficio in concorso: la Corte d’appello ha imputato al ricorrenteuna condotta integrante ipotesi di reato, in particolare il concorso in abusod’ufficio; il testo dell’art. 7-bis, comma 3, nel prevedere che “sono esclusi isoggetti la cui condotta integri ipotesi di reato diverse dalla descrittaoccupazione abusiva”, è formulazione generica che lascia ampiadiscrezionalità interpretativa, ma la sanatoria non può essere esclusasenza un preventivo intervento dell’autorità giudiziaria penale che accertil’integrazione di un reato da imputarsi a colui che vuole esercitare il dirittodi opzione o di prelazione; tale interpretazione si fonda sulla presunzionedi innocenza sancita dall’art. 27 della Costituzione.Il motivo è inammissibile per carenza di interesse.Il ricorrente contesta alla Corte d’appello di avere applicato al caso inesame la previsione di cui al terzo comma del citato art. 7-bis, che escludel’applicabilità della norma ai soggetti la cui condotta integri ipotesi di reatodiverse dalla descritta occupazione abusiva, in quanto il giudice civile nonavrebbe il potere di accertare una fattispecie di reato. In realtà il giudicecivile ha tale potere (cfr. per tutte Cass. n. 22585/2019). L’indagine circal’esercizio di tale potere e la sussistenza o meno della condotta di reatoindividuata dal giudice di merito non assume però rilievo a fronte dellaNumero registro generale 8769/2021Numero sezionale 1381/2026Numero di raccolta generale 22509/2026Data pubblicazione 30/06/2026corretta esclusione della legittimazione del ricorrente a fare valere il dirittodi opzione di acquisto ai sensi dell’art. 7-bis, per mancanza dei requisitilegali prescritti e, in particolare, non avendo provveduto al pagamentodelle previste indennità, come si è visto sub 1).3) Il secondo e il terzo motivo sono tra loro connessi:a) il secondo motivo lamenta, ai sensi del n. 5 dell’art. 360 c.p.c., omessoesame circa un fatto decisivo per il giudizio oggetto di discussione tra leparti dal quale risulta il legittimo affidamento del ricorrente e lapertinenzialità del box magazzino; contrariamente a quanto ritenuto dallaCorte d’appello, le modalità con cui il ricorrente era entrato in possessodel c.d. box-magazzino sono rilevanti al fine dell’accertamento dellapertinenzialità dello stesso, nonché della buona fede del ricorrente;b) il terzo motivo fa valere, ai sensi del n. 3 dell’art. 360 c.p.c., violazionee falsa applicazione degli artt. 817, 818 e 1362 c.c. sulla pertinenzialitàdella cantina; l’esistenza di un contratto legittimo è irrilevante, in quantol’applicazione della sanatoria è stata estesa agli occupanti senza titoloregolare; pertanto, ciò che la Corte d’appello doveva accertare era solo edesclusivamente la natura pertinenziale della cantina.Il terzo motivo presenta profili di inammissibilità.Si propone infatti una censura di omesso esame circa un fatto decisivo aisensi del n. 5 dell’art. 360 c.p.c., ma tale censura è inammissibile,trattandosi di pronuncia d’appello che conferma la pronuncia di primogrado in relazione all’accertamento dei fatti (art. 348-ter c.p.c., nellaformulazione applicabile ratione temporis alla fattispecie). Inoltre, nonviene censurato il mancato esame di un fatto, ma la valutazione operatadal giudice di merito di un fatto: la Corte d’appello ha infatti considerato ladeduzione del ricorrente relativa alle modalità con cui era entrato inpossesso del box-magazzino, ma ha ritenuto tali modalità non rilevanti aifini dell’accertamento della pertinenzialità dello stesso, in quanto ladedotta intesa tra il dipendente dell’ente proprietario dell’immobile e ilNumero registro generale 8769/2021Numero sezionale 1381/2026Numero di raccolta generale 22509/2026Data pubblicazione 30/06/2026ricorrente non si è “tradotta in una valida modificazione del contrattoconcluso nel 1998”.In ogni caso, la questione sottostante ai due motivi, la pertinenzialità delbox-magazzino e della cantina rispetto all’appartamento oggetto dellaassegnazione in locazione, è questione che risulta assorbita alla luce dellamancanza dei presupposti dell’opzione del ricorrente di acquisto degliimmobili da lui irregolarmente o illegittimamente occupati, compresi ilbox-magazzino e la cantina.4) Il primo motivo denuncia, ai sensi dei nn. 3, 4 e 5 dell’art. 360 c.p.c.,nullità della sentenza e del procedimento per mancata motivazione circal'eccepita violazione del principio di affidamento; violazione e falsaapplicazione della legge n. 241/1990, artt. 2 e 97 Cost., 1173, 1175, 1176e 1337 c.c., dai quali si desume l'applicabilità del principio di affidamentosancito a livello europeo; omesso esame circa fatti decisivi per il giudizio efinalizzati a evincere il legittimo affidamento del ricorrente in relazione algiudizio oggetto di discussione tra le parti: il ricorrente ha sempre operatoin buona fede, facendo legittimo affidamento sulla correttezza dell’operatodella pubblica amministrazione, e il suo legittimo affidamento è statooggetto di eccezione nei precedenti gradi di giudizio, ma la Corte d’appellonon si è espressa al riguardo con conseguente nullità della sentenza peromessa motivazione.Il motivo non può essere accolto.Il ricorrente censura la sentenza impugnata per mancata motivazionecirca l’eccepita violazione del principio di affidamento e conseguenteviolazione delle disposizioni che tale principio tutelano e omesso esame difatti dai quali la Corte d’appello avrebbe dovuto evincere tale legittimoaffidamento. Il ricorrente non deduce però di avere posto uno specificomotivo d’appello sulla questione, limitandosi a dire che “il legittimoaffidamento fatto dal sig. [OSCURATO:PERSONA] è stato oggetto di eccezione neiprecedenti gradi di giudizio”. Dato che nel testo della sentenza impugnataNumero registro generale 8769/2021Numero sezionale 1381/2026Numero di raccolta generale 22509/2026Data pubblicazione 30/06/2026mancano riferimenti a tale avvenuta denuncia della violazione del principiodi affidamento, il ricorrente avrebbe dovuto specificamente indicare ilmotivo d’appello formulato al riguardo. Il motivo finisce per sostanziarsinella denuncia dell’omesso esame di fatti decisivi per il giudizio, fatti chela Corte d’appello avrebbe dovuto considerare e dai quali avrebbe dovutoricavare la violazione del principio di legittimo affidamento, censurainammissibile alla luce dell’art. 348-bis c.p.c., nella formulazioneapplicabile ratione temporis alla fattispecie.In ogni caso, va sottolineato che l’esercizio del diritto di opzione fattovalere dal ricorrente era subordinato, come si è detto supra, all’esistenzadi determinati presupposti o elementi costitutivi, in particolare l’avvenutopagamento dell’indennità di occupazione e dei canoni di locazione,pagamento che, lo si è visto sub 1, non è stato effettuato dal ricorrente,così che – come dice la Corte d’appello – “l’esistenza di prassi scorrette[..] non può essere invocata a fondamento di un inesistente diritto diopzione, che trova i propri presupposti unicamente nella legge”.6) Il settimo motivo contesta, ai sensi del n. 3 dell’art. 360 c.p.c.,violazione e falsa applicazione del decreto del Ministero dell'economia edelle finanze del 18 dicembre 2001 e degli artt. 2966 e 2968 c.c.: la Corted’appello ha illegittimamente ritenuto decaduto Lari dall’esercizio deldiritto di opzione perché non avrebbe accettato la proposta fatta dall’ente;il ricorrente non ha mai rifiutato l’esercizio del diritto di opzione, alcontrario vi ha aderito; la Corte d’appello, pertanto, ritenendo irrilevantigli atti di adesione alle opzioni inviate dal ricorrente, ha violato quantodisposto dal d.m. 18 dicembre 2001, che non prevede una specifica formaper l’adesione al diritto di opzione.Il motivo è inammissibile per mancanza di interesse.La Corte d’appello ha correttamente sottolineato come l’inesistenza di unqualsiasi diritto di opzione in capo al ricorrente, tanto ai sensi del d.l. n.351/2001, in base alla sentenza del TAR Lombardia, tanto ai sensi dell’art.Numero registro generale 8769/2021Numero sezionale 1381/2026Numero di raccolta generale 22509/2026Data pubblicazione 30/06/20267-bis del d.l. n. 203/2005, “rende sterile disquisire in ordine alladecadenza dal diritto di opzione o alla rinuncia dell’INPS ad avvalersene”.Le ulteriori considerazioni svolte dal giudice d’appello sulla inidoneità dellecomunicazioni trasmesse dal ricorrente sono quindi da considerarsi qualimeri obiter dicta, privi di rilievo decisorio, rispetto ai quali manca pertantol’interesse ad impugnarli.II. Il ricorso va quindi rigettato.Le spese, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza.Ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater del d.P.R. n. 115/ 2002, si dà attodella sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da partedel ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari aquello previsto per il ricorso a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13,se dovuto. P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento dellespese del giudizio in favore del controricorrente, che liquida in euro15.200,00 di cui euro 200,00 per esborsi, oltre spese generali (15%) eaccessori di legge.Sussistono, ex art. 13, comma 1-quater del d.P.R. n. 115/2002, ipresupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di unulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto peril ricorso a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sezione Secondacivile, in data 21 maggio 2026.[OSCURATO:PERSONA] PresidenteChiara [OSCURATO:PERSONA]